虎樹曄

（寧夏和睦家投資置業(yè)有限公司，寧夏銀川 750000）

0 引言

經(jīng)濟體制不斷改革和完善，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，在國家政策及市場因素等影響下，房地產(chǎn)項目邁向新的發(fā)展階段，項目開發(fā)質(zhì)量不斷提高，規(guī)模也在不斷擴大，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)開發(fā)具備充足的資金支持，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭越來越激烈，那么加強項目管理與成本控制是提升企業(yè)核心競爭力的重要方式，通過積極開展項目管理，并且對成本進行合理控制，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。另外，需要企業(yè)高度重視項目管理與成本控制的重要性和價值性，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展現(xiàn)狀，從地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段出發(fā)，全面落實項目管理，有計劃的開展成本控制，確保將成本投入控制在合理范圍內(nèi)，為企業(yè)贏得更多經(jīng)濟收益，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長足發(fā)展，進一步提高我國經(jīng)濟建設水平。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理與成本控制的重要性

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項目管理與成本控制是保證企業(yè)長足發(fā)展的關鍵，也是企業(yè)在激烈市場競爭中得以生存和發(fā)展的根本，由此可見，項目管理與成本控制對企業(yè)發(fā)展至關重要，主要體現(xiàn)在以下方面：首先，房地產(chǎn)項目管理在整個項目中起指導作用，其管理成果直接關系房地產(chǎn)項目的質(zhì)量、進度、效率及效益；其次，在房地產(chǎn)項目施工過程中，加強項目管理，督促施工人員嚴格按照規(guī)范作業(yè)，確保施工項目有序進行，通過項目管理，掌握資金投入情況，從而更好地控制成本，為提升企業(yè)經(jīng)濟效益奠定基礎；最后，通過項目管理和成本控制，大大節(jié)省施工成本，在保證項目質(zhì)量的基礎上，縮短施工周期，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的社會價值和名譽。此外，項目管理與成本控制為房地產(chǎn)項目順利進行提供重要決策依據(jù)，只有二者相互配合、相互融合，充分發(fā)揮項目管理能效，才能最大限度提高施工資源利用率，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷邁向新領域。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理措施

2.1 前期準備環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，前期準備工作主要是指為籌備工程項目的必要工作，從獲取項目建設土地的使用權(quán)到項目建設前的管理工作，這一階段是房地產(chǎn)項目管理的核心環(huán)節(jié)，通過前期準備工作有序開展房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設計、招投標、合同及現(xiàn)場勘查等一系列工作，對整個工程項目起到?jīng)Q定性作用，如果出現(xiàn)任何問題都會給地產(chǎn)項目質(zhì)量帶來嚴重影響，一定程度上阻礙企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，因此，需要管理人員重視項目管理，從前期準備階段直至項目完成，將項目管理貫穿其中，采取人性化管理方式，調(diào)動工作人員積極性，為高效完成房地產(chǎn)項目夯實基礎。

2.2 初期設計階段

首先要選擇高資質(zhì)的設計單位，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，合理控制設計成本，保證設計效果達到預期目標。經(jīng)過多個設計單位綜合實力比對，優(yōu)先選擇設計觀念超前、實力雄厚的設計單位，具備較強的成本控制能力，開展設計工作時，需要開發(fā)管理人員與設計人員及時溝通，掌握設計進度以及相關事項，確保設計人員正確領會項目開發(fā)要求和目標，便于設計人員開展相關工作，嚴格遵守國家和行業(yè)相關規(guī)定，提高設計工程的技術(shù)含量，并且安排專人負責方案審核，確保設計方案的合理性和可行性，避免存在安全隱患。

2.3 開發(fā)建設階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，要以工程合同為根本，嚴格把控施工質(zhì)量和進度，主要從以下方面入手：首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員全面做好施工合同管理工作，確保相關管理順利進行，為提升企業(yè)經(jīng)濟效益夯實基礎；其次，質(zhì)量管理過程中，經(jīng)由企業(yè)管理人員做好工程項目的統(tǒng)籌和規(guī)劃，嚴格按照規(guī)范開展質(zhì)量管理，提升企業(yè)的社會效益；最后，進度管理過程中，做好施工各部門的協(xié)調(diào)工作，編制合理的施工組織設計方案及進度計劃，促使工程項目按期完成，提升企業(yè)的綜合效益。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施

結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時間比較短，但是已經(jīng)取得顯著成效，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，很多方面存在不足，比如成本支出大、經(jīng)濟效益低等，很大程度上阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進步，甚至存在很多企業(yè)對成本控制不夠重視，忽視隱性成本控制，導致成本資金投入大，給后期成本控制和管理帶來較大難題，不利于企業(yè)發(fā)展。為了實現(xiàn)成本控制的預期目標，可以從以下方面落實，希望給更多專業(yè)人士提供建議。

