譚卓婕

一直以來，我國的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)存在諸多困境，小區(qū)高空拋物案件頻發(fā)[1]，物業(yè)和業(yè)主長期處于彼此不信任的狀態(tài)。2020 年5 月28 日，第十三屆全國人大三次會議審議通過了《民法典》，開創(chuàng)了我國社會主義法治建設(shè)的新時代?！睹穹ǖ洹沸略?、細(xì)化了物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)益保護的諸多條款，對于物業(yè)管理的規(guī)范和業(yè)主權(quán)益的保護無疑具有十分積極的作用。

一、《民法典》物業(yè)管理的立法特點

《民法典》對于物業(yè)服務(wù)的立法特點主要表現(xiàn)為：1.強化產(chǎn)權(quán)理念。《民法典》中關(guān)于賦予業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)、確定共有部分經(jīng)營收益的權(quán)屬規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后的存續(xù)要求、物業(yè)服務(wù)人侵權(quán)責(zé)任之承擔(dān)等條款充分體現(xiàn)了立法傾向于對業(yè)主合法權(quán)益的維護，彰顯了立法強化產(chǎn)權(quán)理念。2.倡導(dǎo)自治理念。《民法典》在總則中確立了自愿原則，尊重社會個體對于私人利益及社會交往的自愿安排。在物業(yè)領(lǐng)域也有多處具體體現(xiàn)，如明確了業(yè)主大會及委員會的成立程序，對于需要業(yè)主共同決定的事項新增了參與業(yè)主的比例要求條款等等，可見在“物權(quán)編”中尤其是業(yè)主之間的關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系的處理規(guī)定上，都秉承了業(yè)主自治原則[2]。3.規(guī)范政府監(jiān)管?！睹穹ǖ洹返?77 條規(guī)定了地方人民政府的監(jiān)管責(zé)任，對于業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的選舉給予指導(dǎo)、協(xié)助。同時，對于“拒不履行相關(guān)義務(wù)”的行為，可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，通過法律規(guī)定了政府監(jiān)管責(zé)任，確保業(yè)主大會等組織的規(guī)范運行。

二、明晰權(quán)責(zé)，促進(jìn)物業(yè)管理的健康有序發(fā)展

物業(yè)管理，是指對業(yè)主共有物業(yè)進(jìn)行維護和管理的相關(guān)活動。我國從最早的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》（1989）、《建設(shè)部關(guān)于城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994），到《物業(yè)管理條例》（2004）、《物權(quán)法》（2007）以及2018 年修訂的《物業(yè)管理條例》，雖然對于物權(quán)有若干具體規(guī)定，但并未形成系統(tǒng)性的框架。此次《民法典》的制定，無疑對于上述有關(guān)法律條文進(jìn)行了一定程度的細(xì)化和更改[3]，不僅僅以專章形式對物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行明確規(guī)定，更是在“物權(quán)”“侵權(quán)責(zé)任”兩編中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。對物業(yè)管理而言，《民法典》是一部物業(yè)服務(wù)的促進(jìn)法。

（一）增加物業(yè)服務(wù)合同專章

有鑒于物業(yè)管理實踐中存在的諸多問題，《民法典》在吸納《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定之基礎(chǔ)上，增加了關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定。通過12 個條文，對物業(yè)合同的定義、對象、服務(wù)期限等通過獨立專章形式予以明確。將物業(yè)服務(wù)合同由“無名合同”升格為“有名合同”，為現(xiàn)實生活中頻發(fā)的物業(yè)服務(wù)糾紛解決提供了法律依據(jù)。根據(jù)《民法典》第937 條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是指“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同”。《民法典》對于物業(yè)服務(wù)合同作了如下規(guī)定：1.應(yīng)當(dāng)采取書面形式，同時作出特別規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)人所做的對業(yè)主有利的承諾事項列為物業(yè)合同的組成部分。2.前期合同具有法律效力，根據(jù)《民法典》第939 條、第940 條的規(guī)定，前期合同具有法律效力，直至新的物業(yè)服務(wù)合同簽訂或合同約定期限屆滿。3.合同的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同一般應(yīng)包括的條款事項如下：服務(wù)的事項、內(nèi)容、費用標(biāo)準(zhǔn)及收取方法、期限、交接、維修資金的使用等等。4.合同的期限?？梢蕴崆敖K止前期物業(yè)合同，同時業(yè)主對于不定期物業(yè)服務(wù)合同享有隨時解除權(quán)，但需提前60 日以書面形式通知物業(yè)服務(wù)人。此外，《民法典》第937 條還創(chuàng)新性地提出了“物業(yè)服務(wù)人”這一概念，即包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，并降低了物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)入門檻，使得其他組織，甚至是自然人皆可提供物業(yè)服務(wù)，而無需符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的資質(zhì)要求。

