程正中 李燦 冷陽(yáng)陽(yáng)

近年來(lái)我國(guó)城市房?jī)r(jià)的快速上漲，引發(fā)了社會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)的擔(dān)心。住房投資性需求旺盛是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲重要原因。對(duì)個(gè)人持有的住房征收房產(chǎn)稅是發(fā)達(dá)國(guó)家的通行做法。開(kāi)征房產(chǎn)稅，是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要手段。2011年，國(guó)務(wù)院將滬渝兩地正式確立為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，但是效果并不顯著。黨的十九大報(bào)告指出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。雖然中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐年下滑，但是仍有一些城市房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲，說(shuō)明住房的投資性需求仍然旺盛。征收房產(chǎn)稅是否能夠抑制炒房，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲一直為學(xué)界所關(guān)注。本文將從二套房投資回報(bào)的角度闡述房產(chǎn)稅對(duì)住房投資性需求的影響。

一、房產(chǎn)稅對(duì)二套房投資凈現(xiàn)值的影響

（一）住房投資NPV的主要影響因素

假定二套房為投資性住房，房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為第二套住房，按市場(chǎng)價(jià)值按年征收。二套房的面積為50平方米，主要用于出租，擬在還清貸款時(shí)出售轉(zhuǎn)讓。根據(jù)網(wǎng)上查詢到的數(shù)據(jù)，2020年北京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為52000元/米2。根據(jù)北京近十年的住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年均上漲幅度約為12.00%。商品房交易的契稅為3.00%，二套房首付款比例為60%。住房貸款5年以上的貸款利率約為5.00%。由安居客、自如、58等租房網(wǎng)站查得的數(shù)據(jù)，北京2020年50平方米左右的住房租金為4300元/月，房租漲幅約為5.00%。北京發(fā)改委發(fā)布數(shù)據(jù)顯示2019年取暖費(fèi)為20/平方米/年。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)費(fèi)定為1.75元/平方米/月，個(gè)人所得稅為20%，個(gè)人資金的機(jī)會(huì)成本，即折現(xiàn)率定為6.00%。

運(yùn)用上述數(shù)據(jù)，計(jì)算投資二套房在未來(lái)15年、20年和25年的凈現(xiàn)值。下面以15年為例進(jìn)行闡述：由于房貸按月歸還，則每個(gè)月的折現(xiàn)率為0.5%，月利率為0.417%，15年共分有180個(gè)計(jì)息周期?，F(xiàn)金流入包括房租收入、房屋出售收入;現(xiàn)金流出包括首付款、契稅、償還本息、房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)和個(gè)人所得稅。據(jù)此可以計(jì)算二套房投資的凈現(xiàn)值（NPV）。如果NPV大于零，說(shuō)明二套房投資能夠盈利，會(huì)刺激住房的投資性需求。如果NPV小于零，說(shuō)明二套房投資不可行，會(huì)抑制住房的投資性需求。

在征收房產(chǎn)稅和不征收房產(chǎn)稅兩種情況下，考慮貸款期限、折現(xiàn)率、首付比、貸款利率、房?jī)r(jià)漲幅和房租漲幅六種因素，分析二套房投資NPV的主要影響因素。第一，改變貸款年限，在房?jī)r(jià)漲幅為12%，房租漲幅為5%，折現(xiàn)率為6%，首付比為60%，貸款利率為5%的情況下，通過(guò)計(jì)算二套房投資的NPV，可以發(fā)現(xiàn)貸款年限越長(zhǎng)，NPV越大。如果征收3%房產(chǎn)稅，相同貸款年限下，NPV會(huì)大幅度減少;第二，改變首付比，在房?jī)r(jià)漲幅為12%，房租漲幅為5%，折現(xiàn)率為6%，貸款利率為5%，貸款年限為15年的情況下，首付比越高，NPV越小，但是減少幅度很小。如果征收3%房產(chǎn)稅，相同首付比下，NPV會(huì)大幅度減少;第三，改變房租漲幅，房?jī)r(jià)漲幅為12%，折現(xiàn)率為6%，首付比為60%，貸款利率為5%，貸款年限為15年的情況下，房租漲幅越高，NPV越大;若征收3%房產(chǎn)稅，相同房租漲幅下，NPV將大幅度縮小。第四，改變折現(xiàn)率，在房?jī)r(jià)漲幅為12%，房租漲幅為5%，首付比為60%，貸款利率為5%，貸款年限為15年的前提下，折現(xiàn)率，即資金的機(jī)會(huì)成本越高，NPV越小;若征收3%房產(chǎn)稅，相同折現(xiàn)率下，NPV將大幅度減少。第五，改變貸款利率，房?jī)r(jià)漲幅為12%，房租漲幅為5%，首付比為60%，折現(xiàn)率為6%，貸款年限為15年的情況下，貸款利率越高，NPV越小;若征收3%房產(chǎn)稅，相同貸款利率下，NPV將大幅度減少。第六，改變房?jī)r(jià)漲幅，在房租漲幅為5%，折現(xiàn)率為6%，首付比為60%，貸款利率為5%，貸款年限為15年的前提下，房?jī)r(jià)漲幅3%和5%時(shí)，不論是否征收房產(chǎn)稅，NPV均小于零。當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅為7%時(shí)，不征房產(chǎn)稅NPV大于零，如果征收3%的房產(chǎn)稅，NPV將小于零。

