趙宏

（四川天譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四川成都 610000）

0 前言

在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的升級(jí)，以往的土地溢價(jià)開發(fā)模式逐漸消失，產(chǎn)品溢價(jià)、品牌溢價(jià)、高周轉(zhuǎn)溢價(jià)的模式已經(jīng)來臨，有些企業(yè)計(jì)劃管理的薄弱，特別是在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至是沒有計(jì)劃管理的部門，計(jì)劃管理主要是由綜合部門代為管理的，這部分的企業(yè)沒有目標(biāo)的管理概念，局部企業(yè)內(nèi)部甚至存在著工程部門、運(yùn)營部門對(duì)當(dāng)前企業(yè)開發(fā)面積、竣工面積、在售面積口徑的不一致等情況，所以對(duì)企業(yè)運(yùn)營管理提出更高的要求，必須不斷向保準(zhǔn)化、精細(xì)化管理模式發(fā)展，進(jìn)而充分發(fā)揮出品牌、資金、資源、建設(shè)、運(yùn)營和管理的優(yōu)勢(shì)，激發(fā)企業(yè)更高的創(chuàng)新力和綜合競爭力。本文就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運(yùn)營計(jì)劃管理體系進(jìn)行分析，以供借鑒。

1 房地產(chǎn)溢價(jià)率的意義分析

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌溢價(jià)能力已經(jīng)成為新站場，大批品牌房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)向市場亮劍，把品牌轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。我國的房地產(chǎn)品牌價(jià)值則是成為房地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的活動(dòng)，房地產(chǎn)的溢價(jià)率數(shù)值越高，則是表示中間商能夠謀取賺取更多的利益。就宏觀角度進(jìn)行分析，若是溢價(jià)率過高，就會(huì)造成房價(jià)的過高，政府宏觀調(diào)控作用在此可以顯現(xiàn)出來，溢價(jià)率在移動(dòng)程度上可以看出中間商的謀取獲取利益的手段，以及從另外一個(gè)方式看出整個(gè)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)增長或是降低的；若是溢價(jià)率過低，就證明房地產(chǎn)在某中間運(yùn)行緩解受到損傷，或者是受到其他方面的影響，造成房地產(chǎn)下降或是房地產(chǎn)溢價(jià)率下降。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀主要有很多部門對(duì)本部門的職能不清楚，經(jīng)常有相互推諉的問題，對(duì)于所處崗位的工作不明確，對(duì)個(gè)人授權(quán)的不清晰，不知道什么事情該做主，所有事情一律向上級(jí)反映，工作被動(dòng)且效率低下，領(lǐng)導(dǎo)越級(jí)指揮，命令不一致，使得計(jì)劃時(shí)常存在著變化，總是重復(fù)性的出現(xiàn)同樣問題，解決后下次同樣再犯，不斷處理各問題。另外，流程制度雖然說比較多，但都流于形式化，員工收入越高，但是滿意度卻是不斷下降，對(duì)企業(yè)報(bào)怨的不斷，有80%的房地產(chǎn)企業(yè)有以上的現(xiàn)象，其主要原因是企業(yè)發(fā)展過程中不能形成一套規(guī)范的運(yùn)營管理體系。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理原理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)價(jià)值鏈包含主要系統(tǒng)、策劃、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、竣工和銷售，支持系統(tǒng)則是指人力資源、財(cái)務(wù)、行政、采購、技術(shù)、采購、報(bào)建方面，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理則是優(yōu)化設(shè)計(jì)主要系統(tǒng)、全面的提升企業(yè)核心的競爭力，進(jìn)而降低成本增加開發(fā)價(jià)值鏈上的效率。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系設(shè)計(jì)的原則

（1）滿足有關(guān)法律規(guī)范要求，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)法律規(guī)范比較完善，為更好地建立房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理體系，使得該體系健康的發(fā)展，在建立過程中，還需充分了解有關(guān)法律規(guī)范、房地產(chǎn)專業(yè)法規(guī)和堤防的政策方針，使得建立體系能夠滿足有關(guān)法律規(guī)范要求，進(jìn)而確保體系合法性。

