王春云

福州首開瑞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 房地產(chǎn)項目投資決策的要點

1.1 市場預測及目標市場定位

房地產(chǎn)投資時刻會受到政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境影響和沖擊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目投資決策階段，首先要科學分析全國房地產(chǎn)發(fā)展總體狀況，為投資找準目標市場定位。如房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時，要了解國家宏觀調(diào)控政策，結(jié)合數(shù)據(jù)分析和掌握房地產(chǎn)投資增速情況，就房地產(chǎn)市場供求情況、房地產(chǎn)價格變動趨勢和房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)有一個全面的了解。在此基礎上，從實際出發(fā)，分析地方房地產(chǎn)市場情況，吃透地方政府住房建設規(guī)劃，房地產(chǎn)工作會議精神，并根據(jù)地方樓盤新推數(shù)量、市場存量、成交量分析民眾購買力，進行目標市場定位，制定投資方案。

1.2 規(guī)劃條件與建設方案

房地產(chǎn)項目投資要遵守和執(zhí)行城市規(guī)劃，要接受地方房地產(chǎn)管理部門如建設廳、建設委員會、房管局的管制。此外，房地產(chǎn)在使用土地和項目建設時，還要遵守地、環(huán)保部門的相關規(guī)定。地方土地部門在土地公開出讓之前，都會公布規(guī)劃條件。根據(jù)土地部門的文件和規(guī)定，房地產(chǎn)公司可按照規(guī)劃條件通知書限定指標，提出策劃的建設方案，獲得規(guī)劃條件通知書。然后根據(jù)規(guī)劃條件通知書，規(guī)劃總用地面積、容積率、綠地率、配套公建指標要求，測算居住地塊的建筑面積，樓房棟數(shù)，層數(shù)和高度，并將停車位、排水、暖通以及養(yǎng)老、文化、物業(yè)、綠化等配套公建基地占地面積考慮進去，制定初步投資建設方案，估算工程量、投資以及投資回收期。這樣從宏觀到圍觀，就規(guī)劃條件、方案中涉及的問題進行全面考慮，才有可能有效防控項目投資決策中可能出現(xiàn)的各種風險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1.3 投資估算與資金籌措

房地產(chǎn)項目投資估算，主要是對單方造價、總造價的估算。投資估算，不僅要估算住宅部分的總造價，還要就公用工程費用（排水、消防、供電、供熱、燃氣）進行估算。此外，還要估算項目前置咨詢費以及工程建設監(jiān)理費、人工費、保險、評估費用。如果房地產(chǎn)企業(yè)需要從銀行貸款，還要將建設期的利息納入總投資的范疇。最后，才是得出項目總造價。與一般投資相比，房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模都相對較大。在項目開發(fā)與建設中，由于啟動資金有限，所以許多企業(yè)都要多方湊集資金。在知道項目總造價的基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助自籌、借款、樓盤滾動銷售等方面籌集資金。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的啟動資金一般不到項目總投資的20%，借款數(shù)額通常會占項目總投資的2%—40%。其他都是房地產(chǎn)企業(yè)取得預售許可證后，通過樓盤預售和滾動銷售獲得的回籠資金。如何通過籌資來解決資金難題，最終需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)年度財務狀況來決定。

1.4 風險防控與分析

近年來，隨著國民經(jīng)濟發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛擴充，為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家多次就銀行信貸、土地等進行了政策調(diào)整。土地價格上漲，銀行信貸政策收緊，都加大了房地產(chǎn)投資的成本和風險。加上房地產(chǎn)項目的周期較長，涉及多個部門、單位和環(huán)節(jié)，設計、施工、監(jiān)管等任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都有可能影響項目開發(fā)進度和成本，降低企業(yè)收益。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策中，要在數(shù)據(jù)運算、調(diào)查分析的基礎上就項目開發(fā)風險（設計、進度、質(zhì)量、施工）、項目收入不確定風險（競爭對手、客戶群體、價格、市場供應）等進行合理推測，分析并制定周密的防范方案，爭取通過風險防控將損失降至最低。

2 房地產(chǎn)項目投資決策建議

2.1 準確進行目標市場定位

房地產(chǎn)企業(yè)在投資時，深受外部市場環(huán)境、政治政策的影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策前，要深入分析、了解當?shù)氐慕?jīng)濟現(xiàn)狀、政治狀況，同時還要就地方人文情況和地理條件等有一個深入的認識。因為這是房地產(chǎn)企業(yè)準確進行市場目標定位的基礎。房地產(chǎn)企業(yè)的相關部門，要加強與地方科研、調(diào)查、政府部門的合作，借助態(tài)勢分析法（SWOT）分析項目地理位置、交通、發(fā)展?jié)摿Φ扔绊懸蛩乜赡芙o投資收益帶來的影響，準確預估項目所在區(qū)位價值。然后，了解競爭對手的情況，辨別具有不同需求的房地產(chǎn)消費者的情況（購買實力、消費水準、需求），劃分消費者群。深入分析不同消費群的全在用戶的基本需求，根據(jù)用戶需求選定產(chǎn)品市場范圍，劃分市場規(guī)模。隨后，綜合市場范圍、投資成本、時間、質(zhì)量、人力資源等各方因素，制定投資規(guī)劃，為后續(xù)項目開發(fā)提供參考依據(jù)和行動指南。

