張 青

（西南石油大學(xué)，四川 成都610500)

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究背景與研究意義

（一）研究背景

民法典被譽(yù)為“社會(huì)生活的百科全書”，是市場經(jīng)濟(jì)的基本法，是保護(hù)公民權(quán)利的宣言書，也是解決民商事糾紛的基本依據(jù)。2014年10月23日，黨的十八屆四中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面推進(jìn)依法治國若干重大問題的決定》作出了“編纂民法典”的部署，這是一個(gè)重大的政治抉擇，具有深遠(yuǎn)的歷史意義和現(xiàn)實(shí)意義。按照既定的民法典編纂工作“兩步走”思路，先制定民法總則編，再編纂民法典各分編。2017年3月15日，十二屆全國人大五次會(huì)議審議通過了《中華人民共和國民法總則》。關(guān)于民法典分編，全國人大常委會(huì)審定我國民法典各分編草案采用“以民事權(quán)利為中心”而構(gòu)建起來的六編制體例：物權(quán)、合同債權(quán)、人格權(quán)、婚姻家庭中的權(quán)利（親屬權(quán)）、繼承權(quán)以及對權(quán)利進(jìn)行保護(hù)的侵權(quán)責(zé)任。

在當(dāng)前如火如荼的《民法典》編纂背景下，結(jié)合當(dāng)下社會(huì)熱點(diǎn)問題，不動(dòng)產(chǎn)登記制度值得加以深入研究，究其原因：1.學(xué)術(shù)界和司法實(shí)務(wù)中對不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)與法律效力一直存在不同的理解和解讀，究竟是否應(yīng)該承認(rèn)物權(quán)法對不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，是需要民法典分則物權(quán)編給予明確的；2.2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》生效，從形式上看，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度開始在我國建立，但目前的執(zhí)行效果和理解上距離最初的立法初衷、距離人民群眾的期待、距離現(xiàn)實(shí)執(zhí)法和司法的需要還有一定差距，如何在民法典分則物權(quán)編中進(jìn)一步完善我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，確保法律在基層執(zhí)行中的權(quán)威性和統(tǒng)一性，改變過去政出多門的局面，都是需要研究的意義所在；3.民法典分則務(wù)必需要解決《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》在抵押登記效力問題上存在的不一致現(xiàn)象，因此在民法典分編編纂過程中，需要進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的有關(guān)條款，完善民法分則物權(quán)編中不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)條款；4.民法本質(zhì)上是一部權(quán)利法，民法典分編通過全面保障民事權(quán)利，全面體現(xiàn)和貫徹黨的十八屆四中全會(huì)通過的“全面推進(jìn)依法治國”的方略。物權(quán)制度具有較強(qiáng)的固有法性，物權(quán)法的研究者必須非常關(guān)注中國問題生成的土壤，掌握中國問題的特殊性。中國問題的特殊性就是房屋等不動(dòng)產(chǎn)是人民重要的財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)幾乎已經(jīng)牽動(dòng)著全國老百姓的切實(shí)利益，因此不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問題務(wù)必加以認(rèn)真研究，并需要在民法典分則中加以完善。

（二）研究方法

本文研究論證方法包括：說理論證法、舉例論證法、對比論證法等，通過梳理不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)和法律效力，以及我國現(xiàn)有法律規(guī)定在抵押登記效力問題上的不一致，論證《民法典物權(quán)編》應(yīng)完善不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，并詳細(xì)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查制度和錯(cuò)誤登記的國家賠償制度等內(nèi)容。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)與法律效力

（一）目前學(xué)術(shù)界對不動(dòng)產(chǎn)登記效力的理解

早在2007年《中華人民共和國物權(quán)法》生效之前，很多學(xué)者就開始研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，《物權(quán)法》第2章第1節(jié)第9條至第22條對不動(dòng)產(chǎn)登記制度作了詳細(xì)規(guī)定，登記的種類除了常見的不動(dòng)產(chǎn)登記外，還包括預(yù)告登記、更正登記、異議登記等新的登記類型。第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，很多學(xué)者為之歡呼，推理認(rèn)為這意味著我國《物權(quán)法》賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。但是同時(shí)也有很多反對的聲音，認(rèn)為并沒有條文明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記就具有完全的效力。對于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，學(xué)界主要有兩種觀點(diǎn)：

