李曉霞

1 引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中一項非常重要的工作，成本管理水平的高低關(guān)系著整個企業(yè)資金的運轉(zhuǎn)效率，高效的成本管理工作有利于提高企業(yè)的工作效率，面對日趨激烈的市場競爭，地產(chǎn)行業(yè)都在尋找各種方式以期提高成本管理工作的效率。本文對新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理要點進行了簡要分析。

2 我國房地產(chǎn)市場成本管理的發(fā)展現(xiàn)狀與主要問題

2.1 成本管理意識存在誤區(qū)

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成全員參與成本管理的觀念。一方面，成本管理工作多數(shù)集中于一個或者幾個部門，這就會容易導(dǎo)致成本管理工作被認為是成本相關(guān)部門的工作。另一方面成本管理工作沒有得到管理層面的重視，片面的理解成本管理只是一味地減少開支降低成本，卻忽略了成本管理是本質(zhì)是價值投資。成本管理并不是簡單的價格管理，低價格不等于低成本。

2.2 成本管理體系不完善

（1）缺乏全成本核算意識。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全成本管理意識，多數(shù)企業(yè)在工程建設(shè)階段對建安工程造價的管控較為關(guān)注，而對工程造價以外的各項費用管控并不嚴格。在新經(jīng)濟形勢下在房地產(chǎn)開發(fā)項目中財務(wù)費用（融資費用）在整個開發(fā)項目成本支出占比越來越高，資金利用效率問題日益突出。

（2）缺少堅實的全成本核算基礎(chǔ)。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然已提出全成本管理理念，但具體工作仍未完善，未明確劃分相關(guān)管理費用及輔助費用，項目后評估流于形式，經(jīng)驗數(shù)據(jù)積累準確性存疑，影響房地產(chǎn)企業(yè)全成本核算的準確性。

3 新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理要點

3.1 貫徹全成本管理理念

全成本管理是通過使用成本管理系統(tǒng)的基本原理和方法,基于現(xiàn)代企業(yè)成本的運動規(guī)律,優(yōu)化成本,優(yōu)化成本結(jié)構(gòu),避免成本的風(fēng)險為主要目的,實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的整個過程,全面、多維、動態(tài)成本控制。所謂“全面”包括全員、全面和全過程三個方面，又稱“三全”成本管理。

3.1.1 項目工程建設(shè)成本控制

（1）加強招投標和合同管理。應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)計劃節(jié)點制定合理的招標計劃,針對不同項目準備合適的招標文件擬定技術(shù)標、商務(wù)標、評分方法,合理確定投標控制價及入圍單位的資質(zhì)條件。根據(jù)每個項目的定位選擇最匹配的中標單位，適合的才是最好，不能盲目最求最低價中標。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強合同管理，盡可能制定范本合同，規(guī)范合同的標準條款，合同簽訂前嚴格審核，特別是個性化條款，合同執(zhí)行過程中積極監(jiān)控，合同履約完成后邀請履約過程中各參與部門進行多緯度評估，總結(jié)經(jīng)驗數(shù)據(jù)共享。

（2）動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理是項目實施過程監(jiān)督，實時反映和預(yù)測至項目完工時的整體成本。項目開發(fā)過程中發(fā)生了未預(yù)見的事項或因管理不當導(dǎo)致細項成本即將發(fā)生或可能發(fā)生超目標成本時提出預(yù)警，成本部門要按月或按旬編制《項目總成本執(zhí)行報告》，對可能超目標成本的各分項進行分析解釋說明，并申請超目標成本開支申請或調(diào)整方案，以控制成本。

（3）加強項目變更評審。工程變更涉及進度、質(zhì)量和投資控制，對工程造價的影響較大。嚴禁通過設(shè)計變更擴大施工規(guī)模，增加施工內(nèi)容，提高施工標準。無論哪一方提出工程變更，在各方技術(shù)層面確認之后經(jīng)成本核算后發(fā)出變更通知，由甲方代表會同監(jiān)理工程師簽字后執(zhí)行。并做好并更資料收發(fā)登記。

（4）簽證管理 成本管理部門應(yīng)編制簽證編號、建立臺賬并按月編制簽證匯總表上報上一級職能部門備查，工程簽證應(yīng)特別注意時效性及資料閉合，一般實施當天完成草簽，簽證事項實施完成后三天內(nèi)在完成簽證及資料歸集整理。

3.1.2 管理費用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失等及其他管理費用。各項費用應(yīng)按總投比例控制上限費率，根據(jù)項目的進展分階段控制投入適時對比分析是否超標。其中人力成本控制尤為重要。合理的組織架構(gòu)及薪酬制度并配置合適的管理人員是管理水平高低的重要體現(xiàn)，避免高薪低能或人才配置錯位。