（2）對(duì)各種影響因素進(jìn)行控制，為有效建立管理體系，還需建立有關(guān)房地產(chǎn)管理信息的體系，進(jìn)而細(xì)致了解有關(guān)行業(yè)信息。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，建立信息管理體系，能夠保障隨時(shí)了解工程施工工藝、施工技術(shù)、施工經(jīng)驗(yàn)等等，進(jìn)而隨時(shí)了解工程施工最新信息，建立工程管理的體系可以實(shí)現(xiàn)工程管理體系不斷發(fā)展。

4 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

4.1 房地產(chǎn)運(yùn)營管理主要是以目標(biāo)管理為核心導(dǎo)向

運(yùn)營目標(biāo)管理主要是指運(yùn)營部門最為核心使用和最重要的職能，包含目標(biāo)的制定、目標(biāo)監(jiān)控管理、目標(biāo)考核元素，運(yùn)營目標(biāo)的制定緊緊圍繞平衡積分卡的思維進(jìn)行開展，在實(shí)際應(yīng)用的時(shí)候，更多的是圍繞財(cái)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行開展，其中包含銷售額、回款額、利潤率等。在一般情況下，小企業(yè)的小定位小目標(biāo)，大企業(yè)大定位大目標(biāo)，在一定程度上對(duì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)大。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

管理制度還需體現(xiàn)在“廣”的原則上，制度方面需要最大限度覆蓋全公司所有的部分，以體現(xiàn)“深”的原則，必須明確處理。創(chuàng)造出綜合的效應(yīng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資源的共享，全面提高效率，對(duì)管理的成本進(jìn)行降低。管理制度、管理的方法、管理的制度還需保證各核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的目標(biāo)，盡可能的實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)而隨著組織重大戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。組織結(jié)構(gòu)體系良好的運(yùn)行，需要系統(tǒng)文件把各部門、各崗位進(jìn)行完整的結(jié)合，和其他部門交叉內(nèi)容進(jìn)行銜接，共同確定出系統(tǒng)文件詳細(xì)程度、培訓(xùn)程度也并非是越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，進(jìn)而發(fā)揮自我完善的作用，統(tǒng)一文件格式主要包含了文件編碼、文件目錄、文件版號(hào)、紙張大小、字體、字號(hào)、LOGO、封面。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)管理制度作為總體上管理的要求，全面概況各部門對(duì)所管理內(nèi)容規(guī)范要求，管理的規(guī)定則是規(guī)范有關(guān)部門的各業(yè)務(wù)內(nèi)容，落實(shí)管理制度要求，部門管理辦法還是對(duì)復(fù)雜的某業(yè)務(wù)操作過程、方法的說明等，對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)的深度要求和成果標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而補(bǔ)充和細(xì)化管理規(guī)定。在設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，使得本企業(yè)組織結(jié)構(gòu)體系可以有效運(yùn)行，確保企業(yè)日常運(yùn)作的有依據(jù)。

4.4 注重房地產(chǎn)品牌建設(shè)物業(yè)的服務(wù)

房地產(chǎn)主要是后驗(yàn)性比較強(qiáng)的商品，商品的后驗(yàn)性對(duì)商品一些品質(zhì)消費(fèi)者需要經(jīng)過長時(shí)間使用之后才能了解，房地產(chǎn)商品品質(zhì)比較多，比如日照、通風(fēng)和社會(huì)環(huán)境等，需要消費(fèi)者在入住一段時(shí)間后，才能有全面的理解。在當(dāng)前政策條件下，房地產(chǎn)行業(yè)絕大部分采取預(yù)售制方式，在正式交房前，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的評(píng)價(jià)和期待都是來自開放商前期的營銷推廣活動(dòng)。除此之外，另外，房地產(chǎn)企業(yè)持久的品牌溢價(jià)是來自業(yè)主口碑，就業(yè)主來講，入住房屋只是產(chǎn)品體驗(yàn)的開始，對(duì)品牌映象則是依靠后期漫長的生活驗(yàn)證，物業(yè)服務(wù)則是成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)另一部分的，進(jìn)而積累業(yè)主品牌口碑。

