向峰

摘要：對于分時度假項目而言，它又可以稱之為時權(quán)酒店，它是一種當(dāng)前在國家上當(dāng)紅的房地產(chǎn)項目。這一個項目，它在國外十分的受到歡迎，并且隨著衍生出來的各種品牌也漸漸的推向了市場中，并且也形成了一定的規(guī)模，因此在本篇文章當(dāng)中，我們主要是簡單的探討了當(dāng)前分時度假項目的土地規(guī)劃以及相關(guān)景觀設(shè)計研究，希望能夠提供給相關(guān)從事者一些有效的幫助。

關(guān)鍵詞：分時度假項目；土地規(guī)劃；景觀設(shè)計研究

1.引言

對于這一類的產(chǎn)品來講，它不單單在產(chǎn)權(quán)方面有著較大的靈活性，并且也因為同類產(chǎn)品在市場中的競爭較為激烈，那么這便使其在一定的程度上讓分時度假項目的變化多樣式，從而成了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)領(lǐng)域以及規(guī)劃設(shè)計中最具有創(chuàng)造性的一個分支。另外，近一些年來，對于國際中的狀況而言，相關(guān)分時度假項目它漸漸地從一次經(jīng)歷轉(zhuǎn)變成了二次創(chuàng)新，它的主要特點便是在于能夠在最大的限度當(dāng)中滿足高檔化的各種需求，并且其內(nèi)部中的構(gòu)建十分的全面具有科學(xué)化。

2.分時度假項目的概念分析

對于度假項目這一個概念，它是在近一些年來才漸漸的引入到我國國內(nèi)當(dāng)中，并且有的學(xué)者稱之它會在我國經(jīng)過調(diào)整之后，這一類的產(chǎn)品它能夠在我國逐漸擴大市場并且落地開花，會有著較為廣闊的市場需求。因此在當(dāng)前我們需要對于這一個項目以及產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行研究以及分析，是一件十分重要的事情。

2.1分時度假的起源以及發(fā)展

在這個過程中，我們需要了解到對于分時度假項目這一個概念而言，它主要是起源于20世紀(jì)的國外，在當(dāng)時歐美國家經(jīng)濟的發(fā)展十分的穩(wěn)定，中產(chǎn)家庭占據(jù)著大多數(shù)，因此在那個時候他們的旅游業(yè)發(fā)展十分的快速。我們可以發(fā)現(xiàn)對于旅游創(chuàng)新發(fā)展的過程而言，其分時度假項目它是由瑞士的一名企業(yè)家進(jìn)行提出的。這一個概念它通俗的說來便是出售酒店住宿以及娛樂設(shè)施的權(quán)利，并且第一家分時度假酒店是在阿爾卑斯山脈誕生的，隨著時間的慢慢推移，從而朝著周邊的地區(qū)進(jìn)行發(fā)展。并且隨著一種模式它發(fā)展的前景十分的優(yōu)良，導(dǎo)致世界各個國家都開始引入分時度假項目，這主要是因為在國家當(dāng)中往往會有著諸多閑置的酒店或者是房產(chǎn)，因此我們便可以通過這一種方式來進(jìn)行盤活國家閑置的產(chǎn)業(yè)。

因此在面對這樣的一種情況，參與到這一個項目中的人諸多的都是一些小型的開發(fā)商以及業(yè)主。但是這樣的一種情況，在后來不斷發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了巨大的變化，漸漸的一些大型的開發(fā)商以及管理企業(yè)也經(jīng)受不住巨大的誘惑參與到了其中。那么這便導(dǎo)致了在這一個行業(yè)中產(chǎn)生了諸多著名的品牌，例如萬豪、希爾頓、迪士尼等。它在經(jīng)過一系列的改革以及規(guī)劃之后，其分時度假項目漸漸地在各個國家當(dāng)中發(fā)展了起來。因此我們可以發(fā)現(xiàn)分時度假項目的形成，它為相關(guān)旅游房地產(chǎn)行業(yè)注入了全新的生命力以及活力。

大體來說，在世界各國當(dāng)中，已經(jīng)有百分之八十的國家構(gòu)建起了分時度假項目，來自于世界多個國家以及地區(qū)中至少都有著屬于自己國家的分時度假標(biāo)志，在2000年的時候，分時度假項目它在全球的銷售金額不斷上升，截至2005年的時候，全球分時度假項目的營業(yè)額會朝著百億美元的方向進(jìn)行前進(jìn)甚至?xí)黄?。例如，我們以美國作為例子來進(jìn)行講解，對于美國而言，它是分時度假項目最為發(fā)展的國家，其國家中的分時度假酒店大約占據(jù)著全世界的百分之三十到四十，因此當(dāng)?shù)氐娜藗兩钏蕉紩訌姟０凑瘴覈嚓P(guān)的調(diào)查研究我們可以了解到，在海濱以及滑雪地等區(qū)域中，這一類區(qū)域它們是最為受到歡迎的分時度假地區(qū)，擁有著最多的分時度假區(qū)，如圖1當(dāng)中的內(nèi)容所示。

