徐明星

（北京房地置業(yè)發(fā)展有限公司，北京 100029）

目前，建筑電氣工程施工圖與建筑、結(jié)構(gòu)、水暖專業(yè)脫節(jié)現(xiàn)象非常普遍，嚴(yán)重影響開發(fā)建設(shè)的成本和進(jìn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是產(chǎn)品定位、質(zhì)量控制、成本控制的重要環(huán)節(jié)，做好設(shè)計(jì)階段的工作將為最終的施工工期、成本有效控制提供有利保障。通過對(duì)設(shè)計(jì)院方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)階段的電氣工程進(jìn)行前期掌控，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行指導(dǎo)，從各個(gè)角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，提早發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題，事先將圖紙隱患消滅在萌芽之中。設(shè)計(jì)階段事前控制管理的好壞直接影響電氣工程的質(zhì)量，影響到整個(gè)建筑物的驗(yàn)收、設(shè)備的安全運(yùn)行、使用功能及使用價(jià)值，關(guān)系到工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、投資和預(yù)期效果，影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，電氣工程在建筑工程中將占有越來越重要的地位，涉及專業(yè)領(lǐng)域更多，技術(shù)更新更快。在全面掌握工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，更應(yīng)做好房地產(chǎn)開發(fā)電氣專業(yè)在設(shè)計(jì)階段的工作。通過強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段管理，可以有效地保證工程質(zhì)量，保證或提高項(xiàng)目的功能和使用價(jià)值，降低工程成本，提高投資效益，縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)開發(fā)電氣專業(yè)在設(shè)計(jì)階段控制方面需注意的細(xì)節(jié)問題很多，要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，重點(diǎn)控制。

1 方案設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)控制內(nèi)容

（1）確定變配電室、消防控制室、監(jiān)控室、電信機(jī)房的位置。

從節(jié)約成本方面考慮，需詳細(xì)了解周邊電力規(guī)劃情況，外電源盡量由周邊已建開閉站間隔接入，小區(qū)變配電室盡量設(shè)置于地下1層，增加地上建筑銷售面積。從節(jié)約后期物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用考慮，消防控制室最好和監(jiān)控室合并在一起。GB 50045—95《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，消防控制室宜設(shè)在高層建筑的首層或地下1層，并應(yīng)設(shè)直通室外的安全出口。電信機(jī)房可設(shè)在首層或地下1層，一般只考慮1處電信機(jī)房。建筑面積約30m2，需要提供10kW的三相電源箱，并設(shè)置計(jì)量電表。

（2）電梯類型的選擇。

電梯按使用功能分類有：高級(jí)客梯、普通客梯、觀景梯、服務(wù)梯、消防梯、貨梯、自動(dòng)扶梯等；按機(jī)房類型劃分有：無機(jī)房梯、小機(jī)房梯等。方案設(shè)計(jì)階段的任務(wù)是確定電梯臺(tái)數(shù)和決定電梯功能。電梯的配置和選型往往是建筑師根據(jù)建筑需要作出決定，但房地產(chǎn)開發(fā)電氣專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)參與協(xié)商，與建筑師共同研究確定。首先，項(xiàng)目的定位直接決定了電梯的臺(tái)數(shù)。一般低密度的6層普通住宅不設(shè)電梯，但若項(xiàng)目定位為高檔住宅，同樣需要設(shè)置電梯。其次，影響方案設(shè)計(jì)階段的是確定采用無機(jī)房電梯還是有機(jī)房或小機(jī)房電梯。無機(jī)房電梯節(jié)省空間，但由于高層技術(shù)成熟度與小機(jī)房電梯存在差距，加之救援及維修困難，因此在高層住宅項(xiàng)目一般采用小機(jī)房電梯，在多層住宅項(xiàng)目尤其是對(duì)外立面風(fēng)格要求較高的花園洋房項(xiàng)目多采用無機(jī)房電梯。

2 初步設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)控制內(nèi)容

（1）核算容量。

提前向當(dāng)?shù)毓╇姽玖私忭?xiàng)目容量計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品類型確定項(xiàng)目變配電室總?cè)萘亢妥兣潆娛覕?shù)量。

（2）確定變配電室土建條件。

配電室高度要求不低于3.5m，凈高不低于3.2m。各地對(duì)變配電室面積要求不盡相同，在初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)及時(shí)與供電公司溝通，高壓小室一般要求25m2。電力專業(yè)設(shè)計(jì)院在此階段應(yīng)及時(shí)插入，使預(yù)留洞尺寸與位置完全滿足供電公司要求。與土建設(shè)計(jì)仔細(xì)核對(duì)圖紙，防止預(yù)留洞位置與承重梁“打架”。

（3）確定配電干線主要敷設(shè)路由，確定各主要配電間、電氣管井位置及面積。

確定各主要配電間、電氣管井位置及面積重點(diǎn)是強(qiáng)弱電等管道井設(shè)置是否合理；同時(shí)，針對(duì)高層建筑設(shè)計(jì)考慮壓縮公共通道面積，而微小通道設(shè)置高層建筑的心臟部分如電梯、樓梯、通風(fēng)、消防、強(qiáng)電、弱電等井道，注意建筑、結(jié)構(gòu)、水電圖紙是否“打架”，是否符合規(guī)范，是否便于安裝和維護(hù)管理。

