胡嘉琦 朱耘

有家難回

在“規(guī)模為王”的時代，房產(chǎn)行業(yè)如何有效實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，兼顧規(guī)模與品質(zhì)？

近日，青客公寓“退押金難事件”持續(xù)發(fā)酵，截至2020年2月18日，黑貓投訴平臺上關于青客公寓的投訴量多達1016條，其中，青客公寓不退押金，房租押金退到青客寶難以提現(xiàn)，青客寶客服電話打不通，支付房東房租逾期等問題是投訴的主要原因。

成立于2012年的青客公寓，總部位于上海，其經(jīng)營模式屬分散式長租公寓。2019年11月15日在納斯達克上市，發(fā)行價為17.00美元/股，募集資金達4590萬美元。截至2020年1月2日，股價報收11美元/股，短短1個多月時間，青客股價下跌超35%。

《商學院》記者就青客公寓退押金難，股價較發(fā)行日大幅下跌等問題向青客公寓方面發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復。

屢遭投訴

在黑貓投訴、21CN聚投訴平臺，關于青客公寓退押金難以提現(xiàn)等問題多達千條，而在騰訊QQ平臺，更有青客公寓的消費者組成了500人的投訴群，劍指青客公寓服務質(zhì)量差、不退押金、支付房東房租逾期等弊病。

據(jù)青客公寓消費者向《商學院》記者透露，退押金的申請已經(jīng)提交1個多月之久，青客公寓至今還未解決。而在多達500人的維權群里，消費者則準備去青客總部索要押金。

青客公寓退押金難還體現(xiàn)在中間提現(xiàn)APP體系不成熟，據(jù)一名青客租客在黑貓投訴上稱，“從青客寶APP提現(xiàn)到銀行卡里，顯示提現(xiàn)成功，查銀行卡顯示沒有到賬，咨詢青客客服，一直說這個錢提現(xiàn)成功了，跟她們沒關系，我又打銀行客服，對方說根本沒有這筆交易記錄，我自己在手機銀行也查不到交易記錄，雖然說錢不多，青客的APP不成熟，連流水交易記錄也沒有?！?/p>

中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林建議，青客首要解決的事情就是安撫消費者，積極處理押金退款等問題，重塑企業(yè)形象，否則一旦房東擔心平臺能力不再出借房屋，租客也不再使用該平臺租房，那巨大的運營成本將徹底拖垮青客。

多名青客公寓的房東向《商學院》記者表示，青客公寓從2019年12月25日開始，沒有按合同付租金，業(yè)主電話聯(lián)系無果。一名房東稱，青客公寓方要求簽補充協(xié)議降低房租或者月付，房東不同意該條款就一直拒付房租?！耙驗榍嗫筒皇睾贤?，違約在先，所以我要拿回房子，不想無限期被拖延?！痹撁麡I(yè)主稱。而更讓該名業(yè)主難以忍受的是，青客私自用業(yè)主的個人信息開通青客寶賬戶，業(yè)主如果想拿到錢需要去青客寶申請退款到銀行卡，“現(xiàn)在從青客寶賬戶審批到我銀行卡的時間越來越長，都是青客對我的侵權行為?！?/p>

對此，北京煒衡（上海）律師事務所合伙人鞠秦儀律師認為，青客公寓方與房東方之間應當訂立過相應的租賃合同，根據(jù)雙方之間的合同，青客公寓方應當充分、全面的履行合同內(nèi)約定的義務，其中最重要的就是房屋租賃費用的足額和及時給付。對于房租是否能夠降低或者是否能夠修改支付方式，均應當由青客公寓方和房東方共同協(xié)商進行確認，而青客公寓現(xiàn)在采取的這種“軟強迫措施”顯然違反了合同的精神和原則。另外，鞠秦儀建議，房東方可以再查閱一下雙方合同中的違約條款及對于自身權利的救濟條款，如果青客公寓怠于支付房屋租賃費用，構成雙方合同中的解除條件，房東可以根據(jù)合同的約定，單方面解除雙方之間的合同關系，收回自己的房屋，還可以依據(jù)合同的約定追究青客公寓的其他違約責任。

北京市京師律師事務所律師許浩向《商學院》記者表示，按照雙方簽訂合同約定的金額、時間支付租金是承租人的主要義務。承租人青客逾期未支付房租租金，屬于根本性違約行為，房屋出租方可以要求與承租方解除房屋租賃合同，并要求其承擔違約責任。合同簽訂之后，對于雙方具有法定約束力，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，任何一方不得擅自違背合同約定變更合同條款，如果實施了上述行為，構成違約，需要承擔違約責任。

上市是“救命稻草”？

青客公寓在押金難退、托付房租的同時，也面臨著赴美上市花費巨大成本，經(jīng)營持續(xù)虧損的窘境。

據(jù)青客公寓CEO金光杰此前接受《21世紀經(jīng)濟報道》采訪時公開表示，“赴美上市是一筆很大的開銷，在納斯達克IPO，心情是很復雜的，有一個字我可以用來形容的，就是‘貴，貴到什么程度？打個比方，美國一家公寓品牌在納斯達克上市花了差不多五年的收入，這個是巨貴無比的一個成本。”

“青客公寓花費巨資上市的原因或是為了追逐品牌知名度，以便未來大張旗鼓地圈錢?！敝?jīng)濟學家宋清輝在接受《商學院》記者采訪時評論稱。花巨額上市“裝點門面”的青客公寓現(xiàn)階段仍處于持續(xù)虧損中。據(jù)青客公寓招股說明書顯示，自2012年成立至2019年6月30日，青客公寓累計虧損額為人民幣20.286億元；總資產(chǎn)約為20.35億元，總負債則高達27.03億元，資產(chǎn)負債率高達133%。