2.2分時項目對于房屋銷售的優(yōu)點

首先，它可以使這種房屋以更高的價格出售，通常是美國原始售價的4倍。例如，過去只能賣出25萬美元的一棟別墅通常會在分時后以高達(dá)100萬美元的價格出售，而買主并不認(rèn)為這是昂貴的。原因很簡單：一周的平均售價僅為20000美元。根據(jù)時間，好時段的售價為30000美元～40000美元，其他時段的售價為10000美元。此外，銀行還可以進(jìn)行大多數(shù)居民負(fù)擔(dān)得起的抵押貸款。其次，它創(chuàng)造了一個新的消費市場，使這些企業(yè)建造的房屋易于出售。特別是對于以跨城市或者是跨地區(qū)交流為背景的地方而言，它在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展十分的良好，并且這一個項目它還能夠在經(jīng)濟較為低迷的時段中，成為一種抵制風(fēng)險的因素。第三，隨著大型分時度假集團公司的發(fā)展，許多公司沒有建造自己的房屋，而是轉(zhuǎn)向了銷售類型和管理類型。因此在面對這樣的情況時，對于其他的企業(yè)來講，只有融入其中才能夠賺取到較好的聲譽以及發(fā)展的前景，并且還能夠獲取到不錯的利益。例如，美國最大的分時度假公司它在一年的銷售中便突破了5億美元，而其中的利潤更是高達(dá)百分之五十。這種分時的房地產(chǎn)銷售模式在刺激其他行業(yè)方面起到了很好的作用，包括物業(yè)管理，旅游服務(wù)，運輸和電信以及移民的就業(yè)。

3.分時度假項目的規(guī)劃以及前期準(zhǔn)備工作分析

在美國我們可以了解到對于一些較為資深的規(guī)劃設(shè)計企業(yè)，他們在開展工作的前期，往往會在工作中扮演中策劃以及協(xié)調(diào)等多個方面的工作。因此在這一個過程中，作為相關(guān)技術(shù)方面的協(xié)調(diào)者以及項目用地的規(guī)劃者，它們的工作內(nèi)容具體有著下面幾個內(nèi)容：

第一，有效的幫助開發(fā)商進(jìn)行組建符合實際情況的團隊，當(dāng)我們在開發(fā)分時度假項目的時候，需要有著緊密配合的團隊來分配各種各樣的工作，這樣才不會出現(xiàn)混淆。另外在這一個團隊中，它有著設(shè)計師、規(guī)劃師等以及相關(guān)各類專家開展工作。第二，對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，其分時度假項目也是屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一部分，但是我們需要注意的是這兩個內(nèi)容，它們的不同之處在于土地規(guī)劃以及景觀設(shè)計上，因此我們在開發(fā)的時候需要嚴(yán)格的注意這一個內(nèi)容。第三，對于分時度假項目而言，我們在進(jìn)行開發(fā)的時候往往會坐落在風(fēng)景比較優(yōu)美的地方，因此它的內(nèi)部功能布局是否合理將會在一定的程度上決定著項目的成敗。如圖2當(dāng)中的內(nèi)容所示。

第四，另外在分時度假項目當(dāng)中，按照相關(guān)的調(diào)查研究可以了解到，當(dāng)客戶在居住之后，只有少部分的客戶會對周邊的環(huán)境以及景觀進(jìn)行享受。而大多數(shù)的客戶都會對戶型以及布置等方面進(jìn)行注重。造成這一種情況，它的原因主要是在于，當(dāng)客戶在居住進(jìn)去之后，優(yōu)美的戶型以及布置能夠使得客戶的心情變得十分的輕松，并且構(gòu)建一種歡快的氛圍。只有這樣客戶才會對周邊的環(huán)境起到關(guān)注，從而進(jìn)行享受。因此相關(guān)的設(shè)計師在進(jìn)行設(shè)計分時度假項目的時候，應(yīng)當(dāng)注重這一個方面的問題，有效地加強用戶的體驗，方可提高分時度假項目的推廣和使用。

4.有效的幫助開發(fā)商對市場以及產(chǎn)品進(jìn)行定位

在開發(fā)分時度假項目的過程中，團隊中的各個人員都是憑借著自身以往參與這一類項目的經(jīng)驗以及對于景觀趨勢的了解來進(jìn)行開發(fā)的，因此需要較好的對于開發(fā)商項目以及產(chǎn)品定位有著較好的了解。

在這一個過程中，或者有些人會認(rèn)為對于規(guī)劃師而言，它主要是按照任務(wù)書來進(jìn)行畫圖的，起不了多大的作用。但是在項目中不管是對于風(fēng)格以及配套設(shè)施而言，這一些內(nèi)容都是需要規(guī)劃師來進(jìn)行操控的。并且這一些方面中，相關(guān)的規(guī)劃師也應(yīng)當(dāng)從整體的角度上來進(jìn)行研究，并且也需要參與業(yè)主所給出的方案或者是意見，這一系列的因素都應(yīng)當(dāng)充分地考慮到其中，因此具有豐富經(jīng)驗的景觀設(shè)計師它在分時度假項目中發(fā)揮出的作用是十分巨大的。

