周洪兵 范正根 劉章生

摘要：房地產稅是社會普遍關注的話題，梳理當前房地產稅的研究熱點與發(fā)展脈絡，可以為今后的研究提供更加科學、客觀的參考。本文采用文獻計量方法和知識圖譜工具分析2003—2018年CSSCI來源期刊收錄的房地產稅相關論文。研究結果表明：國內房地產稅主題的論文數量呈遞增態(tài)勢，并在2015年出現“井噴”現象；研究主體合作不夠緊密；研究熱點關鍵詞主要包括房產稅、房價、房地產稅改革、計稅依據、立法、稅制改革和土地出讓金等；研究熱點主題概括為房地產稅的基本理論、影響效應以及房地產稅改革與立法問題的研究，研究的演化路徑經歷了3個不同的階段。在當前新時代發(fā)展背景下，學者們需要加強對房地產稅改革、立法和影響效應的研究，從而為實現房地產業(yè)高質量轉型發(fā)展、推動經濟高質量發(fā)展提供理論支撐。

關鍵詞：房地產稅；文獻計量；可視化；知識圖譜

中圖分類號：F299.23；F812.42文獻標識碼： ADOI：10.3969/j.issn.1003-8256.2020.05.011

開放科學（資源服務）標識碼（OSID）：

基金項目：國家自然科學基金項目（71863020）；江西省高校人文社會科學研究規(guī)劃項目（GL18125）

0引言

黨的十八大以來，黨和政府高度重視房地產稅的改革與立法工作。從2013年黨的十八屆三中全會提出要“加快房地產稅立法，并適時推進改革”，到2014年《政府工作報告》首提房地產稅立法后，2018、2019連續(xù)兩年的《政府工作報告》再次強調要推進房地產稅立法。國外對房地產稅研究起步較早，研究內容主要集中在房地產稅稅負歸屬[1-2]、房地產稅改革[3]和稅收公平[4]等方面。21世紀以來，國內學者加強了房地產稅領域的研究力度，并取得了豐碩的研究成果。當前，亟需對該領域研究予以梳理和回顧，總結房地產稅領域的研究熱點和前沿。但在現有的研究中，只有少數學者從定性的視角對房地產稅的相關研究成果進行了梳理，如葛靜等[5]在對房地產稅改革文獻綜述的基礎上，將我國房地產稅研究的學術階段和理論派別進行了劃分，尚未有學者對“房地產稅”的核心文獻進行可視化定量研究。為此，基于2003—2018年CSSCI來源期刊（含擴展版）收錄有關房地產稅的文獻，從我國房地產稅研究領域的整體視角出發(fā)，運用文獻計量的方法對當前房地產稅的研究現狀進行定量分析，借助知識網絡分析工具CiteSpace繪制了國內房地產稅研究的知識圖譜，全景式展示國內房地產稅研究的時空動態(tài)演化歷程，探究房地產稅研究的熱點主題和發(fā)展趨勢，以期為房地產稅研究的縱深推進提供參考和借鑒。

1數據來源與研究方法

1.1數據來源

為保證研究數據的準確性、科學性和權威性，在數據來源方面，本文借助中國知網（CNKI）平臺，通過高級檢索，在“期刊”檢索頁面內，以“篇名”為主題，“篇名”后面輸入“房地產稅”，時間選擇從不限至2018年，來源類別選擇為“CSSCI”，條件設置為“精確”查找，經過檢索共查找到158條文獻結果。為進一步增強文獻主題的相關性，對文獻進行了整理，刪除了3篇會議通知或與房地產稅研究主題不相關的文獻，最終得到文獻155篇，以此作為本文的文獻研究樣本。

1.2研究方法

（1）文獻計量法。本文通過借助Excel、利用書目共現分析系統Bicomb，對房地產稅的發(fā)文量、時間分布、來源期刊、作者和高影響力論文等數據進行整理和統計，統計分析國內房地產稅論文發(fā)表數量、期刊分布和研究作者等基本情況。

（2）可視化分析。通過Bicomb對文獻作者和高頻關鍵詞進行提取和統計，利用數據統計分析軟件SPSS，對導出來關鍵詞詞篇矩陣數據進行聚類分析。運用CiteSpace對論文作者和關鍵詞進行共現分析，繪制其共現網絡知識圖譜，挖掘和呈現出可視化的數據結果，探究國內房地產稅研究領域的熱點和演化路徑。

