(中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 北京 100872)

長(zhǎng)租公寓近年來得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，不少企業(yè)紛紛涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，政府層面也相繼出臺(tái)促進(jìn)長(zhǎng)足公寓行業(yè)發(fā)展的政策措施，眾多品牌企業(yè)開始大范圍布局和擴(kuò)張。在當(dāng)前國(guó)家大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也會(huì)步入良好的發(fā)展階段。本文研究主要針對(duì)目前政策環(huán)境和從需求端、供給端、參與者三個(gè)方面分析其發(fā)展前景，最后根據(jù)現(xiàn)狀提出具體建議。

一、政策環(huán)境

從 2015 年起，中央及各地方政府便相繼出臺(tái)購(gòu)租并舉、商改住、租賃稅收優(yōu)惠等一系列支持政策，旨在通過規(guī)范化的租賃市場(chǎng)滿足居民住房需求，構(gòu)建更加完善的住房體系。中央政府近年持續(xù)對(duì)租賃市場(chǎng)的政策的層層遞進(jìn)支持從多維度為長(zhǎng)租公寓在我國(guó)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。

2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，習(xí)近平總書記提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制……特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展……?！?/p>

2017 年 7 月 20 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，是多部委首次聯(lián)合出臺(tái)租賃支持政策，標(biāo)志著政策的進(jìn)一步深化，同時(shí)也為后續(xù)多部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)奠定基礎(chǔ)。

在中央層面出臺(tái)綱領(lǐng)性文件后，各地方也積極響應(yīng)號(hào)召，目前已有 20 個(gè)省市(直轄市)出臺(tái)《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》的實(shí)施細(xì)則，多地均明確表示支持“商改住”，并落實(shí)對(duì)租賃供給方的稅收優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)住房租賃型企業(yè)提供各種維度的金融支持，約有 6成省份提出推進(jìn) REITs試點(diǎn)。

2017年8月21日，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選擇北京等13 個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，推進(jìn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

2017年10月，習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

在中央政策基礎(chǔ)之上，2017年10月31日，北京市下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，對(duì)中央政策做了細(xì)化安排。

2015-2017連續(xù)三年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，深化改革以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向。加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

二、長(zhǎng)租公寓行業(yè)分析及市場(chǎng)發(fā)展前景

(一)長(zhǎng)租房行業(yè)市場(chǎng)分析

1.需求端

從需求端來看，租賃需求的人群以流動(dòng)人口為主。進(jìn)一步細(xì)分來看其中租賃需求又可分為短租需求與長(zhǎng)租需求?？傮w而言，租賃市場(chǎng)的容量逾萬(wàn)億。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過1萬(wàn)億元，租賃人口接近1.6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢(shì)短時(shí)間內(nèi)難以改變，這些區(qū)域高企的房?jī)r(jià)使得部分剛需受到抑制，購(gòu)房需求外溢至租房市場(chǎng)。據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2016年部分熱點(diǎn)城市平均首次置業(yè)年齡已超35歲，新進(jìn)人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉長(zhǎng)。除此之外，晚婚導(dǎo)致首次置業(yè)的年齡上升刺激租房需求。未來，伴隨一線城市及核心二線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“進(jìn)三退二”，流動(dòng)人口數(shù)量或有下降，但從結(jié)構(gòu)來看新進(jìn)入的人群恰是長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)人群。另外，《2017 年高校畢業(yè)生就業(yè)及租房趨勢(shì)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，90后租房人群占比接近40%，成為租房主力。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)一定的區(qū)域性特點(diǎn)，需求主要集中于一線及核心二線城市等人口流入地。這些區(qū)域中的長(zhǎng)租公寓未來需求將進(jìn)一步釋放。

2.供給端

集體建設(shè)用地入市，有效增加供給，利好住房租賃市場(chǎng)。2017年8月21日，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選擇北京等 13 個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，推進(jìn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。集體建設(shè)用地入市能夠增加住宅用地來源及租賃住房供應(yīng)，既能夠盤活低效集體建設(shè)用地又能夠拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民的增收渠道。未來，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房將成為國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保障性住房的有益補(bǔ)充。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房從源頭上降低了租賃成本，同時(shí)，集體建設(shè)用地與租賃相結(jié)合將會(huì)改變土地價(jià)值評(píng)估的邏輯。北京、鄭州均已出臺(tái)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)方案。

3.參與者

近年來，伴隨政策利好長(zhǎng)租公寓以及需求的逐步釋放，多主體紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。2012 年為長(zhǎng)租公寓行業(yè)快速發(fā)展的元年，大量專業(yè)租賃公司進(jìn)入該領(lǐng)域，如 YOU+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等，房企與地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也迅速加入競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)前三十的房企已有近三分之一涉足長(zhǎng)租公寓，其中包括萬(wàn)科、招商蛇口、金地等。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如鏈家(自如)、世聯(lián)行(紅璞公寓)與我愛我家(相寓)等。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店如鉑濤、如家等也依托自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)入該市場(chǎng)。