4.5 提升房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理架構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)需要有效總結(jié)研究運(yùn)營管理體系建設(shè)和操作的復(fù)雜性，使運(yùn)營管理架構(gòu)設(shè)計(jì)的重要價(jià)值得到充分體現(xiàn)，為運(yùn)營管理體系提供更高質(zhì)量的構(gòu)建基礎(chǔ)。要從保障機(jī)制創(chuàng)新構(gòu)建的角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理架構(gòu)的作用，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)拓展市場份額的戰(zhàn)略性需求，創(chuàng)新設(shè)置其運(yùn)營架構(gòu)，為戰(zhàn)略決策的合理化制定以及資源的優(yōu)化配置提供充分完善的保障，為業(yè)務(wù)支持中心的有效構(gòu)建提供幫助，使企業(yè)的運(yùn)營管理架構(gòu)實(shí)現(xiàn)不斷優(yōu)化。企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)區(qū)域管理主體情況的研究，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特征，找出影響經(jīng)營利潤的主體因素，以合理地構(gòu)建日常運(yùn)營決策方案、設(shè)置運(yùn)營管理架構(gòu)。在推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理架構(gòu)創(chuàng)新的過程中，需要分析企業(yè)的利潤中心構(gòu)成情況，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營情況，對(duì)企業(yè)總部的調(diào)控進(jìn)行價(jià)值分析，使運(yùn)營管理架構(gòu)在創(chuàng)新設(shè)計(jì)的過程中，可以適應(yīng)異地項(xiàng)目管理體系的創(chuàng)新構(gòu)建需要，為企業(yè)運(yùn)營管理體系具備更加理想的基礎(chǔ)性運(yùn)營條件提供幫助。

5 運(yùn)營管理對(duì)信息化對(duì)接的提升

信息化的手段能夠提高管理效率，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)化局部數(shù)據(jù)監(jiān)控、局部無紙化的辦公，在現(xiàn)階段數(shù)字化的轉(zhuǎn)型是熱點(diǎn)話題，其本質(zhì)上是企業(yè)內(nèi)部信息化。還需提醒有很多企業(yè)走入信息化誤區(qū)，為信息化而信息化，是特別不可取的。信息化是一種技術(shù)，需要合理管理體系框架作為支撐，就是房地產(chǎn)企業(yè)首先注意建設(shè)合理的組織管控模式、合理的組織權(quán)責(zé)分配、合理的流程體系、合理的薪酬考核制度，有的這些之后再把這些框架經(jīng)過信息化手段進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，使得管理體系的日益完善。若是基礎(chǔ)管理框架的不合理性，可能在表面上提高流程效率，但是公司本質(zhì)上卻損失管理效益，有可能信息化做的越深，積累疊加管理風(fēng)險(xiǎn)的難度就越大。不管是大型房地產(chǎn)企業(yè)還是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在推進(jìn)信息化建設(shè)數(shù)字化的轉(zhuǎn)型階段，都需要進(jìn)行完善管理體系，再實(shí)現(xiàn)信息化數(shù)據(jù)，否之就會(huì)本末倒置。不合理的信息化體系搭建后，再進(jìn)行完善管理，可能就是亡羊補(bǔ)牢。

6 結(jié)束語

總而言之，在現(xiàn)階段，我國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的歷史發(fā)展時(shí)期，市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得市場競爭日益的激烈化。科學(xué)管理的手段能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)可持續(xù)化的發(fā)展，為更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，科學(xué)化管理是必不可少的，就當(dāng)前的問題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，提升企業(yè)的核心競爭力，進(jìn)而建立房地產(chǎn)企業(yè)管理的體系，促使房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。