劉彥華

預(yù)判 中國(guó)目前正處于城鎮(zhèn)化后期階段，下一步都市圈效應(yīng)將逐漸凸顯，產(chǎn)業(yè)、人口資源向都市圈流動(dòng)，形成較好的住房需求支撐。

安居樂(lè)業(yè)、成家立業(yè)，現(xiàn)如今，買(mǎi)房對(duì)很多人而言依然是一件人生大事。尤其每逢歲末年初，人們總有一問(wèn)，“今年能不能買(mǎi)房？”很多人對(duì)這個(gè)問(wèn)題很糾結(jié)，其實(shí)，歸根到底，能不能買(mǎi)房仍是一個(gè)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的問(wèn)題。

2019年，全國(guó)樓市在“房住不炒”的總基調(diào)下艱難前行，走出了“穩(wěn)中有進(jìn)”的新格局。2020年，疫情肆虐與行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型疊加，中國(guó)樓市又將何去何從呢？

“穩(wěn)”字當(dāng)頭 基調(diào)不改

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，從2020年1月下旬開(kāi)始，大部分開(kāi)發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌95%，市場(chǎng)基本陷入冰點(diǎn)。不過(guò)，在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，疫情對(duì)樓市的影響是短期的、暫時(shí)的，傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”可能會(huì)大打折扣，但房地產(chǎn)剛性需求、改善型需求、重置需求依然存在，預(yù)計(jì)隨著疫情逐步受到控制，市場(chǎng)也將逐漸回溫。

中國(guó)樓市是個(gè)名副其實(shí)的政策市，相比疫情防控，人們更關(guān)心更具針對(duì)性的樓市調(diào)控政策的出臺(tái)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2019年各地合計(jì)出臺(tái)的調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)620次，同比2018年的450次上漲了38%，再次刷新了歷史紀(jì)錄。并且，即便在2019年的最后一個(gè)月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)發(fā)布依然保持了高位運(yùn)行，當(dāng)月調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)為66次。

2020年樓市調(diào)控政策方向?qū)?huì)出現(xiàn)怎樣的變化，可以從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議兩個(gè)重大會(huì)議相關(guān)內(nèi)容窺其一二。

2019年12月10—12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議明確提出，2020年，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后，2019年12月23日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)王蒙徽全面總結(jié)2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析面臨的形勢(shì)和問(wèn)題，提出2020年工作總體要求，對(duì)重點(diǎn)工作任務(wù)做出部署。他表示，2020年，著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉、易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)等多位專(zhuān)家一致認(rèn)為，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)2020年房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持以穩(wěn)為主，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)調(diào)控基本原則不會(huì)改變，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)改變。

不過(guò)，需要注意的是，在此次全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任”“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性”等具體調(diào)控思路，而以“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制”等表述作為工作指導(dǎo)。對(duì)此，有專(zhuān)家分析認(rèn)為，2020年樓市調(diào)控政策總體基調(diào)不會(huì)變化，依然是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，但具體政策選擇和各地執(zhí)行的松緊上將會(huì)有變化，因城施策的方式將更加多樣化，并且不排除更多城市政策“微調(diào)”或“放松”的可能。

語(yǔ)音未落，2019年的最后一天，一個(gè)深藏四川腹地的小縣城——自貢市富順縣打響了2020年地方樓市調(diào)控的第一槍。據(jù)2019年12月31日富順縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、富順縣自然資源和規(guī)劃局、富順縣財(cái)政局聯(lián)合印發(fā)的《富順縣購(gòu)買(mǎi)商品住房財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》，2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品房的居民，給予一次性200元/平方米的財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》出具的面積為準(zhǔn)。

