孫曄軍

（中國金茂（集團(tuán)）有限公司，上海200120）

1 商業(yè)空間營造的概述

1900 年，華僑集資創(chuàng)辦了中國第一家大型百貨先施公司，真正意義上開創(chuàng)了近代商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)歷百年巨變，商業(yè)空間格局也發(fā)生了變革。本文所論述的商業(yè)空間是指由眾多業(yè)態(tài)的商店組成的商場集合，面積1×105m2以上、品類齊全的大型公共場所，本文研究的商業(yè)空間一般以城市級綜合體存在，復(fù)合酒店、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)類型，形成目的型城市活動中心。

2 商業(yè)空間的建筑環(huán)境營造

2.1 場地分析

商業(yè)空間營造的第一步是場地分析，在綜合市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，定位商圈的性質(zhì)級別，1×105m2以上的商業(yè)空間多位于城市核心或新興的城市副中心。場地的條件輸入要積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，一般距離城市主干道退線宜小于8m，距離城市次干道小于5m，場地的用地形態(tài)主要考慮是否適宜設(shè)置大型室內(nèi)中庭，以便形成聚合的空間尺度。通常情況，日照及層高已限定在拿地條款中，后期的外圍交通規(guī)劃成為商業(yè)運營成敗的關(guān)鍵因素之一。需要梳理公交、軌交、機場等城市公共交通，其中，地鐵接駁成為大型商業(yè)空間的標(biāo)配，地下層商業(yè)空間的入口與城市軌交閘口實現(xiàn)互聯(lián)，嚴(yán)格控制連接的通道長度，不宜大于200m。此外，對城市道路進(jìn)出限行狀況進(jìn)行分析，一般不少于2 個面的出入口與城市道路相連接，并且在次要城市道路設(shè)置貨運車道。

2.2 商業(yè)空間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析

商業(yè)空間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)需要重點理解2 個面積規(guī)模概念：（1）商業(yè)建筑面積指建設(shè)用地范圍內(nèi)商業(yè)各層商業(yè)建筑面積總和，一般不含停車場、卸貨平臺、設(shè)備機房、后勤服務(wù)用房及交通疏散等面積；（2）可出租的商業(yè)面積，指用于出租給租戶的商業(yè)面積。

在理解以上面積概念的基礎(chǔ)上，應(yīng)重點關(guān)注商業(yè)的使用率（商業(yè)使用率=可出租商業(yè)面積/商業(yè)建筑面積），然而商業(yè)使用率不是越大越好，過高的商業(yè)使用率會增加建設(shè)成本，加大招商難度，后續(xù)的運營維護(hù)成本也較高，影響客戶的舒適體驗性，國內(nèi)商業(yè)品牌萬象城、覽秀城一般控制在約60%。在1×105m2商業(yè)空間中，樓層的規(guī)劃上地上部分宜小于5 層，主要為滿足24m以下多層民用建筑高限。地下商業(yè)受消防規(guī)范限制一般小于2 層，地下3 層設(shè)置車庫，過長的垂直交通亦讓客戶疲于應(yīng)付。

2.3 停車庫設(shè)計

建筑設(shè)計中停車庫設(shè)計亦是設(shè)計重難點，商業(yè)空間受場地限制不設(shè)置大型地面停車場，一般每100m2商業(yè)建筑面積設(shè)置地下小汽車停車位1～1.2 個，停車位面積大于40m2，每1 000m2商業(yè)建筑面積宜設(shè)置貨車停車位0.2 個。此外，根據(jù)實際操作經(jīng)驗，利用酒店、辦公、住宅等業(yè)態(tài)實況，宜潮汐配置商業(yè)停車位。此外，建議合理配置非機動車位和充電停車位，滿足當(dāng)?shù)卣咭蟆?/p>