3.1 建立完善的成本動態(tài)控制體系

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，主要以月為單位，通過實際成本與計劃成本比對，找到實際原材料消耗的原因，從而制定合理的控制措施，但是這種情況成本控制常在事情發(fā)生后期，影響成本控制的整體效果。因此，為了緩解這一問題，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況出發(fā)，建立完善的成本動態(tài)控制體系，明確成本管理目標，將成本控制職責細化，提前預判成本控制中可能出現(xiàn)的問題及隱患，增加成本消耗的對比頻率，有助于及時發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的問題，通過動態(tài)核算方式，提升實際管控工作的時效性，并且編制相應的糾正措施，確保成本控制工作順利進行，直至工程完工。

在成本控制管理過程中，項目經(jīng)理是核心崗位，成本監(jiān)管效果與項目經(jīng)理綜合能力息息相關，為此，建立完善的成本動態(tài)控制體系后，需要企業(yè)構(gòu)建關于項目經(jīng)理的基金調(diào)度制度，明確項目經(jīng)理工作職責，將成本目標預算與項目責任中心預算差額交付給項目經(jīng)理進行支配和使用，如果出現(xiàn)超預算行為，追究問題責任人，采取相應的懲罰制度，確保超預算問題得到解決。此外，進一步完善動態(tài)成本偏差調(diào)整制度，將可調(diào)度范圍、流程和方法進行詳細編制，通過全面分析工程量及工程變更，對項目預算進行科學調(diào)整，避免超預算或成本支出不合理的問題產(chǎn)生。舉例說明，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設計不合理，造成施工成本嚴重超出預期值，通過管理人員及相關部門群策群力，深入研究成本控制的有效方式，運用限額方式嚴格監(jiān)管每個施工流程，細致到每個施工材料成本，嚴格落實合同條款，確保更改設計方案的合理性、可行性，從而保證房地產(chǎn)項目順利進行。

3.2 科學監(jiān)管財務費用支出

科學監(jiān)管財務費用支出能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)約企業(yè)成本，也是合理控制企業(yè)成本的重要舉措，當下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)籌備資金的渠道有很多，包括企業(yè)資金、銀行貸款、承建商帶資承包以及預收款等方式，更好地保證房地產(chǎn)項目順利進行。上述融資方式與企業(yè)成本控制成果息息相關，需要提前做好籌備資金預算工作，選擇恰當?shù)幕I資機會，明確籌資期限，以達到合理控制籌資成本的目的。值得注意的是，承建商帶資承包方式，要對承建商進行全面調(diào)查，包括資金實力、社會信譽以及施工實力方面，確保承包商能夠擔任房地產(chǎn)項目的建設工作，經(jīng)由專業(yè)人士詳細分析承建商提供的籌資方案，保障合同以及資金按期進行。

3.3 有效控制承發(fā)包造價

通常，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過招投標方式，在眾多投保單位中選擇資質(zhì)高、信譽好、報價合理的承包商，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用的招標方式多種多樣，對于不同的開發(fā)項目采用不同的招標方式，要依據(jù)具體施工環(huán)境科學選擇，實現(xiàn)有效控制承發(fā)包造價。另外，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)編制合理的項目標底，前提要保證中介機構(gòu)資質(zhì)和信譽，確保招標價格與實際建設情況相符。為了達到更理想的造價標準，要求專業(yè)造價人員細致羅列工程量清單，設計變更時按照實際情況進行調(diào)整，將材料價格風險控制在合理范圍內(nèi)，一般主要材料的漲幅和降幅控制在5%，由施工單位承擔風險，在風險范圍外則由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，通過這一方式，實現(xiàn)有效控制承發(fā)包造價，進而實現(xiàn)科學控制項目成本，對實現(xiàn)企業(yè)綜合效益最大化具有積極作用。

3.4 樹立企業(yè)正確的成本管理意識

房地產(chǎn)開發(fā)項目需要大量的資金作為運行保障，需要企業(yè)隨時了解和掌握市場動態(tài)，包括原材料價格漲落、稅收政策的變化、城市發(fā)展總規(guī)劃等多方面，以采取科學的成本控制措施，在此前提下，樹立全員正確的成本管理意識，讓所有員工了解企業(yè)發(fā)展目標以及成本控制目標，將成本管理工作貫穿于每個階段，協(xié)調(diào)好項目品質(zhì)與經(jīng)濟效益的關系，提前預判可能出現(xiàn)的成本管理問題，制定系統(tǒng)的控制措施和解決對策，促使成本管理工作高效完成。另外，從根本上加強成本控制管理，將所有相關項目進行嚴格審查，運用科學手段實現(xiàn)成本控制的預期目標，以提升企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈市場競爭環(huán)境中得以駐足，為企業(yè)長遠發(fā)展夯實基礎。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速發(fā)展，市場競爭關系越發(fā)激烈，只有不斷提高企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，才能在激烈市場競爭環(huán)境中生存和發(fā)展，那么加強項目管理與成本控制非常必要，結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況，采取科學有效的管理方式，實現(xiàn)動態(tài)化和精細化管理，使項目管理與成本控制得以高標準實現(xiàn)，進一步提升企業(yè)的綜合能力，一方面有助于引領房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展和進步，另一方面有助于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合效益，推動我國經(jīng)濟建設水平得到顯著提高。