由上述的計(jì)算不難發(fā)現(xiàn)，如果房?jī)r(jià)漲幅為歷史平均漲幅12%，前五種情況下，不論是否征收房產(chǎn)稅，二套房投資的NPV均大于零，說(shuō)明在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的情況下，征收房產(chǎn)稅并不能絕對(duì)抑制住房的投資性需求。但是通過(guò)對(duì)比有無(wú)房產(chǎn)稅的二套房投資的NPV，可以發(fā)現(xiàn)征收3%的房產(chǎn)稅可以大幅度減少投資收益，能夠相對(duì)抑制住房的投資性需求。從最后一種情況可以看出，房?jī)r(jià)增幅為3%和5%時(shí)，即使不征收房產(chǎn)稅，二套房投資NPV均小于零，不會(huì)產(chǎn)生住房的投資性需求。在房?jī)r(jià)增速較快，比如7%的情況下，不征收房產(chǎn)稅會(huì)產(chǎn)生投資性需求，征收3%的房產(chǎn)稅會(huì)抑制投資性需求。因此，在房?jī)r(jià)增速較慢時(shí)，不論是否征收房產(chǎn)稅，都不會(huì)產(chǎn)生投資性需求。在房?jī)r(jià)增速較快時(shí)，征收房產(chǎn)稅可以抑制住房的投資性需求。仔細(xì)分析上述各種情況的計(jì)算結(jié)果，我們還可以發(fā)現(xiàn)：

①在二套房投資可行的情況下，貸款年限越長(zhǎng)越有利，貸款年限對(duì)NPV起到了放大作用;如果征收房產(chǎn)稅，則NPV大幅度減少，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，減少的幅度越大。因此，征收房產(chǎn)稅可以抑制貸款需求。②在二套房投資可行的情況下，改變折現(xiàn)率（即資金機(jī)會(huì)成本），隨著個(gè)人資金機(jī)會(huì)成本的增加，二套房投資的凈現(xiàn)值減小;說(shuō)明其他投資渠道盈利水平越高，對(duì)住房投資性需求的抑制作用越強(qiáng)。如果征收房產(chǎn)稅，資金的機(jī)會(huì)成本越高，凈現(xiàn)值下降越快，征收房產(chǎn)稅有利于抑制住房投資性需求。當(dāng)折現(xiàn)率增大到一定程度時(shí)，二套房投資NPV小于零，即如果有比住房投資更佳的投資渠道，住房的投資性需求就會(huì)得以抑制或替代。③提高首付款比例，會(huì)使二套房投資的凈現(xiàn)值減小，但是凈現(xiàn)值減少幅度非常小，提高首付款比例對(duì)抑制住房投資性需求的效果不顯著。若征收房產(chǎn)稅，首付款比例越大，凈現(xiàn)值會(huì)更快減少，提高了首付款比例調(diào)控政策的敏感度。但是，總體而言，不論是否征收房產(chǎn)稅，改變首付款比例對(duì)凈現(xiàn)值的影響并不大。④貸款利率的提高，貸款成本增加，凈現(xiàn)值減小，能夠減少二套房投資的收益。如果征收房產(chǎn)稅，會(huì)放大貸款利率波動(dòng)對(duì)二套房投資NPV的影響，增加利率調(diào)控政策的敏感度。⑤房?jī)r(jià)上漲一般會(huì)帶動(dòng)房租同步上漲。如果征收房產(chǎn)稅，會(huì)縮小房?jī)r(jià)上漲對(duì)二套房投資NPV的正向影響。因此，征收房產(chǎn)稅對(duì)住房投資存在抑制作用。

為了分析有無(wú)房產(chǎn)稅對(duì)二套房投資NPV的影響程度，利用單因素敏感性分析方法，計(jì)算貸款年份、首付比、房租漲幅、折現(xiàn)率、貸款利率和房?jī)r(jià)漲幅對(duì)NPV敏感性系數(shù)。計(jì)算的結(jié)果表明：不征收房產(chǎn)稅時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅、折現(xiàn)率、貸款利率的敏感性系數(shù)的絕對(duì)值較大，對(duì)NPV的影響較大;征收房產(chǎn)稅時(shí)，折現(xiàn)率、房?jī)r(jià)漲幅和貸款利率的敏感性系數(shù)的絕對(duì)值較大，對(duì)凈現(xiàn)值的影響較大。征收房產(chǎn)稅與不征收房產(chǎn)稅相比，貸款年限、首付比、房租漲幅、折現(xiàn)率、貸款利率的敏感性系數(shù)的絕對(duì)值變大，說(shuō)明征收房產(chǎn)稅放大了上述因素對(duì)凈現(xiàn)值的影響。但是，房?jī)r(jià)漲幅的敏感性系數(shù)變小，說(shuō)明征收房產(chǎn)稅降低了房?jī)r(jià)因素對(duì)凈現(xiàn)值的影響。通過(guò)敏感性系數(shù)的對(duì)比分析，可以認(rèn)為征收房產(chǎn)稅有利于增強(qiáng)首付比、貸款利率等政策性因素對(duì)住房投資性需求的抑制作用，有利于抑制房?jī)r(jià)上漲對(duì)住房投資性需求的促進(jìn)作用。計(jì)算結(jié)果顯示房產(chǎn)稅每提高一個(gè)百分點(diǎn)，二套房投資的NPV將下降22.7個(gè)百分點(diǎn)，房產(chǎn)稅對(duì)住房投資性需求具有顯著的抑制效應(yīng)。