2.4 業(yè)態(tài)劃分

關(guān)于商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分是比較難以界定的，萬象城業(yè)態(tài)分為百貨、超市、影院、冰場、美食廣場、餐飲、零售7 大類；覽秀城業(yè)態(tài)設(shè)為零售、餐飲、影院、兒童娛樂、兒童教育、精品超市等。根據(jù)統(tǒng)計，零售空間整體會占到約45%的規(guī)模，餐飲空間約為15%。除了各業(yè)態(tài)的規(guī)模，商業(yè)各業(yè)態(tài)的場地定位亦是一項長期的動態(tài)管理過程，百貨、超市的因其進(jìn)深較大，一般設(shè)置在動線的端部。美食廣場嘈雜、目的性強，可設(shè)置在主動線端部或者地下區(qū)域。影院空間因?qū)痈咭?，設(shè)置在高樓層動線的末端。餐飲可靈活布置在地下1 層及高樓層，其中，下層廣場區(qū)域及屋面可集中規(guī)劃設(shè)置，充分發(fā)揮場地的外擺條件及良好景觀面，增加坪效。其余的零售以低樓層，可達(dá)性強為布置原則，需重點定位主力店的位置，帶動周邊店鋪的落位分級，其中零售業(yè)態(tài)的選擇要關(guān)注市場趨勢，例如，近年流行的母嬰、親子、健康養(yǎng)生元素等。

2.5 建筑的主體軸網(wǎng)設(shè)置

建筑的主體軸網(wǎng)設(shè)置需綜合地下停車位及地上層的商鋪綜合分析，考慮平面形式及空間效果，宜為11m×9m 或者9m×9m。層高要求首層大于6m，標(biāo)準(zhǔn)層大于5.6m 為佳，后續(xù)施工時綜合BIM 分析綜合管道凈高，其中重點尋找凈高控制最不利地點，重力排水的走向一般現(xiàn)場后期難以更改，需要提前規(guī)劃路線。

3 商業(yè)空間的室內(nèi)營造

3.1 室內(nèi)動線設(shè)置

商業(yè)空間營造中的室內(nèi)動線主要分為雙通道環(huán)流型，多通道環(huán)流型，環(huán)島型3 種類型，現(xiàn)代商場注重公共空間的釋放，使用雙通道環(huán)流型較多?？蛻粜羞M(jìn)過程中設(shè)置多個中庭共享空間，中心共享空間直徑約為30～45m，次級共享空間直接在20～30m 為佳，其中，中心共享空間需重點考慮自動扶梯的位置，避免在中庭區(qū)域交叉貫穿，需預(yù)留足夠的場地便于后期舉辦主題活動。自動扶梯和垂直電梯負(fù)擔(dān)起整個垂直交通的貫穿，一般而言，自動扶梯的服務(wù)半徑設(shè)置宜小于40m，每層垂直客梯應(yīng)大于2 組，每組3～4 部。此外，由于地下室空間的交通流線的閉塞性，宜設(shè)置下層廣場，一方面滿足疏散要求，另一方面借助地鐵連通口與下層廣場的兩端設(shè)置，形成完整的循環(huán)人流疏導(dǎo)動線。

3.2 衛(wèi)生間空間的打造

衛(wèi)生間空間的打造是近來各商業(yè)品牌的關(guān)注重點，衛(wèi)生間走道關(guān)注客戶的等候休息體驗，內(nèi)部功能設(shè)置上聚合母嬰室、親子衛(wèi)生間、無障礙衛(wèi)生間、女性梳妝臺等新功能，其中，母嬰室的打造注重母嬰護(hù)理的全操作流程。此外，男女衛(wèi)生間的配比根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，每10 000m2的商業(yè)建筑面積，宜設(shè)置11 個男衛(wèi)（含小便斗），24 個女衛(wèi)為佳。

