摘 要：港鐵以安全可靠和高成本效率著稱，港鐵公司也是為數(shù)不多的實現(xiàn)盈利的交通公司之一。本文以港鐵“軌道+物業(yè)”運營模式為研究對象，分析這一模式運營的開展方式，探究其成功的原因，為更多軌道交通企業(yè)優(yōu)化盈利模式，提高整體收益提供經(jīng)驗和借鑒。

關(guān)鍵詞：港鐵;軌道;物業(yè);運營模式

1. 港鐵基本情況及運營現(xiàn)狀

1.1 港鐵概況

港鐵是服務(wù)于中國香港特別行政區(qū)的軌道交通系統(tǒng)，第一條港鐵線建于 1979 年，截至2020年6月，港鐵運營線路共11條，其中鐵路地鐵線路10條，機場快線1條，運營里程共230.9千米。市區(qū)線共設(shè)車站91座，運營里程共約187.4千米，機場快線共設(shè)車站5座，運營里程共35.2千米，輕鐵線路共設(shè)車站68座，運營里程共約36.2千米，另有2條在建線路，分別為屯馬線和東鐵線過海延線。由于香港高速的生活節(jié)奏、有限的土地資源、較高的人口密度以及較低的私家車出行率等特征，地鐵成為了香港地區(qū)最重要的出行工具之一。根據(jù)香港運輸署2020年數(shù)據(jù)，80%以上的香港居民都是通過公共交通方式出行，其中40.4%的乘客選擇搭乘港鐵出行，34.2%的乘客選擇搭乘專營巴士，14.5%的乘客選擇搭乘公共小巴，而僅有7.9%的乘客選擇搭乘的士或渡輪等方式出行。

1.2 港鐵公司經(jīng)營現(xiàn)狀

港鐵公司是世界上為數(shù)不多的能從其核心業(yè)務(wù)盈利的地鐵公司之一。跟世界上其他城市的軌道交通類似，港鐵在運營初期也因為高額的商業(yè)貸款利率和系統(tǒng)運營費用而處于嚴重虧損狀態(tài)，直到 1998 年才扭虧為盈。根據(jù)港鐵公司 2019 年報，2019 全年港鐵公司的收入為545億港幣，其中客運業(yè)務(wù)199億港元，占總收入的36.5%，車站商務(wù)收入68億港元，占總收入的12.5%，物業(yè)租賃及管理收入261億港幣，占總收入的47.8%?？梢钥闯?，香港地鐵的物業(yè)收入已經(jīng)成為港鐵總收入中一項不可或缺的來源。

2 港鐵模式及其特點

2.1港鐵模式介紹

港鐵模式又被稱為“地鐵+物業(yè)”模式，即以地鐵為核心，沿地鐵線開發(fā)物業(yè)為配合，形成一種以點帶面，相互促進的態(tài)勢。一方面，地鐵管網(wǎng)的建設(shè)能夠進一步便利出行，為車站周邊區(qū)域集聚大量客流，從而對相應(yīng)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)活動奠定基礎(chǔ)。另一方面，開發(fā)后的地產(chǎn)區(qū)域又能夠吸引和固定更大量的客流資源，對地鐵運營的票務(wù)收入起到支撐和反哺作用。

2.2 港鐵模式的特點

港鐵公司通過獲得地鐵沿線的綜合發(fā)展權(quán)，在向政府繳納地價的同時，實現(xiàn)了將地鐵沿線土地增值收益回饋于地鐵建設(shè)，而地鐵物業(yè)也為地鐵運營培育了源源不斷的客流的雙贏模式，其主要特點如下：

2.2.1明晰權(quán)屬，整體布局

為了使軌道交通管網(wǎng)的布局更加科學(xué)，可以惠及更多地區(qū)和群眾，香港政府和港鐵公司在地鐵興建之前，都會從城市整體需求出發(fā)進行整體布局，以鐵路為紐帶，串聯(lián)起各地區(qū)和各功能區(qū)，使得港鐵公司能夠更好的從全局出發(fā)做好規(guī)劃布局的工作。

2.2.2 先期規(guī)劃，整合資源

地鐵站點以及其周邊物業(yè)的科學(xué)規(guī)劃布局對站點后期良好運營有著重要影響，地鐵站點的開發(fā)類型和密度很大程度上決定了該站點的使用效率。為了保證物業(yè)和土地價值的最大化，港鐵公司從土地規(guī)劃時期開始就進行介入，將港鐵線路和沿線土地的規(guī)劃相關(guān)資源進行有機整合，對地鐵站點以及周邊物業(yè)類型進行規(guī)劃布局，對地鐵站點的位置和出入口與物業(yè)的銜接等細節(jié)問題進行合理設(shè)計，保證站點啟用后能成功運營。

2.2.3共同開發(fā)，合作共贏

在港鐵的整體開發(fā)過程中，政府、地鐵公司、開發(fā)商均參與其中。政府批出土地開發(fā)權(quán)，而土地的具體開發(fā)運營則由港鐵公司和開發(fā)商共同負責。