（二）明確物業(yè)服務(wù)各方權(quán)責(zé)

通過數(shù)十年的物業(yè)發(fā)展歷程來看，只有在立法層面對物業(yè)服務(wù)各方的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，才能有效提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)邁向精細(xì)化、現(xiàn)代化、專業(yè)化。此次物業(yè)管理的入典，標(biāo)志著《民法典》通過提高物業(yè)服務(wù)合同之地位，使得物業(yè)服務(wù)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系得到定型[4]。首先，《民法典》使用“物業(yè)服務(wù)”這一概念替代之前的“物業(yè)管理”一詞[5]，如此調(diào)整，是物業(yè)法治建設(shè)的一大突破，得以更加清晰的界定物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)。

對于物業(yè)服務(wù)人而言，《民法典》第942 條第1款將物業(yè)服務(wù)事項之范圍限定于“業(yè)主共有部分”，為物業(yè)管理提供了清晰的責(zé)任邊界。根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)主要體現(xiàn)為五個方面：第一，禁止物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行整體轉(zhuǎn)委托。根據(jù)《民法典》第941 條，禁止物業(yè)服務(wù)人將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者支解后分別轉(zhuǎn)委托。第二，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同之約定對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共有部分進(jìn)行妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化及經(jīng)營管理，并且要維護服務(wù)區(qū)域的基本秩序和保護業(yè)主的人身財產(chǎn)安全。第三，《民法典》第942 條規(guī)定了對于涉及治安、消防等違法行為，物業(yè)服務(wù)人的報告、采取合理措施制止、協(xié)助處理義務(wù)；此外，在物業(yè)服務(wù)合同終止時，作為曾提供物業(yè)服務(wù)的原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在約定或合理期限內(nèi)退出并將有關(guān)資料交還給業(yè)主，配合繼任物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的交接工作。另外，物業(yè)服務(wù)人還負(fù)有一項后合同義務(wù)。根據(jù)《民法典》第950 條的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)被接管前，作為原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，繼續(xù)處理相關(guān)物業(yè)服務(wù)事項，并且有權(quán)請求支付繼續(xù)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)報酬。第四，根據(jù)《民法典》第1254 條的規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未采取必要的安全措施，使得建筑物墜落等造成他人損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的安全保障義務(wù)未履行的侵權(quán)責(zé)任。此條是對于頻發(fā)的高空墜物致人身損害事件的正向回應(yīng)，無疑具有實踐特色[6]，并且明確了物業(yè)服務(wù)人的安全應(yīng)急職責(zé)?！睹穹ǖ洹返?85 條規(guī)定明確了物業(yè)服務(wù)人對于政府的應(yīng)急處置措施及其他措施應(yīng)當(dāng)執(zhí)行并積極配合。需要特別強調(diào)的是，《民法典》還明確了物業(yè)服務(wù)人的回應(yīng)詢問義務(wù)和報告義務(wù)?！睹穹ǖ洹返?85 條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)回應(yīng)業(yè)主詢問之義務(wù)，同時明確界定了物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間應(yīng)屬于委托人與受托人的關(guān)系。對于物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主所委托之事物是物業(yè)服務(wù)人的根本義務(wù)，故物業(yè)服務(wù)人作為業(yè)主的受托人，對于業(yè)主委托的事項理應(yīng)受到業(yè)主的監(jiān)督，回應(yīng)業(yè)主的詢問。在《民法典》第922 條下，受托人實施活動應(yīng)以委托人的指示處理。可見，物業(yè)管理活動中，業(yè)主具有主導(dǎo)性。第五，物業(yè)服務(wù)人具有報告義務(wù)。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)人已提供了符合約定和相關(guān)規(guī)定的服務(wù)時，業(yè)主不得以“未接受”或“無需接受”相關(guān)服務(wù)而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費，以立法形式保障了物業(yè)服務(wù)酬金。