2國內房地產稅研究現狀分析

2.1文獻數量分析

為更加科學地反映、預測該學科領域的研究進展、熱點和前沿，本文繪制了房地產稅文獻量變化趨勢圖（圖1），從時間上看，國內房地產稅研究大致可分為三個階段：2003—2009年為第一階段，2003年開始有學者對房地產稅進行研究，處于發(fā)展的萌芽階段，發(fā)文量呈現先增后減走勢，從2003年的1篇文獻增長到2006年的7篇，然后回落到2009年的2篇；2009—2013年為第二階段，研究處于穩(wěn)步增長階段，文獻量同樣呈現出先升后降的波浪式變化，年均發(fā)文量為6.25篇，較萌芽階段有所增加；2013—2018年為第三階段，研究處于快速發(fā)展階段，平均每年20.8篇文獻，累計文獻量為104篇，占總文獻量的67.10%。

從房地產稅相關政策的演變趨勢來看（圖2），黨的十八大召開以后，國家對于房地產稅給予了高度關注，針對房地產稅改革和立法工作作了系列部署，促使國內很多學者對此領域進行了研究，尤其是2013年黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出的要“加快房地產稅立法，并適時推進改革”以后，使房地產稅改革成為人們關注的焦點問題。房地產稅研究文獻數量呈現爆發(fā)式的增長，由2013年的3篇增加到2015年的34篇，2014和2015年文獻數量分別同比增長了400%和126.67%。盡管2015年過后文獻數量稍有回落，但每年文獻量均維持在15篇以上，說明國內房地產稅研究的發(fā)文態(tài)勢與國家政策頒布節(jié)點密切相關，具有較強的政策導向特征。2019年《政府工作報告》將房地產稅改革的表述從“穩(wěn)妥”上升到“穩(wěn)步”，表明房地產稅立法進程正在加快，學術界對其關注亦在逐漸增多。基于文獻的發(fā)展變化規(guī)律和學術研究的理論需要，可以預計房地產稅這一研究主題在未來將持續(xù)下去。

2.2來源期刊情況

為了解該領域重要期刊的空間分布情況，在為科研人員選擇成果發(fā)表期刊、文獻查找等方面提供可視化的數據參考，本文根據中國知網的檢索數據，得到房地產稅研究期刊文獻量分布（表1）。

從表1中可以看出《稅務研究》24篇，發(fā)文量最多，依次是《國際稅收》（曾用名：《涉外稅務》）19篇，《財政研究》13篇，這三個期刊的發(fā)文量占到了總樣本的36.13%（表1）。據統計，發(fā)文量排名前10的期刊共發(fā)表文獻89篇，占總樣本的比重為57.42%。這說明，目前國內房地產稅領域的研究已經初步形成了較為穩(wěn)定的核心期刊發(fā)表群呈現穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。從期刊的主辦單位來看，目前國內房地產稅研究的期刊多為中國稅務雜志社、稅收研究會和各省社會科學院所主辦，這說明國內房地產稅研究領域的期刊為中國稅務雜志社所引領，成為房地產稅論文發(fā)表的主戰(zhàn)場。

2.3核心作者情況

利用CiteSpace對作者進行共現分析，得到圖3的作者合作網絡圖譜。在論文合作網絡圖譜中，學者的位置能直觀地反映其在該研究領域的地位處于核心還是邊緣。其中每個點代表一位學者，點的大小代表學者發(fā)文量的多少，學者間連線的粗細反映了他們合作關系的強弱。如圖3，和作者合作聚類結果一致，學者數在3個及以上的合作網絡有2個，其中合作網絡最大的是以侯一麟為中心，一共包含了4個學者。2個學者數的也比較少，多數學者沒有參與合作網絡。從作者合作網絡圖譜整體上看，作者之間的相互形成的聚類不夠多，說明目前關于房地產稅研究的學者合作相互緊密程度并不是很高。

