■姜運(yùn)祥

（湖南省永州市寧遠(yuǎn)縣自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

1 引 言

近幾年來(lái)，受到我國(guó)房地產(chǎn)政策宏觀(guān)調(diào)控的影響，許多房地產(chǎn)公司在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所遇到的阻力增多，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的辦證信訪(fǎng)突出問(wèn)題越來(lái)越多。房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)如今信訪(fǎng)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵領(lǐng)域、主要群體、主要隱患、主要人員，其信訪(fǎng)問(wèn)題值得被予以充分重視，務(wù)必要從整體上進(jìn)行考量，多管齊下，系統(tǒng)施策，多加防控。基于此，為了進(jìn)一步合理地處置好寧遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目辦證的有關(guān)問(wèn)題，有效維護(hù)當(dāng)事人的諸多合法權(quán)益，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及方針政策，本文將提出幾點(diǎn)針對(duì)性的解決措施，希望能夠給同行們帶來(lái)一定的參考價(jià)值。

2 出現(xiàn)房地產(chǎn)辦證信訪(fǎng)突出問(wèn)題分析

首先，房地產(chǎn)辦證信訪(fǎng)工作受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力因素的影響?？紤]到經(jīng)濟(jì)下行的壓力逐漸增大，部分房地產(chǎn)公司需要依據(jù)形勢(shì)的發(fā)展演變提供針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)方略調(diào)整。在實(shí)際運(yùn)作中，部分公司的實(shí)力亟待提升，他們應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)化解矛盾的水平較低，比如說(shuō)，針對(duì)融資困難的現(xiàn)實(shí)難題，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很難通過(guò)正規(guī)的金融渠道進(jìn)行融資，因此會(huì)轉(zhuǎn)而投靠民間借貸，只要資金鏈出現(xiàn)了連續(xù)性地?cái)嗔眩敲匆欢〞?huì)導(dǎo)致工程叫停，無(wú)法按時(shí)進(jìn)行交房等等其他問(wèn)題，從而導(dǎo)致購(gòu)房客戶(hù)以及債權(quán)人的擔(dān)憂(yōu)及不信任，從而引發(fā)集訪(fǎng)非訪(fǎng)等事件地出現(xiàn)。其次，部分企業(yè)的主體責(zé)任意識(shí)不高，一般會(huì)出現(xiàn)信訪(fǎng)沖突的公司，都是綜合實(shí)力有限，統(tǒng)籌能力不強(qiáng)，管控水平低。部分企業(yè)為了獲得短期的利益，還會(huì)出現(xiàn)病急亂投醫(yī)的現(xiàn)象，這嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房客戶(hù)以及單位職員們的正當(dāng)權(quán)益，造成信訪(fǎng)訴求事件屢屢發(fā)生。其三，業(yè)主缺少必要的維權(quán)觀(guān)念。通常而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，尤其是出現(xiàn)了無(wú)法兌現(xiàn)購(gòu)房合同的問(wèn)題，那么購(gòu)房客戶(hù)作為利益受損的主體，理應(yīng)得到社會(huì)的支持和幫助。部分理性維權(quán)觀(guān)念缺失的房屋業(yè)主覺(jué)得自己作為重要的受害一方，在維權(quán)的過(guò)程中，即使作出了過(guò)激的行為也是情有可原，比如說(shuō)經(jīng)常性地發(fā)帖炒作、集體上訪(fǎng)，嚴(yán)重時(shí)還能夠誘發(fā)群體性的不良事件。第四，政府部門(mén)監(jiān)管服務(wù)不全面。比如說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)構(gòu)建以及管控期間，部分工商管理、自然資源、規(guī)劃建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)登記等職能單位對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金注冊(cè)、資質(zhì)認(rèn)可、工程核驗(yàn)、預(yù)售許可等流程中監(jiān)管不嚴(yán)格，從而使得諸多不具備資格的房地產(chǎn)企業(yè)提供了行政許可和服務(wù)。第五，相關(guān)的工作人員在處理負(fù)面輿情時(shí)掉以輕心。尤其是在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)的浪潮之下，精準(zhǔn)及時(shí)地回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)輿情是黨委政府單位的關(guān)鍵舉措。房地產(chǎn)領(lǐng)域的負(fù)面輿情很容易引發(fā)或者加劇信訪(fǎng)問(wèn)題，只要構(gòu)成負(fù)面輿情，部分職能單位以及房地產(chǎn)企業(yè)公司的反應(yīng)速度絕對(duì)跟不上輿論演化的速度，缺少充分多的思想準(zhǔn)備以及敏銳程度，如果對(duì)負(fù)面輿情不予以重視，而是任由其發(fā)展演化，那一定會(huì)喪失處理危機(jī)的黃金時(shí)間。除此之外，政府有關(guān)的職能部門(mén)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)輿論引導(dǎo)較為有限，對(duì)黃金節(jié)點(diǎn)的掌握程度不夠，在處理難點(diǎn)問(wèn)題時(shí)的精準(zhǔn)化程度不夠，因而很容易引發(fā)房地產(chǎn)辦證信訪(fǎng)突出問(wèn)題。

