杜連慧

摘要：房地產(chǎn)中介在我國是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。與其他新興服務業(yè)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)成熟度提高、競爭程度加劇以及新技術(shù)運用普及等因素的發(fā)展變化，將經(jīng)歷一個由小到大、由弱到強、由分散到整合，由混亂到有序的漸進的發(fā)展過程，從而為其依附的整個房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和產(chǎn)業(yè)層次的提高，發(fā)揮其應有的作用。本文僅就以貝殼找房為對象，研究目前房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中存在的問題并提出幾點建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)；發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)營模式；貝殼網(wǎng)

一、貝殼找房發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式存在的問題

（一）貝殼找房發(fā)展戰(zhàn)略存在的問題

高風險、高投資的問題

當前房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀是：月成交逐月攀升至調(diào)控以來最高水平，品牌項目突出，大型知名項目成交顯著，受市場熱捧。商品住宅簽約均價走勢總體上呈上升趨勢。而未來的房地產(chǎn)市場的走勢是：供需回落，均價總體持穩(wěn)。由于中國還處于發(fā)展中階段，各項措施及市場狀況不夠穩(wěn)定，現(xiàn)有市場狀況有些混亂，因此為項目的經(jīng)營模式帶來了一定的風險。

（二）貝殼找房經(jīng)營模式存在的問題

客戶服務問題

（1）解決B端和B端的矛盾：小型中介常因房源、客源有限陷入信息孤島。鏈家早已借助線上和線下管理系統(tǒng)，建立了經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡（即ACN 網(wǎng)絡）。其核心在于，把整個服務鏈條細化，然后根據(jù)經(jīng)紀人在各個環(huán)節(jié)的貢獻率進行分傭，從而使分傭機制趨于均等化。貝殼租房通過前期的用戶調(diào)研發(fā)現(xiàn)押金退還不及時、租期內(nèi)漲價、租期提前終止等現(xiàn)象是用戶在租房時面臨最棘手也是最頻繁的問題，而各品牌公寓對于此類問題的界定、解決方案也大相徑庭。

（2）解決B端和C端的矛盾：網(wǎng)絡找房最大的痛點在于“安全感”，貝殼聯(lián)合優(yōu)客逸家、龍湖冠寓、自如、魔方、美麗屋、You+、樂乎、同創(chuàng)、城家、灣流等10家品牌公寓成為首批貝殼租房品質(zhì)聯(lián)盟成員。聯(lián)盟第一期啟動“安心租住”計劃，針對租房用戶長久以來的痛點發(fā)布四項“安心承諾”，分別是押金15日內(nèi)必退、租期內(nèi)漲價必賠、提前收房必賠、逾期入住必賠。解決用戶對業(yè)主的各種顧慮，提高了安全感也滿足了用戶大部分需求。

（1）和（2）在保護C端的同時也對B端做出一定的保障，讓商家放心面對用戶的問題，也讓用戶放心面對商家。也是目前通過互聯(lián)網(wǎng)手段達成交易的安全核心問題，不管是用戶還是業(yè)主，都希望有個信得過的平臺來幫助自己達成目的的同時無任何糾紛問題。

二、貝殼找房發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式策略優(yōu)化建議

（一）貝殼找房發(fā)展戰(zhàn)略和優(yōu)化建議

市場評估優(yōu)化

市場評估是專業(yè)的評估機構(gòu)通過一定的方法對房產(chǎn)價值進行評估，終給出的價格。在二手房交易中，評估價通常為房屋成交價的7～9成左右。銀行會根據(jù)評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。

（1）區(qū)域地段。好的區(qū)域地段會影響二手房的定價，好的區(qū)域地段包含成熟的交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套，以及良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境都是房屋價格的加分項，近期購房者對于教育資源尤為重視，畢竟每個家長都想孩子有一個美好的未來。

（2）品牌小區(qū)。品牌小區(qū)會影響二手房的定價，小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)服務的好壞，對房屋成交的影響也是相對比較明顯的。近年來消費者從物質(zhì)需求逐漸轉(zhuǎn)向精神享受，由居家離工作地點近這類簡單需求，轉(zhuǎn)變?yōu)樾^(qū)綠化高、衛(wèi)生整潔環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務好等。

（3）房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、采光、景觀等。一般說來，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。所購房源是否配有車位，也會影響二手房的價格。

（二）貝殼找房經(jīng)營模式策略優(yōu)化建議

客戶服務優(yōu)化

用戶：58同城的用戶群體非常廣泛，房產(chǎn)只是其中之一，并在58公開了個人信息后會導致極大可能被后續(xù)很長時間進行騷擾，對比注冊58，安居客，房天下，貝殼，鏈家的使用來看，其中58和安居客的騷擾率幾乎達到了百分百，房天下弱低，鏈家與房天下差不多。對比之下貝殼租房半個月左右并沒有發(fā)生任何騷擾事件可說讓用戶非常有好感度了。大部分的房產(chǎn)都需要注冊登錄之后才看得見經(jīng)紀人的聯(lián)系方式，在看見經(jīng)紀人的聯(lián)系方式的同時，在線聯(lián)系經(jīng)紀人也難以維持溝通狀態(tài)，最直接的方式就是打電話，而大多數(shù)為假消息。貝殼提供在線及電話咨詢，在線咨詢回復時間平均一分鐘，電話接聽真實率百分百，保證了及回復用戶的及時性。

結(jié)論

新大陸在崛起、舊大陸在沉沒，地產(chǎn)中介行業(yè)多年積累的弊病，終于等到變革的這一天。傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)公司身居流量上游，只想躺著賺錢，線下能力極弱，沒有意愿和能力主導這場在居住服務領(lǐng)域的深刻變革，而中介服務機構(gòu)只有出現(xiàn)一位線下線上能力都兼修的強有力的領(lǐng)袖主導，方能完成這場載入史冊的劇變。

貝殼找房做的是價值觀生意，把貝殼多年積淀的“真經(jīng)”共享給行業(yè)，是貝殼創(chuàng)立的初衷?！皩τ脩艉谩笔呛诵睦砟?，也是生態(tài)中各方發(fā)生利益沖突時用來評判的唯一價值標準。

作為技術(shù)驅(qū)動的新居住服務平臺，貝殼找房正以數(shù)字化推動居住服務業(yè)變革和產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，重構(gòu)房產(chǎn)經(jīng)紀服務標準，塑造新居住生態(tài)圈。

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