王宋旸 廣東出版置業(yè)投資有限公司

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理相關分析

（一）房地產(chǎn)投資波動很大

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟正面臨消費不足的階段，主要是由于取消了福利制度的住房分配制度，使得房地產(chǎn)供求關系沒有大的變化。面對高收入房地產(chǎn)的巨大優(yōu)勢，缺乏一定的穩(wěn)定性，因此在房地產(chǎn)商業(yè)周期波動期間會帶來嚴重的消費不足現(xiàn)象，嚴重損害房地產(chǎn)經(jīng)濟，給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來更大的經(jīng)濟波動。然而，當房地產(chǎn)波動周期處于高峰階段時，投資需求大幅度擴大，阻礙了房地產(chǎn)規(guī)模的擴大[1]。同時，在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，由于投資方式不規(guī)范，投資結構不科學，對房地產(chǎn)也產(chǎn)生了很大的影響。

（二）政策周期性波動明顯

在我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟轉型的過程中，出現(xiàn)了政策周期的特征。鄧小平同志在南方的講話中提到了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。在我國改革開放和土地有償使用政策的指導下，土地租賃政策發(fā)展迅速。近年來，中央嚴格控制房地產(chǎn)信貸計劃，加強房地產(chǎn)信貸管理，及早防范，避免泡沫產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成嚴重損害。同時，提高了高端建筑的首付和貸款利用率。出臺高端住宅信貸利用率調整辦法，全力支持房地產(chǎn)信貸政策。房地產(chǎn)政策的主要作用是控制通脹對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，有效保護房地產(chǎn)經(jīng)濟。

（三）市場結構不合理

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟處于不合理狀態(tài)，主要原因是結構不科學，這也導致經(jīng)濟性住房供需嚴重不足[2]。從我國政府的干預來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟適用房的供給并沒有得到改善。目前仍處于供應不足的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了數(shù)量逐漸減少的現(xiàn)象，這嚴重低于房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的總增量。造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的，包括政府嚴重的前期預算和對經(jīng)濟適用房價格的控制，限制了保障性住房的李榮空間，使得開發(fā)商在選擇住宅投資時的利潤嚴重不一致。另一方面，保障性住房缺乏有效性監(jiān)管，對于保障性住房數(shù)量控制缺乏積極程度，應加大經(jīng)濟適用房和提高土地出讓價格。經(jīng)濟適用房還存在漏洞，這就是住房保障問題。住房保障執(zhí)行不到位，導致住房保障缺失。這使得人們很難區(qū)分經(jīng)濟適用房和不經(jīng)濟用途，這就使得低收入群體選擇自己的住房尤其困難。同時，也限制了住房保障政策的有效作用。

（四）這種調整是市場化的產(chǎn)物

在市場經(jīng)濟條件下，市場導向具有兩面性，既有片面的合理性，也有不合理的部分。政府對市場導向采取理性的一個方面，對不合理的部分進行調整。在調控過程中，政府需要優(yōu)化房地產(chǎn)市場結構，使經(jīng)濟集中。但目前的主要問題是，投資者無論是經(jīng)營什么方面，都是命令定標，哪方面利潤高就進行哪方面業(yè)務，并不尊重市場定位，隨時進行投資方向的轉變，追求高消費的高水平產(chǎn)業(yè)。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)紀管理存在的問題

目前，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，存在著各種各樣的問題，主要表現(xiàn)在三個方面。首先，管理意識不到位；其次，管理過程中缺乏機制；最后，在如今的市場情況下政府調控作用越來越小，更多的是靠市場進行調控。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理意識不高

對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理來說，提高在管理過程中對其認識是十分有必要的，而且對于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的一些誤區(qū)我們認識還并不全面。對于房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理我們不能認為它只是一個部門的工作，要將這一工作做好需要我們團結所有部門。既要重視房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的全過程，又要重視在部分領域需要改進的部分。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀管理機制欠缺