對于業(yè)主而言，《民法典》第944 條、第945 條對于業(yè)主的法定義務(wù)進(jìn)行了明確。包括業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)、裝修的預(yù)先告知義務(wù)、對物業(yè)服務(wù)人裝修檢查的配合義務(wù)、告知義務(wù)（轉(zhuǎn)讓/出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)和依法改變共有部分）等等。同時，《民法典》第946 條第2 款規(guī)定，如果因業(yè)主任意解除物業(yè)服務(wù)合同，致使物業(yè)服務(wù)人遭受損失的，除了不可抗力等法定免責(zé)事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)人所遭受的損失進(jìn)行賠償。

（三）嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)

《民法典》對于規(guī)范物業(yè)服務(wù)提供了一定的具體要求，包括：1.實施物業(yè)服務(wù)信息公開制度。根據(jù)以往，在包干制模式下少部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不公開財物收支，致使業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)財務(wù)支出的知情權(quán)無法得到保障?！睹穹ǖ洹返?43 條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)信息公開制度。要求物業(yè)服務(wù)人采用合理方式定期將服務(wù)事項、對共有部分的經(jīng)營與收益情況、服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容事項向業(yè)主公開，同時報告業(yè)主大會和業(yè)主委員會。至此，過往的做法將不再有任何法律依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金制計費方式將更加透明和規(guī)范。2.規(guī)范催交物業(yè)費行為。實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)時常采取斷水、斷電等方式向業(yè)主催交服務(wù)費。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、水、熱等方式催交物業(yè)費，物業(yè)的霸道收取物業(yè)費方式將違法。

三、加大對業(yè)主權(quán)益的保護

《民法典》的頒布，合理緩解了過往業(yè)主的弱勢地位，加強了對業(yè)主個人的權(quán)益保障，以至有觀點甚至指出，“《民法典》中的物業(yè)服務(wù)有關(guān)條款是充分吸收業(yè)主的建議所起草的”[7]。歸納而言，《民法典》規(guī)定了業(yè)主享有如下權(quán)利：業(yè)主享有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)，物業(yè)服務(wù)的委托權(quán)、指示權(quán)，對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)等等。一言以概之，《民法典》可謂是業(yè)主基本權(quán)利之宣示法。

（一）保障業(yè)主共有權(quán)利

《民法典》糾正了過往共有收益歸屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的模式，第282 條將共有部分的經(jīng)營活動收益歸屬規(guī)定為屬于全體業(yè)主所有，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)的合理成本。這表明了從民事基本法層面鼓勵對于業(yè)主閑置的共有部分及時改變用途或者對其進(jìn)行經(jīng)營的態(tài)度。同時，有學(xué)者指出，業(yè)主之于物業(yè)服務(wù)人，地位等同于消費者之于商家，因此在民事法律關(guān)系的適用上應(yīng)當(dāng)有必要給予適當(dāng)?shù)恼邇A斜[8]。

（二）完善維修資金的使用制度

維修資金的使用難普遍存在。《民法典》整體降低了業(yè)主對于維修基金的使用難度，能夠提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和物業(yè)管理效率。其一，改變了舊的表決方式，大幅降低表決門檻，提高了表決效率。在《民法典》第278 條規(guī)定下，只要符合會議有效的前提，僅需總投票權(quán)數(shù)及業(yè)主人數(shù)皆占1/3 以上即可。其二，新增緊急情況下直接使用的制度，規(guī)定在緊急情況下，業(yè)主大會（業(yè)主委員會）可以申請使用維修資金，這無疑對于社區(qū)資源的整合及社區(qū)管理制度的完善具有十分重要的意義，對于業(yè)主權(quán)益維護至關(guān)重要。

