徐水泉

[摘 要] 對我國房地產(chǎn)稅盡快立法具有重要的意義和價值，但是立法后可能面臨一系列風險，如何規(guī)避這些風險成為政府部門及專家學者面臨的重要課題。房地產(chǎn)稅立法后可能面臨缺乏征收經(jīng)驗、征管成本過高等征管風險，納稅遵從度過低、易引發(fā)社會矛盾等公共風險以及評估管理制度不完善、爭議解決機制不健全等技術風險，遵從“立法先行、充分授權、分步實施”的立法總體思路，提出擴大征稅范圍、設計差別化稅率、制定合理計稅依據(jù)的稅制要素以及從評估層面解決技術風險問題等對策建議。

[關鍵詞] 房地產(chǎn)稅;稅務風險;征收管理;稅制要素

[中圖分類號] F299.30 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2020）01-0166-03

一、引言

隨著我國對依法治國理念的深入推進，對房地產(chǎn)稅立法的呼聲也越來越高。對民眾的私有財產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅不僅能夠體現(xiàn)稅收的法定原則，而且也是全面落實依法治國的重要體現(xiàn)。自從國家對上海、重慶兩個直轄市實行房地產(chǎn)稅征收試點以來，專家學者對其效應評價褒貶不一，不管是從短期來看還是長期來看，其效果并不顯著。從短期看，房價暴漲的趨勢并沒有得到有效抑制;從長期看，并沒有縮小貧富差距，也沒有給地方政府帶來充足的收入來源。從實際來看，我國房地產(chǎn)稅相關的稅收法律法規(guī)位階偏低，加之沒有得到政府相關部門的足夠重視，致使房地產(chǎn)稅的立法層級滯后，種種跡象表明，對我國房地產(chǎn)稅進行立法改革迫在眉睫。目前，對房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)成為我國的立法項目，并且已經(jīng)進入全國人大常委會立法程序，對房地產(chǎn)稅立法可以有效理順房地產(chǎn)稅制方面體系的復雜性。

對房地產(chǎn)稅立法是一項復雜的系統(tǒng)工程，立法后肯定會有很多需要面臨和應對的復雜問題、障礙和風險。因此，在積極推進房地產(chǎn)稅立法的過程中，首先應當理順立法后可能面臨的各種潛在風險和危機，并制定有效的措施加以應對和化解。本文結(jié)合我國目前房地產(chǎn)稅的立法現(xiàn)狀和問題，對立法后可能面臨的主要風險展開研究，并提出具有針對性的對策建議，對我國房地產(chǎn)稅的即將立法具有一定的理論參考價值。

二、我國房地產(chǎn)稅立法后面臨的主要風險

（一）房地產(chǎn)稅征收管理方面的風險

1.缺乏對家庭和個人征收直接稅的基礎和經(jīng)驗

我國長期以來一直施行間接稅征稅結(jié)構(gòu)。比如，個人所得稅就是由企業(yè)代扣代繳的，納稅人并沒有直接進行納稅，也就是說納稅人不直接跟稅務部門接觸。但房地產(chǎn)稅是直接稅，是納稅人直接面向稅務機關繳納稅款。截止到目前，我國還沒直接面向個人征稅，稅務機關也沒有直接向個人征稅，這對于稅務機關來說也是一個不小的挑戰(zhàn)。稅務機關還有很多的工作要開展，前期的準備環(huán)節(jié)非常多，需要積累經(jīng)驗。

房地產(chǎn)稅是通過評估價征收的，這就給征收工作帶來了不小的難度，評估每個人的房產(chǎn)價值是非常困難呢，需要有嚴格、精細的標準。想要對房地產(chǎn)進行客觀的評估就要了解房地產(chǎn)的信息和納稅人的財產(chǎn)信息，我國在2018年已經(jīng)構(gòu)建了全國房地產(chǎn)信息登記平臺，有了完善的信息系統(tǒng)是成功的第一步，后續(xù)還要考慮如何能在征收工作中平衡好政府與百姓之間的利益，要保證民意和經(jīng)濟平穩(wěn)運行，目前來看，我國征收房地產(chǎn)稅還不成熟。

2.房地產(chǎn)稅征管成本偏高

為了更好的征收房地產(chǎn)稅就要做好房地產(chǎn)評估工作，這就需要國家在一段時間內(nèi)就要對房產(chǎn)價值以及價格進行重新評估，對個人房產(chǎn)信息也要進行更新，例如房產(chǎn)的位置、樓層、新舊程度、配套設施等，這么大量的工作需要巨大的成本和人力，這些成本如果放在房地產(chǎn)稅中那勢必會抬高稅率，容易引起納稅人的反感和抵抗。