展望未來的住房租賃市場(chǎng)，目前普遍認(rèn)為租賃市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)鏈家研究院提供的報(bào)告顯示，在未來6年即到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到3萬(wàn)元。另一方面，城鎮(zhèn)化從“土地城鎮(zhèn)化”向“人的城鎮(zhèn)化”成功轉(zhuǎn)型，也有賴于2億多的流動(dòng)人口通過租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

(二)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式

長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式一般分為集中式出租和分布式出租：

集中式出租：企業(yè)通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購(gòu)或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)。然后通過精細(xì)化的設(shè)計(jì)、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)。最后對(duì)外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟(jì)型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。

分布式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)后，再通過精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對(duì)外出租的模式。

相比較而言，集中式整體對(duì)外出租的模式潛在盈利空間更大。

三、長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的建議

(一)多元化融資，擴(kuò)展資金支持渠道

2016年以來，隨著去杠桿及房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)實(shí)施，金融機(jī)構(gòu)開始收緊對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的信貸支持力度，使得相關(guān)企業(yè)通過傳統(tǒng)渠道融資收到較大約束，由于目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要參與力量還是房地產(chǎn)企業(yè)為主，因此也會(huì)給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展帶來一定程度上的影響。長(zhǎng)租公寓行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，它的發(fā)展離不開金融的支持，融資環(huán)境的變化使得如何降低融資成本和擴(kuò)寬融資渠道兩方面顯得尤為重要。

一方面，資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供了填補(bǔ)融資資金缺口的新融資渠道。資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、盤活存量、加速資金回籠等重要經(jīng)營(yíng)目的。除此之外，還可以選擇房地產(chǎn)投資信托轉(zhuǎn)向計(jì)劃等方式。另外，VC(風(fēng)險(xiǎn)投資)、私募基金等一級(jí)市場(chǎng)的靈活運(yùn)用、二級(jí)市場(chǎng)的直接融資等金融工具也可以幫助企業(yè)提供更多資金支持。

另一方面，通過差異化政策導(dǎo)向，相關(guān)部門可以牽頭研究制定并實(shí)施長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持政策，同時(shí)引導(dǎo)商業(yè)銀行創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)向參與新建或改造租賃住房的運(yùn)營(yíng)方提供專項(xiàng)貸款，以及向租客提供更加豐富的金融產(chǎn)品，有效減輕運(yùn)營(yíng)及租客的融資壓力。

(二)落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的公共服務(wù)基礎(chǔ)

很多人擔(dān)心地方政府提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”僅僅是個(gè)口號(hào)，難以落到實(shí)處。這個(gè)擔(dān)心在傳統(tǒng)的公共支出結(jié)構(gòu)下是有道理的?，F(xiàn)實(shí)生活中租買的不同權(quán)，主要指的是與住房相聯(lián)系的各項(xiàng)公共服務(wù)的不同權(quán)利，例如對(duì)房東和租客在落戶和子女教育權(quán)利上的不同對(duì)待。這種區(qū)別對(duì)待房東和租客的根源來自于公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給不足和供給質(zhì)量的非平等化。

形成這種局面有很多原因，其中最重要的在于，在過去高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中，各地方政府面臨著增長(zhǎng)和民生的權(quán)衡，間接導(dǎo)致了社會(huì)公共服務(wù)的短缺，最終出現(xiàn)了在享受公共服務(wù)方面，房東和租客享受政策不同的局面。但是在未來，我們預(yù)期政府公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整和社會(huì)性支出會(huì)顯著增加。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，由過去重視GDP增長(zhǎng)率到更注重發(fā)展質(zhì)量，這意味著在民生與增長(zhǎng)的權(quán)衡中，地方上各城市有了調(diào)整支出結(jié)構(gòu)的空間。同時(shí)，人們對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的需求會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，我們不需要“福利趕超”，但隨著中國(guó)進(jìn)一步邁入發(fā)達(dá)國(guó)家的收入門檻，社會(huì)性支出的比例提高是大勢(shì)所趨。

(三)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，通過租金的漸進(jìn)上升緩解租金回報(bào)率低下的困境

租賃市場(chǎng)租金回報(bào)率低其主要原因并非租金低下，而是房?jī)r(jià)太高所致。房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，只會(huì)導(dǎo)致租金回報(bào)率更低，大量持有型租賃房的機(jī)構(gòu)出租者生存更為艱難，消費(fèi)者繼續(xù)被擠出到租賃市場(chǎng)。因此在推行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀審慎監(jiān)管的同時(shí)，通過提高居住用地比例增加供給同時(shí)通過征收住房資本增值稅，以盡力降低商品房的投資屬性。當(dāng)租金以溫和的速度上漲時(shí)，不建議過快的對(duì)其進(jìn)行抑制。