王雪晶 卜婉淇 崔濰子

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，新就業(yè)大學(xué)生已經(jīng)逐步成為購(gòu)房的主力人群，占到一定比例，而新就業(yè)大學(xué)生購(gòu)房需求呈現(xiàn)出多樣化，因此對(duì)新就業(yè)大學(xué)生的購(gòu)房需求進(jìn)行調(diào)查研究。本文采用建立多層次的購(gòu)房需求評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用了層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)的方法對(duì)煙臺(tái)市新就業(yè)大學(xué)生購(gòu)房需求進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

【關(guān)鍵詞】煙臺(tái)市 ?購(gòu)房需求 ?新就業(yè)大學(xué)生 ?模糊綜合評(píng)價(jià) ?層次分析法

一、煙臺(tái)市購(gòu)房現(xiàn)狀分析

（一）新就業(yè)人群的購(gòu)房消費(fèi)能力大增

現(xiàn)在，新就業(yè)大學(xué)生已經(jīng)成為購(gòu)房的主要群體，而且新就業(yè)人群購(gòu)房也有其自己的特點(diǎn)，由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，相較于其他的傳統(tǒng)中介，互聯(lián)網(wǎng)新中介以其高效率、低傭金的特點(diǎn)，更為他們所應(yīng)用。2018上半年，煙臺(tái)市新就業(yè)人群的購(gòu)房比率比 2017年約提高了4%，他們能承受的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也比較高。

（二）新就業(yè)人群購(gòu)房因素

因素主要是：小區(qū)環(huán)境品質(zhì)影響、住宅地段因素、建筑品質(zhì)和房屋布局情況及配套服務(wù)。

二、模糊綜合評(píng)價(jià)法和層次分析法內(nèi)涵分析

（一）模糊綜合評(píng)價(jià)法內(nèi)涵

模糊綜合評(píng)價(jià)法是應(yīng)用模糊系統(tǒng)的原理，從多個(gè)因素對(duì)被評(píng)判事物的隸屬度等級(jí)狀況進(jìn)行綜合評(píng)判的方法。

（二）層次分析法內(nèi)涵

層次分析法是將要決策的問(wèn)題及其有關(guān)因素定量分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案三個(gè)層次，進(jìn)而進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。其特點(diǎn)是合理地將定性與定量決策有機(jī)結(jié)合起來(lái)，按照思維、心理的科學(xué)規(guī)律把決策過(guò)程細(xì)致化。

三、層次分析法計(jì)算過(guò)程分析

（一）構(gòu)造判斷矩陣淺析

其中層次結(jié)構(gòu)反映著各因素之間的關(guān)系，但在準(zhǔn)則層中的各項(xiàng)準(zhǔn)則在目標(biāo)衡量中所占的比重在不同的決策者心中并不一定是相同的。當(dāng)涉及到某一些問(wèn)題上，一些元素對(duì)于不同的人來(lái)說(shuō)可能會(huì)有不同的觀念，因此對(duì)于這樣的元素來(lái)說(shuō)，并不容易得出準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)結(jié)果，甚至有可能會(huì)自相矛盾。

經(jīng)過(guò)多次研究表明，當(dāng)兩兩比較的因素過(guò)多，人的判斷會(huì)受到很大影響，普遍來(lái)說(shuō)在7±2范圍比較合適。如以9個(gè)為限，用1-9尺度表示它們之間的差別正合適。并且在比較時(shí)，做n（n-1）/2次兩兩判斷是有必要的，這樣就可以提供更多的信息指標(biāo)，也可以通過(guò)各種不同方面的反復(fù)比較，得出一個(gè)比較合理的排序。

四、模糊綜合評(píng)價(jià)法過(guò)程

（一）設(shè)立評(píng)價(jià)因素集分析

因素集是以影響評(píng)價(jià)對(duì)象的各種因素為元素所組成的一個(gè)普通集合，通常用U表示， U={u1，u2……，up}，其中元素 ui 代表影響評(píng)價(jià)對(duì)象的第i個(gè)因素。這些因素，通常都具有不同程度的模糊性。