2.4高影響力文獻

文獻的被引頻次是評價文獻質量和影響力程度的重要指標，文獻的高頻次引用反映了該領域學者對此文獻的重視程度，是后續(xù)學者研究重要的參考知識基礎。通過統計論文的被引頻次，對其內容進行計量和解讀，可以挖掘某一主題領域具有較高應用價值和學術影響力的文獻，展示該領域的研究主流和研究層次，可為今后的研究方向提供參考。

經統計，房地產稅研究文獻引用頻次在60次以上的有7篇（表3），其中，楊紹媛等[7]發(fā)表的《我國房地產稅對房價的影響及改革探索》被引頻次最高，被引用次數達到125次。這篇文章在分析我國現行的房地產稅收體系、特點和定位的基礎上，從資產收益、住房成本和住房特征價格模型的角度探討了房地產稅對房價的影響，并結合世界上部分國家房地產稅收制度的借鑒分析，對我國房地產稅改革提出了初步設想。

3國內房地產稅研究熱點分析

3.1熱點關鍵詞分析

經過利用書目共現分析系統Bicomb整理篩選，得出“房價（房地產價格）”是除“房地產稅”外頻次最高的關鍵詞，其頻次是11，其次是“房地產稅改革”，其出現頻次是9次。利用CiteSpace可視化分析工具，對關鍵詞進行共現分析，最終得到房地產稅研究熱點關鍵詞共現圖譜（圖4），圖譜中關鍵詞之間的連線表示相互之間存在共線關系，關鍵詞所代表的圓面積越大，說明關鍵詞出現頻次越高，和各個關鍵詞之間的關系也越密切，即研究熱點越高。從圖4可知，房產稅、房價（房地產價格）、房地產稅改革、計稅依據、立法（房地產稅立法）、稅制改革、土地出讓金等主題關鍵詞是專家學者們對于房地產稅研究領域關注討論的焦點。

為了得到更具內在聯系性的數據結構，以供揭示房地產稅領域的研究分類與熱點。本文利用Bicomb軟件對房地產稅高頻關鍵詞進行統計后，關鍵字段選擇為“關鍵詞”，頻次閾值設定為6，由此生成關鍵詞詞篇矩陣，然后將導出來的數據導入SPSS 20.0軟件中，利用系統聚類分析方法，區(qū)間設定為Euclidean，二分類選擇為Ochiai，聚類數設定為5，由此繪制出了圖5房地產稅研究高頻關鍵詞聚類樹狀圖。如圖可以看出，聯系比較密切的關鍵詞聚集在一起形成了大致5個聚類團。第一類團是由財產稅、房產稅、稅率關鍵詞構成的；第二類團包括稅種、物業(yè)稅和房價；第三類團涵蓋房地產稅、改革和計稅依據；第四類團由土地出讓金構成；第五類團包含了房地產稅改革和立法。另外，從圖5中可知，前四個類團最終又統一歸類于第五類團：房地產稅改革和立法。這說明房地產稅改革和立法研究是專家、學者們研究的落腳點和未來研究的熱點。

3.2研究主題分析

根據對高影響力論文、關鍵詞共現知識圖譜和聚類樹狀圖的梳理分析，可知國內房地產稅領域研究的熱點主題聚焦于房地產稅的基本理論、房地產稅改革與立法問題以及房地產稅的影響效應研究三個方面。這三大研究熱點主題具有相互影響和促進的互動效應，共同推動房地產稅的研究進展（圖6）。

3.2.1關于房地產稅的基本理論研究

國內學者關于房地產稅的基本理論研究主要從房地產稅的內涵和房地產稅的功能定位兩個方面展開。這一研究主題主要包括了“房產稅”“財產稅”“物業(yè)稅”“地方稅”“土地出讓金”“功能定位”“土地財政”“財政收入”“地方治理”等高頻關鍵詞。房地產稅內涵的研究主要圍繞房地產稅和房產稅的概念厘清、房地產稅和土地出讓金關系的爭論進行探討。房地產稅是對房地產資產課征的一種財產稅[8]，劉春穎[9]認為房地產稅作為地方稅應當確立其為增加地方財政收入的主體稅種。而房產稅是按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅[10]，其屬于房地產稅的組成部分[11-12]。關于房地產稅與土地出讓金的關系問題是學術界關注的焦點，形成了兩種主要觀點：胡洪曙和楊君茹[13]認為房地產稅的正效應是顯著的，應當替代土地出讓金，且二者之間存在包含關系[14]。而另一部分學者認為房地產稅與土地出讓金并無關系[15-17]，不存在可替代的可能性，二者是性質完全不同的兩種事物。

