陳麗麗

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有資金需求規(guī)模大，占用周期長，受宏觀政策調(diào)控影響大的顯著特點，是典型的資本密集型行業(yè)。由于近年來房價上漲過快、過高，已經(jīng)影響了民眾生活，因此，國家和地方陸續(xù)出臺了多項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。隨著限購、限貸、限售政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展H益艱難。在這樣的經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理顯得更為重要。本文從企業(yè)資金取得、資金管理、資金使用三個方面分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中存在的問題，并提出了相應的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);資金管理

引言

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在較多問題，主要表現(xiàn)為財務預算管理形同虛設(shè)，資金結(jié)算管理散亂，監(jiān)督考核環(huán)節(jié)薄弱及管理方式、手段落后，效率低下等，導致企業(yè)財務風險日益加大，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和控制，促進企業(yè)提高資金使用效率，是當前企業(yè)資金管理的重點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)項目主要分為四個階段：一是項目前期的可行性調(diào)研、取得土地階段;二是項目開發(fā)前期階段;三是項目開發(fā)施工建設(shè)期;最后是項目銷售或出租期。

其中，取得土地及前期的主要資金流為土地評估費用、土地競買保證金、土地款的繳納、拆遷補償費等。該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資金。

項目開發(fā)前期的資金流主要包括取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等費用以及向各個政府部門繳納的費用。該階段的資金量雖然不大，但需要做好整個項目的資金籌劃工作。該階段的資金來源也主要為自有資金。

開發(fā)建設(shè)期的資金流主要為項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建筑工程費、主體安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、同林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費、以及開發(fā)間接費等。此階段資金來源主要由自有資金與融資貸款資金組成。

項目銷售或出租期為資金的回收期，費用主要來自項目推廣費，項目代理中介費等。

以上環(huán)節(jié)中，前三個環(huán)節(jié)為資金流出期，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款，銷售回籠資金等。土地款及建設(shè)成本支出為該階段主要的資金流出部分，其中，建設(shè)成本的流出貫穿整個工程建設(shè)期。而房地產(chǎn)企業(yè)所生產(chǎn)的商品房是一項特殊的商品，從商品房的建設(shè)到出售最少需要兩年的時間，在整個建設(shè)期間，資金流只有流出沒有流人，而國家的宏觀調(diào)控政策也會影響企業(yè)的資金回款率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）投資決策未充分考慮項目投資與資金的關(guān)系，存在隱患

由于前幾年房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)上漲，資金回籠充裕，在高利潤驅(qū)動下，部分企業(yè)的經(jīng)營決策者只關(guān)注利潤，往往會忽視對行業(yè)發(fā)展趨勢的預判，也未對項目所處位置、環(huán)境及周邊配套情況做深入了解，沒有考慮到行業(yè)存在的潛在風險，對行業(yè)未來閑境估計不足。

為賺取利潤，部分房地產(chǎn)企業(yè)會忽視自身的抗風險能力，持續(xù)融資，從而導致資金成本增加，企業(yè)的資金缺口不斷增大。當出現(xiàn)資金短缺時，部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至會引入高資金成本的信托資金或小額貸款資金，給企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成隱患。

（二）資金管理意識薄弱，資金管理不善

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目周期長，開發(fā)建設(shè)過程復雜，受市場和政府宏觀政策影響較多，銷售過程參與人員管理難度較大。企業(yè)往往缺乏資金管理意識，資金管理方式落后。

在實際生產(chǎn)經(jīng)營過程中，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理不能嚴格按照企業(yè)財務管理制度執(zhí)行，導致工程未完工就出現(xiàn)資金流斷裂，使得工程進度受到影響。部分企業(yè)資金收支監(jiān)管不嚴，不能定期清查盤點貨幣資金，造成出現(xiàn)相關(guān)人員，漏記、錯記賬目，或故意隱瞞，挪用公款虛設(shè)假造等不實的情況。部分中小型企業(yè)票據(jù)和印鑒由一人管理，給企業(yè)帶來巨大風險。資金預算是資金管理的基礎(chǔ)，科學合理的資金預算制度能為企業(yè)提高資金使用率。但目前大多數(shù)企業(yè)對預算管理往往重視不夠，缺乏科學的預算編制體系，在實際執(zhí)行中缺少監(jiān)控。一些企業(yè)沒有重視資金預算執(zhí)行情況，也未對資金使用情況做出分析，對于往來款項沒有進行后續(xù)的跟蹤。有的企業(yè)支付審批制度不健全，沒有完善的資金支付審批流程，財務人員不能嚴格按照審批制度程序進行支付。

（三）融資方式單一，企業(yè)很難獲得更多資金支持

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有企業(yè)自有資本、銀行貸款、股權(quán)融資等，而實際經(jīng)營中，股權(quán)融資方式一般僅適用于少數(shù)大型上市公司，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用金融機構(gòu)貸款的形式。如在預售階段前的開發(fā)建設(shè)期所需的建設(shè)資金，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是依靠銀行的開發(fā)貸款形式獲取資金，但銀行的貸款政策受國家調(diào)控措施影響。在限購等政策出臺后，銀行信貸政策也跟隨限購政策逐漸收緊。致使很多方地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得開發(fā)貸，無法為企業(yè)提供充足發(fā)展資金，給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動造成很大的壓力。此外，由于我國多數(shù)購房者選擇的是按揭貸款購房，因此銀行個人按揭貸款額度關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)按揭回款周期。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）充分考慮項目投資與資金的匹配關(guān)系，優(yōu)化項目投資管理