1.不動(dòng)產(chǎn)登記可以產(chǎn)生公信力。這種觀點(diǎn)是學(xué)界通說，也是大多數(shù)學(xué)術(shù)權(quán)威秉持的觀點(diǎn)。梁慧星教授認(rèn)為，《物權(quán)法》通過不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定，體現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公信原則。劉家安教授認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生公信力，主要是通過“公示”產(chǎn)生權(quán)利外觀，并以其形成力和推定力為邏輯起點(diǎn)，推定公信力的產(chǎn)生，在此基礎(chǔ)上的善意取得制度亦為公信力推定結(jié)果。江平教授認(rèn)為，物權(quán)公示的作用在于為物權(quán)變動(dòng)提供具有公信力的法律基礎(chǔ)，是物權(quán)變動(dòng)效力得到國家法律保護(hù)、社會(huì)公眾認(rèn)可的基礎(chǔ)。王利明教授認(rèn)為，如果登記沒有產(chǎn)生公信力，那么登記作為權(quán)利外觀的作用就無法得以發(fā)揮，公示與公信應(yīng)該作為一個(gè)整體，有公示原則必然有公信原則。該觀點(diǎn)出現(xiàn)于諸多法學(xué)教科書和專著中，具有通說地位，主要就是根據(jù)《物權(quán)法》所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)規(guī)定，推定我國《物權(quán)法》雖無明文規(guī)定，但認(rèn)可了我國不動(dòng)產(chǎn)登記行為的公信力，其推理邏輯是不動(dòng)產(chǎn)登記行為等于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示，而物權(quán)公示是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力產(chǎn)生的前提，公示必然產(chǎn)生公信力，二者是因果關(guān)系。

2.我國《物權(quán)法》沒有承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者也有不少，這種觀點(diǎn)主要認(rèn)為，《物權(quán)法》并沒有條文明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記就必然具有公信力。例如有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》雖然規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，但這不是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的具體化，我國《物權(quán)法》中沒有“登記公信力”的條款和名詞，是學(xué)者對《物權(quán)法》中有關(guān)規(guī)定的錯(cuò)誤解讀。也有學(xué)者認(rèn)為，善意取得制度亦無替代登記公信力之功能，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之有無完全是立法政策選擇的結(jié)果。《物權(quán)法》上的不動(dòng)產(chǎn)登記公示，主要是物權(quán)的公示，同時(shí)也包括物權(quán)變動(dòng)的公示。公示的法律意義是雙重的、相對的、有局限性的，而所謂的“公信力”原則是可疑的、被夸大了的。

（二）本文對不動(dòng)產(chǎn)登記效力的理解

首先，界定物權(quán)登記公信力的概念。所謂公信力是指，登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，對于信賴該登記而從事交易的人，即使后來證明該登記錯(cuò)誤，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力包括兩層含義：一是登記的權(quán)利推定效力；二是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。

筆者認(rèn)為，我國《物權(quán)法》第106條所規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度”，以及第20條規(guī)定的“預(yù)告登記制度”，可以說明我國物權(quán)法賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記行為具有公信力效果。第106條有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定，我國的通說主要就是來自這一條，即如果受讓人善意、以合理價(jià)格受讓，且轉(zhuǎn)讓人屬于不動(dòng)產(chǎn)的名義上的登記權(quán)人，且不論轉(zhuǎn)讓人在實(shí)際上是否屬于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，即使事后證明登記錯(cuò)誤產(chǎn)權(quán)另有其人，都發(fā)生受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的最終效果。不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生公示效果，這是學(xué)界普遍能夠達(dá)成共識(shí)的，公示效果的目的就是讓公眾對登記產(chǎn)生信賴，否則交易將無從保障，買賣雙方不知道該信賴什么而對交易的未來結(jié)局無所適從。