（三）完善業(yè)主表決制度

建筑區(qū)分所有權(quán)作為物業(yè)管理的基礎(chǔ)前提，在建筑物區(qū)分所有權(quán)下，包括專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)三個具體組成部分。專有權(quán)為業(yè)主個人專享，共有權(quán)則是由全體業(yè)主共同享有。共同管理權(quán)是對小區(qū)進(jìn)行共同管理的權(quán)利，涵蓋了選聘物業(yè)服務(wù)人、選舉（被選舉）業(yè)委會委員、制定/修改管理規(guī)約及議事規(guī)則等多個方面的權(quán)能。該內(nèi)容事項以業(yè)主大會表決實現(xiàn)，因而業(yè)主大會表決機制是否完善直接關(guān)乎業(yè)主組織的運轉(zhuǎn)效率。根據(jù)《物權(quán)法》第76 條的規(guī)定，對于業(yè)主表決的事項，分為重大事項和普通事項，分別按照雙“2/3”和雙“1/2”的比例進(jìn)行表決。然而，在實際運行過程中人們普遍認(rèn)為此表決標(biāo)準(zhǔn)門檻過高甚至影響到了業(yè)主大會的運轉(zhuǎn)。對此《民法典》進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，第278 條界分為“業(yè)主同意”“參與表決”兩個門檻，也即參與表決規(guī)則和通過規(guī)則[9]。對于須業(yè)主共同決定的事項，參與表決的業(yè)主必須同時符合專有部分面積占比2/3以上和人數(shù)占比2/3 以上兩個標(biāo)準(zhǔn)；對于重要事項，必須經(jīng)過參與表決的業(yè)主專有部分面積及參與表決人數(shù)占3/4 以上的業(yè)主同意。對于其他事項的參與表決門檻，只需要專有部分面積1/2 以上及參與表決人數(shù)1/2 以上業(yè)主同意即可。通過對比《民法典》和《物權(quán)法》的規(guī)定可知，將重要事項和普通事項的表決標(biāo)準(zhǔn)由“雙2/3”降為“雙1/2”和由“雙1/2”降為“雙1/3”，進(jìn)一步降低了表決標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)了業(yè)主組織高效運轉(zhuǎn)的實際需求。

（四）擴大業(yè)主權(quán)益保護途徑

《民法典》第289 條第2 款對于現(xiàn)實生活中時常發(fā)生的飼養(yǎng)動物、侵占通道、違規(guī)搭建等行為，賦予了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的維權(quán)法律依據(jù)，同時在第3 款對有關(guān)行政主管部門的職責(zé)予以明確。上述兩款規(guī)定，無疑對于化解實踐過程中頻發(fā)的維權(quán)難度高具有積極意義。同時，在解聘物業(yè)企業(yè)方面，《民法典》的規(guī)定降低了解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難度。既然將物業(yè)服務(wù)合同認(rèn)定為委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主二者就是平等的民法上的主體，因而依據(jù)合同約定雙方都享有合同解除權(quán)。但是對于業(yè)主的這種解除權(quán)予以一定的條件限制，即提前60 日以書面通知形式通知物業(yè)服務(wù)人。如果物業(yè)服務(wù)期限屆滿，業(yè)主未續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍繼續(xù)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)的，此時應(yīng)視為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間訂立了不定期的物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)然此時不管是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)人都享有隨時解除權(quán)，但仍然受到“提前60 日書面通知”方可解除的條件限制。

四、結(jié)語

物業(yè)服務(wù)的入典，標(biāo)志了我國物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)入新的歷史階段。隨著《民法典》的頒布實施，過去長期存在的物業(yè)管理痼疾將得到一定程度的解決，相信隨著中國特色社會主義法治建設(shè)的不斷推進(jìn)，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度將會不斷完善，現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)將日趨成熟，業(yè)主與物業(yè)之間的相處將更加和諧、有序。