2.2 認真分析項目規(guī)劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃方案中，要注意兩個重要問題，分別是地段和時機。關于地段的重要性，李嘉誠說過：決定房地產(chǎn)價值的因素，永遠是地段。這句話，也是房地產(chǎn)行業(yè)的金科玉律。房地產(chǎn)的區(qū)域性特征，決定了不同地段所適合的房子類型、房子價值是不同的。要想確保房地產(chǎn)投資項目能增值保值，在房地產(chǎn)項目規(guī)劃方案中，必須要確保建設土地能增值，因此，在選擇地塊時，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)先選擇土地增值空間大的地段，要綜合考察地塊自身因素和周邊環(huán)境，包括當?shù)厝丝跔顩r、人員構(gòu)成、基礎設施配套狀況、交通狀況、教育資源等等，要確保項目人在購置房子后能獲得預期收益。選擇合適的投資時機，是合理規(guī)避經(jīng)濟風險的有效手段。要想把握住最佳投資時機，房地產(chǎn)企業(yè)要廣泛搜集市場資料，對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、國家政策走向、未來可能出現(xiàn)的變化做出合理預測，在綜合考量企業(yè)融資情況、消費者心理后，再決定何時購買土地，何時開工，何時開盤銷售，何時竣工交付等等，把握好投資的時機，以獲取預期收益。

2.3 制定科學的建設方案

項目質(zhì)量控制，是滿足消費者的基本需求，企業(yè)獲取利潤的根本。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策中，都會將質(zhì)量控制置于與地段、時機控制同樣的地位。項目質(zhì)量控制，房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制，不外乎以下幾個方面的內(nèi)容，首先要確保項目質(zhì)量能滿足消費者的基本需求。進一步來說，消費者之所以購買房地產(chǎn)商的產(chǎn)品，基本需求是住的需求。這就要求房地產(chǎn)商的投資項目必須要滿足、符合我國建筑基礎標準，滿足消費者基本的質(zhì)量規(guī)范，要正常交付業(yè)主。除去基本需求外，要滿足消費者的保值增值需求，如有的人購房是為了投資，有的是為孩子教育而購買的學區(qū)房。房地產(chǎn)企業(yè)要考慮到消費者的需求，制定科學的投資方案，加大對工程建設的監(jiān)督管控力度，嚴格控制產(chǎn)品質(zhì)量，保證消費者的投資效益。在制定好投資方案后，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)項目目標市場和市場定位實際情況，分析投資方案的科學性，就可能影響項目開發(fā)規(guī)模、時間的因素進行全面分析，如融資風險、人為操作風險、銷售管理方式、價格變動等等進行合理的考量與選擇，為項目建設、市場定位提供參考依據(jù)。

2.4 根據(jù)項目規(guī)劃嚴格管理

風險防控，是房地產(chǎn)企業(yè)運營管理中必須要關注的問題。防范項目開發(fā)風險，重點要抓好財務風險和質(zhì)量風險防控管理。房地產(chǎn)的財務支出包括設備工器具費、建筑安裝費用、建設費用、預報費用等等，工程建設的動態(tài)、復雜性，要求房地產(chǎn)企業(yè)必要靈活運用市場經(jīng)濟杠桿善謀快決，將企業(yè)做大做強。在投資決策中，財務管理的重點是明確財務評價指標，分析項目的財務可行性，給予預算以重視，確定各個季度的投資與銷售進度，并依據(jù)銷售面積、售價和銷售進度確定個季度的售房收入。讓財務部門發(fā)揮積極主動性，依據(jù)完善的財務指標體系科學進行項目計算，在財務報表清晰反映代理、廣告、律師費用，使決策層對項目維修基金、財務費用、土地增值稅、所得稅等有充分的了解。在確定了投資方向后，要明確投資管理目標，編制可行性報告，將資金、人力、資源投入到項目建設上去，并以投標的方式優(yōu)選施工單位，把握好投資的尺度，要求有關部門與建設部門加強合作，高質(zhì)量完成項目投資管理任務，以避免資金、人力資源浪費。

2.5 提高工作人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)項目投資決策和項目管理計劃制定和執(zhí)行，都要落實到人上。在投資決策中，做好項目管理人員分工，加強人員管理，是提高工程投資管理效率和工程質(zhì)量的關鍵。所以，房地產(chǎn)在投資決策前，要嚴格調(diào)研人員管理，要求調(diào)研人員經(jīng)過反復分析和論證得出一致意見，為投資決策提供依據(jù)。在獲得建設報批文件后，要選擇資信良好的勘查、設計、監(jiān)理和施工單位，要求相關單位人員包括技術人員、監(jiān)理人員、施工人員等按照合同規(guī)定提供施工設計圖，根據(jù)施工標準去施工，按照委托監(jiān)理合同嚴把工程質(zhì)量關，圓滿完成各自的工作，少出差錯。在項目出現(xiàn)問題時，要根據(jù)合同追求相關人員的責任，這樣可以規(guī)范各方行為，提高工程質(zhì)量，降低事故出現(xiàn)的幾率。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項目投資決策是事關房地產(chǎn)企業(yè)收益的大事。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好項目的分析和研究工作，要深入進行項目投資分析和研究，了解目標人群、競爭對手的情況，全面把控市場動態(tài)，科學進行投資決策，以防范項目投資風險，促使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。