馬繼煒

福州市勘測院測繪工程分院，福建 福州 350003

農(nóng)村地籍房屋調(diào)查可以明確地籍使用權(quán)和房屋所有權(quán)，是一項政府土地工作中不可或缺的基礎性工作，政府通過調(diào)查數(shù)據(jù)明確農(nóng)村地籍房屋的使用和所屬情況，通過核對頒發(fā)農(nóng)村土地不動產(chǎn)證書，保障農(nóng)民房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，有利于加強對農(nóng)村土地資源的管理，促進資源的合理利用。

1 農(nóng)村地籍房屋調(diào)查工作流程

1.1 權(quán)屬調(diào)查

在進行農(nóng)村地籍房屋權(quán)屬調(diào)查時，調(diào)查人員可以從土地的權(quán)屬、土地的位置劃分、土地使用面積和所屬面積是否一致、界址、土地用途等方面進行土地地籍調(diào)查工作，在開展房屋調(diào)查工作時，調(diào)查人員工作內(nèi)容包括房屋產(chǎn)權(quán)來源、房屋所屬人、房屋建筑結(jié)構(gòu)是否符合標準、房屋建立使用年份、房屋批準用途和實際用途是否一致等。而已經(jīng)頒發(fā)的登記證書調(diào)查人員需進行核查，從證書的頒發(fā)地等方面進行核實確保證書真實有效，調(diào)查人員在工作中注意工作的細節(jié)，將重要的調(diào)查數(shù)據(jù)進行整理時通過復印備份和拍照的方式進行數(shù)據(jù)存根，避免調(diào)查數(shù)據(jù)遺失或由于人為因素產(chǎn)生的數(shù)據(jù)記錄錯誤，方便后期進行數(shù)據(jù)核對。但權(quán)限調(diào)查屬于農(nóng)村地籍房屋調(diào)查工作的難點環(huán)節(jié)，因需要與農(nóng)民當事人進行接觸，但很多被調(diào)查核對人不能及時與調(diào)查人員進行對接。例如，農(nóng)村青年普遍進城務工，農(nóng)村出現(xiàn)大量的留守兒童和空巢老人，調(diào)查人員與其溝通困難，不能良好的開展調(diào)查工作，面對這一情況，調(diào)查人員應及時與村級管理人員展開合作，提前告知調(diào)查時間，由村中管理人員組織村民集中。

1.2 地籍測量

在開展農(nóng)村地籍房屋調(diào)查流程中地籍測量是需要專業(yè)技術(shù)和專業(yè)設備的工作環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容主要包括：地形要素測量、繪制地籍地圖、計算測量界址點進行行政區(qū)劃分等工作。在開展工作時會用到大量的技術(shù)輔助進行精確數(shù)據(jù)測量，例如：GPS定位技術(shù)、CASS 電腦軟件等。在調(diào)查人員繪制地籍圖時通常使用全野外1:500 的全要素比例尺進行繪制，在繪制中為提高圖根點的準確定位，調(diào)查人員會使用GPS 技術(shù)進行準確的根點定位工作，圖根布控統(tǒng)一采用RTK 方法布設圖根點［1］。在農(nóng)村極為密集的農(nóng)民居住地籍進行測量時，調(diào)查人員會對居住建筑周圍擴展十米進行建筑周圍地勢地貌測繪，對房屋建筑的測量以房屋四面墻外墻體設為測量界點，調(diào)查人員通過專業(yè)的數(shù)據(jù)測量儀或進行人工鋼尺細致測量，在繪圖中標清屋角坐標，標清房屋建筑是否有違規(guī)建筑部分，對走廊和陽臺等房屋建筑外部面積進行細致計算測量，最終繪制出完整的地籍房屋平面數(shù)據(jù)圖。