（二）建立評(píng)價(jià)集 指標(biāo)分析

評(píng)價(jià)集是評(píng)價(jià)者對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象做出的各種結(jié)果所組成的集合，通常用V表示， V={v1，v2，……，vp}，其中元素 vj代表第j種評(píng)價(jià)結(jié)果，可以根據(jù)實(shí)際情況的需要，用不同的等級(jí)、評(píng)語(yǔ)或數(shù)字來(lái)表示（注意下文中出現(xiàn)的m和n，m表示m個(gè)因素集，n 表示n 個(gè)評(píng)價(jià)集）。

（三）進(jìn)行因素模糊評(píng)價(jià)，獲得評(píng)價(jià)矩陣

若因素集U中第i個(gè)元素對(duì)評(píng)價(jià)集V中第1個(gè)元素的隸屬度為 ri1 ，則對(duì)第i個(gè)元素單因素評(píng)價(jià)的結(jié)果用模糊集合表示為： Ri={ri1，ri2，……，rin}，以m個(gè)單因素評(píng)價(jià)集 R1，R2，……，Rm 為行組成矩陣 Rm*n ，稱為模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣。

（四）確定因素權(quán)向量

評(píng)價(jià)測(cè)算中，各因素的重要程度表現(xiàn)不同，需要確定各評(píng)價(jià)因素的權(quán)重集合的模糊集，用W表示：W=（a1，a2，……，ap）。

（五）分析模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果向量分析

在本文的綜合評(píng)價(jià)分析測(cè)算中，對(duì)于每一個(gè)指標(biāo)設(shè)定五個(gè)級(jí)別評(píng)語(yǔ)，即V=[V1，V2，V3，V4，V5]=[很好，較好，一般，較差，很差]，并且賦值為V=[5，4，3，2，1]由32位工作經(jīng)驗(yàn)豐富的人員對(duì)指標(biāo)價(jià)值體系進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)估，由每個(gè)專家單獨(dú)對(duì)指標(biāo)層的每個(gè)指標(biāo)因素進(jìn)行等級(jí)打分。由于指標(biāo)的模糊性因素，綜合每個(gè)人對(duì)該指標(biāo)的打分，得出該指標(biāo)屬于某個(gè)評(píng)語(yǔ)等級(jí)的隸屬度，取32位贊同該指標(biāo)的評(píng)語(yǔ)等級(jí)的比重為隸屬度，建立起單因素模糊綜合評(píng)判矩陣，結(jié)果如下：

環(huán)境品質(zhì)的評(píng)價(jià)向量分析

B1=（0.218533，0.39544，0.25324，0.125873，0.007013）

小區(qū)地段的評(píng)價(jià)向量

B2=（0.365847，0.40082，0.172113，0.06122，0）

建筑品質(zhì)的評(píng)價(jià)向量

B3=（0.1，0.200007，0.43333，0.166663，0.1）

房屋布局情況及配套服務(wù)的評(píng)價(jià)向量

B4=（0.22231，0.343327，0.23847，0.15803，0.037863）

整體評(píng)價(jià)向量

B=（0.236062，0.362296，0.256426，0.122364，0.0228）

整體評(píng)分值

V=3.6665

整體評(píng)分值為3.6665，得出結(jié)論煙臺(tái)市新就業(yè)大學(xué)生人群購(gòu)房需求介于一般與較好之間。

五、結(jié)論

在新就業(yè)大學(xué)生對(duì)購(gòu)房的要求中，環(huán)境品質(zhì)中的小區(qū)安靜品質(zhì)尤為重要，小區(qū)地段的周邊設(shè)施及交通便利因素是其次。確定了評(píng)價(jià)小區(qū)房屋的因素，利用模糊綜合評(píng)價(jià)法和層次分析法，對(duì)新就業(yè)大學(xué)生購(gòu)房需求進(jìn)行了分析，得出結(jié)論購(gòu)房需求介于一般與較好之間。

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