3.1.3 銷售費用的控制

銷售費用和銷售合同的控制。銷售費用包括銷售中心、廣告、宣傳、展廳、建材、促銷活動、辦公費用以及與銷售相關(guān)的所有其他費用。常規(guī)的方法是按銷售支出占總銷售額的百分比來控制，通常不超過2%。營銷費用中廣告費用投入占比最大也最難評估，根據(jù)目標客群的消費習(xí)慣選擇合理推廣渠道是控制廣告費用的關(guān)鍵。避免做無效的廣告及虛假廣告。傳統(tǒng)的平面媒體廣告形式在當下效用不高。營銷費用控制還要注意反腐，每筆費用應(yīng)票據(jù)齊全、款項線路清晰可查證。

銷售合同對交房標準、交房時點、違約責(zé)任等約定要與工程情況相符。采用范本合同，合理規(guī)避違約風(fēng)險。合同管理應(yīng)專人負責(zé)，分類管理，編制合同臺賬實時更新，定期上報備查。

3.1.4 財務(wù)費用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)。項目資本金通常以數(shù)億元計，利用財務(wù)杠桿和適度負債可以使企業(yè)獲得更多的利潤。在實踐中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源，各類基金及民間資本也是地產(chǎn)企業(yè)的資金來源補充。根據(jù)項目進展情況合理控制資金投入時點及金額是控制財務(wù)費用的關(guān)鍵，同時必須加強銷售回款，減少資金占用成本以提高企業(yè)利潤。保持合理的負債率是地產(chǎn)企業(yè)長盛的法寶。近一年來數(shù)個大型上市房企因資金鏈斷裂難以為繼更是敲響了控制財務(wù)費用的警鐘。市場風(fēng)雨突變，控制財務(wù)費用成為房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的重要工作。

3.2 風(fēng)險控制

風(fēng)險因素可能存在于房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個過程和環(huán)節(jié)。要全面、系統(tǒng)地管理房地產(chǎn)動態(tài)發(fā)展的全過程。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中，實時監(jiān)控和分析往往是實現(xiàn)風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。提前提出可能發(fā)生的風(fēng)險事件計劃，使隨時隨地發(fā)生的風(fēng)險事件能夠采取有效措施及時化解風(fēng)險，保證項目質(zhì)量、進度、投資和三個目標的實現(xiàn)。

4 加強成本管理意識

4.1 前期規(guī)劃階段

前期策劃包括市場分析、客戶分析、項目定位、產(chǎn)品定位、推廣計劃等重要內(nèi)容。前期規(guī)劃階段的成本控制在于項目的可行性研究報告要落到實處，各項數(shù)據(jù)來源依據(jù)要充分。

4.2 規(guī)劃設(shè)計階段

規(guī)劃設(shè)計費用雖然不高，一般不到建筑安裝成本的1%，但對項目成本的影響可達70%以上。項目是按照規(guī)劃設(shè)計來實施的，所以在規(guī)劃過程中對成本的控制是關(guān)鍵，從而最大限度地減少事后變更所帶來的成本增加。這一環(huán)節(jié)控制的基本原則是:精心策劃、科學(xué)論證、嚴格審批。鑒于規(guī)劃和設(shè)計的重要性，公司應(yīng)該從組織結(jié)構(gòu)上建立一個成本控制團隊，負責(zé)方案的評估和評審。

4.3 項目建設(shè)階段

（1）建設(shè)單位的選擇。根據(jù)項目定位合理選擇相應(yīng)資質(zhì)的施工單位是項目成本管控的關(guān)鍵，選擇有類似項目施工經(jīng)驗的合格施工單位可以有效的提高施工管理效率保證項目的快速實施從而節(jié)約成本。

（2）施工過程控制。要加強項目分階段目標成本管理，分階段進行評估。例如，為了控制基礎(chǔ)工程、主體工程和裝飾工程的成本，要求項目公司加強監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并予以糾正。以施工合同管理為成本控制中心，分階段核算對比施工成本，實時糾偏。在項目實施過程中嚴格控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證。

（3）材料和設(shè)備控制。材料設(shè)備占建筑安裝工程造價的65%左右，材料設(shè)備采購管理也是成本管控的重點。根據(jù)工程現(xiàn)場進度做好材料采購計劃，甲方應(yīng)按項目進度及時提供甲供材料設(shè)備。與供應(yīng)商建立長期戰(zhàn)略合作的關(guān)系，以獲得更低的價格。同時應(yīng)做好材料設(shè)備的出入庫管理，建立臺賬，保證賬實相符。在保證供應(yīng)的同時實現(xiàn)庫存最低化從而降低材料設(shè)備的資金占用成本。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)只有堅持貫徹執(zhí)行全員全過程全成本管理理念，在經(jīng)營發(fā)展中不斷尋找有效的措施來提高成本管理水平，制定適合自身發(fā)展的成本管理制度，完善成本管理體系，提高管理效用，才能實現(xiàn)利潤最大化，才能在新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)競爭中立于不不敗之地。