（二）房產(chǎn)稅率對(duì)二套房投資NPV的影響

通過(guò)二套房投資NPV影響因素的敏感性系數(shù)相對(duì)大小可知，不論是否征收房產(chǎn)稅，折現(xiàn)率、貸款利率和房?jī)r(jià)漲幅都是影響二套房投資NPV的主要因素。通過(guò)改變房?jī)r(jià)漲幅、貸款利率和折現(xiàn)率之間的相對(duì)大小關(guān)系，分析不同房產(chǎn)稅率對(duì)凈現(xiàn)值的影響程度。第一種情況是房?jī)r(jià)漲幅低于貸款利率，由高到低分四檔;比如房?jī)r(jià)漲幅8%，貸款利率9%一檔;房?jī)r(jià)漲幅7%，貸款利率8%為二檔;房?jī)r(jià)漲幅6%，貸款利率7%為三檔，房?jī)r(jià)漲幅5%，貸款利率6%為四檔。房產(chǎn)稅率對(duì)應(yīng)分別為3%、2%、1% 和零，折現(xiàn)率均為6%，通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)NPV均小于零。第二情況是房?jī)r(jià)漲幅高于貸款利率，同樣由高到底分四檔，且房?jī)r(jià)漲幅均低于折現(xiàn)率，房產(chǎn)稅率依然是對(duì)應(yīng)四檔，計(jì)算發(fā)現(xiàn)NPV也均小于零。第三情況是房?jī)r(jià)漲幅高于折現(xiàn)率，由高到底分四檔，房產(chǎn)稅率依然是對(duì)應(yīng)四檔，貸款利率均為5%，計(jì)算結(jié)果顯示只有在房產(chǎn)稅為零時(shí)，NPV才大于零。上述三種情況的計(jì)算結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅低于貸款利率時(shí)，二套房投資NPV均小于零，不論是否征收房產(chǎn)稅，二套房投資都不可行。房?jī)r(jià)漲幅高于貸款利率，但低于折現(xiàn)率，即低于資金機(jī)會(huì)成本時(shí)，不論是否征收房產(chǎn)稅，二套房投資NPV均小于零，說(shuō)明如果存在比買(mǎi)房更好的投資渠道，二套房投資在經(jīng)濟(jì)上不可取。房?jī)r(jià)漲幅高于折現(xiàn)率（資金機(jī)會(huì)成本）時(shí)，隨著房產(chǎn)稅率的增加，二套房投資凈現(xiàn)值由正值逐漸減小，說(shuō)明如果房?jī)r(jià)年均上漲幅度較大，那么住房投資將是很好的投資渠道，只有通過(guò)征收房產(chǎn)稅才能抑制住房的投資性需求。

二、結(jié)論和建議

研究結(jié)果表明：（1）在房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的情況下，征收房產(chǎn)稅并不能絕對(duì)抑制住房的投資性需求。但是征收房產(chǎn)稅可以大幅度減少二套房的投資收益，能夠相對(duì)抑制住房的投資性需求。（2）在房?jī)r(jià)增速較慢時(shí)，比如低于貸款利率，低于資金的機(jī)會(huì)成本，不論是否征收房產(chǎn)稅，都不會(huì)產(chǎn)生投資性需求。（3）征收房產(chǎn)稅有利于增強(qiáng)首付比、貸款利率等宏觀調(diào)控政策對(duì)住房投資性需求的抑制作用，有利于抑制房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)住房投資性需求的促進(jìn)作用。

由上述結(jié)論可以得到如下政策啟示：（1）提高二套房首付比和貸款利率以及征收房產(chǎn)稅均能一定程度上抑制住房的投資性需求，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)堅(jiān)持二套房調(diào)控政策不松動(dòng)，并對(duì)二套房開(kāi)征房產(chǎn)稅。（2）雖然征收房產(chǎn)稅對(duì)抑制住房投資性需求有一定的作用，但是并不能絕對(duì)抑制住房投資性需求。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租售并舉，防止房?jī)r(jià)快速上漲，并給社會(huì)閑散資金創(chuàng)造更多有利可圖的投資渠道，才是抑制住房投資性需求的根本途徑，也有利于堅(jiān)持 “房住不炒”，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

（作者單位：北方工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院）