房地產稅的功能定位研究是房地產稅基本理論探討的熱點問題，該方向的研究主要集中于探討我國房地產稅應該如何定位的問題。多數學者認為我國房地產稅的功能應主要是為政府籌集財政收入，胡怡建和范椏楠[18]以房地產稅功能邏輯關系為切入點提出“財政收入為主，收入分配、經濟調節(jié)為輔”的功能定位模式，李長生[19]從國際化視角在比較分析各國房地產稅功能定位后認為國內房地產稅功能應定位于籌集地方財政收入。另外，一部分學者認為房地產稅的功能應是混合型的[20]，房地產稅對調節(jié)收入分配、調控房地產市場、轉變經濟發(fā)展方式[21]、促進公共服務融資[22]和推動政府職能轉變、機構良好運行都具有重要的意義。

房地產稅的內涵厘清、性質界定和功能定位等基本理論問題是推動房地產稅改革立法工作的前提與基礎，對我國房地產稅改革的路徑選擇、稅制設計等方面具有重要影響。同時，合理的功能定位對增加政府財政收入、調控房地產市場和收入分配、提升房地產稅的社會和經濟效應是具有現實意義的。

3.2.2關于房地產稅改革與立法問題研究

關于房地產稅改革與立法問題的研究，主要從房地產稅改革路徑選擇、稅制設計和立法問題等方面進行研究。這一主題包含了“房地產稅改革”“房產稅改革”“稅率”“稅種”“稅制改革”“計稅依據”“立法”等高頻關鍵詞。關于房地產稅改革的路徑選擇，主要形成了兩種選擇方案。第一種是先改革試點，再逐步完善推進全面改革。賈康[23]和肖緒湖[24]認為房地產稅改革需要試點，通過總結試點經驗，反饋并完善房地產稅的制度設計和相關改革配套政策，再分階段循序漸進推進改革，規(guī)范房地產稅制度。第二種方案是先立法，再實施改革。熊偉[25]從法治的視角著力探索房地產稅改革的路徑，提出先立法后改革的基本思路。田芳[26]認為房地產稅改革要按照稅收法定原則，先行立法，再逐步推進分階段實施。

關于房地產稅稅制設計的研究主要集中在稅率和計稅依據等稅制要素方面，稅率作為稅制設計的核心問題。由于我國不同區(qū)域發(fā)展的差異，房地產稅稅率應該因地制宜[27]，無論從時間還是區(qū)域上均不適宜“固化”[28]，可以通過設立一定的稅率區(qū)間[29]，實行差別稅率對存量房征收房地產稅[30]。而劉洪玉[31]認為差別化稅率只適合于房地產稅改革初期用于新政策的平穩(wěn)實施與過渡。計稅依據，又稱稅基或課稅標準。奚衛(wèi)華[32]認為以房地產的市場價值作為稅基是我國房地產稅制改革的最佳選擇。馬國強等[33]針對不同的房地產，采用不同的房地產評估方法，可以房地產的市場價值為基準確定應稅房地產的計稅價值。但市場價值難以取得，應當以房地產的評估價值替代市場價值[34]。

從黨的十八屆三中全會提出要“加快房地產稅立法，并適時推進改革”后，學者們加大了對房地產稅立法的研究力度，研究成果逐漸豐富。從不同的視角針對房地產稅立法的相關問題進行了探討，為房地產稅立法提供了建議。安體富和葛靜[35]從房地產稅的概念層次、稅收立法權的回歸等多角度就房地產稅立法的幾個相關問題進行了研究。涂京騫等[36]就房地產稅立法與改革中的體制難題進行了分析并提出了解決思路。張富強[37]從多維視角針對房產地稅立法首先要解決的五個關鍵性問題進行了分析。

房地產稅改革與立法的基本依據來源于房地產稅的合理的功能定位，其改革成效可反饋于房地產稅的基本理論，用于檢驗房地產稅性質和定位是否準確，這將不僅有助于完善房地產稅稅收制度、推動房地產稅立法改革，還將有助于調節(jié)收入分配、促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

