張程

自2016年政府提出“租購并舉”，長租公寓因為能夠?qū)⒋罅康屠寐实纳鐣媪糠颗c租戶需求相連接，提升社會存量房使用效率與租戶體驗，同時還能吸引投資、提高閑置房屋利用率、盤活無法交易的土地資源、緩解城市住房緊張問題，所以備受各方青睞。

然而近年來，長租公寓“爆雷”事件不斷，尤其是到了2020年，疊加疫情影響因素，多地長租公寓出現(xiàn)爆雷。例如成都巢客遇家、連合之家，杭州?，?，合肥夢嶺公寓等多個長租公寓突然失聯(lián)，疑似卷走房租“跑路”。這些“跑路”的長租公寓，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區(qū)，涉及上萬套房源背后的房東和租客。據(jù)媒體報道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額3億元左右。

長租公寓興起的背景

在2013年之前，中國房地產(chǎn)行業(yè)異?；鸨?，經(jīng)歷了高增長高回報的“黃金時代”。到2016年之后，中國房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)過去。自2013年以來，中國住宅房屋竣工面積增速緩慢，2015年甚至出現(xiàn)負增長，意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)已進入下半場，行業(yè)從增量開發(fā)模式切換至存量經(jīng)營模式。

房地產(chǎn)進入存量時代的另一判斷標準是二手房交易量超過新房。2017年中國二手房交易額超過7萬億元，占住房交易總額比例超過50%。一線城市，如北京和深圳自2015年起二手房銷售面積就均超過新房銷售面積。二線城市中例如天津、成都、南京、廈門的二手房與新建商品房交易量之比也大體達到1：1。

各類指標均顯示中國房地產(chǎn)市場已從增量時代進入存量時代，且存量概念已擴展至全國。相對于傳統(tǒng)增量時代，存量時代的房地產(chǎn)行業(yè)運營和服務能力成為關鍵因素，以商用為目的的地產(chǎn)行業(yè)例如物流地產(chǎn)與長租公寓等崛起。這是長租公寓興起的重要背景之一。

另一方面，2015年房地產(chǎn)行業(yè)迎來房價的又一波上漲，各大城市房價紛紛達到新高，其中一線城市漲幅尤為明顯，2017年住宅房屋平均價格相比于2015年漲幅超過40%。2016年11月北京房價指數(shù)達到4.1萬，深圳房價指數(shù)甚至攀升到5.5萬，而全國百城房價指數(shù)也增長至1.3萬。相較于住宅房屋價格的持續(xù)上漲居高不下，人均可支配收入增速遠低于住宅房屋價格上漲速度，一線城市房價收入比均超過20倍，置業(yè)門檻顯著提高。

此外，各地政府為了打擊房地產(chǎn)投機行為，密集出臺樓市調(diào)控政策，例如提高首付額度，調(diào)高購房資格門檻，提高房貸利率等。置業(yè)門檻的提高使得一部分潛在購房者不得不放棄購房轉向房屋租賃市場。

在中國住房市場內(nèi)，個人或者家庭通過租賃、買賣、申請保障性住房、自建等方式獲取居住房屋。租賃模式相比于其他房屋獲取方式而言，在居住成本上具有絕對優(yōu)勢，不需要支付買賣房屋時的高額首付，更加適合經(jīng)濟能力較薄弱的人群。

從市場需求來看，中國國內(nèi)龐大的流動人口總數(shù)成為長租公寓興起的關鍵。2017年中國流動人口總數(shù)超2.4億，對長租公寓市場構成強有力的支撐。中國流動人口主要是由農(nóng)業(yè)轉移人口以及城市間流動人口組成。由于租賃房屋相比于其他方式具有較為廉價、手續(xù)相對簡單、靈活性大、便于未來調(diào)整的優(yōu)勢，相比其他人群，流動人口采用租賃形式獲得居住房屋的可能性與意愿更大。

總結而言，長租公寓的興起一方面是國內(nèi)購房成本和門檻進一步提高，使得租房對部分人而言成為了一個更實際的選擇;另一方面，龐大的流動人口數(shù)量為長租公寓平臺的興起提供了土壤，養(yǎng)活了一批相關企業(yè)。

政策和資本助力長租公寓興起

為了鼓勵建立租購并舉的住房制度，從2016年開始就陸續(xù)有扶持政策出臺。例如，2016年國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見，這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)。

政策的支持使得資本也開始進入長租公寓行業(yè)。2017年以前房地產(chǎn)中介和開發(fā)商通過引入戰(zhàn)略投資或自有資金支持長租公寓的前期投入，融資渠道相對有限。2017年7月，住建部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確提出要加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。2017年8月15日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于在企業(yè)債券領域進一步防范風險加強監(jiān)管和服務實體經(jīng)濟有關工作的通知》，要求積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。