3 化解房地產(chǎn)辦證信訪(fǎng)突出問(wèn)題的措施

依據(jù)“尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)、信守承諾、讓利于民、完善手續(xù)”的基本準(zhǔn)則，為了能夠順利地構(gòu)建“政府主導(dǎo)、部門(mén)推動(dòng)”的運(yùn)營(yíng)格局，相關(guān)的工作人員可以通過(guò)積極促進(jìn)出臺(tái)政策、措施等多重方式，有效地化解房地產(chǎn)項(xiàng)目辦證問(wèn)題，具體如下。

3.1 針對(duì)未通過(guò)竣工驗(yàn)收備案的處理措施分析

首先，通過(guò)依法處置、補(bǔ)辦手續(xù)、補(bǔ)繳稅費(fèi)等方式，在經(jīng)過(guò)綜合竣工驗(yàn)收備案之后，順利地辦理登記工作；其次，針對(duì)已經(jīng)履行工程質(zhì)量驗(yàn)收過(guò)關(guān)，或者通過(guò)工程質(zhì)量鑒定單位鑒定過(guò)關(guān)，同時(shí)通過(guò)消防部門(mén)驗(yàn)收符合規(guī)范的，購(gòu)房業(yè)主在交清購(gòu)房款及契稅的情況下，直接辦理登記工作；第三，針對(duì)那些已經(jīng)入住的，根據(jù)當(dāng)前的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)予以驗(yàn)收、備案以及收費(fèi)，如此一來(lái)，就能夠減少不必要的信訪(fǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 針對(duì)無(wú)土地出讓合同、劃撥決定書(shū)等權(quán)屬來(lái)源文件問(wèn)題的措施分析

首先，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)辦用地手續(xù)，相關(guān)部門(mén)出具建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋質(zhì)量鑒定合格等材料，登記機(jī)構(gòu)公告無(wú)異議后辦理；其次，原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不存在的，由工商部門(mén)或原建設(shè)單位主管部門(mén)出具證明，由住建部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、業(yè)主委員會(huì)等代為申請(qǐng)；第三，用地時(shí)間久遠(yuǎn)的老舊小區(qū)，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議的，登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查，經(jīng)政府批準(zhǔn)后按劃撥用地處理；第四，已取得房屋所有權(quán)證的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的同時(shí)，完善補(bǔ)辦用地手續(xù)。

3.3 對(duì)于欠繳土地出讓價(jià)款或相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題的措施分析

首先，對(duì)于業(yè)主已入住或已取得房屋所有權(quán)證的，采取“證繳分離”原則，購(gòu)房人辦理登記與項(xiàng)目建設(shè)單位稅費(fèi)征(追)繳、責(zé)任追究相分離；其次，對(duì)于單位或個(gè)人欠繳土地出讓金、稅費(fèi)的，在其依法繳納后辦理登記。

3.4 對(duì)于未通過(guò)規(guī)劃許可或規(guī)劃核實(shí)問(wèn)題的措施分析

首先，因規(guī)劃調(diào)整造成規(guī)劃手續(xù)缺失或未通過(guò)規(guī)劃核實(shí)的，由自然資源部門(mén)進(jìn)行復(fù)核并處理后，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃意見(jiàn)，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后辦理登記；其次，超出規(guī)劃范圍部分經(jīng)自然資源部門(mén)審定予以保留的，按協(xié)議出讓補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納相關(guān)稅費(fèi)后辦理登記；第三，超容積率的，經(jīng)自然資源部門(mén)同意并出具規(guī)劃意見(jiàn)，補(bǔ)交土地出讓金后辦理登記；第四，未按項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)配套公用設(shè)施的，先對(duì)住宅部分予以核實(shí)并出具同意辦理意見(jiàn)，其它問(wèn)題由執(zhí)法部門(mén)繼續(xù)處理；第五房改房、單位集資建房未辦理工程建設(shè)前期手續(xù)的，由自然資源部門(mén)出具符合規(guī)劃意見(jiàn)、建設(shè)單位委托并通過(guò)質(zhì)量安全鑒定后辦理登記。

3.5 對(duì)于原分散登記的房屋、土地信息不統(tǒng)一問(wèn)題的措施分析

首先，房地權(quán)利人不統(tǒng)一的現(xiàn)象，登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)核實(shí)，收回原兩證，由雙方當(dāng)事人簽署知悉該情況的具結(jié)書(shū)，辦理登記，無(wú)法提供原證的，登記機(jī)構(gòu)公告作廢后再辦理；其次，土地和房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載用途不一致的，按照原證書(shū)記載用途分別注明，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變已登記的用途；第三，房地范圍不一致的，因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)超面積的，由開(kāi)發(fā)單位經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)簽出讓合同、補(bǔ)繳出讓金及有關(guān)稅費(fèi)后，辦理登記。已辦理房屋所有權(quán)證的宗地超面積，登記機(jī)構(gòu)如實(shí)記載，同時(shí)書(shū)面通知相關(guān)部門(mén)調(diào)查處理。房屋未登記的超宗地建設(shè)項(xiàng)目，在取得相關(guān)部門(mén)出具的批準(zhǔn)文件后登記。

