向峰

摘要：對于分時度假項目而言，它又可以稱之為時權(quán)酒店，它是一種當前在國家上當紅的房地產(chǎn)項目。這一個項目，它在國外十分的受到歡迎，并且隨著衍生出來的各種品牌也漸漸的推向了市場中，并且也形成了一定的規(guī)模，因此在本篇文章當中，我們主要是簡單的探討了當前分時度假項目的土地規(guī)劃以及相關(guān)景觀設計研究，希望能夠提供給相關(guān)從事者一些有效的幫助。

關(guān)鍵詞：分時度假項目；土地規(guī)劃；景觀設計研究

1.引言

對于這一類的產(chǎn)品來講，它不單單在產(chǎn)權(quán)方面有著較大的靈活性，并且也因為同類產(chǎn)品在市場中的競爭較為激烈，那么這便使其在一定的程度上讓分時度假項目的變化多樣式，從而成了當前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)領(lǐng)域以及規(guī)劃設計中最具有創(chuàng)造性的一個分支。另外，近一些年來，對于國際中的狀況而言，相關(guān)分時度假項目它漸漸地從一次經(jīng)歷轉(zhuǎn)變成了二次創(chuàng)新，它的主要特點便是在于能夠在最大的限度當中滿足高檔化的各種需求，并且其內(nèi)部中的構(gòu)建十分的全面具有科學化。

2.分時度假項目的概念分析

對于度假項目這一個概念，它是在近一些年來才漸漸的引入到我國國內(nèi)當中，并且有的學者稱之它會在我國經(jīng)過調(diào)整之后，這一類的產(chǎn)品它能夠在我國逐漸擴大市場并且落地開花，會有著較為廣闊的市場需求。因此在當前我們需要對于這一個項目以及產(chǎn)品的規(guī)劃設計進行研究以及分析，是一件十分重要的事情。

2.1分時度假的起源以及發(fā)展

在這個過程中，我們需要了解到對于分時度假項目這一個概念而言，它主要是起源于20世紀的國外，在當時歐美國家經(jīng)濟的發(fā)展十分的穩(wěn)定，中產(chǎn)家庭占據(jù)著大多數(shù)，因此在那個時候他們的旅游業(yè)發(fā)展十分的快速。我們可以發(fā)現(xiàn)對于旅游創(chuàng)新發(fā)展的過程而言，其分時度假項目它是由瑞士的一名企業(yè)家進行提出的。這一個概念它通俗的說來便是出售酒店住宿以及娛樂設施的權(quán)利，并且第一家分時度假酒店是在阿爾卑斯山脈誕生的，隨著時間的慢慢推移，從而朝著周邊的地區(qū)進行發(fā)展。并且隨著一種模式它發(fā)展的前景十分的優(yōu)良，導致世界各個國家都開始引入分時度假項目，這主要是因為在國家當中往往會有著諸多閑置的酒店或者是房產(chǎn)，因此我們便可以通過這一種方式來進行盤活國家閑置的產(chǎn)業(yè)。

因此在面對這樣的一種情況，參與到這一個項目中的人諸多的都是一些小型的開發(fā)商以及業(yè)主。但是這樣的一種情況，在后來不斷發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了巨大的變化，漸漸的一些大型的開發(fā)商以及管理企業(yè)也經(jīng)受不住巨大的誘惑參與到了其中。那么這便導致了在這一個行業(yè)中產(chǎn)生了諸多著名的品牌，例如萬豪、希爾頓、迪士尼等。它在經(jīng)過一系列的改革以及規(guī)劃之后，其分時度假項目漸漸地在各個國家當中發(fā)展了起來。因此我們可以發(fā)現(xiàn)分時度假項目的形成，它為相關(guān)旅游房地產(chǎn)行業(yè)注入了全新的生命力以及活力。

大體來說，在世界各國當中，已經(jīng)有百分之八十的國家構(gòu)建起了分時度假項目，來自于世界多個國家以及地區(qū)中至少都有著屬于自己國家的分時度假標志，在2000年的時候，分時度假項目它在全球的銷售金額不斷上升，截至2005年的時候，全球分時度假項目的營業(yè)額會朝著百億美元的方向進行前進甚至會突破。例如，我們以美國作為例子來進行講解，對于美國而言，它是分時度假項目最為發(fā)展的國家，其國家中的分時度假酒店大約占據(jù)著全世界的百分之三十到四十，因此當?shù)氐娜藗兩钏蕉紩訌?。按照我國相關(guān)的調(diào)查研究我們可以了解到，在海濱以及滑雪地等區(qū)域中，這一類區(qū)域它們是最為受到歡迎的分時度假地區(qū)，擁有著最多的分時度假區(qū)，如圖1當中的內(nèi)容所示。

