王春云

福州首開瑞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的要點(diǎn)

1.1 市場預(yù)測及目標(biāo)市場定位

房地產(chǎn)投資時(shí)刻會(huì)受到政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響和沖擊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，首先要科學(xué)分析全國房地產(chǎn)發(fā)展總體狀況，為投資找準(zhǔn)目標(biāo)市場定位。如房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時(shí)，要了解國家宏觀調(diào)控政策，結(jié)合數(shù)據(jù)分析和掌握房地產(chǎn)投資增速情況，就房地產(chǎn)市場供求情況、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一個(gè)全面的了解。在此基礎(chǔ)上，從實(shí)際出發(fā)，分析地方房地產(chǎn)市場情況，吃透地方政府住房建設(shè)規(guī)劃，房地產(chǎn)工作會(huì)議精神，并根據(jù)地方樓盤新推數(shù)量、市場存量、成交量分析民眾購買力，進(jìn)行目標(biāo)市場定位，制定投資方案。

1.2 規(guī)劃條件與建設(shè)方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資要遵守和執(zhí)行城市規(guī)劃，要接受地方房地產(chǎn)管理部門如建設(shè)廳、建設(shè)委員會(huì)、房管局的管制。此外，房地產(chǎn)在使用土地和項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，還要遵守地、環(huán)保部門的相關(guān)規(guī)定。地方土地部門在土地公開出讓之前，都會(huì)公布規(guī)劃條件。根據(jù)土地部門的文件和規(guī)定，房地產(chǎn)公司可按照規(guī)劃條件通知書限定指標(biāo)，提出策劃的建設(shè)方案，獲得規(guī)劃條件通知書。然后根據(jù)規(guī)劃條件通知書，規(guī)劃總用地面積、容積率、綠地率、配套公建指標(biāo)要求，測算居住地塊的建筑面積，樓房棟數(shù)，層數(shù)和高度，并將停車位、排水、暖通以及養(yǎng)老、文化、物業(yè)、綠化等配套公建基地占地面積考慮進(jìn)去，制定初步投資建設(shè)方案，估算工程量、投資以及投資回收期。這樣從宏觀到圍觀，就規(guī)劃條件、方案中涉及的問題進(jìn)行全面考慮，才有可能有效防控項(xiàng)目投資決策中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3 投資估算與資金籌措

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算，主要是對單方造價(jià)、總造價(jià)的估算。投資估算，不僅要估算住宅部分的總造價(jià)，還要就公用工程費(fèi)用（排水、消防、供電、供熱、燃?xì)猓┻M(jìn)行估算。此外，還要估算項(xiàng)目前置咨詢費(fèi)以及工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、人工費(fèi)、保險(xiǎn)、評估費(fèi)用。如果房地產(chǎn)企業(yè)需要從銀行貸款，還要將建設(shè)期的利息納入總投資的范疇。最后，才是得出項(xiàng)目總造價(jià)。與一般投資相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模都相對較大。在項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)中，由于啟動(dòng)資金有限，所以許多企業(yè)都要多方湊集資金。在知道項(xiàng)目總造價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助自籌、借款、樓盤滾動(dòng)銷售等方面籌集資金。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的啟動(dòng)資金一般不到項(xiàng)目總投資的20%，借款數(shù)額通常會(huì)占項(xiàng)目總投資的2%—40%。其他都是房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，通過樓盤預(yù)售和滾動(dòng)銷售獲得的回籠資金。如何通過籌資來解決資金難題，最終需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)年度財(cái)務(wù)狀況來決定。