3. “軌道+物業(yè)”模式代表案例

3.1 青衣站

位于東涌線的青衣站地處新界葵青區(qū)，地理位置遠離市中心，建成初期每日平均人流量僅為 1萬人次左右。后與青衣站同期規(guī)劃的購物中心青衣城投入運營后，青衣站的每日平均人流量得到了極大的提升，達到每日 4 萬人次，大大提高了青衣站的交通運營收入，也增加了青衣站點內(nèi)部商鋪的營業(yè)額。

3.2 奧運站

奧運站位于西九龍?zhí)詈５貕K上，橫跨西九龍公路。港鐵公司在奧運站周圍共擁有7處物業(yè)，包括商業(yè)辦公樓匯豐中心、中銀中心以及5個住宅物業(yè)。除此之外，奧運站的物業(yè)的基座上還建有巴士站和花園、公園、運動場等公共活動空間，這些大型物業(yè)共提供18692個住宅單位，滿足5萬多居民的生活需求，使奧運站附近成為了一個設(shè)施完善，人口密集的小型社區(qū)，激活了周邊板塊。

4.港鐵模式成功經(jīng)驗

4.1土地高容積率帶來的人群聚集效應(yīng)。

高容積率的開發(fā)模式能夠?qū)θ巳寒a(chǎn)生聚集效應(yīng)，選擇地鐵周邊物業(yè)的人群與出行使用地鐵的人群高度重合，使得地鐵站周邊聚集了大量依靠地鐵出行的人群，從而保證了港鐵的使用率，也提高了港鐵的使用率和周邊土地物業(yè)價值。

4.2線路持續(xù)開發(fā)帶來的區(qū)域激活效應(yīng)。

港鐵系統(tǒng)的開發(fā)分為兩個階段，第一階段是城市地鐵發(fā)展階段，主要集中于九龍及香港島的市中心區(qū)域，其目的是為了改善交通擁堵及改造舊城區(qū)。第二階段是郊區(qū)地鐵發(fā)展階段，主要打造了機場快軌線和荃灣線二期，將香港國際機場和香港島的外圍同香港市區(qū)連接起來。港鐵的持續(xù)開發(fā)使得地鐵管網(wǎng)逐漸成型，提供了更高效便利的交通條件，拓寬了人員流動范圍，實現(xiàn)了更多區(qū)域的激活。

4.3互利合作模式帶來的多方共贏效應(yīng)。

港鐵公司在進行物業(yè)開發(fā)運營工作時，并不盲目的單打獨斗，而是選擇以入股、共建等為代表的更多樣化、更開放的互利合作模式，利用好現(xiàn)有的資源，提高收益效率。以東涌線終點站的香港站為例，該站點位于香港最高建筑——國際金融中心的地下層，港鐵公司選擇入股國際金融中心并購買了底層至18層的物業(yè)，與國際金融中心共同規(guī)劃站點格局，將站點與建筑進行了有機結(jié)合。站點通車后，帶來的人流量大大提高了國際金融中心的物業(yè)價值，港鐵公司自身所持的物業(yè)也實現(xiàn)了增值，行程參與開發(fā)工作各方互利共贏的局面。

4.4高效人行系統(tǒng)模式帶來的遍及覆蓋效應(yīng)。

與港鐵站相連的人行系統(tǒng)在香港十分發(fā)達，港鐵公司在規(guī)劃之初，就將各地鐵站及周邊區(qū)域打造成為高密度混合用地形式，市民居住在距離港鐵站不遠的區(qū)域范圍內(nèi)，居住區(qū)域通過人行道、天橋和地下走廊等方式與港鐵站臺相連接，通過步行的方式就能夠從居住地到達港鐵車站。這一方式為港鐵沿線物業(yè)帶來了持續(xù)而穩(wěn)定的人流量，實現(xiàn)了各區(qū)域的人員遍及和覆蓋。

5.小結(jié)

港鐵“軌道+物業(yè)”模式的成功，除了有香港高昂地價和地鐵開通帶來的物業(yè)升值等因素影響外，更多的還要歸功于港鐵項目前期的布局規(guī)劃，中期的合作開發(fā)和后期的運營管理。軌道帶來物業(yè)的興旺，而物業(yè)收入由對軌道建設(shè)和運營又起到反哺作用，最終實現(xiàn)互利共贏。港鐵的經(jīng)驗也為軌道交通企業(yè)帶來了許多啟示，值得有機借鑒，促使軌道交通企業(yè)探索更為豐富的盈利模式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]錢昇.上海地鐵盈利模式研究 ——基于香港地鐵的經(jīng)驗借鑒[D].上海：上海外國語大學(xué)，2018.

[2]崔敏榆.香港“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式現(xiàn)狀及啟示[J].住宅科技2019（10）.

基金項目：2020年度四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院科研項目，題目：基于財務(wù)視角的軌道交通企業(yè)盈利模式研究——以成都軌道交通集團有限公司為例（編號：2020-XY-SK-14）.

作者簡介：

鄭來（1986-），四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，講師，碩士，研究方向：會計財務(wù)、市場營銷。

（四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院? 四川成都? 611130）