張斌

（張家口市東惠物業(yè)集團(tuán)有限公司，河北張家口 075000）

1 張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造概況

近些年來，我國城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境及品質(zhì)有了較大的提升和發(fā)展，居民生活更加便捷，這主要?dú)w功于力度在不斷加大的老舊小區(qū)改造工程上。為滿足居民日益增長的美好生活需要，為持續(xù)深入推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作，張家口市橋東區(qū)積極探索老舊小區(qū)改造的全新模式。據(jù)調(diào)研了解，目前，張家口市橋東區(qū)根據(jù)《河北省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》，按照“超越標(biāo)準(zhǔn)、三年倒排、一線發(fā)力”的目標(biāo)要求，共計完成8019 戶的老舊小區(qū)改造工作。改造過程中，已經(jīng)實現(xiàn)了“四個同步”，其中公用設(shè)施的改造同步，小區(qū)內(nèi)道路硬化、亮化、綠化、雨污分流改造等工程同步實施，將小區(qū)周圍小街巷規(guī)整到老舊小區(qū)改造項目中，實現(xiàn)無縫對接；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同步，將電力、供水、熱力、燃?xì)狻⑼ㄐ诺葐挝贿M(jìn)行協(xié)調(diào)，對計劃進(jìn)行的改造項目，配合社區(qū)對居民需求進(jìn)行摸排，對具備改造條件的小區(qū)進(jìn)行同步改造。例如在2018 年學(xué)院路改造項目中，實行“光纖道樓”配套設(shè)施工程，通過借助社會技術(shù)與資本，由專業(yè)性更強(qiáng)的通信公司投資建設(shè)地下通信管線、機(jī)房等設(shè)施，移動、聯(lián)通、電信等運(yùn)營商可平行接入，更加便捷。在2019 年進(jìn)行煤機(jī)廠家屬院老舊小區(qū)改造項目過程中，通信公司完成了地下管線網(wǎng)，共計光纖6km，投入189 萬元。下一步，該小區(qū)將進(jìn)行線路入地改造，居民覆蓋達(dá)3000 余戶，共節(jié)約資金355萬元。解決小區(qū)內(nèi)線路老化、安全隱患大、雜亂交錯的問題，并且方便各運(yùn)營商進(jìn)行施工、互相干擾，節(jié)省了改造費(fèi)用，降低了項目成本；安全設(shè)施改造同步，改造中，要確保消防通道暢通無阻，拆除小區(qū)內(nèi)各種違建臨建；完善小區(qū)消防設(shè)備設(shè)施，增設(shè)微型消防站。同時，在小區(qū)內(nèi)新設(shè)安保室、道閘門禁、安裝高清監(jiān)控攝像頭等，完善小區(qū)的安防、技防等設(shè)施。

2 張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造過程中存在的問題

在張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造項目調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，大多老舊小區(qū)都存在有樓體老舊、道路失修、污水橫溢、私搭亂建、缺少物業(yè)等突出問題，居民反映十分強(qiáng)烈，主要總結(jié)為以下幾個方面：

2.1 建筑性能退化

按照我國《住宅建筑規(guī)范》，居住建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為50 年，但實際結(jié)果顯示，目前，我國大多數(shù)住宅小區(qū)建筑主體的壽命不到30 年，且由于老舊小區(qū)的建成年份較早，其建筑標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)配套不夠完善，造成那些建成時間較早的老舊小區(qū)各種建筑設(shè)施老化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新建小區(qū)。造成此問題的主要原因在于自然因素和人為損壞的作用結(jié)果，年久失修且受到自然環(huán)境的影響導(dǎo)致外立面存在各種污跡，出現(xiàn)墻皮脫落、構(gòu)件殘損或脫落、頂樓漏水、樓道破損、下水道堵塞等建筑性能退化的現(xiàn)象。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施缺失或殘舊

小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善，直接影響小區(qū)居民生活品質(zhì)，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容主要包括配電、用水、消防、安全、公共衛(wèi)生等。目前，橋東區(qū)老舊小區(qū)大都出現(xiàn)線路老化、私拉電線、管道堵塞破損、化糞池淤塞、公共場所無照明系統(tǒng)、消防設(shè)施不完善及沒有統(tǒng)一的垃圾存放點(diǎn)等配套設(shè)施不足的情況。