宋清輝認為，隨著公寓租賃市場進入寒冬，這對本就持續(xù)虧損的青客公寓有巨大的負面影響，無異于雪上加霜。青客公寓虧損逐年增加，在可以預見的未來，尚看不到青客公寓未來能扭虧為盈。在宋清輝看來，青客上市花費了巨款加之青客公寓持續(xù)虧損，在此背景下，顯而易見青客公寓存在較大的資金壓力。

對于青客公寓股價較發(fā)行日下跌的原因，在宋清輝看來，青客股價下跌如此之多的原因是資本市場對其不認可，進而“用腳投票”。青客公寓要想止損很困難，除非拿出更好的經(jīng)營模式說服資本市場，通過融資擴張的方式并不能從根本上解決問題，還是需要注重練好“內(nèi)功”。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，青客股價下跌和其本身的運營情況以及長期盈利預期都有著直接關系，從目前的政策來看，對于長租公寓運營方并不十分有利，同時受制于多城租金上漲動力趨弱，長租公寓本身的收益率也無法實現(xiàn)快速提升，由此引發(fā)股價出現(xiàn)下跌。

押金緣何難退？

青客公寓押金難退的根本原因就是資金鏈承壓。從資金注入端來看，青客腰斬的上市籌資額難解青客擴張之“渴”。同時，青客的“二房東”商業(yè)模式已經(jīng)遇到了巨大的問題，其最大的競爭力在于廉價的租金和裝修，如今裝修成本占了青客成本的17%。金光潔曾說，青客靠的就是價差，如今這個價差越來越小，一旦空置率上升，青客資金鏈將面臨巨大的危機，更重要的是，其背后還有龐大的租金貸，其連鎖反應也將是難以想象的。據(jù)青客公寓披露的招股書，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機構合作提供租金貸，有65.2%的租客使用了租金貸。

所謂“租金貸”模式， 即長租公寓企業(yè)通過引入銀行、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的方式，與金融機構簽訂分期付款的租賃貸款合同，金融機構將該筆貸款一次性付給長租公寓公司，租客可以按月或者按季度向金融機構還清租房貸款。這也意味著，租客在與長租公寓企業(yè)簽下租房合同的同時，也與該企業(yè)合作的金融機構簽下了貸款合同，令多位租戶擔心的是，如果長租公寓企業(yè)出現(xiàn)“爆雷”難以按期支付房東租金，租客將因此被房東驅逐但是仍要繼續(xù)支付分期的租金。

據(jù)青客招股書，截至2019年6月30日，青客公寓的凈收入為8.979億元，同期來源于金融機構的預付款高達8.726億元，這也意味著金融機構的預付款是青客公寓最大的現(xiàn)金流來源，長租公寓企業(yè)通過租金貸的模式吸納資金的同時，還將剩下的資金形成資金池用來規(guī)模擴張。

據(jù)金光杰此前接受媒體采訪時表示，青客公寓上市融資4590萬美元，上市的目的更重要的是打開了融資通道?！半S著房源量的增加，帶出規(guī)模效應和區(qū)域定價權，青客公寓的虧損率在逐年下調(diào)?！?/p>

然而，不可忽視的是，據(jù)青客招股書中顯示，截至2019年6月30日，青客公寓享受租戶一次性付全款或使用分期貸款可享受會員折扣為1075元，租金差是租金的20%，較2018年同期下降5.1%。以此計算，青客公寓單間月租金差額僅為215元，該數(shù)據(jù)尚未計入運營成本、裝修成本、維護支出等。

戴德梁行在《中國長租公寓市場發(fā)展報告 2018-2019》中提出，對于目前最為普遍的“二房東”模式來說，租金差是主要收入來源，此外還有管理費、增值服務費等收入項目。于“二房東”而言，長租公寓項目前期需要承擔收房成本、裝修費用。

對于青客公寓的投資前景及現(xiàn)階段的財務狀況，盤和林向《商學院》記者分析稱，青客的財務狀況讓人擔憂，難以取得投資者的信任。從盈利能力來看，2019年，青客賴以生存的資金利差已經(jīng)下降到20%，比2018年低了5.3%，2019年前九個月，虧損高達3.73億元。而且，現(xiàn)有的財務狀況也隱含了巨大的風險，青客從2017年起，資產(chǎn)負債率就大于100%，流動比率仍然低于1，存在巨大的償債壓力。作為新興行業(yè)的代表，有些具有冒險精神的投資者可能也會接受，在他們心中，市場占有率可能更為重要。但是，即便是市場占有率，目前青客房源量也僅有近10萬間，而蛋殼是其五倍之多。現(xiàn)在隱患重重，未來前途堪憂。

盤和林認為，青客公寓目前存在著巨大的資金壓力。其資產(chǎn)負債率非常高，流動比率很低，同時，利潤空間也受到了擠壓，情況越來越嚴峻。而且，青客已經(jīng)積累的投資者，非常看重它的市場占有率，如果無法繼續(xù)擴張，資本也將徹底喪失耐心，然而，擴張需要的是市場信心。從黑貓等平臺公布的投訴數(shù)據(jù)來看，青客口碑已經(jīng)開始受到消費者和房東的質(zhì)疑，另外，租金貸的另一端金融機構也擔心會有糾紛，最終結果將會阻礙青客的擴張，而這后續(xù)的影響就是資金鏈斷裂，可以說，目前的青客，正在巨大的資金壓力下戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。