3.2.3關于房地產稅的影響效應研究

現有關于房地產稅的影響效應研究主要體現在其對房價、財政收入影響等方面。這一主題高頻關鍵詞包含了“房價（房地產價格）”“財政收入”“公共財政”。關于房地產稅對房價的影響效應，有以下三種不同的觀點：第一種觀點認為房地產稅會使房價升高[1，38]，第二種觀點將房地產稅定義為受益稅，認為房地產稅對房價并沒有影響[39]，第三種由Mieszkowski提出的新觀點認為，房地產稅會影響房地產市場的資源配置進而影響房價[3，40]。基于以上三種觀點，部分學者從實證的角度對房地產稅和房價的關系展開了研究[41-42]。在財政收入影響方面，丁成日[43]通過研究發(fā)現房地產稅征收在增加政府財政收入的同時，還有利于提升政府的公共財政效率，閆勇和姚思宇[44]基于理論模型，研究發(fā)現房地產稅能減少政府對土地財政的依賴、增加公共財政收入水平進而促進公共服務水平和質量的提高。

房地產稅的影響效應是房地產稅改革與立法成效的具體表現，房地產稅的影響效應主要通過房價等房地產市場調控指標凸顯。無論是理論還是實踐層面，房地產稅影響效應也必將反饋于房地產稅功能定位等基本理論，檢驗房地產稅稅制設計的合理性，促進房地產稅改革和立法有效性的提高。

4國內房地產稅研究演化路徑分析

近年來，國內房地產稅研究領域的成果逐漸增多，研究主題也呈現一定的演化規(guī)律。為更加直觀展示該領域研究主題的演化軌跡，本文利用CiteSpace進行關鍵詞共現分析，得到房地產稅關鍵詞研究的時間脈絡圖譜（圖7）。節(jié)點越大說明該關鍵詞出現的頻次越多。如“房地產稅改革”“土地出讓金”“物業(yè)稅”“計稅依據”“房地產稅立法”“改革”等。從時間上看，可以把2003—2018年我國房地產稅研究路徑演化圖譜分為3個時間段：2003—2009年為第一階段，2009—2013年為第二階段，2013—2018年為第三階段。從整體上看，房地產稅研究總體呈現由少及多、逐步推進的動態(tài)演化過程，

該領域研究總體上經歷了房地產稅的基本理論-房地產稅的影響效應-房地產稅改革與立法問題的演化路徑。

（1）2003—2009年為研究的萌芽發(fā)展階段。經統計發(fā)現，這一階段房地產稅研究成果數量較少，占總量的16.77%。從圖譜中也可看到，關鍵詞比較少，“計稅依據”“房地產業(yè)”是主要的關鍵詞。這一時期研究整體處于初步探索階段，學界的研究大多集中于房地產稅的相關概念、國外房地產稅的主要特征及經驗借鑒等基本理論問題，但也開始了對我國房地產稅改革特別是計稅依據改革的研究。

（2）2009—2013年為穩(wěn)步增長階段。年均發(fā)文量有所增加，關鍵詞比較顯現，如“房地產”“房價”“物業(yè)稅”“稅種”“房產稅改革”等關鍵詞。這一階段研究主要是基于房地產稅的理論基礎，側重于房地產稅影響效應的研究。

（3）2013—2018年為快速發(fā)展階段。隨著我國房地產業(yè)的不斷發(fā)展，黨和政府提出“加快房地產稅立法，并適時推進改革”的政策論斷，使得該階段的文獻量快速增多，關鍵詞呈現多而散的發(fā)展特征，研究主題亦趨于多元化。該階段的研究焦點涌現出部分擴展的領域和研究主題：“改革”“房地產稅立法”“土地財政”“改革”“公共財政”“稅收優(yōu)惠”“地方治理”等，這一階段研究主要側重于房地產稅改革與立法問題的研究，同時也有學者從地方治理和稅收優(yōu)惠的角度來探討房地產稅的定位問題。