其次，正是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記可以產(chǎn)生公信力，善意買受人因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記的公示，善意地以合理的對價(jià)受讓不動(dòng)產(chǎn)，最后的結(jié)果是登記簿上的名義登記人并非真實(shí)的所有者，此時(shí)該怎么辦，是保護(hù)善意的、因?yàn)樾刨嚬珯?quán)力機(jī)關(guān)的登記而發(fā)生交易的受讓人，還是保護(hù)怠于保護(hù)自己權(quán)利的背后那個(gè)真實(shí)的權(quán)利人？法律當(dāng)然也必須保護(hù)善意的、信賴登記公示效力的受讓人，這一邏輯當(dāng)然可以推導(dǎo)出我國不動(dòng)產(chǎn)登記就是具有公信力效果，公信力是物權(quán)公示制度的法律效果。

最后，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”房屋買受人簽訂買賣房屋協(xié)議后，只要向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，其他人未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人（即房屋買受人）同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的一種，預(yù)告登記后，產(chǎn)生公示和公信力效果，其他人無權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)，這一條比第106條更加明確、清晰地認(rèn)可了不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力效果。因此說，我國《物權(quán)法》雖然沒有明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，但完全可以推理而得出這一結(jié)論。

（三）新舊法中不動(dòng)產(chǎn)抵押登記條款存在的沖突

《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》都有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定，但這兩部新舊法律關(guān)于“抵押登記對抵押合同是否生效的作用”，就存在明顯的不一致。

1995年頒布實(shí)施的《擔(dān)保法》第42條列舉的財(cái)產(chǎn)首先就包括土地使用權(quán)、房屋建筑物等常見的不動(dòng)產(chǎn)，也就是說，對于以不動(dòng)產(chǎn)做擔(dān)保的，《擔(dān)保法》采取抵押合同的登記生效主義，訂立抵押合同必須辦理抵押物登記，抵押合同自不動(dòng)產(chǎn)登記之日起生效。

而2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》則與《擔(dān)保法》存在明顯的不一致，第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”第187條又規(guī)定：“以本法第180條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”也就是說，《物權(quán)法》規(guī)定，抵押合同生效不以抵押登記為前提，是否辦理抵押登記只影響到抵押權(quán)是否設(shè)立，但不會(huì)影響抵押合同的生效。

三、對民法典分則中不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善思路

（一）明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力

我國的不動(dòng)產(chǎn)登記是否具有公信力效果，存在完全不同的理解。本文雖然認(rèn)為《物權(quán)法》第106條所規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度”和第20條規(guī)定的“預(yù)告登記制度”完全可以說明我國物權(quán)法賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力效果，且不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力包括兩層含義：一是登記的權(quán)利推定效力，二是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。但鑒于目前理論界和實(shí)務(wù)中對這一問題的理解不一，建議民法典分則物權(quán)編開宗明義地賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，并以不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度和錯(cuò)誤登記國家賠償制度為其制度基礎(chǔ)。一旦權(quán)利人依法辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，就應(yīng)當(dāng)賦予該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以完全的效力，即使登記存在瑕疵，例如存在審查機(jī)關(guān)的責(zé)任或者錯(cuò)誤登記，善意的受讓人基于對登記公示效力的信賴，仍然能夠善意取得爭議之物權(quán)。

（二）解決新法和舊法關(guān)于抵押登記作用方面的沖突

如上文所述，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》關(guān)于“抵押登記對抵押合同是否生效的作用”存在規(guī)定上的沖突。

由于《擔(dān)保法》于1995年頒布實(shí)施，立法年代久遠(yuǎn)，當(dāng)年我國法律體系中尚未明確區(qū)分合同效力和登記效力，且《擔(dān)保法》至今仍未進(jìn)行過任何修正。2007年《物權(quán)法》頒布時(shí)，也曾考慮到兩部法律關(guān)于抵押登記的效力存在明顯沖突的問題，于是《物權(quán)法》在第178條規(guī)定：“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！鼻野凑招路▋?yōu)于舊法的基本法律原則，新法和舊法存在沖突的，應(yīng)當(dāng)適用新法，事實(shí)上也是如此，目前這一做法已經(jīng)在學(xué)術(shù)界和司法實(shí)踐中達(dá)成一致共識(shí)。也就是說2007年之后，我國采取的是：是否辦理抵押登記，不影響抵押合同的生效，但只有辦理抵押登記才能設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

