■魏百一

（中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京））

1 引 言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格較為穩(wěn)定，部分地區(qū)有房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)，但一線城市的房?jī)r(jià)依舊居高不下。北京和天津作為中國(guó)北方的兩大直轄市，房?jī)r(jià)一直處在較高位波動(dòng)。從地理位置上看，兩市相距不足150公里，房?jī)r(jià)上的差異卻在逐年增加。由此可見(jiàn)，分析兩市住宅商品房平均售價(jià)差異產(chǎn)生的原因及影響因素，有助于全面地認(rèn)識(shí)，對(duì)調(diào)節(jié)和規(guī)劃城市發(fā)展有一定的參考價(jià)值。

縱觀學(xué)界房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，學(xué)者們對(duì)于房?jī)r(jià)的影響因素及地域差異有著深刻的認(rèn)識(shí)和詮釋，對(duì)本文有著重要的指導(dǎo)和借鑒意義。肖磊等采用全國(guó)30個(gè)省會(huì)城市的截面數(shù)據(jù)對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行定量分析，發(fā)現(xiàn)供給和需求是影響房?jī)r(jià)的最主要因素，中西部房?jī)r(jià)無(wú)明顯差異，東部與中西部間房?jī)r(jià)存在明顯差異（肖磊、肖佳文、辜佳新、李麗，2011）。向?yàn)槊竦雀鶕?jù)2005-2017年省級(jí)面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用動(dòng)態(tài)面板差分GMM模型，分析我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響及其區(qū)域差異。結(jié)果顯示基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著影響，對(duì)不同區(qū)域房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)空間異質(zhì)性（向?yàn)槊瘛⒗钚聞偅?019）。朱麗夏運(yùn)用房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)模型、長(zhǎng)期均衡模型等方法，研究了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要影響因素，結(jié)果表明，對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)影響最大的是城鎮(zhèn)人口數(shù)，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生比較重要的影響（朱麗夏，2016）。同時(shí)，學(xué)者們對(duì)房?jī)r(jià)差異的影響因素也有一定的研究。孫靜采用逐步回歸的方法，分析了房?jī)r(jià)差異的影響因素，得出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的差異是導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)差異的主要因素，交通便利性、外來(lái)常住人口規(guī)模、城鎮(zhèn)居民富裕程度以及限購(gòu)政策對(duì)城市間房?jī)r(jià)的差異可能產(chǎn)生不同程度的影響（孫靜，2013）。張傳勇采用LSDV法對(duì)2000—2010年中國(guó)東、中、西地區(qū)27個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果表明房?jī)r(jià)波動(dòng)的收入分配效益存在明顯的區(qū)域差異性（張傳勇，2014）。

綜上所述，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)的影響因素研究較為廣泛和全面，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的區(qū)域性差異也有著一定程度的分析，但學(xué)界對(duì)于具體城市之間房?jī)r(jià)差異的成因及影響因素缺少詳盡和深刻的研究和討論。影響住宅商品房?jī)r(jià)格的因素大多類似，但對(duì)于某些具體城市而言缺乏一定的針對(duì)性。本文針對(duì)住宅商品房平均售價(jià)與地區(qū)生產(chǎn)總值、在崗職工平均工資、社會(huì)商品零售總額、年末常住人口等因素進(jìn)行相關(guān)性分析，研究?jī)墒凶≌唐贩坎町惖某梢蚝椭匾绊懸蛩?，并根?jù)研究結(jié)果在城市發(fā)展、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面提出切實(shí)可行的對(duì)策及建議。

2 京津兩市房?jī)r(jià)影響因素對(duì)比與分析

2.1 京津兩市住宅商品房銷售均價(jià)對(duì)比

初期，北京和天津住宅商品房銷售均價(jià)有較小差距并且保持穩(wěn)定，均在5000元、平方米以下。但自2006年開(kāi)始京津兩市房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，北京住宅商品房銷售均價(jià)快速?zèng)_高，12年之間每平方米平均售價(jià)飆升了近35000元，而天津住宅商品房銷售均價(jià)則以較緩的速度增長(zhǎng)。截至2018年，兩市住宅商品房均價(jià)差值已達(dá)到近25000元每平方米，并且兩市房?jī)r(jià)的差異還有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

2.2 京津兩市新建住宅商品房銷售指數(shù)對(duì)比

2017年4月京津兩市住宅商品房銷售均處在火熱的狀態(tài)，同年5至9月住宅商品房銷售的熱度在逐漸下降，從117%下降至100%，在2018年-2020年初趨于穩(wěn)定。2019年整體上北京市新建住宅商品房銷售指數(shù)均大于天津市，說(shuō)明北京住宅商品房銷售熱度與天津相比更高。