3.6 對(duì)于項(xiàng)目跨宗地建設(shè)或界址不清

首先要進(jìn)行宗地合并，根據(jù)權(quán)利人意愿，按照跨越宗地中的其一終止日期修正土地出讓年限，補(bǔ)繳出讓金后辦理登記；其次，房屋已登記的，可正常辦理后續(xù)登記，按實(shí)際用地范圍確定用地界址，同時(shí)告知相關(guān)部門(mén)調(diào)查處理；第三，對(duì)于未取得房屋所有權(quán)證的項(xiàng)目，提供宗地界址調(diào)整、土地出讓年限修正等批準(zhǔn)文件后辦理登記；第四，無(wú)權(quán)屬糾紛的，按房屋實(shí)際占地范圍重新確定宗地，超面積的經(jīng)批準(zhǔn)、補(bǔ)繳出讓金后辦理登記。

3.7 對(duì)于已購(gòu)住房的土地使用權(quán)被開(kāi)發(fā)單位抵押或被司法查封問(wèn)題的措施分析

首先，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)被查封，但購(gòu)房人已辦理房屋所有權(quán)證的，可正常辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等登記手續(xù)，不受查封限制；其次，協(xié)調(diào)人民法院解除不合理查封或調(diào)整查封范圍后，辦理登記；第三，由地方政府或部門(mén)與銀行、法院、開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)，由抵押權(quán)人向登記機(jī)構(gòu)出具同意書(shū)面函后辦理登記。

3.8 針對(duì)擅自改變土地用途問(wèn)題的措施分析

首先，違法用地需要完善相關(guān)手續(xù)后，再行辦理登記；其次，住宅用地改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，補(bǔ)繳出讓金差價(jià)后，按新用途辦理登記；第三，劃撥方式供應(yīng)的保障住房用地部分改變?yōu)樯虡I(yè)用地的，在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金后，辦理登記；第四，已辦理房屋所有權(quán)證的，照常辦理后續(xù)登記，但在簿證中如實(shí)記載，同時(shí)將該情況告知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

3.9 對(duì)于缺少開(kāi)發(fā)建設(shè)主體的問(wèn)題措施分析

首先，針對(duì)有承繼單位、其他合作方或上級(jí)主管部門(mén)的，由其辦理首次登記；其次，無(wú)承繼單位、其他合作方或上級(jí)主管部門(mén)的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民政府指定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、居委會(huì)、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表等代為辦理首次登記，但需要公告；第三，項(xiàng)目用地來(lái)源合法、房屋已全部出售的，登記機(jī)構(gòu)直接登記；第四，引導(dǎo)購(gòu)房人通過(guò)司法途徑解決。

4 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，要想有效地化解房地產(chǎn)辦證信訪(fǎng)突出問(wèn)題，采用針對(duì)性的解決措施，相關(guān)的工作人員務(wù)必要牢牢地遵循依法依規(guī)，考慮民生利益，實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)，分類(lèi)施策，標(biāo)本兼治的基本準(zhǔn)則。用足用活法律政策，不突破法律底線(xiàn)，穩(wěn)妥推進(jìn)辦證工作。為人民服務(wù)，以群眾利益至上，實(shí)行購(gòu)房人辦證與追繳項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位稅費(fèi)、追究相關(guān)責(zé)任相分離，購(gòu)房人辦證與項(xiàng)目整改相并行，優(yōu)先解決購(gòu)房人辦證問(wèn)題。遵循歷史發(fā)展規(guī)律，全面地考量考慮當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況和法規(guī)政策要求，參照建筑物建造或轉(zhuǎn)讓時(shí)所施行的政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。要依據(jù)客觀(guān)實(shí)際，跨部門(mén)合作，創(chuàng)造性開(kāi)展工作，積極尋求妥善的處理辦法。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)辦證的實(shí)際情況以及難易水平，分類(lèi)分步處置，講究策略方法，采取針對(duì)措施，做到“一案一策”。最后，相關(guān)的工作人員一定要站在全局的觀(guān)念，不僅需要從當(dāng)前問(wèn)題入手，又要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，建章立制，從而培育出長(zhǎng)效機(jī)制，要夯實(shí)政府牽頭、相關(guān)部門(mén)共同參與的房地產(chǎn)辦證信訪(fǎng)問(wèn)題處理機(jī)制，針對(duì)目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作中遇到的普遍性問(wèn)題，深入開(kāi)展調(diào)查研究，找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)所在。自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、司法等部門(mén)要密切配合，形成工作合力，制訂出臺(tái)政策文件，主動(dòng)搜集、定期研究解決辦法，加快問(wèn)題處理進(jìn)度，及時(shí)回應(yīng)人民群眾的信訪(fǎng)訴求。