3.3 標(biāo)準(zhǔn)店面設(shè)計

標(biāo)準(zhǔn)店面設(shè)計按照實體部分及玻璃部分分析，實體部分設(shè)置商鋪的LOGO，此區(qū)域過矮LOGO 會不醒目，建議控制在約800mm 為宜，實體部分不管后續(xù)如何二次裝修，高度控制線不能變化，此外，需重點管控后續(xù)的租戶玻璃參數(shù)，保證整體的美觀統(tǒng)一。對于主力店鋪對店面的顛覆性修改，一般而言由商業(yè)運營團(tuán)隊分類別專項審批確認(rèn)。

3.4 其他的控制要點

其他的控制要點，例如，綜合點位的梳理也非常重要，包含疏散指示、應(yīng)急照明、燈具、擋煙垂壁、水泡、排煙風(fēng)口、空調(diào)風(fēng)口、標(biāo)識指示、場地內(nèi)營運綜合點位等，以美觀、堅固、實用為設(shè)置原則。一些其他的專項設(shè)計細(xì)節(jié)亦需用心關(guān)注，例如，人造石材料管理、攔河設(shè)計、屋面遮陽系統(tǒng)設(shè)計、檢修馬道預(yù)留、電動吊鉤設(shè)計、疏散門設(shè)計，消防卷簾設(shè)計、自動扶梯設(shè)計、落客區(qū)設(shè)計、地下層入口設(shè)計等。

4 商業(yè)空間營造運營前介

商業(yè)空間根據(jù)后期運營需求分為推廣類、營運類、客戶關(guān)系類。

4.1 推廣類

推廣類主要包含廣告點位預(yù)留和活動場地落位。戶外廣告包含外幕墻廣告、地鐵廣告等，戶內(nèi)結(jié)合設(shè)計條件有選擇預(yù)留，其中戶外幕墻廣告須加錠固和背板，強度滿足風(fēng)荷載要求，戶外落地廣告牌需設(shè)置結(jié)構(gòu)埋件以滿足結(jié)構(gòu)安全要求。其次是推廣活動場地的落位，主要是預(yù)留足夠的動力電源及照明設(shè)施供活動使用。

4.2 營運類

營運類主要滿足后期運營的各種功能需求，例如，員工衛(wèi)生間、多功能會議室、租戶員工食堂、零售倉庫、吸煙區(qū)等功能空間以及設(shè)備類的尤其是餐飲的強化通風(fēng)需求。

4.3 營運類

客戶關(guān)系類主要是提供與客戶交流的功能空間，主要包含服務(wù)臺與會員中心兩大類別，服務(wù)臺應(yīng)關(guān)注客戶敏感點，功能上包含接待、辦卡、積分、停車收費、租戶服務(wù)以及其他增值服務(wù)，并且配合次級流動服務(wù)臺提高效率。會員中心作為增強客戶黏性及忠誠度的窗口，設(shè)置會員接待區(qū)、團(tuán)購接待區(qū)、休息活動區(qū)（可結(jié)合沙龍場地、親子場地、茶文化場地等打造專屬空間）、客訴室以及水吧、衛(wèi)生間、洽談室、財務(wù)室等后勤服務(wù)空間。

5 商業(yè)空間營造的趨勢

商業(yè)空間大致可分為小而美與大而全2 種類型。小而美類型定位社區(qū)商業(yè)；大而全以目的型商業(yè)為主，保證客戶的黏性成為商業(yè)空間營造的關(guān)。傳統(tǒng)的百貨主要是滿足物質(zhì)生活需求，現(xiàn)在的流行商業(yè)更加關(guān)注創(chuàng)造高級的社交空間、共享空間，在滿足物質(zhì)需求的基礎(chǔ)上，達(dá)到精神層面的愉悅購物需求，不管是萬象城、大悅城、K11、恒隆商場、新鴻基系商業(yè)、龍湖天街等都沒有突破這一藩籬。隨著新技術(shù)的不斷更新迭代，大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實、移動支付等技術(shù)成熟，未來的商業(yè)模式必將改變這一空間格局，融合未來的人文需求，形成一種全新的商業(yè)空間氛圍。