現(xiàn)在我們想要更好的提高房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，需要從管理機制上入手，更要完善現(xiàn)行的經(jīng)濟管理體制。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)初具規(guī)模，這對于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系來說也到了一個需要調整的時刻，以避免目前發(fā)展滯后的局面。如果我們沒有一個完整的管理機制，就會使整個房地產(chǎn)業(yè)在運行過程中陷入混亂和無序[3]。而我國相應的法律法規(guī)也需要一定的時間，所以很多法律法規(guī)在實際操作過程中的執(zhí)行力很低，所以我們需要調整自己，這樣才能更好地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）政府宏觀調控難以發(fā)揮作用

房地產(chǎn)行業(yè)中政府的宏觀調控是保證穩(wěn)定發(fā)展的一大重要因素，但是改革開放以來隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，宏觀調控已經(jīng)出現(xiàn)跟不上市場發(fā)展腳步的情況。一些政策與房地產(chǎn)業(yè)的實際情況不相適應，房地產(chǎn)業(yè)逐漸喪失了部分預警和約束功能。另外，一些房地產(chǎn)業(yè)為了牟利，將注意力轉向法律中存在的漏洞，在市場運行過程中會出現(xiàn)問題，嚴重損害我們現(xiàn)階段維護的良好秩序。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的出路分析

（一）提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識

提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理作為房地產(chǎn)業(yè)的基礎，我們應該做到加強對經(jīng)濟管理的重視，意識到經(jīng)濟管理對企業(yè)發(fā)展的重要性，用合法正規(guī)的手段加大對經(jīng)濟管理的宣傳。同時，保證企業(yè)制定的相關管理措施落實到位，這樣才能保證房產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。具體來說，首先，房產(chǎn)項目沒有竣工之前，要根據(jù)房地產(chǎn)項目的竣工情況進行綜合研究和評估，并編制可行性報告。經(jīng)批準后，項目經(jīng)理應根據(jù)報告內容，根據(jù)可行性研究報告。另外，作為經(jīng)濟活動的主要管理者，房地產(chǎn)項目負責人要有良好的成本控制理念，節(jié)約開支，從而幫助企業(yè)更好的減少成本。

（二）健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制

完善的經(jīng)濟管理體制，能夠促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，同時為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提供一定的可行性依據(jù)?？梢赃\用科學的管理方法制定合理的經(jīng)濟管理機制，處理當前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中的常見問題，保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展。具體可以通過以下兩個方面進行，一是完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，二是完善與房地產(chǎn)經(jīng)濟管理有關的法律法規(guī)。其中，政府部門主要進行法律法規(guī)的完善工作，而房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場情況對經(jīng)濟管理機制進行調整。綜合這兩項工作，在完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制的同時，不斷進行經(jīng)濟管理相關法律法規(guī)的完善，避免再出現(xiàn)一些不法商家為牟取更大利益而鉆法律的空子。

（三）發(fā)揮政府的宏觀調控作用

作為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要保障，政府的宏觀調控騎著重要作用。經(jīng)濟管理體制改革有助于打破現(xiàn)在我國房地市場混亂的局面，而政府的宏觀調控又是進行經(jīng)濟體制改革不可或缺的重要手段。從總體的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強與政府間的聯(lián)系能夠保證房產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也能讓房產(chǎn)行業(yè)避免出現(xiàn)大的偏差。所以對房地產(chǎn)企業(yè)來說必須積極配合政府相關政策；對政府來說，要重視房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作，更好地發(fā)揮宏觀調控作用，這樣不僅能促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且能為社會帶來更好的經(jīng)濟效益。在宏觀調控過程中，政府應明確房地市場的發(fā)展趨勢，通過制定科學合理的制度，以正確的手段保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展平衡。

四、結語

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作作為一個漫長而艱苦的工作，需要企業(yè)依據(jù)市場情況和國家政策進行不斷調整，并依據(jù)行業(yè)的發(fā)展水平提高相關人員管理意識完善相關的制度機制，來讓房地產(chǎn)經(jīng)濟管理從現(xiàn)在的困境中找到一個更好的出路，提高整體水平，推動整個行業(yè)的發(fā)展。