涂祥均

摘 要：十九大報(bào)告要求加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”讓許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都陷入了發(fā)展困境。因此，在這一背景下，出現(xiàn)了一種新的買(mǎi)辦房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)——以租代售。租購(gòu)并舉、以租代售將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的方向之一。針對(duì)這一新型房地產(chǎn)，本文主要從其優(yōu)勢(shì)與弊端出發(fā)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，進(jìn)一步探討以租代售的新型房地產(chǎn)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。

關(guān)鍵詞：以租代售? 新型房地產(chǎn)? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)? 影響

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2020）03（a）--02

四限令的頒布對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的影響，隨著不限購(gòu)房屋的減少甚至消失，許多購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產(chǎn)方式很快發(fā)展起來(lái)，并且在自住性商品房等經(jīng)濟(jì)房中尤為明顯[1]。以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響;而其存在的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，也應(yīng)受到更多重視與關(guān)注。

1 以租代售的內(nèi)涵與特點(diǎn)

以租代售這一新型房地產(chǎn)方式主要是將空置的商品房以出租的方式進(jìn)行處理，通過(guò)出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應(yīng)當(dāng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)所租的房，開(kāi)發(fā)商則按照租房時(shí)的價(jià)格出售給租房者。租房者在合同期限內(nèi)所交的房租，可以用作抵充購(gòu)房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應(yīng)房產(chǎn)所有權(quán);相反，若是在合同規(guī)定期限內(nèi)，租房者不購(gòu)房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當(dāng)作開(kāi)發(fā)商所收取的房租。這種新型的方式為購(gòu)房者提供了更綠色、更方便的消費(fèi)。

2 以租代售的優(yōu)勢(shì)

2.1 很大程度上確保了商品房的建筑質(zhì)量

人們花費(fèi)大筆存款甚至貸款購(gòu)房，是希望擁有一套質(zhì)量能夠有效得到保證的房屋。但現(xiàn)實(shí)中，由于開(kāi)發(fā)商各種投機(jī)行為，片面追求利益而大幅度壓低建筑成本，大范圍造成了施工隊(duì)伍頻頻轉(zhuǎn)讓承包，施工過(guò)程中所需建筑材料質(zhì)量低下，偷工減料，而相關(guān)監(jiān)管部門(mén)也疏于管理，懈怠事物，導(dǎo)致工作人員更加散漫，其建筑質(zhì)量更是得不到保障。因此，許多購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房消費(fèi)質(zhì)量已經(jīng)大大喪失了信心。以租代售模式的形成，由于在購(gòu)房前，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了有效合同，對(duì)房屋有很長(zhǎng)一段租用期，并且受到合同的約束，具有一定的法律效益，受到法律保護(hù)。在合同期限內(nèi)，對(duì)房屋質(zhì)量有著一個(gè)很好的體驗(yàn)機(jī)會(huì)，同時(shí)也可以對(duì)房屋的質(zhì)量以及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行合理分析，進(jìn)一步?jīng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。這種方式將主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)到了消費(fèi)者手中，致使開(kāi)發(fā)商也更加重視房屋質(zhì)量，從而有效避免了價(jià)格欺詐等行為風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 有助于消化積壓的商品房

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)市場(chǎng)，但是由于開(kāi)發(fā)商的盲目開(kāi)發(fā)，追求利潤(rùn)而忽視質(zhì)量，再加上居民購(gòu)買(mǎi)力有限等各種原因，我國(guó)空置房屋不斷增加[2]。據(jù)社科院預(yù)測(cè)，到2017年底，中國(guó)17個(gè)城市辦公樓的空置率將達(dá)到20%以上，一線城市空置率相對(duì)較高，尤其是上海;主要二線城市中，只有四個(gè)城市的空置率在20%以下，而成都、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、重慶的空置率將至少連續(xù)3年達(dá)到30%以上，天津也將受到市場(chǎng)影響，其空置率將超過(guò)30%。這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于空置房屋的不斷增加，而開(kāi)發(fā)商仍在盲目開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，許多地區(qū)的開(kāi)發(fā)商甚至對(duì)工程不管不顧，不僅施工工作人員拿不到應(yīng)得工資，還導(dǎo)致大面積的土地被無(wú)效占用。同時(shí)也使許多購(gòu)房者產(chǎn)生一種等待心理，認(rèn)為大量房屋積壓，必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)降低，從而購(gòu)房熱情大大削減[3]。以租代售新型房地產(chǎn)實(shí)行租售結(jié)合，讓居民在合同期限內(nèi)進(jìn)行房屋購(gòu)買(mǎi)，一方面有效促進(jìn)了空置房屋的積壓消化，另一方面也使一部分居民的住房問(wèn)題得到了有效解決。居民在住房期間所支付的租金，在一定程度上也使房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了活躍與恢復(fù)。