（4）電氣與建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、給排水等專業(yè)應(yīng)積極溝通，做好專業(yè)配合。

尤其是在變配電室設(shè)計(jì)時(shí)，變配電室上方要求土建專業(yè)作好防水設(shè)計(jì)，與變配電室無關(guān)的管線禁止在變配電室內(nèi)通行；變配電室設(shè)備運(yùn)輸通道為永久性通道，若采用箱式配電室，箱變位置應(yīng)建在小區(qū)紅線內(nèi)，離道路要近，四周要有2m寬的運(yùn)輸通道；同時(shí)，變配電室要求設(shè)置不少于2個(gè)獨(dú)立向外開啟的鋼質(zhì)甲級(jí)防火門，運(yùn)輸門為通扇門（配電室門寬1.8m，高2.5m），通扇門內(nèi)加上、下明門閂，門外側(cè)加橫向明門閂，掛明鎖；變配電室內(nèi)通排風(fēng)電源要取自本變配電室照明箱，通排風(fēng)設(shè)備只供本變配電室使用，設(shè)備上方不能安裝燈具；變配電室對(duì)外出入的門要加裝防小動(dòng)物插板，一般高度為0.45m。在設(shè)計(jì)階段，若電氣與建筑、結(jié)構(gòu)、暖通及給排水專業(yè)溝通、協(xié)調(diào)不暢而出現(xiàn)建筑標(biāo)高、尺寸等方面的沖突，最終反映在施工現(xiàn)場(chǎng)，不僅影響到工期、造成浪費(fèi)，甚至嚴(yán)重影響到建筑的使用功能。有的工程由于橋架與結(jié)構(gòu)梁標(biāo)高發(fā)生沖突，而梁已澆筑完成，橋架無法通過大梁，只能自梁底繞過，從而導(dǎo)致吊頂標(biāo)高嚴(yán)重降低，影響到建筑的使用功能，這類問題屢見不鮮。如果在設(shè)計(jì)階段就加強(qiáng)各專業(yè)的有效溝通和銜接，不僅可以化解這些問題，利于各專業(yè)分工合作，而且在保證工程建設(shè)順利進(jìn)行的同時(shí)還能保障建筑使用功能。

3 施工圖設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)控制內(nèi)容

（1）對(duì)設(shè)計(jì)選用材料的利弊提出問題或建議?？紤]到化學(xué)管材具有較強(qiáng)耐銹蝕的特點(diǎn)，且綜合成本較低，建議強(qiáng)電末端分支采用PVC電線管，而弱電末端分支采用施工簡(jiǎn)易的套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（JDG管）。

（2）配電箱與浴室不應(yīng)共用一個(gè)墻體。因?yàn)榕潆娤渌趬Φ牧硪幻?，住戶洗澡時(shí)的潮氣可能會(huì)滲透墻體而進(jìn)入配電箱內(nèi)，從而造成電氣事故。

（3）電氣設(shè)備施工圖與土建施工圖的統(tǒng)一。應(yīng)注意土建結(jié)構(gòu)圖中墻、梁、柱的位置是否影響電氣器具的對(duì)稱布置、光照度等。這些問題如不在施工前提出并尋求解決方法，就會(huì)在后期施工中造成設(shè)計(jì)變更，帶來一定的損失。

（4）電氣圖與水衛(wèi)圖的統(tǒng)一。衛(wèi)生間中燈具、電氣管路的安裝與給排水管道安裝有無矛盾，消防與配電箱安裝位置是否有沖突，電纜橋架、插接母線、線槽等的位置、標(biāo)高是否合理及便于安裝，避免與風(fēng)管、水管等“打架”。

（5）施工圖的統(tǒng)一。電氣施工的系統(tǒng)圖、平面圖及引用圖集的標(biāo)準(zhǔn)圖是否統(tǒng)一，動(dòng)力配電、控制設(shè)計(jì)是否與其他相關(guān)專業(yè)的要求一致。施工圖設(shè)計(jì)階段不是簡(jiǎn)單地審查圖紙差錯(cuò)，還要考慮是否有利于施工，有些場(chǎng)合雖設(shè)計(jì)符合規(guī)范，但現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工困難。為保證施工質(zhì)量，需將理論和實(shí)際結(jié)合對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷膬?yōu)化。多方應(yīng)共同斟酌把關(guān)，努力并善于發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙中的不足和差錯(cuò)，把影響工程質(zhì)量、使用功能等方面的問題盡量在設(shè)計(jì)時(shí)提出，以便設(shè)計(jì)及時(shí)對(duì)所提問題做出補(bǔ)充修改完善，做到防患于未然。

4 結(jié)束語

設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用至關(guān)重要。未雨綢繆、預(yù)見性地解決施工中存在的問題，避免施工中工程返工影響工程進(jìn)度、造價(jià)。要防止盲目求大、求全，要以適用為主，考慮經(jīng)濟(jì)承受能力和投資回報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段事前控制在整個(gè)工程質(zhì)量控制中起著“四兩撥千斤”的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)當(dāng)前，如何開發(fā)建設(shè)更加“物有所值”的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)危機(jī)的關(guān)鍵。