陳 娥

（武漢國(guó)博文化旅游發(fā)展有限公司，湖北 武漢 430000）

改革開放以來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)發(fā)展的黃金時(shí)期，使一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速崛起，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的重要力量。然而，作為一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)在財(cái)務(wù)方面就具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，特別是開發(fā)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢這一行業(yè)性劣勢(shì)，使所有房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都面臨融資難、風(fēng)險(xiǎn)高的問(wèn)題。地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，不僅擁有上述房地產(chǎn)企業(yè)相同的各類風(fēng)險(xiǎn)，還具有自身的一些獨(dú)特風(fēng)險(xiǎn)。因此，面對(duì)當(dāng)前越發(fā)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，首先必須提高自身財(cái)務(wù)管理能力，推行科學(xué)有效的稅務(wù)策劃。

1 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃存在的問(wèn)題

1.1 財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

1）資金需求量大且融資渠道單一。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建設(shè)各種廠房和設(shè)施，并以出租或出售的方式獲得收益，是主要的經(jīng)營(yíng)方式。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)資金的需求量極大，且廠房建設(shè)項(xiàng)目具有很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺S房建設(shè)需要耗費(fèi)較長(zhǎng)的建設(shè)周期，而且占用大量的資金，這就意味著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會(huì)非常緩慢，資金回收遙遙無(wú)期。所以在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)必須通過(guò)各種手段展開融資，諸如債券、銀行貸款、合作開放等諸多形式，從而為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供資金支持。然而，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求，60%來(lái)自銀行貸款。可見，企業(yè)的融資渠道非常單一，對(duì)銀行有很強(qiáng)的依賴性；一旦企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)利率波動(dòng)、償債風(fēng)險(xiǎn)，就有可能造成資金鏈斷裂，甚至直接造成企業(yè)破產(chǎn)。

2）不重視全面成本管理，成本控制力差。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實(shí)際的工作過(guò)程中涉及審批、融資、建設(shè)和銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致資金的預(yù)算控制和管理存在較多的問(wèn)題。合同管理是企業(yè)控制管理工作的關(guān)鍵，各大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展都需要依靠合同來(lái)完成，一旦出現(xiàn)與合同要求不符情況，勢(shì)必會(huì)增大成本控制難度。全面成本管理要求地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中需要實(shí)現(xiàn)多層次、全過(guò)程和全方位的成本管理，但是企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，忽視了項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)一體性的重要性，沒(méi)有意識(shí)到全過(guò)程成本核算工作的重要性，導(dǎo)致成本管理偏離預(yù)算，出現(xiàn)財(cái)務(wù)部門信息不完整現(xiàn)象，影響成本控制效果。

1.2 稅務(wù)籌劃問(wèn)題

1）涉及稅種多，在開發(fā)成本中占較大比例。地產(chǎn)涉及的主要稅種有企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和印花稅等內(nèi)容。企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)，要想降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，需要對(duì)稅收籌劃進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃，提高企業(yè)的收益，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是由于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，各項(xiàng)法律政策還不健全，影響著企業(yè)稅務(wù)籌劃各項(xiàng)工作的有效開展。

2）稅收籌劃無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用稅務(wù)策劃時(shí)，不同的財(cái)務(wù)人員提出了不同的稅務(wù)籌劃方案，可知，稅務(wù)策劃沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)和方法，主要依賴于財(cái)務(wù)人員對(duì)稅法的了解程度。在實(shí)際的納稅過(guò)程中，納稅人和納稅機(jī)關(guān)存在權(quán)利和責(zé)任不對(duì)等情況，導(dǎo)致征納雙方對(duì)稅收籌劃的認(rèn)定存在較大差異，增加了納稅風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃涉及執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和心理風(fēng)險(xiǎn)等方面的內(nèi)容，納稅人需要考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，加大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