2.3 相關(guān)性分析

2.3.1 北京住宅商品房銷售均價(jià)影響因素分析

北京住宅商品房銷售均價(jià)和在崗職工平均工資、北京市GDP、社會(huì)商品零售總額、年末常住人口數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)值分別為0.975、0.974、0.950、0.878，并且均呈現(xiàn)出0.01水平的顯著性，說(shuō)明北京住宅商品房銷售均價(jià)與以上變量之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。

北京住宅商品房銷售均價(jià)和普通本?？茖W(xué)生人數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)值為0.351，接近于0，說(shuō)明北京住宅商品房銷售均價(jià)和普通本?？茖W(xué)生人數(shù)之間并沒(méi)有相關(guān)關(guān)系。

2.3.2 天津住宅商品房銷售均價(jià)影響因素分析

天津住宅商品房銷售均價(jià)和在崗職工平均工資、天津市GDP、社會(huì)商品零售總額、年末常住人口數(shù)、普通本?？茖W(xué)生人數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)值分別為0.977、 0.952、 0.945、0.927、0.866，并且均呈現(xiàn)出0.01水平的顯著性，因而說(shuō)明天津住宅商品房銷售均價(jià)與以上變量之間均存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。

3 兩市房?jī)r(jià)差異成因淺析

3.1 發(fā)展背景對(duì)比

北京是中華人民共和國(guó)首都，天津是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。兩市均有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，且都有一定的發(fā)展基礎(chǔ)。

北京市高科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力十分強(qiáng)勁，高等教育事業(yè)也在蓬勃發(fā)展，為北京市儲(chǔ)備了大量人才。天津市在人才方面的競(jìng)爭(zhēng)力稍弱，高科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)尚未形成較大規(guī)模。因此，兩市的發(fā)展?fàn)顩r在一定程度上導(dǎo)致了住宅商品房?jī)r(jià)格的差異。

3.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比

2019年北京GDP同比增長(zhǎng)6.1%，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率達(dá)87.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值仍在逐年增加，可見(jiàn)北京市第三產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

天津市和北京市均有第二產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升的趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。從GDP增速上看，北京表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。

3.3 人口結(jié)構(gòu)對(duì)比

2018年北京市常住人口達(dá)2154萬(wàn)人，2018年天津市常住人口數(shù)達(dá)1560萬(wàn)人。根據(jù)供給和需求的理論，北京的住房需求在一定程度上大于天津，北京的住宅商品房均價(jià)也因此高于天津。

北京的人口密度、自然增長(zhǎng)率均高于天津。同時(shí)考慮到北京市流動(dòng)人口數(shù)量較天津更加龐大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的需求也更大，北京市住房的需求量仍居高不下，從而使得北京市住宅商品房均價(jià)處在高位，并有逐年增加的趨勢(shì)。

4 結(jié)論與建議

首先，城市的發(fā)展水平越高，房?jī)r(jià)也會(huì)越高。影響京津住宅商品房?jī)r(jià)格的兩大因素分別是在崗職工平均工資和地區(qū)生產(chǎn)總值，其在一定程度上闡釋了北京市高房?jī)r(jià)的原因。但對(duì)于北京而言，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)影響人才的引進(jìn)，阻礙城市的進(jìn)一步發(fā)展。因此，北京市可以進(jìn)一步提高居民收入，同時(shí)合理疏解北京市人口，鼓勵(lì)勞動(dòng)密集型企業(yè)有計(jì)劃地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或企業(yè)外遷。

其次，供求關(guān)系影響房地產(chǎn)的價(jià)格，北京市人才的流動(dòng)量大于天津，住房的需求量更大，房地產(chǎn)價(jià)格也更高。為保障天津房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，天津市應(yīng)加大人才引進(jìn)的力度，發(fā)展天津市的港口優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)來(lái)津發(fā)展，增加社會(huì)福利，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)繁榮。

最后，城市發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)等因素影響著房?jī)r(jià)，使得不同城市的房?jī)r(jià)千差萬(wàn)別。對(duì)于居民和企業(yè)而言，城市的發(fā)展進(jìn)步與房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)之間應(yīng)保持相對(duì)平衡的狀態(tài)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和布局、保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是城市發(fā)展建設(shè)中不可忽視的論題。