2.3 物業(yè)管理缺乏長效機(jī)制

部分房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、界定模糊，以及相關(guān)管理措施、法律法規(guī)缺位等歷史原因，造成老舊小區(qū)長期處于自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)，缺乏必要的物業(yè)管理和更新改造資金，缺少定期的維護(hù)、修繕，部分小區(qū)甚至“脫管、失管、棄管”，處于無人管理和維護(hù)的困境，主要原因為居民管理維權(quán)意識薄弱，沒有成立業(yè)主委員會，缺少與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效溝通交流，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)欠缺，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，變相驅(qū)逐了物業(yè)服務(wù)公司，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)物業(yè)空缺，小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境與設(shè)施無人管理，從而加劇小區(qū)的老化進(jìn)程。

為鞏固提升改造成果，避免因管理缺失，出現(xiàn)“前治后亂”“回潮反彈”的問題，張家口市橋東區(qū)于2018 年2 月在全省組建國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成立張家口市東惠物業(yè)集團(tuán)有限公司，將改造完成后的老舊小區(qū)全部納入東惠集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，這在一定程度上解決了過去老舊小區(qū)“無人管”“不好管”“管不好”的問題。對于接管后的老舊小區(qū)，東惠集團(tuán)改善基礎(chǔ)設(shè)施，提高服務(wù)水平，如為小區(qū)落實保安、保潔人員；配備分類垃圾桶（箱）；安裝門禁系統(tǒng)和高清監(jiān)控攝像頭；設(shè)置公益廣告；在小區(qū)內(nèi)安裝電子顯示屏等等，同時為小區(qū)集中購置了小型機(jī)械化設(shè)備，具體包括巡邏車、掃地車、高壓沖洗車、四輪翻桶車、背負(fù)式風(fēng)力吹雪機(jī)等，并在小區(qū)內(nèi)實施巡邏車服務(wù)，提高小區(qū)巡邏密度和頻次。但由于橋東區(qū)現(xiàn)存老舊小區(qū)數(shù)量龐大，存在的問題多且雜，目前老舊小區(qū)改造過程中遇到的困難并不能完全解決，且老舊小區(qū)中的住戶多為老年人和租戶，其對繳納物業(yè)費(fèi)存在很大的爭議，只有一部分居民會繳納物業(yè)費(fèi)，這對物業(yè)公司的運(yùn)營與發(fā)展有很大的阻礙作用。此外，由于少部分居民法律意識淡薄且為了一己私欲，對房屋進(jìn)行任意的違規(guī)改建、違規(guī)接線搭建停車場，這些都給小區(qū)埋下了很大安全隱患，物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)力，只能與居民進(jìn)行協(xié)商，使物業(yè)服務(wù)得不到大部分人的滿意，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)的收取變得異常困難，致使物業(yè)公司入駐難上加難，這些都阻礙了物業(yè)管理工作的正常開展，無法構(gòu)建一個可持續(xù)進(jìn)行的長效管理機(jī)制。

3 張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造的策略與路徑

老舊小區(qū)改造工作是一項居民關(guān)切的民生工程，作為一項涉及萬千居民的社會系統(tǒng)工程，這將是一項長期且可持續(xù)的發(fā)展過程，改造的策略主要包括以下幾個方面：

3.1 立面內(nèi)飾更新，舊樓煥發(fā)新生

張家口橋東區(qū)的老舊小區(qū)，舊城區(qū)大部分建筑樓體已經(jīng)出現(xiàn)老化現(xiàn)象，其不僅影響了小區(qū)的美觀，在一些方面也存在著巨大的安全隱患。為完善小區(qū)建筑功能，在確保建筑主體沒有問題的前提下，應(yīng)對建筑的外立面、內(nèi)飾、屋面以及各種構(gòu)件等關(guān)鍵部位進(jìn)行及時的改造更新，進(jìn)而滿足小區(qū)建筑功能需要，消除安全隱患的同時，著力提升居民的生活品質(zhì)。