2 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃的開展措施

2.1 財(cái)務(wù)管理措施

1）拓展融資渠道，建立多元化金融體系。對(duì)于當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理工作來(lái)說(shuō)，拓展融資渠道，建立多元化金融體系，是至關(guān)重要的事情。首先，相關(guān)部門需要全面了解企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，然后在此基礎(chǔ)上，采用證券、信托、抵押等多種融資方式，加快融資產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展，從而降低融資成本，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道過(guò)于單一的局面。其次，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想在日益激烈的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地，還必須努力與先進(jìn)的企業(yè)展開合作，吸收先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理制度和經(jīng)驗(yàn)，在企業(yè)內(nèi)部建立多元化金融體系。一方面，要將項(xiàng)目預(yù)算融入企業(yè)各個(gè)部門的各個(gè)環(huán)節(jié)；另一方面，不斷推動(dòng)風(fēng)控體系安全和完善，從而更有利于企業(yè)有效運(yùn)用資金，加快資金周轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮資金價(jià)值。

2）重視成本管理，推行全面成本管控。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制直接決定了企業(yè)的效益，也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。因此首先必須強(qiáng)化企業(yè)全體人員的成本意識(shí)，從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從預(yù)算到開發(fā)，從建設(shè)到銷售，都要將成本意識(shí)貫徹其中，這樣才能夠從根源上解決成本控制不力的狀況，才能推動(dòng)全面成本控制體系建立。在此基礎(chǔ)上，要建立全方位、多層次、全員參與的科學(xué)的成本管理體系，明確企業(yè)各部門、員工的成本責(zé)任以及成本層面的考核范圍和考核目標(biāo)，針對(duì)性地對(duì)企業(yè)成本展開全面考核，并對(duì)考核結(jié)果展開全方位分析，做出有效反饋，從而為成本控制的持續(xù)穩(wěn)定推行提供動(dòng)力。另外，成本控制工作的展開，還必須嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)管理規(guī)章的相關(guān)內(nèi)容展開，務(wù)必保證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和全面性；定期針對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)施全面清查，對(duì)會(huì)計(jì)工作做好有效監(jiān)督，以杜絕貪腐行為發(fā)生，確保每一項(xiàng)工作都在成本方面得到良好控制。

2.2 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)策劃方面的措施

在企業(yè)稅務(wù)策劃方面，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需充分對(duì)其進(jìn)行重視，具體來(lái)說(shuō)，無(wú)論是施工建設(shè)還是對(duì)土地進(jìn)行征收，這些內(nèi)容都十分重要。所以，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在向金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)提前扣去產(chǎn)生的利息，以此來(lái)抵消土地增值稅。除此之外，在實(shí)際情況中還有一種情況，那就是利息的稅額較大，針對(duì)這種情況必須要將其納入企業(yè)所得稅當(dāng)中，具體操作方式為據(jù)實(shí)扣除。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要在稅收策劃過(guò)程中對(duì)應(yīng)納稅額進(jìn)行調(diào)整，對(duì)成本進(jìn)行增加。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)定價(jià)進(jìn)行控制對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要，是稅收策劃的重點(diǎn)內(nèi)容。另外銷售環(huán)節(jié)也應(yīng)該引起人們的重視，其能影響到企業(yè)的稅務(wù)支出，所以，企業(yè)實(shí)施定價(jià)策略有必要細(xì)致地分析土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)，盡量將增值稅稅率保持在20%以下，如此就可以按照優(yōu)惠政策免征增值稅，另外地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要對(duì)影響增值稅應(yīng)納稅額的項(xiàng)目進(jìn)行具體的調(diào)整，可以通過(guò)銷售公司為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3 結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)策劃進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，重點(diǎn)分析財(cái)務(wù)管理工作存在的問(wèn)題及解決策略。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中具有風(fēng)險(xiǎn)高、見效慢和融資難等財(cái)務(wù)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作和稅務(wù)策劃帶來(lái)了較大的影響。要想促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要確保財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性和合理性，通過(guò)稅務(wù)籌劃，促進(jìn)企業(yè)納稅收益額的提升，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理效果，降低企業(yè)的納稅成本收益，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得良好的發(fā)展。