5.分時度假交換系統(tǒng)探析

并且對于分時度假項目而言，這一個類型產(chǎn)品它想要邁入到交換系統(tǒng)中，那么就需要使其有著較好的可比性。例如，當(dāng)客戶它在國外有著一套兩居室的分時度假房屋，當(dāng)他來到其他的國家，想要交換當(dāng)?shù)氐姆謺r度假房屋的時候，就比較希望當(dāng)?shù)匾灿兄c自己房屋同種類型，只有這樣才能夠較好的開展合作。因此我們常說的等價交換便是這樣的一種概念，因此我們在對其分時度假項目進(jìn)行設(shè)計的時候，應(yīng)當(dāng)保障內(nèi)部中的硬件都十分的相似，因此基于這樣的一種情況，作為軟件的戶外設(shè)施以及景觀環(huán)境，它便成了是否成功的重要內(nèi)容。因此，戶外的道路系統(tǒng)以及功能關(guān)系等都成了甲方十分關(guān)心的重要問題。而對于景觀的規(guī)劃師來講，他便可以在這些方面發(fā)揮出自身的特點，從而在最大的限度中為項目的策劃者提供有益的建議。另外，對于項目它在產(chǎn)品定位階段中，我們應(yīng)當(dāng)按照表1中的內(nèi)容進(jìn)行歸納幾個方面。

對于表1中的內(nèi)容，它所列出的每一個元素都應(yīng)當(dāng)有著較好的數(shù)量以及質(zhì)量方面的因素。例如，當(dāng)在設(shè)計過程中需要充分地考慮是否需要在分時度假房屋中設(shè)計一個泳池或者是需要預(yù)留出地方，方便自己的寵物進(jìn)行養(yǎng)育，這些因素都會使得分時度假項目朝著更好的方向發(fā)展。

6.分時度假項目的景觀設(shè)計

對于景觀設(shè)計藝術(shù)而言，它主要指的是對某一個特定的地方進(jìn)行設(shè)計，從而構(gòu)建一個場所空間所要求的因素。因此，我們在對其進(jìn)行設(shè)計的過程中，應(yīng)當(dāng)使其能夠體現(xiàn)協(xié)調(diào)與融合的因素，從而在最大的限度當(dāng)中表達(dá)出分時度假項目的意義。

但是在這個過程當(dāng)中，我們需要注意的是：景觀設(shè)計所包含的內(nèi)容十分的全面，有場地、植物、建筑藝術(shù)等多個方面的內(nèi)容。因此，我們需要在設(shè)計的時候能夠較好地體現(xiàn)出分時度假項目的特點，并且相關(guān)的景觀設(shè)計它有著兩個方面的內(nèi)容：第一，整體性，當(dāng)我們在對某一個場所環(huán)境進(jìn)行景觀設(shè)計的過程中，需要首先對其進(jìn)行考察和研究，一個環(huán)境較為優(yōu)美的分時度假項目，在開展景觀設(shè)計的時候，其設(shè)計的方案并不是拼湊出來的，而是有著計劃和方案。第二，設(shè)計的原則。當(dāng)我們在設(shè)計分時度假項目的過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地按照其甲方或者業(yè)主所提出的意見以及標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行執(zhí)行。

7.分時度假項目規(guī)劃工作的兩個層面內(nèi)容分析

對于分時度假項目而言，我們通過表1中的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，它主要分為兩個方面的工作。第一個部分它主要是基礎(chǔ)性的工作，它是我們在設(shè)計分時度假項目中必須完成的工作。例如，如何設(shè)計周邊的設(shè)施和配套項目以及如何進(jìn)行選地等方面的內(nèi)容。第二層面的工作它則是集中于該項目的特點，從而讓這一類的功能能夠變得更加的合理，從而創(chuàng)造賣點。

而在表1中，我們則是直觀地列出了在第一個層面當(dāng)中需要我們進(jìn)行解決的問題，在這個層面當(dāng)中它包含著較為廣泛的內(nèi)容，不管是對于周邊環(huán)境的研究還是對資料的分析而言，我們在面對這樣的一種情況時，我們需要有效的對于這些內(nèi)容進(jìn)行有效地分析，從而能夠得到較為滿意的結(jié)果，并且能夠設(shè)計出較好的分時度假規(guī)劃方案。

在這個過程中，我們可以發(fā)現(xiàn)，對于第一個層面它所描述的問題有著較為普遍性的作用，而第二個層面則是需要進(jìn)行對每一個項目的特點進(jìn)行了解，從而構(gòu)建出豐富的方案。并且相對于第二個層面中的設(shè)計問題而言，它也是能夠直觀地決定著分時度假項目成敗的關(guān)鍵因素，才能夠更好地面對第二個層面的問題，這樣的方式才可以在一定的程度上為開發(fā)商以及用戶構(gòu)建起良好的度假環(huán)境。

8.結(jié)束語

總體來說，在當(dāng)前我們可以了解到，對于分時度假項目而言，它能夠較好地提高當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展以及加強文化建設(shè)，因此在我國需要不斷地提高這個項目的建設(shè)。

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