5結論與展望

5.1結論

綜上所述，得出以下研究結論：

（1）通過對該領域文獻變化趨勢分析，表明學術界對房地產稅的研究逐漸走熱，對房地產稅關注度逐漸上升，論文發(fā)表數量呈現遞增的發(fā)展態(tài)勢。2013年之前國內房地產稅研究進展緩慢，隨著國家對房地產稅改革立法工作的推進，研究文獻逐漸增加，在2015年出現“井噴”現象，但研究總量有待進一步提升；從文獻發(fā)表和路徑演化情況來看，國內房地產稅研究可劃分為較清晰的3個階段：萌芽發(fā)展階段（2003—2009年）、穩(wěn)步增長階段（2009—2013年）、快速發(fā)展階段（2013—2018年）。

（2）從文獻發(fā)表的期刊來看，《稅務研究》發(fā)文量最多，其次是《國際稅收》《財政研究》；從作者發(fā)文量來看，來自中央財經大學財政稅務學院的何楊教授發(fā)文量最多，其次是北京大學-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心的劉威和印第安納大學公共與環(huán)境事務學院的滿燕云；從研究作者的合作網絡圖譜來看，作者之間的相互形成的聚類不夠多，說明該領域學者的合作緊密程度有待進一步提高。

（3）通過對關鍵詞進行共現分析與聚類分析，發(fā)現房地產稅研究的熱點關鍵詞包括：“房產稅”“房價（房地產價格）”“房地產稅改革”“計稅依據”“立法（房地產稅立法）”“稅制改革”“土地出讓金”等；根據關鍵詞共線知識圖譜和聚類樹狀圖，國內房地產稅領域的熱點研究主題主要集中在房地產稅的基本理論、房地產稅改革與立法問題以及房地產稅的影響效應研究等三個方面，且這三大研究熱點主題具有相互影響和促進的互動效應，共同推動房地產稅的研究進展。

（4）結合研究的路徑演化圖譜，歸納了我國房地產稅研究熱點的演化路徑：房地產稅的基本理論-房地產稅的影響效應-房地產稅改革與立法問題的研究。

5.2展望

黨的十九大報告中強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，要從根本上實現“房住不炒”這一定位，確保房地產持續(xù)健康發(fā)展，必須按照中央的決策部署，加快建立多主體供應、多渠道保障的租售并舉制度。這需要加快具有關鍵意義的基礎性制度即土地、財稅和金融制度等改革，尤其要加快房地產稅改革步伐。而房地產稅涉及面廣，影響范圍大，問題復雜性高，關系到人民群眾的切身利益。對房地產稅這一研究主題進行熱點和演化路徑分析結果表明，未來關于房地產稅的研究仍然是值得探討的話題。在房地產稅立法進程不斷加快的背景下，實現房地產稅改革和立法工作取得實質性進展的關鍵階段，學者們應從微觀層面加強對房地產稅改革和立法的研究，從居民收入、支付意愿、納稅能力等視角探討房地產稅的影響效應，從而為實現房地產業(yè)高質量轉型發(fā)展、推動經濟高質量發(fā)展提供科學豐富的理論支撐。

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Knowledge Mapping of Real Estate Tax Research in China： The Current Situation， Hot Spots and Evolution Paths

ZHOU Hongbing，FAN Zhenggen，LIU Zhangsheng

（ College of City Construction， Jiangxi Normal University， Nanchang 330022， China）

Abstract： Real estate tax is a topic that is generally concerned by society. Combing the current research hot spots and development context of real estate tax will help provide more scientific and objective reference for future research. In this paper， bibliometric methods and knowledge mapping tools are used to analyze real estate tax related papers included in the CSSCI source journals from 2003 to 2018. The research results show that the number of papers on the topic of domestic real estate tax is increasing， and there was "blowout" phenomenon in 2015； the main research cooperation is not close enough； hot research keywords include real estate tax， house prices， real estate tax reform， tax basis， legislation， tax system reform， land transfer fees， etc； research hot topics are summarized as the basic theory of real estate tax， its impact effects， and research on real estate tax reform and legislative issues. The evolutionary path of research has gone through three different stages. In the context of the new era of development， scholars need to strengthen their research on real estate tax reform， legislation， and impact effects， so as to provide theoretical support for realizing high-quality transformation and development of the real estate industry and promoting high-quality economic development.

Keywords： real estate tax；bibliometrics；visualization；knowledge mapping