2.2分時項目對于房屋銷售的優(yōu)點

首先，它可以使這種房屋以更高的價格出售，通常是美國原始售價的4倍。例如，過去只能賣出25萬美元的一棟別墅通常會在分時后以高達100萬美元的價格出售，而買主并不認為這是昂貴的。原因很簡單：一周的平均售價僅為20000美元。根據(jù)時間，好時段的售價為30000美元～40000美元，其他時段的售價為10000美元。此外，銀行還可以進行大多數(shù)居民負擔得起的抵押貸款。其次，它創(chuàng)造了一個新的消費市場，使這些企業(yè)建造的房屋易于出售。特別是對于以跨城市或者是跨地區(qū)交流為背景的地方而言，它在當?shù)氐陌l(fā)展十分的良好，并且這一個項目它還能夠在經(jīng)濟較為低迷的時段中，成為一種抵制風險的因素。第三，隨著大型分時度假集團公司的發(fā)展，許多公司沒有建造自己的房屋，而是轉(zhuǎn)向了銷售類型和管理類型。因此在面對這樣的情況時，對于其他的企業(yè)來講，只有融入其中才能夠賺取到較好的聲譽以及發(fā)展的前景，并且還能夠獲取到不錯的利益。例如，美國最大的分時度假公司它在一年的銷售中便突破了5億美元，而其中的利潤更是高達百分之五十。這種分時的房地產(chǎn)銷售模式在刺激其他行業(yè)方面起到了很好的作用，包括物業(yè)管理，旅游服務，運輸和電信以及移民的就業(yè)。

3.分時度假項目的規(guī)劃以及前期準備工作分析

在美國我們可以了解到對于一些較為資深的規(guī)劃設計企業(yè)，他們在開展工作的前期，往往會在工作中扮演中策劃以及協(xié)調(diào)等多個方面的工作。因此在這一個過程中，作為相關(guān)技術(shù)方面的協(xié)調(diào)者以及項目用地的規(guī)劃者，它們的工作內(nèi)容具體有著下面幾個內(nèi)容：

第一，有效的幫助開發(fā)商進行組建符合實際情況的團隊，當我們在開發(fā)分時度假項目的時候，需要有著緊密配合的團隊來分配各種各樣的工作，這樣才不會出現(xiàn)混淆。另外在這一個團隊中，它有著設計師、規(guī)劃師等以及相關(guān)各類專家開展工作。第二，對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，其分時度假項目也是屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一部分，但是我們需要注意的是這兩個內(nèi)容，它們的不同之處在于土地規(guī)劃以及景觀設計上，因此我們在開發(fā)的時候需要嚴格的注意這一個內(nèi)容。第三，對于分時度假項目而言，我們在進行開發(fā)的時候往往會坐落在風景比較優(yōu)美的地方，因此它的內(nèi)部功能布局是否合理將會在一定的程度上決定著項目的成敗。如圖2當中的內(nèi)容所示。

第四，另外在分時度假項目當中，按照相關(guān)的調(diào)查研究可以了解到，當客戶在居住之后，只有少部分的客戶會對周邊的環(huán)境以及景觀進行享受。而大多數(shù)的客戶都會對戶型以及布置等方面進行注重。造成這一種情況，它的原因主要是在于，當客戶在居住進去之后，優(yōu)美的戶型以及布置能夠使得客戶的心情變得十分的輕松，并且構(gòu)建一種歡快的氛圍。只有這樣客戶才會對周邊的環(huán)境起到關(guān)注，從而進行享受。因此相關(guān)的設計師在進行設計分時度假項目的時候，應當注重這一個方面的問題，有效地加強用戶的體驗，方可提高分時度假項目的推廣和使用。

4.有效的幫助開發(fā)商對市場以及產(chǎn)品進行定位

在開發(fā)分時度假項目的過程中，團隊中的各個人員都是憑借著自身以往參與這一類項目的經(jīng)驗以及對于景觀趨勢的了解來進行開發(fā)的，因此需要較好的對于開發(fā)商項目以及產(chǎn)品定位有著較好的了解。

在這一個過程中，或者有些人會認為對于規(guī)劃師而言，它主要是按照任務書來進行畫圖的，起不了多大的作用。但是在項目中不管是對于風格以及配套設施而言，這一些內(nèi)容都是需要規(guī)劃師來進行操控的。并且這一些方面中，相關(guān)的規(guī)劃師也應當從整體的角度上來進行研究，并且也需要參與業(yè)主所給出的方案或者是意見，這一系列的因素都應當充分地考慮到其中，因此具有豐富經(jīng)驗的景觀設計師它在分時度假項目中發(fā)揮出的作用是十分巨大的。