區(qū)域樓市分化加劇 長(zhǎng)三角地區(qū)表現(xiàn)可期

房?jī)r(jià)、成交量是判斷地方樓市調(diào)控未來(lái)松緊度的關(guān)鍵“刻度尺”。根據(jù)中指研究院的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：新房?jī)r(jià)格方面，2019年1—11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.91%，較去年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄;11月百城中有40個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為2016年2月以來(lái)最高值。就十大城市整體而言，2019年以來(lái)，十大城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)震蕩在低位區(qū)間;各季度累計(jì)漲幅均在1%以?xún)?nèi)，10—11月累計(jì)漲幅僅有0.06%。成交規(guī)模方面，2019年1—11月，50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積2940萬(wàn)平方米，同比下降2.4%，其中除3季度成交同比略增長(zhǎng)0.6%以外，其余季度成交面積同比均下降，整體市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)中略有調(diào)整。二手房方面，2019年1—10月，十大城市二手房市場(chǎng)成交套數(shù)約92萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)10.0%，其中上半年二手房市場(chǎng)成交套數(shù)同比增長(zhǎng)10.3%，7—10月同比增幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)至9.6%，北京、天津下半年各月成交套數(shù)同比持續(xù)為負(fù)。

對(duì)于2020年，中指研究院認(rèn)為，在多種因素綜合影響下，不同城市分化格局愈加明顯，一線(xiàn)城市在供應(yīng)端持續(xù)改善或城市規(guī)劃利好影響下，2020年市場(chǎng)延續(xù)底部回升行情可期;二線(xiàn)代表城市整體市場(chǎng)規(guī)模將保持穩(wěn)中有所震蕩，廈門(mén)、天津等城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍不減;部分城市群內(nèi)部以及其他有人口支撐的三四線(xiàn)城市，短期市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)較好發(fā)展態(tài)勢(shì)，但多數(shù)三四線(xiàn)城市在需求存在透支等因素影響下，市場(chǎng)面臨較大調(diào)整壓力。

區(qū)域表現(xiàn)分化加劇，業(yè)界對(duì)此已經(jīng)形成共識(shí)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展總報(bào)告（2019—2020）》認(rèn)為，中國(guó)目前正處于城鎮(zhèn)化后期階段，下一步都市圈效應(yīng)將逐漸凸顯，產(chǎn)業(yè)、人口資源向都市圈流動(dòng)，形成較好的住房需求支撐?！昂诵某鞘性谌瞬拧①Y本、技術(shù)以及產(chǎn)業(yè)集群方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。隨著核心城市的不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)、人口等資源以核心城市為中心向周邊城市外溢，形成長(zhǎng)三角、粵港澳、環(huán)渤海三大都市圈。一方面，靠近核心城市的周邊城市享受都市圈發(fā)展紅利，如長(zhǎng)三角的蘇州、杭州，珠三角的佛山、東莞等城市保持較好的人口吸引力;另一方面，中西部二線(xiàn)城市因經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、引進(jìn)人才政策等因素，川渝城市群、武漢、西安等城市的人口也保持較好態(tài)勢(shì)增長(zhǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)刈》啃枨笮纬芍??！?/p>

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉同樣從區(qū)域分化的角度對(duì)2020年中國(guó)樓市進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析，在他看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分為三大區(qū)域市場(chǎng)，即長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀，三者在全國(guó)新房銷(xiāo)售額的占比分別為33%、13%和8%。相比珠三角和京津冀，鐘偉更看好長(zhǎng)三角，他的理由是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要巨大財(cái)力投入，每平方公里的投資強(qiáng)度很難低于20億元，因此一個(gè)數(shù)萬(wàn)平方公里的待開(kāi)發(fā)區(qū)域需要幾十萬(wàn)億元的持續(xù)、漫長(zhǎng)而巨大的投入。長(zhǎng)三角有滬蘇寧錫杭甬六個(gè)萬(wàn)億GDP城市，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)三五年，萬(wàn)億級(jí)城市，長(zhǎng)三角可能有南通、常州、合肥三個(gè)候選城市。另外，長(zhǎng)三角擁有近10個(gè)地區(qū)生產(chǎn)總值已超過(guò)4000億的城市?！拔磥?lái)區(qū)域市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備應(yīng)主要集中于長(zhǎng)三角，尤其是人口過(guò)500萬(wàn)且地區(qū)生產(chǎn)總值過(guò)5000億元的地市?！?/p>