我國的上海和重慶是房地產(chǎn)稅的兩個試點城市，上海納稅期限是12個月，而重慶則是10個月，為了做好征收工作，稅務部門經(jīng)常會使用短信告知或郵寄納稅稅款通知單的方式來通知納稅人進行納稅，這些工作量是非常大的，稅務部門的工作人員有限，常常需要加班完成，有時納稅人的聯(lián)系方式是錯誤的，或者換了聯(lián)系方式，這些都給本就困難的工作增加了難度，并且會出現(xiàn)通知不及時的現(xiàn)象，影響效率。

（二）征收房地產(chǎn)稅公共風險問題

1.房地產(chǎn)稅納稅遵從度較低

我國在征收房地產(chǎn)稅時施行“自行申報”原則，這使得不繳納稅款的情況非常嚴重，我國自2011起在上海、重慶兩地進行房地產(chǎn)稅征收試點工作，采取從租計征的方式，當?shù)厝嗣袢罕娎U納積極性不高，大多數(shù)人抱有不想繳納稅款的心理，尤其是年紀偏大的人，主動納稅的意識更不強烈。從市場上看，房屋租賃時房主為了減少納稅成本會將這部分費用轉(zhuǎn)嫁到承租方，使得承租方的租房成本越來越高，真正應該納稅的房主并沒有履行納稅義務，這就違反了房地產(chǎn)稅征收的目的。

2.征收房地產(chǎn)稅可能引發(fā)社會矛盾

從目前看，我國居民的個人稅負較多，如果再征收房地產(chǎn)稅會引發(fā)一些矛盾，尤其我國房價普遍偏高，百姓買房已經(jīng)承擔了很大的壓力，需要還貸款，如果再征稅房地產(chǎn)稅無疑是雪上加霜，甚至對年輕人的工作、婚姻、生活方式都會帶來一定的影響，給我們百姓、家庭帶來負擔，所以，征收房地產(chǎn)稅會有很高的風險。我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡，納稅人的納稅能力與其擁有的房產(chǎn)情況并不一定匹配，并不能真實的反映出真實情況，如果盲目開征房地產(chǎn)稅會對經(jīng)濟與社會帶來不小的影響，看似征收了稅款，但卻對經(jīng)濟活力進行打壓，同時還會帶來不小的社會矛盾，嚴重時可引發(fā)群體性事件。

（三）房地產(chǎn)稅征收面臨的技術風險

1.房地產(chǎn)價格評估管理制度不完善

截止到目前，我國仍然沒有建立完善的房地產(chǎn)評估體系，不能準確、公平的對現(xiàn)有房屋進行正確的評估，這對房地產(chǎn)稅征收是不利的。我國應該建立完善的房地產(chǎn)價值評估體系，并選取或設立專門的評估機構(gòu)，由專業(yè)的評估師進行評估。同時國家還應建立抽檢和復議制度，對已經(jīng)完成評估或評估有問題的房地產(chǎn)進行重新評估。

2.房地產(chǎn)評估結(jié)果的爭議解決機制不健全

在房地產(chǎn)價值評估過程中一定會遇見許許多多的問題，例如，評估的工作人員不專業(yè)、評估工作出現(xiàn)問題、評估流程不完善等等，一旦出現(xiàn)這些問題如果來解決是非常重要的，一定要保障房地產(chǎn)所有者的利益，不能讓其在此過程中蒙受損失。對于一些爭議問題要建立解決機制，保證房地產(chǎn)評估工作順利進行。

三、我國房地產(chǎn)稅立法的總體思路

（一）立法先行

我國在2011年開始啟動房地產(chǎn)稅試點工作，選取上海、重慶作為試點城市;2014年，十八屆三中全會要求領域立法，房地產(chǎn)稅要先立法后改革，所以，我國政府要充分調(diào)研，盡快建立起相關法規(guī)，一定要堅持立法先行，保證人民的利益。

（二）充分授權

在房地產(chǎn)稅征收工作中，我國中央政府要賦予地方政府一定的權力，各地方政府可以因地制宜。我國國土面積較大，幅員遼闊，各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡，所以全國不能一刀切，一定要考慮當?shù)氐膶嶋H情況，不能讓房地產(chǎn)稅征收工作給當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來負面的影響。對地方政府授權就能較好的解決的這一問題，地方政府可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況來制定稅率。地方政府被充分授權后也能更好的發(fā)揮主觀能動性，制定相應的稅收減免政策，增強稅收工作與當?shù)亟?jīng)濟的協(xié)調(diào)性。