1.3 專項調(diào)查

專項調(diào)查包括對農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查、農(nóng)村閑置房屋數(shù)量調(diào)查和土地集體資源利用率的調(diào)查。房屋建設是農(nóng)村土地用途的最普遍方式，隨著城市化進程加快，農(nóng)村出現(xiàn)了大量年輕人進城務工造成了房屋閑置的情況，這種情況降低了農(nóng)村整體土地資源發(fā)展利用潛力。調(diào)查人員在進行空置房屋調(diào)查工作時，首先收集房屋產(chǎn)權(quán)資料和房屋所有人資料。其次，調(diào)查人員應進行細致嚴格的每戶房屋走訪調(diào)查，確定空置房屋的數(shù)量，對房屋使用者和所有者進行核對，避免出現(xiàn)空置房屋冒用等問題，有助于房屋實際用途登記工作也助力人口登記，促進政府進行人口普查控制人口。最后，做好空置房屋的建筑類型、建筑面積等基礎數(shù)據(jù)記錄。

2 農(nóng)村地籍房屋建設數(shù)據(jù)庫

2.1 數(shù)據(jù)編輯

為匯總農(nóng)村地籍房屋調(diào)查數(shù)據(jù)，進行海量數(shù)據(jù)編輯建立數(shù)據(jù)庫工作具有重要作用，是政府開展農(nóng)村地籍房屋調(diào)查工作的必不可少工作環(huán)節(jié)，為減輕匯總、分類、篩選數(shù)據(jù)等繁瑣的工作量，調(diào)查人員可以通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)使用CASS 軟件進行快速、準確的地形要素和地籍圖數(shù)據(jù)編輯。調(diào)查人員對地籍測繪、房屋調(diào)查等外部采集數(shù)據(jù)的內(nèi)容需經(jīng)過人工的二次核查再進行數(shù)據(jù)編輯轉(zhuǎn)換，按規(guī)定的電腦格式設計形成數(shù)字地形圖，經(jīng)過電腦軟件的數(shù)據(jù)運行無誤后，可以將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)錄保存到農(nóng)村地籍房屋調(diào)查工作負責政府所屬的地籍和基礎地理信息數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中，按照電腦系統(tǒng)的對接要求以點、線、面為編輯要素構(gòu)建完整的數(shù)據(jù)文件。

2.2 建立地籍數(shù)據(jù)庫

建立數(shù)據(jù)庫應按照系統(tǒng)化的工作流程，首先，調(diào)查人員應對數(shù)據(jù)庫錄入數(shù)據(jù)進行分類整理，分析歸納以保證用途一致。例如，土地與房屋登記紙質(zhì)資料、土地與房屋登記電子文檔、宗地與房屋實體照片、權(quán)源材料和戶籍資料、土地權(quán)屬來源資料、控制資料、影像及其他相關(guān)資料、地籍資料、土地、房產(chǎn)資料、戶籍資料，土地調(diào)查資料、行政區(qū)劃、地理和社會經(jīng)濟資料等。其次，隨著科技的進步，調(diào)查人員可以借助掃描技術(shù)進行專業(yè)設備的數(shù)據(jù)錄入，避免調(diào)查人員手工進行海量數(shù)據(jù)的電腦文件錄入，對開展建立地籍房屋數(shù)據(jù)庫工作提高了工作效率和通過機械化設備進行文件數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換可以避免工作出現(xiàn)數(shù)據(jù)誤差。最后，調(diào)查人員使用互聯(lián)網(wǎng)計算機技術(shù)對數(shù)據(jù)進行分類，確認無誤后整理匯總形成地籍房屋數(shù)據(jù)庫。例如，調(diào)查人員可以使用上海飛未51 農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查建庫軟件，以戶為單位，批量輸出各類圖、表、簿、冊，包括房屋調(diào)查表、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動產(chǎn)測量報告、不動產(chǎn)登記審批表、宗地草圖、宗地圖和房產(chǎn)分層分戶圖等。