2.3 有利于調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡

由于開(kāi)發(fā)商的盲目開(kāi)發(fā)與片面追求利潤(rùn)，甚至過(guò)度高估了居民的購(gòu)買(mǎi)能力，嚴(yán)重忽略了我國(guó)中低收入階層。中低收入階層是中國(guó)居民的絕大多數(shù)家庭，在這種高檔次、高價(jià)格的建筑住宅趨勢(shì)中，受到了更多壓力。甚至一些小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商也盲目開(kāi)發(fā)，建起了“貴族化”住宅，嚴(yán)重導(dǎo)致了房產(chǎn)投資市場(chǎng)失衡。實(shí)行以租代售這一新型的消費(fèi)方式，能夠使居民在購(gòu)房與住房中有了更多的自由與比較，通過(guò)更多的比較，選擇質(zhì)量較高的住房，從而使那些技術(shù)含量不高，質(zhì)量較低的企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制自動(dòng)淘汰[4]。對(duì)于投資商來(lái)講，可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)以租代售的情況，根據(jù)購(gòu)房者的滿意度，有根據(jù)性地、有選擇性地選擇投資。通常來(lái)說(shuō)，以租代售效果偏好的，大多是質(zhì)量較好，信用較高的，這也容易吸引投資商的投資。從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加注重質(zhì)量與信用，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而回歸正軌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

2.4 能夠有效促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸發(fā)展擴(kuò)大，消費(fèi)者對(duì)住房選擇的要求已經(jīng)不僅僅局限于對(duì)區(qū)位、價(jià)格、戶型等的注重，對(duì)住宅房屋的物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)，也有了更高更多的要求。但是，就目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)于物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的認(rèn)識(shí)還不到位，其觀念還沒(méi)有得到更新，始終停留在傳統(tǒng)的購(gòu)房住房選擇的觀念上。因此，一些居民入住后，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不夠完善，甚至出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理人員素質(zhì)不高的情況，這使得業(yè)主的安全性得不到有效保障，使居民對(duì)住房乃至開(kāi)發(fā)商都存在懷疑態(tài)度。

實(shí)行以租代售，能夠很好地發(fā)揮消費(fèi)者的監(jiān)督作用，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)物業(yè)管理公司，都能夠進(jìn)行很好的監(jiān)督。在以租代售這一新型模式下，居民能夠通過(guò)先租后購(gòu)這一方式，在合同規(guī)定期限內(nèi)對(duì)房屋住宅進(jìn)行全面評(píng)價(jià)與體驗(yàn)，從而決定是否購(gòu)買(mǎi)。因此，居民能夠在合同期內(nèi)通過(guò)這一方式，更好地監(jiān)督推進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，往往是希望完成房屋出售，必然會(huì)聽(tīng)取居民意見(jiàn)，根據(jù)居民反映加強(qiáng)物業(yè)管理與保障，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以解決居民的問(wèn)題。這樣一來(lái)，就能夠整體推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)的完善。

2.5 以租代售有望成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要發(fā)展方向

以租代售這一新型房地產(chǎn)消費(fèi)有著廣闊的市場(chǎng)，靈活的購(gòu)房方式以及長(zhǎng)期性的收益，因此，隨著這一模式的發(fā)展，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向。目前全國(guó)房?jī)r(jià)普遍較高，許多中低收入階層購(gòu)房困難，再加上市場(chǎng)的盲目性，許多購(gòu)房者都擔(dān)心在交款后，房子出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商卻對(duì)此否認(rèn)，導(dǎo)致房子質(zhì)量無(wú)法解決。以租代售這一方式能夠讓居民先租后購(gòu)，充分了解房屋質(zhì)量后，在合同規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)一步?jīng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。而之前所付租金也會(huì)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，比分期付款或者按揭付款少了許多利息，較為實(shí)惠。即使居民不買(mǎi)房，房子也沒(méi)有空置，仍然收取了租金，增加了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。