在政策的引導下，長租公寓的融資渠道正在逐步打開。租約證券化、房地產(chǎn)信托投資基金、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等金融工具陸續(xù)被運用到長租公寓領域。

租約證券化將租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為企業(yè)融資。2017年上半年，魔方公寓發(fā)行了中國首單ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)4000多間公寓未來三年的租金收入。同年8月自如公寓也成功發(fā)行了租房市場房屋租金分期類ABS——中信證券-自如1號。自如的ABS產(chǎn)品，以房屋分期消費貸款為底層資產(chǎn)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元。

2017年10月，中國首單權益性長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”獲批發(fā)行，發(fā)行金額2.7億元。以商業(yè)房地產(chǎn)為抵押，以相關商業(yè)房地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，也開始在長租公寓領域運用。

各類金融產(chǎn)品的引入，為長租公寓的發(fā)展提供了大量的資金，促進了長租公寓的快速發(fā)展。

長租公寓為何頻頻“跑路”

長租公寓的快速發(fā)展也埋下了不少隱患。許多公司采用所謂“互聯(lián)網(wǎng)玩法”，一味追求市場占有率和增長速度，甚至不惜“高收低出”。例如，許多長租公寓采取“長收短付”的經(jīng)營模式，利用各種優(yōu)質(zhì)政策，鼓勵租戶使用租金貸，從而獲得金融機構替租客支付的全年房租，但在拿到資金后并未將全部資金給予房東，而是利用這筆資金來進行“收房”，以繼續(xù)擴大規(guī)模。這種用租戶預付租金作為運營現(xiàn)金流的模式給長租公寓的經(jīng)營帶來了巨大的風險，一旦收回來的房子不能達到維持公司正常運營的出租率，公司隨時面臨資金鏈斷裂的風險。

進入11月份，已經(jīng)在美國上市的蛋殼公寓也被爆出欠租、欠薪。在2020年1月，蛋殼公寓上市招股說明書里稱，“租客預付租金是我們營運現(xiàn)金流入的重要來源，我們也與金融機構合作為租客提供租金融資，并預付給我們。這些融資活動構成我們現(xiàn)金流入支持的重要來源”。據(jù)媒體報道，蛋殼公寓資金鏈出現(xiàn)問題的重要原因是在2020年疫情期間，蛋殼公寓的出租率不理想，空置率持續(xù)上升，因此維持公司經(jīng)營的重要現(xiàn)金流來源——租客預付租金開始減少，致使蛋殼公寓出現(xiàn)了資金鏈危機。

“長收短付”的模式，可以讓長租公寓在短時間內(nèi)吸納大量資金，但將風險全部轉嫁給了租戶、房東和金融公司，使得一旦出現(xiàn)問題，租戶、房東和金融公司都后知后覺，被卷入漩渦之中。

由于多地長租公寓頻繁出現(xiàn)“爆雷”“跑路”的現(xiàn)象，因此多地監(jiān)管部門也發(fā)布了租房風險預警，建議租戶“縮短支付周期”“避免租金貸”“查驗房源”等。8月24日，成都住建局發(fā)布《住房租賃風險提示》，建議租戶謹慎選擇合作企業(yè)、查驗房源信息和房源狀況、認真確認租金價格、謹慎選擇租金支付方式、防范“租金貸”風險、采用規(guī)范的合同文本、及時辦理房屋租賃登記備案和合法維護自身權益。9月1日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會發(fā)布《住房租賃風險提示》，建議提防低于市場價出租的房屋，避免遭受“爆倉跑路”損失。上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會也發(fā)布了《住房租賃市場風險提示》，建議租戶選擇信譽良好的公寓品牌、警惕收房租金過高或租金過低、選擇較短支付周期、防范“租金貸”風險等。

總結而言，長租公寓“跑路”頻發(fā)主要原因在于過度使用金融工具，占用租客預付款用于經(jīng)營擴張，一旦經(jīng)營效果不佳，占用的資金窟窿無法及時補上，公司的資金鏈即斷裂。這種做法與此前的共享單車占用用戶押金用于經(jīng)營類似。

實踐證明，無論是P2P的“短投長貸”，共享單車的占用押金，還是長租公寓的“長收短付”，本質(zhì)都是平臺企圖利用自身的信息優(yōu)勢，玩擊鼓傳花的危險游戲，一旦現(xiàn)金回流速度不能覆蓋他們的“虧空”就會“爆雷”。消費者對于這類產(chǎn)品需要多一分小心。