（三）分步實施

房地產(chǎn)稅立法不能操之過急，應該有步驟的實施，應該建立在充分的調(diào)研和試點后再開始啟動。房地產(chǎn)稅立法的構(gòu)建是一個系統(tǒng)工程，對技術性的要求比較高。我國各地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差異較大，擁有住房的人群分類較多，住房產(chǎn)權的形式也是多樣的，所以再實施前要充分考慮這些問題，先在大、中城市開始起步，然后再向小城市、農(nóng)村推進，降低改革成本。

四、完善房地產(chǎn)稅立法的對策建議

（一）科學設計房地產(chǎn)稅制要素

1.擴大征稅范圍

目前，與房地產(chǎn)相關的稅種的征稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而沒有包含農(nóng)村，房地產(chǎn)稅立法后其征稅范圍應當擴大，把部分農(nóng)村房地產(chǎn)包含在內(nèi)，具體可以在原有征稅范圍基礎上加上農(nóng)村的豪宅和別墅、農(nóng)村與城市交界的工商業(yè)房地產(chǎn)以及農(nóng)村商品房。其主要原因在于以下兩點：一是隨著新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟得到較快發(fā)展，在農(nóng)村涌現(xiàn)出一大批商品房;二是很多企業(yè)為了節(jié)約成本，選擇在農(nóng)村地區(qū)投資設廠。因此，如果不對農(nóng)村部分房地產(chǎn)征稅將會導致大量稅收流失，違反了稅收公平原則。

2.設計差別化稅率

目前，與房地產(chǎn)相關的稅種稅率比較單一，對房地產(chǎn)稅立法應當在稅率的設計上采取差別化措施：一是在設計稅制要素和征管制度時，應當根據(jù)各個省市的實際情況以及各區(qū)域居民的承受能力來確定差異化的稅率水平;二是地方政府在依據(jù)中央政府確定的稅率框架范圍內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)的實際情況，確定合理的、適合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的稅率，并且每年對稅率進行適度調(diào)整;三是對不同用途的房地產(chǎn)，制定不同的稅率，區(qū)別自用房、投資房和商品房;區(qū)別豪宅、經(jīng)濟適用房和普通住宅，制定不同稅率，以體現(xiàn)稅收公平原則。

3.以房地產(chǎn)評估價格作為計稅依據(jù)

目前，與房地產(chǎn)相關稅種的計稅依據(jù)也很不合理，房地產(chǎn)稅立法后應當以房地產(chǎn)評估價格作為計稅依據(jù)更為科學合理。其原因主要包括以下三點：一是房地產(chǎn)市值很容易受經(jīng)濟發(fā)展和周邊環(huán)境等因素的影響，對房地產(chǎn)定期評估和征收更為科學合理;二是更容易使房地產(chǎn)的總體市值與稅收保持一致性，使稅收基礎更加準確、科學和合理;三是也能更好地讓政府參與房地產(chǎn)價值增值的利益共享，不僅能夠很好地組織財政收入，而且能夠使得政府更好地為居民提供公共服務。

（二）從評估層面解決技術風險問題

1.建立統(tǒng)一且規(guī)范的房地產(chǎn)評估機構(gòu)

目前，我國對房地產(chǎn)評估的專門機構(gòu)并沒有統(tǒng)一且加以規(guī)范，房地產(chǎn)評估機構(gòu)理應獨立于稅務機關而存在。為了保證稅收的高效率和公平性，對房地產(chǎn)的征收管理及評估工作應該堅持低成本運行。如果將房地產(chǎn)的評估工作由稅務機關來主導評估，不僅不能使征管與評估相互獨立，而且難以保證評估結(jié)果的公平性和客觀性，即房地產(chǎn)稅的征收必須與房地產(chǎn)的評估分離開來。因此，對房地產(chǎn)評估，其評估機構(gòu)應當隸屬于房屋管理部門，由其來規(guī)范負責各個區(qū)域的房地產(chǎn)評估工作，這樣才能確保房地產(chǎn)評估工作的有效性和公平性。

2.建立房地產(chǎn)稅評估結(jié)果的異議審查機制

對不同的房地產(chǎn)，其評估的結(jié)果肯定會有所差異，建立房地產(chǎn)稅評估結(jié)果的異議審查機制尤為重要。首先，房地產(chǎn)稅納稅人可以要求評估機構(gòu)為其提供書面評估報告，對此評估報告規(guī)定一個異議期，納稅人可以在此期限對評估報告提出異議;其次，如納稅人提出異議，評估機構(gòu)應當及時受理并審查，并將結(jié)果書面通知納稅人;再次，如納稅人對審查結(jié)果仍不滿意，可向稅務機關提請申訴，稅務機關應當及時核實并提出意見，評估機構(gòu)應當重組小組進一步評估;最后，如納稅人仍有異議的，可提出稅務行政復議，對復議不滿的，還可向人民法院提起訴訟。

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[責任編輯：王鳳娟]