房地產(chǎn)項目投資具有綜合性、復雜性、專業(yè)性的特點。因此企業(yè)在投資前必須對項目做大量可行性研究工作。同時，需對項目所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況、政策法規(guī)、基礎(chǔ)配套、金融政策等進行詳細的調(diào)研和分析。

拍地前要做出優(yōu)化強排方案，測算出項目總投資額，客觀、科學地安排建設(shè)周期和銷售回款期，還要考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管限制因素，最終計算出融資計劃。應通過多種渠道進行融資，降低融資風險，并確保融資渠道暢通，避免只重視收益不重視資金保障的錯誤做法。而且，要實施事中監(jiān)督，即以項目的投資決策為基礎(chǔ)，以現(xiàn)金流量為線索，對資金流進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中的資金狀況，查找并預防問題。

（二）建立健全資金管理體系，嚴格執(zhí)行資金管理制度，發(fā)揮資金的指導監(jiān)督職能

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，建立健全資金管理制度，可以規(guī)范企業(yè)日常資金管理工作，提高資金使用效率，降低資金風險，為企業(yè)開展融資工作提供重要保障。

首先，資金保管工作要配備充足具有專業(yè)資格和勝任能力的人負責。當日收取的現(xiàn)金必須當日存入銀行，不得坐支收入，每天按時完成現(xiàn)金日記賬記賬工作，單位不得開設(shè)“小金庫”。企業(yè)定期清查盤點貨幣資金，對于賬實不符的情況要找出原因。對相關(guān)員工進行培訓，以使其遵循公司的資金管理制度，提高資金管理意識。

其次，建立科學合理的預算管理制度。資金預算是企業(yè)資金管理的基礎(chǔ)，預算編制應將企業(yè)行政部門、工程部門、前期設(shè)計部、營銷部門等職能部門統(tǒng)一起來，圍繞經(jīng)營計劃指標，編制切實可行的資金預算。預算的編制方法可以由遠到近、由粗到細，按年度、季度、月編制資金預算表。并在企業(yè)運營過程中對資金預算不斷修正，使資金預算體系能及時響應外界環(huán)境的發(fā)展變化。

再次，加強資金使用審批，建立有效的監(jiān)管機制。資金的申請、支付與審批必須嚴格按照審批流程執(zhí)行。支付與審批不能是同一人負責，無審批的程序不得支出。應定期或不定期的對資金管理制度的執(zhí)行情況進行檢查，將其作為對部門考評內(nèi)容之一，并將應收款項的回收額、回收時間作為項目負責人績效考核指標之一，做好預算執(zhí)行的事前預防和事中控制工作。

（三）拓展多元化融資渠道，降低融資風險

現(xiàn)階段房企應不斷提升企業(yè)發(fā)展水平，保持良好的項目運營能力和經(jīng)營業(yè)績，積極拓展多元化的融資渠道。例如：

1.房企可以以投資者人股的方式向社會公開或定向招募資。

2.以開發(fā)項目為基礎(chǔ)，通過有關(guān)金融機構(gòu)向社會公開發(fā)一定期限的債券。但由于企業(yè)債券償還期較長，且到期時償還本息金額巨大，為緩解企業(yè)償債壓力，債券期應盡量與房企項目的開發(fā)經(jīng)營周期相一致。

3.房企可向銀行等有關(guān)金融機構(gòu)進行貸款，但要嚴格掌控貸款數(shù)量、合理組合貸款形式，以防企業(yè)舉債過度，造成資金成本壓力。

4.房企企業(yè)還可以通過項目合作吸引多方資金。如與其他企業(yè)合作，共同建造，共同分享利潤等，也可以與多家企業(yè)合作建立企業(yè)資金合作社，進行資金融通。

（四）加大風險管控力度，確保企業(yè)資金安全

房地產(chǎn)行業(yè)是高收益高風險行業(yè)，所投資的工程項目涉及到的客觀因素復雜繁多。房地產(chǎn)企業(yè)應及早識別運行過程中的各類風險，并找到風險產(chǎn)生的原因，及時改正。企業(yè)可以建立風險評估系統(tǒng)，使用該系統(tǒng)對工程項目評估所對應的現(xiàn)金流量能力、盈利能力、償債能力等綜合信息進行評價，然后根據(jù)評價結(jié)果進行不同等級的劃分，從而最終使工作人員可以根據(jù)不同工程項目的風險評估等級來針對性地選擇風險小的工程項目進行評估。另外，企業(yè)還要建立風險控制措施，使其在遇見不能預防的風險時，可以采取緊急風險控制措施，以保證企業(yè)資金的安全，避免產(chǎn)生更為嚴重的損失。最后，要加強項目工程結(jié)算的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)可以分期支付項目工程款，保留一定比例的項目資金存款，以確保項目建設(shè)意外的需要。

四、結(jié)論

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展日趨嚴峻的形勢下，加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理尤為重要。在實際工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金管理存在較大風險。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段要做好充分的調(diào)研，做好投融資準備。在經(jīng)營中應加強資金管理，提高資金使用效率。在預售后，要及時跟進回款。房地產(chǎn)企業(yè)應強化資金管理，提高風險抵御能力，合理配置多種資源，提升企業(yè)的綜合競爭能力，在新的形勢背景下，讓企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

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