李百清 哈爾濱管理站

最近幾年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展格局呈現(xiàn)出不同場(chǎng)景。房地產(chǎn)一直處在火熱狀態(tài)，泡沫膨脹；而實(shí)體經(jīng)濟(jì)則陷入長(zhǎng)期低迷，投資不振的狀態(tài)。當(dāng)前在房地產(chǎn)投資收益率比較高的情況下，許多資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)撤離涌入房市，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)禍不單行，呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)“空心化”。

一、房地產(chǎn)泡沫的概述

（一）房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)特征和內(nèi)涵

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)投機(jī)所造成的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重偏離，房地產(chǎn)在缺少實(shí)際支撐的情況下表現(xiàn)出一種持續(xù)上漲的情況。房地產(chǎn)泡沫把房地產(chǎn)當(dāng)成載體的一種泡沫經(jīng)濟(jì)。因?yàn)橥恋鼐哂袩o(wú)法替代性、稀缺性、不可移動(dòng)性等特征，造成房地產(chǎn)非常容易變成投機(jī)對(duì)象，這也是泡沫經(jīng)濟(jì)比較常見(jiàn)的載體之一。房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一種形式，它表現(xiàn)出自己本身的獨(dú)特性。房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快擴(kuò)張、地價(jià)的暴漲暴跌、房地產(chǎn)具有過(guò)高的空置率、價(jià)格飛漲、居民對(duì)房?jī)r(jià)具有較低的承受能力等，這都是房地產(chǎn)泡沫所具有的獨(dú)特特征。因?yàn)橥恋厥且环N稀缺性資源，市場(chǎng)上對(duì)土地具有較大需求量，這也造成土地非常容易被當(dāng)作投機(jī)炒作的對(duì)象，造成地價(jià)呈現(xiàn)出大幅虛漲，房地產(chǎn)的價(jià)格也隨之漲價(jià)。這就增加了房屋的空置率，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供給過(guò)剩的狀況，普通群眾根本沒(méi)辦法承受這種高房?jī)r(jià)，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，不管是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是房地產(chǎn)企業(yè)而言這都是一種災(zāi)難。

（二）經(jīng)濟(jì)泡沫的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)

當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)泡沫能夠長(zhǎng)期存在具有一定客觀原因，關(guān)鍵是由自身二重性作用所決定的。一方面，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫能夠有助于資本集中，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，使經(jīng)濟(jì)更加繁榮；另一方面，能夠清楚看到，在經(jīng)濟(jì)泡沫當(dāng)中具有投機(jī)因素與不實(shí)因素，還有一定消極成分[1]。

二、科學(xué)衡量房地產(chǎn)泡沫

（一）建立房?jī)r(jià)預(yù)期的均衡模型

通常情況下，商品的價(jià)格是由供需關(guān)系所決定，但是針對(duì)含有投機(jī)與使用雙重性質(zhì)的商品住房來(lái)說(shuō)，投機(jī)因素也具有十分重要的作用。房屋的基礎(chǔ)價(jià)值是由住房的基本供需關(guān)系所決定，但是投機(jī)因素又決定了泡沫程度。所以，能夠把房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行分解：代表房地產(chǎn)價(jià)格，代表房屋的基礎(chǔ)價(jià)值，θt是泡沫部分。這樣可以將泡沫度定義為：相似的，能夠?qū)⒎慨a(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率表示成：經(jīng)濟(jì)基本面決定了基礎(chǔ)價(jià)值，所以將其展開(kāi)就成為這些變量能夠充分反映出決定房產(chǎn)中均衡價(jià)值供求的兩部分因素。在該模型當(dāng)中，等式的右邊涵蓋了房?jī)r(jià)的歷史信息、前期上漲、經(jīng)濟(jì)基本面的因素，加入了動(dòng)態(tài)調(diào)整思想、適應(yīng)性預(yù)期以及局部均衡，可以相對(duì)完整的刻畫(huà)出構(gòu)成房?jī)r(jià)的因素。