雖然按照《物權(quán)法》第178條和新法優(yōu)于舊法的適用原則，這一立法上的矛盾并未造成困惑，但卻影響法律規(guī)定的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，在編纂民法典分則時(shí)，必須正視這一問題，并加以妥善銜接、協(xié)調(diào)和解決。

（三）完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

《物權(quán)法》第2章第1節(jié)首次以法律的形式確立了我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本框架，并在第10條第2款籠統(tǒng)規(guī)定：“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！睋?jù)此，國務(wù)院和國土資源部先后制定《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（2015年頒布，2019年3月修正）及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2016年頒布，以下簡稱《條例實(shí)施細(xì)則》）、《國土資源部關(guān)于貫徹實(shí)施〈不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例〉的通知》（2014年頒布，以下簡稱《通知》），基本從形式上建立了我國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。

但其實(shí)我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并不完善，且現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過程中仍然存在很多問題：1.國務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱條例）僅有35條，很多規(guī)定比較抽象、概括，框架性和綱領(lǐng)性意味較強(qiáng)，例如對各類登記的制度設(shè)計(jì)不夠完善，缺乏可操作性，不動(dòng)產(chǎn)登記包括但不限于：不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，每一類不動(dòng)產(chǎn)登記都關(guān)乎企業(yè)和公民最切身利益；2.其屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī)，從立法技術(shù)上說，確實(shí)無法做到事無巨細(xì)地進(jìn)行規(guī)范，具體制度的細(xì)化和落實(shí)本指望相關(guān)的部門規(guī)章予以規(guī)范，但國土資源部頒布的《條例實(shí)施細(xì)則》和《通知》也并未解決《條例》不完善和很多規(guī)定比較抽象、概括的問題。且這兩個(gè)規(guī)范性文件只是部門規(guī)章，囿于其法律位階限制，《條例》所存在的上述問題是二者無法彌補(bǔ)的；3.《條例》和《條例實(shí)施細(xì)則》均回避了一些重要問題，例如權(quán)利人、利害關(guān)系人依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的問題。根據(jù)《條例》，利害關(guān)系人可查閱登記資料，利害關(guān)系人的范圍過窄有違不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力和公信力效果，如果范圍太過于寬泛，容易侵犯物權(quán)人隱私，所以亟待立法規(guī)定的具體化，以避免現(xiàn)實(shí)中物權(quán)登記機(jī)關(guān)公職人員惡意阻撓利害關(guān)系人查詢或者變成權(quán)力尋租。

四、結(jié)語

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記始終是物權(quán)法立法中的難點(diǎn)問題，未來也將成為民法典分則物權(quán)編中立法的難點(diǎn)，其原因比較復(fù)雜，因?yàn)樵谖覈?，不?dòng)產(chǎn)牽涉的方方面面利益比較多，不動(dòng)產(chǎn)是中國人最為看重的財(cái)產(chǎn)權(quán)，民法典分則必須對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度加以完善，真正做到整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的立法目的。需要在厘清不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)、總結(jié)以往不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，由立法者對該問題做一個(gè)專題研究，對既有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度加以修改完善，切實(shí)做到定紛止?fàn)?、保障公民?cái)產(chǎn)權(quán)的目的，鑒于不動(dòng)產(chǎn)對國人的重要意義，筆者認(rèn)為，完善的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度理應(yīng)是民法典物權(quán)編的重要組成部分，這關(guān)系到全體國民的獲得感，相關(guān)制度能否完善和切實(shí)貫徹落實(shí)到執(zhí)法、守法和司法實(shí)踐中，甚至可以說關(guān)系到此次民法典分則立法的成敗，必須加以重視。