3 以租代售在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

3.1 成本過(guò)高

由于限購(gòu)政策實(shí)行，許多房產(chǎn)商迫于經(jīng)濟(jì)壓力，紛紛采取“以租代售”政策。這種政策表面上帶來(lái)了許多便利，但實(shí)際上從“租金”到買(mǎi)房的諸多環(huán)節(jié)，其本質(zhì)依然沒(méi)變：以樓盤(pán)4萬(wàn)元均價(jià)計(jì)算，一套90平方米的房子總房款大約需要360萬(wàn)元。對(duì)于如此高額的“租房款”，一般人也是很難承受的。

3.2 收益的不確定性會(huì)增加買(mǎi)家面臨的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房五年之內(nèi)，相關(guān)證件不齊全，發(fā)生意外時(shí)，對(duì)于自身維權(quán)來(lái)說(shuō)，法律保護(hù)也是有限的。但是在合同規(guī)定期限內(nèi)，也有可能出現(xiàn)以下情況：

一是對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)可變性極大，有著很大的變動(dòng)漲浮空間，很可能出現(xiàn)簽訂合同時(shí)的價(jià)格與合同期內(nèi)房?jī)r(jià)不一樣的情況。如果房?jī)r(jià)上漲了，那么賣(mài)家有可能寧愿賠償違約金也不愿意按原來(lái)的合同價(jià)格出售房子;

二是一旦房?jī)r(jià)下降，買(mǎi)家也有可能在合同期內(nèi)解除合同關(guān)系，決定不買(mǎi)所租的這套房子。由于市場(chǎng)的變動(dòng)，收益的不確定性，買(mǎi)賣(mài)雙方都有可能受到損失傷害。

3.3 “以租代售”存在法律風(fēng)險(xiǎn)

一是許多承租人對(duì)“以租代售”的房子都不太了解，尤其是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。部分出租人無(wú)產(chǎn)權(quán)或?qū)Ψ课轃o(wú)權(quán)處分，一旦出現(xiàn)這種情況，如果承租人一次性支付了巨額資金，卻出現(xiàn)“一房二租”或“先租再售”這類(lèi)情況，那么承租人就很難在合同期限內(nèi)得到房屋所有權(quán)，甚至上當(dāng)受騙。

二是“以租代售”房屋的出租人一般是開(kāi)發(fā)商或者中介，在居民租房過(guò)程中，如果開(kāi)發(fā)商或者中介出現(xiàn)問(wèn)題，那么承租者的權(quán)益就更加無(wú)法得到保障。一般情況下，承租人只擁有房屋的使用權(quán)，一旦發(fā)生這類(lèi)情況，承租人無(wú)論是執(zhí)行房屋還是要求出租人退還租金，都是無(wú)權(quán)或者極其困難的。除此之外，由于承租者只擁有房屋的使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商才是房屋的法定所有權(quán)人，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)將房屋進(jìn)行抵押，而一旦資金鏈斷裂，承租者就極有可能出現(xiàn)房財(cái)兩空的情況。

4 結(jié)語(yǔ)

“以租代售”這一新型房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式，在國(guó)家四限令頒布后，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新一輪的銷(xiāo)售市場(chǎng)與升級(jí)，解決了目前僵化的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的許多問(wèn)題。但是由于“以租代售”的不完善，以及市場(chǎng)的盲目性和居民相關(guān)意識(shí)的薄弱性，“以租代售”存在著許多難以承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與漏洞。面對(duì)這一系列不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)行“以租代售”這一模式時(shí)，需要建立住房“以租代售”信息服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)一步完善房屋租賃信息系統(tǒng)，讓出租人與承租人了解信息，并且鼓勵(lì)住房租賃管理方式進(jìn)一步擴(kuò)展。這需要加大監(jiān)督管理力度，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，都要加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)行為。除此之外，在簽訂此類(lèi)合約時(shí)，要不斷確認(rèn)了解房屋具體信息，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后再?zèng)Q定。

參考文獻(xiàn)

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