（二）測(cè)算泡沫和估計(jì)參數(shù)

根據(jù)各個(gè)變量的定義能夠發(fā)現(xiàn)，上述識(shí)字中最大的難度就在于不能得到國(guó)外的專家學(xué)者所提出的解決方法為：這項(xiàng)先不考慮，先將剩余部分進(jìn)行回歸，估算到系數(shù)之后再計(jì)算。如果期初的房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，那么能夠用迭代計(jì)算的方式算出序列。將上述步驟進(jìn)行重復(fù)計(jì)算，直至估計(jì)系數(shù)有所收斂。

在經(jīng)過(guò)五次的迭代之后，估計(jì)參數(shù)開(kāi)始收斂。不同階段估計(jì)中檢驗(yàn)p值能夠充分說(shuō)明動(dòng)態(tài)面板模型所含有的工具變量選擇合理，之前的兩階序列其檢驗(yàn)結(jié)果充分反映出估計(jì)模型沒(méi)有二階序列的相關(guān)問(wèn)題，由此得出改模型具有較好的穩(wěn)健性。

（三）打擾金融系統(tǒng)整體運(yùn)作的平衡性，引發(fā)金融危機(jī)

經(jīng)濟(jì)泡沫的活動(dòng)當(dāng)中，投機(jī)行為極其常見(jiàn)，在短期內(nèi)資金需求量要快速增長(zhǎng)，造成銀行等大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)持續(xù)提高利率從而獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。在高利率的情況下，銀行可能會(huì)拓展信貸范圍，造成銀行可執(zhí)行性研究和信貸質(zhì)量審核等一些工作缺少嚴(yán)謹(jǐn)性，導(dǎo)致大部分金融機(jī)構(gòu)的資金開(kāi)始向匯市和股市等其他市場(chǎng)涌入，這時(shí)其實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門已經(jīng)不能再承受銀行的高利率，使其無(wú)法滿足資金需求，嚴(yán)重制約了業(yè)務(wù)的正常運(yùn)行和發(fā)展[2]。但是在經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)生破裂后，等待金融機(jī)構(gòu)的是大量不良信貸，不過(guò)銀行等一些金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量開(kāi)始急劇下滑，降低了其抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，誘發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)，破壞了穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、有效預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的措施

第一，要嚴(yán)格規(guī)范土地源頭和土地市場(chǎng)。建設(shè)相對(duì)有利的土地市場(chǎng)，公平、公正、公開(kāi)的實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地的使用權(quán)交易。構(gòu)建土地信息系統(tǒng)，各級(jí)政府需要公開(kāi)全部待出讓的土地、評(píng)估價(jià)格、當(dāng)前土地使用機(jī)構(gòu)與規(guī)劃等其他信息，避免由于信息不對(duì)稱，給投機(jī)取巧的人炒地和圈地以謀求暴力的機(jī)會(huì)。用立法的方式確定城市規(guī)劃的實(shí)際法律地位，確保土地使用結(jié)構(gòu)具有合理性，給地區(qū)與城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

第二，調(diào)節(jié)好土地供求關(guān)系。有效調(diào)節(jié)土地資源整體的供求關(guān)系，能夠更好的控制房地產(chǎn)價(jià)格。所以，在實(shí)際工作的過(guò)程中，必須要嚴(yán)格執(zhí)行其土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃的審批制度，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的用地供應(yīng)量，保證土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)需求的平衡。快速推進(jìn)征收土地財(cái)產(chǎn)稅的步伐，嚴(yán)格監(jiān)管閑置土地，有效抑制土地的投機(jī)活動(dòng)。逐漸完善土地信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的透明化，防止發(fā)生炒地與圈地的行為。

四、結(jié)論

總而言之，針對(duì)科學(xué)控制房地產(chǎn)泡沫，有效的金融改革，真正發(fā)揮金融服務(wù)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能均有強(qiáng)烈的政策寓意。金融體系要回歸本源，充分發(fā)揮金融服務(wù)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的功能，有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資，降低成本。