3.2 設(shè)施查漏補(bǔ)缺，提高基礎(chǔ)水平

小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完備與否是衡量小區(qū)居民居住環(huán)境的水準(zhǔn)線。由于老舊小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施老舊破損或在建設(shè)之初設(shè)置不合理，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部分設(shè)施不能正常使用，故除了要完善老舊小區(qū)建筑功能外，還要逐步完善小區(qū)內(nèi)的配電、用水、消防、安全、公共衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施。應(yīng)當(dāng)盡快對缺乏、破損的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行增補(bǔ)建設(shè)，使其能更好的服務(wù)于老舊小區(qū)的居民，具體策略包括有：

3.2.1 配電

應(yīng)按照以戶為單位的計量用電表即所謂的“一戶一表”進(jìn)行設(shè)置，同時應(yīng)當(dāng)配置用電保護(hù)接地線，可在與居民進(jìn)行協(xié)商后，將小區(qū)內(nèi)的電線、電話線和有線電視線、網(wǎng)線等私拉亂掛的問題進(jìn)行梳理，對于無用的線路在核實之后要盡快進(jìn)行拆除，將其他各種管線進(jìn)行“入管入盒”，并且按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)將其貼至墻面進(jìn)行捆扎，如此即可減少因“電”給小區(qū)帶來的安全隱患，又使得小區(qū)整體環(huán)境和外觀實現(xiàn)進(jìn)一步提升。

3.2.2 供水

老舊小區(qū)由于歷史遺留原因，很多都是單位產(chǎn)權(quán)的住房，用電、用水都為單位統(tǒng)一繳費(fèi)，為改善此現(xiàn)象，不僅要在“配電”上，同時也要在供水上做到“一戶一表”，此外還應(yīng)當(dāng)著力做好排水及小區(qū)管網(wǎng)等設(shè)施的檢查工作，確保居民用水方便、安全。

3.2.3 消防

老舊小區(qū)普遍缺乏消防設(shè)施，存在巨大的安全隱患，為消除隱患，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)范確定老舊小區(qū)內(nèi)需要配備的消防設(shè)施數(shù)量、種類、分布情況，滿足小區(qū)內(nèi)基本的消防需求。對于配備消防設(shè)施的小區(qū)，要及時將損壞、過期的消防設(shè)施進(jìn)行替換。

3.3 搭建交流平臺，促進(jìn)長效管理

老舊小區(qū)改造工作通過對建筑主體及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善的同時，如果不對已經(jīng)改造的小區(qū)進(jìn)行維護(hù)管理，該小區(qū)可能會再一次陷入到老化、破損的循環(huán)當(dāng)中。老舊小區(qū)若想實現(xiàn)持續(xù)、健康、長效的發(fā)展模式，需要引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司對改造后的小區(qū)進(jìn)行長期的維護(hù)管理。

對于已經(jīng)引進(jìn)物業(yè)管理公司的老舊小區(qū)，可以通過社區(qū)搭建一個民主、透明、公開的議事平臺，實現(xiàn)小區(qū)居民與物業(yè)管理公司的充分溝通，在滿足居民基本要求的同時，探索出一套居民、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)共管共建、共同分享成果的模式，實現(xiàn)老舊小區(qū)由“靠社區(qū)管”向“共建共管”的轉(zhuǎn)變。在具體實施中，可以通過社區(qū)協(xié)同物業(yè)入戶調(diào)查、走訪的方式，征求廣大居民的意見，匯集居民群眾的智慧，小區(qū)改什么、怎么改，都可以參考居民意見，讓居民建言獻(xiàn)策，從而形成老舊小區(qū)改造整體合力。

針對沒有足夠條件引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)，可以將其歸于政府的城市管理中，即采取城市治安巡邏和城市保潔等來滿足居民基本的生活需要，還可以通過聘用志愿者或貧困戶、低保戶加入小區(qū)的服務(wù)中，這樣既能解決部分貧困居民的就業(yè)問題，又能做到對小區(qū)的保護(hù)。

3.4 創(chuàng)新拓寬融資渠道，探索持續(xù)長效機(jī)制

在資金方面，除了依靠傳統(tǒng)的政府撥款形式外，還應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新拓寬融資渠道，積極開發(fā)、探索增加老舊小區(qū)收入的各種方式，通過“市場方式”完善投資鏈與收益鏈，尋找老舊小區(qū)改造的商機(jī)，綜合考慮其區(qū)位優(yōu)勢、空置房屋、閑置土地等，充分調(diào)動各方力量進(jìn)入老舊小區(qū)改造工作中，探索持續(xù)長效機(jī)制。