1.4 風(fēng)險(xiǎn)防控與分析

近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛擴(kuò)充，為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家多次就銀行信貸、土地等進(jìn)行了政策調(diào)整。土地價(jià)格上漲，銀行信貸政策收緊，都加大了房地產(chǎn)投資的成本和風(fēng)險(xiǎn)。加上房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長，涉及多個(gè)部門、單位和環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)管等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，都有可能影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和成本，降低企業(yè)收益。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策中，要在數(shù)據(jù)運(yùn)算、調(diào)查分析的基礎(chǔ)上就項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)（設(shè)計(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量、施工）、項(xiàng)目收入不確定風(fēng)險(xiǎn)（競爭對手、客戶群體、價(jià)格、市場供應(yīng)）等進(jìn)行合理推測，分析并制定周密的防范方案，爭取通過風(fēng)險(xiǎn)防控將損失降至最低。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策建議

2.1 準(zhǔn)確進(jìn)行目標(biāo)市場定位

房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)，深受外部市場環(huán)境、政治政策的影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策前，要深入分析、了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、政治狀況，同時(shí)還要就地方人文情況和地理?xiàng)l件等有一個(gè)深入的認(rèn)識。因?yàn)檫@是房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行市場目標(biāo)定位的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門，要加強(qiáng)與地方科研、調(diào)查、政府部門的合作，借助態(tài)勢分析法（SWOT）分析項(xiàng)目地理位置、交通、發(fā)展?jié)摿Φ扔绊懸蛩乜赡芙o投資收益帶來的影響，準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目所在區(qū)位價(jià)值。然后，了解競爭對手的情況，辨別具有不同需求的房地產(chǎn)消費(fèi)者的情況（購買實(shí)力、消費(fèi)水準(zhǔn)、需求），劃分消費(fèi)者群。深入分析不同消費(fèi)群的全在用戶的基本需求，根據(jù)用戶需求選定產(chǎn)品市場范圍，劃分市場規(guī)模。隨后，綜合市場范圍、投資成本、時(shí)間、質(zhì)量、人力資源等各方因素，制定投資規(guī)劃，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)提供參考依據(jù)和行動(dòng)指南。

2.2 認(rèn)真分析項(xiàng)目規(guī)劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃方案中，要注意兩個(gè)重要問題，分別是地段和時(shí)機(jī)。關(guān)于地段的重要性，李嘉誠說過：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，永遠(yuǎn)是地段。這句話，也是房地產(chǎn)行業(yè)的金科玉律。房地產(chǎn)的區(qū)域性特征，決定了不同地段所適合的房子類型、房子價(jià)值是不同的。要想確保房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能增值保值，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案中，必須要確保建設(shè)土地能增值，因此，在選擇地塊時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)先選擇土地增值空間大的地段，要綜合考察地塊自身因素和周邊環(huán)境，包括當(dāng)?shù)厝丝跔顩r、人員構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況、交通狀況、教育資源等等，要確保項(xiàng)目人在購置房子后能獲得預(yù)期收益。選擇合適的投資時(shí)機(jī)，是合理規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。要想把握住最佳投資時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)要廣泛搜集市場資料，對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、國家政策走向、未來可能出現(xiàn)的變化做出合理預(yù)測，在綜合考量企業(yè)融資情況、消費(fèi)者心理后，再?zèng)Q定何時(shí)購買土地，何時(shí)開工，何時(shí)開盤銷售，何時(shí)竣工交付等等，把握好投資的時(shí)機(jī)，以獲取預(yù)期收益。