5.分時度假交換系統(tǒng)探析

并且對于分時度假項目而言，這一個類型產(chǎn)品它想要邁入到交換系統(tǒng)中，那么就需要使其有著較好的可比性。例如，當客戶它在國外有著一套兩居室的分時度假房屋，當他來到其他的國家，想要交換當?shù)氐姆謺r度假房屋的時候，就比較希望當?shù)匾灿兄c自己房屋同種類型，只有這樣才能夠較好的開展合作。因此我們常說的等價交換便是這樣的一種概念，因此我們在對其分時度假項目進行設計的時候，應當保障內(nèi)部中的硬件都十分的相似，因此基于這樣的一種情況，作為軟件的戶外設施以及景觀環(huán)境，它便成了是否成功的重要內(nèi)容。因此，戶外的道路系統(tǒng)以及功能關(guān)系等都成了甲方十分關(guān)心的重要問題。而對于景觀的規(guī)劃師來講，他便可以在這些方面發(fā)揮出自身的特點，從而在最大的限度中為項目的策劃者提供有益的建議。另外，對于項目它在產(chǎn)品定位階段中，我們應當按照表1中的內(nèi)容進行歸納幾個方面。

對于表1中的內(nèi)容，它所列出的每一個元素都應當有著較好的數(shù)量以及質(zhì)量方面的因素。例如，當在設計過程中需要充分地考慮是否需要在分時度假房屋中設計一個泳池或者是需要預留出地方，方便自己的寵物進行養(yǎng)育，這些因素都會使得分時度假項目朝著更好的方向發(fā)展。

6.分時度假項目的景觀設計

對于景觀設計藝術(shù)而言，它主要指的是對某一個特定的地方進行設計，從而構(gòu)建一個場所空間所要求的因素。因此，我們在對其進行設計的過程中，應當使其能夠體現(xiàn)協(xié)調(diào)與融合的因素，從而在最大的限度當中表達出分時度假項目的意義。

但是在這個過程當中，我們需要注意的是：景觀設計所包含的內(nèi)容十分的全面，有場地、植物、建筑藝術(shù)等多個方面的內(nèi)容。因此，我們需要在設計的時候能夠較好地體現(xiàn)出分時度假項目的特點，并且相關(guān)的景觀設計它有著兩個方面的內(nèi)容：第一，整體性，當我們在對某一個場所環(huán)境進行景觀設計的過程中，需要首先對其進行考察和研究，一個環(huán)境較為優(yōu)美的分時度假項目，在開展景觀設計的時候，其設計的方案并不是拼湊出來的，而是有著計劃和方案。第二，設計的原則。當我們在設計分時度假項目的過程中，應當嚴格地按照其甲方或者業(yè)主所提出的意見以及標準來進行執(zhí)行。

7.分時度假項目規(guī)劃工作的兩個層面內(nèi)容分析

對于分時度假項目而言，我們通過表1中的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，它主要分為兩個方面的工作。第一個部分它主要是基礎(chǔ)性的工作，它是我們在設計分時度假項目中必須完成的工作。例如，如何設計周邊的設施和配套項目以及如何進行選地等方面的內(nèi)容。第二層面的工作它則是集中于該項目的特點，從而讓這一類的功能能夠變得更加的合理，從而創(chuàng)造賣點。

而在表1中，我們則是直觀地列出了在第一個層面當中需要我們進行解決的問題，在這個層面當中它包含著較為廣泛的內(nèi)容，不管是對于周邊環(huán)境的研究還是對資料的分析而言，我們在面對這樣的一種情況時，我們需要有效的對于這些內(nèi)容進行有效地分析，從而能夠得到較為滿意的結(jié)果，并且能夠設計出較好的分時度假規(guī)劃方案。

在這個過程中，我們可以發(fā)現(xiàn)，對于第一個層面它所描述的問題有著較為普遍性的作用，而第二個層面則是需要進行對每一個項目的特點進行了解，從而構(gòu)建出豐富的方案。并且相對于第二個層面中的設計問題而言，它也是能夠直觀地決定著分時度假項目成敗的關(guān)鍵因素，才能夠更好地面對第二個層面的問題，這樣的方式才可以在一定的程度上為開發(fā)商以及用戶構(gòu)建起良好的度假環(huán)境。

8.結(jié)束語

總體來說，在當前我們可以了解到，對于分時度假項目而言，它能夠較好地提高當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展以及加強文化建設，因此在我國需要不斷地提高這個項目的建設。

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