3 農(nóng)村地籍房屋數(shù)據(jù)檢查

3.1 拓撲檢查

使用Autodesk Map 進行拓撲檢查可以有效的進行地籍房屋數(shù)據(jù)庫內(nèi)容核對。檢查人員將需要被檢查的數(shù)據(jù)代入到該軟件，可以對數(shù)據(jù)圖形進行轉(zhuǎn)換與對象屬性表、屬性關(guān)系進行建立聯(lián)系，基于數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系指令可以有效的進行數(shù)據(jù)核查［2］。例如，檢查街坊號與宗地號是否正確且沒有重復、數(shù)字圖片上房屋建筑是否有相交重合、界點是否有遺漏和空白部分、地形圖與實體建筑是否相對應、屬性面積與圖形面積是否一致等。

3.2 房屋屬性檢查

房屋屬性檢查包括房屋建筑的結(jié)構(gòu)、房屋建筑的層次、房屋線拓展、房屋注記是否與建筑物一致等內(nèi)容。檢查人員可登入所在地國土環(huán)境資源信息中心的系統(tǒng)程序進行核查房屋屬性。例如，房屋建筑是否進行圖斑填充和標注關(guān)聯(lián)屬性。農(nóng)村部分房屋建筑在屬性檢查時不需標注關(guān)聯(lián)屬性，如破房、簡易房、非農(nóng)村宅基地房屋等。檢查人員完成檢查房屋屬性工作后可進一步利用程序進行核查地籍房屋數(shù)據(jù)庫中的房屋數(shù)據(jù)與房屋圖形是否對應、房屋信息表數(shù)據(jù)標示是否與圖面房屋一致。

3.3 地類統(tǒng)計

地類統(tǒng)計是對土地資源進行分類使用的重要土地科學基礎性工作內(nèi)容，具有重要數(shù)據(jù)核查意義。土地分類包括耕地、林地、草地、荒地等種類，土地資源類型是按照土地潛力、土地質(zhì)量等進行劃分，做好地類統(tǒng)計工作可以科學化的根據(jù)土地資源的性質(zhì)最優(yōu)化的安排土地資源的用途，在檢查人員進行農(nóng)村地籍房屋數(shù)據(jù)庫檢查時重點統(tǒng)計各類土地資源的所有總量、使用量和利用效率，分析計算各土地類型數(shù)量與權(quán)屬線數(shù)量是否一致，避免私自占地、農(nóng)民開墾荒地未上報、土地資源遺漏等數(shù)據(jù)錯誤。

3.4 數(shù)據(jù)庫完整性檢查

地籍房屋數(shù)據(jù)庫中包含眾多內(nèi)容，檢察人員應建立完整性的檢查機制，對不同分類的數(shù)據(jù)提供分類依據(jù)，有利于其他使用數(shù)據(jù)庫的工作人員進行數(shù)據(jù)查找和與數(shù)據(jù)用途實現(xiàn)統(tǒng)一性。檢查人員在檢查中做好細節(jié)性檢查工作，例如，地籍調(diào)查表中宗地登記類型是否全面，地籍調(diào)查表中的選項數(shù)據(jù)：如證件類型、證件號碼、申請表中地籍號與申請表編號是否一致，地籍調(diào)查表的宗地數(shù)與界線表的宗地數(shù)等基礎性工作數(shù)據(jù)是否一致，完成以上檢查工作有利于全面的保障數(shù)據(jù)庫準確性［3］。

4 結(jié)語

政府相關(guān)人員通過建立完善的農(nóng)村地籍房屋調(diào)查工作流程，在工作按照流程嚴格進行地籍房屋數(shù)據(jù)的測量和收集，通過整合形成數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫經(jīng)過核查完善可以有效的對農(nóng)村土地實現(xiàn)精細化管理，為保護農(nóng)民的土地合法權(quán)益提供了數(shù)據(jù)支持，有利于推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度不斷完善改革。