2.3 制定科學(xué)的建設(shè)方案

項(xiàng)目質(zhì)量控制，是滿足消費(fèi)者的基本需求，企業(yè)獲取利潤的根本。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策中，都會(huì)將質(zhì)量控制置于與地段、時(shí)機(jī)控制同樣的地位。項(xiàng)目質(zhì)量控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制，不外乎以下幾個(gè)方面的內(nèi)容，首先要確保項(xiàng)目質(zhì)量能滿足消費(fèi)者的基本需求。進(jìn)一步來說，消費(fèi)者之所以購買房地產(chǎn)商的產(chǎn)品，基本需求是住的需求。這就要求房地產(chǎn)商的投資項(xiàng)目必須要滿足、符合我國建筑基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，滿足消費(fèi)者基本的質(zhì)量規(guī)范，要正常交付業(yè)主。除去基本需求外，要滿足消費(fèi)者的保值增值需求，如有的人購房是為了投資，有的是為孩子教育而購買的學(xué)區(qū)房。房地產(chǎn)企業(yè)要考慮到消費(fèi)者的需求，制定科學(xué)的投資方案，加大對工程建設(shè)的監(jiān)督管控力度，嚴(yán)格控制產(chǎn)品質(zhì)量，保證消費(fèi)者的投資效益。在制定好投資方案后，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)市場和市場定位實(shí)際情況，分析投資方案的科學(xué)性，就可能影響項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、時(shí)間的因素進(jìn)行全面分析，如融資風(fēng)險(xiǎn)、人為操作風(fēng)險(xiǎn)、銷售管理方式、價(jià)格變動(dòng)等等進(jìn)行合理的考量與選擇，為項(xiàng)目建設(shè)、市場定位提供參考依據(jù)。

2.4 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)格管理

風(fēng)險(xiǎn)防控，是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理中必須要關(guān)注的問題。防范項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)要抓好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防控管理。房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)支出包括設(shè)備工器具費(fèi)、建筑安裝費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、預(yù)報(bào)費(fèi)用等等，工程建設(shè)的動(dòng)態(tài)、復(fù)雜性，要求房地產(chǎn)企業(yè)必要靈活運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)杠桿善謀快決，將企業(yè)做大做強(qiáng)。在投資決策中，財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)是明確財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，給予預(yù)算以重視，確定各個(gè)季度的投資與銷售進(jìn)度，并依據(jù)銷售面積、售價(jià)和銷售進(jìn)度確定個(gè)季度的售房收入。讓財(cái)務(wù)部門發(fā)揮積極主動(dòng)性，依據(jù)完善的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系科學(xué)進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)算，在財(cái)務(wù)報(bào)表清晰反映代理、廣告、律師費(fèi)用，使決策層對項(xiàng)目維修基金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地增值稅、所得稅等有充分的了解。在確定了投資方向后，要明確投資管理目標(biāo)，編制可行性報(bào)告，將資金、人力、資源投入到項(xiàng)目建設(shè)上去，并以投標(biāo)的方式優(yōu)選施工單位，把握好投資的尺度，要求有關(guān)部門與建設(shè)部門加強(qiáng)合作，高質(zhì)量完成項(xiàng)目投資管理任務(wù)，以避免資金、人力資源浪費(fèi)。

2.5 提高工作人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目管理計(jì)劃制定和執(zhí)行，都要落實(shí)到人上。在投資決策中，做好項(xiàng)目管理人員分工，加強(qiáng)人員管理，是提高工程投資管理效率和工程質(zhì)量的關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)在投資決策前，要嚴(yán)格調(diào)研人員管理，要求調(diào)研人員經(jīng)過反復(fù)分析和論證得出一致意見，為投資決策提供依據(jù)。在獲得建設(shè)報(bào)批文件后，要選擇資信良好的勘查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，要求相關(guān)單位人員包括技術(shù)人員、監(jiān)理人員、施工人員等按照合同規(guī)定提供施工設(shè)計(jì)圖，根據(jù)施工標(biāo)準(zhǔn)去施工，按照委托監(jiān)理合同嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，圓滿完成各自的工作，少出差錯(cuò)。在項(xiàng)目出現(xiàn)問題時(shí)，要根據(jù)合同追求相關(guān)人員的責(zé)任，這樣可以規(guī)范各方行為，提高工程質(zhì)量，降低事故出現(xiàn)的幾率。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)收益的大事。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好項(xiàng)目的分析和研究工作，要深入進(jìn)行項(xiàng)目投資分析和研究，了解目標(biāo)人群、競爭對手的情況，全面把控市場動(dòng)態(tài)，科學(xué)進(jìn)行投資決策，以防范項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，促使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。