海波 中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳物業(yè)管理有限公司沈陽分公司

一、物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理工作特點(diǎn)

物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容不同，主要區(qū)別在于物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍較為廣泛，且公司部分業(yè)務(wù)屬于全天候無間斷的，因此相關(guān)會(huì)計(jì)核算工作相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)需要著重確定和規(guī)范。對(duì)于公司的財(cái)務(wù)管理工作，首先主要目的是為了維持小區(qū)業(yè)主的來服務(wù)，如相關(guān)的設(shè)備維修、綠化方面都需要資金支持，除此之外，物業(yè)公司員工的工資也是需要資金支持的，因此物業(yè)公司必須做好財(cái)務(wù)管理工作，合理優(yōu)化分配各項(xiàng)資金，提高資金使用效率，才能提高小區(qū)業(yè)主滿意度，員工工作積極性。

二、物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理工作存在的問題

（一）會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作較弱

近幾年我國物業(yè)公司無論是從數(shù)量還是規(guī)模上都是呈大幅度上升，但相匹配的財(cái)務(wù)工作效率并不高，這是因?yàn)楹芏喙驹诔跗谖纯紤]自身業(yè)務(wù)特殊性，招聘的財(cái)務(wù)人員專業(yè)化不夠，初期的賬薄初期建立時(shí)，沒有按照實(shí)際花銷及時(shí)建賬，會(huì)計(jì)科目過于籠統(tǒng)，再資本化和費(fèi)用化的支出上沒有明確的劃分，只能應(yīng)對(duì)簡單的會(huì)計(jì)核算工作，對(duì)物業(yè)公司資金的統(tǒng)籌和調(diào)度更不能滿足物業(yè)公司需要。物業(yè)公司沒有針對(duì)自身業(yè)務(wù)情況制定適合自身經(jīng)營發(fā)展的財(cái)務(wù)制度，以至于自身工作混亂，極易導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）資金管理效益不佳

首先是物業(yè)公司的資金收入分為物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入，經(jīng)營中，主要收入來源是物業(yè)管理收入，但是其收集工作涉及金額小，但業(yè)務(wù)量卻很大，收據(jù)、發(fā)票和實(shí)際收款金額不符，會(huì)計(jì)核算工作對(duì)具體資金量沒有嚴(yán)密的把控，在此過程中很多物業(yè)公司缺乏對(duì)資金安全性監(jiān)管，容易使得一些員工謀取私利。其次財(cái)務(wù)人員未對(duì)資金的用途、使用范圍、使用時(shí)間進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃，所有資金的調(diào)動(dòng)依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)主觀意見，失去財(cái)務(wù)管轄資金的本質(zhì)。最后是針對(duì)應(yīng)收賬款的管理，會(huì)計(jì)核算時(shí)未考慮時(shí)間性，因此不能和公司的應(yīng)收賬款制度相對(duì)應(yīng)。還有些物業(yè)公司只注重服務(wù)質(zhì)量，不注重應(yīng)收賬款的追收，導(dǎo)致應(yīng)收賬款堆積，長此以往，不利于公司長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）成本管理核算有待加強(qiáng)

很多物業(yè)公司的成本核算制定不合理，大多數(shù)是由財(cái)務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)，成本支出小細(xì)節(jié)制定不全面，制定的簡單不夠合理、過于籠統(tǒng)。這會(huì)導(dǎo)致在后續(xù)的核算過程中，成本、費(fèi)用的歸集不清晰，也很難提供準(zhǔn)確的成本信息。還有就是成本核算方法太落后，很多成本信息沒有進(jìn)行電腦登記，只是對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)銷過程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行摘抄，導(dǎo)致成本信息不準(zhǔn)確、不全面，領(lǐng)導(dǎo)決策依據(jù)缺乏真實(shí)性考核，很容易導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)決策有誤。

三、優(yōu)化物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)策略

（一）強(qiáng)化物業(yè)公司會(huì)計(jì)基礎(chǔ)

物業(yè)公司在初期籌建財(cái)務(wù)部門時(shí)，應(yīng)考慮自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，招聘的財(cái)務(wù)人員需求應(yīng)與其他企業(yè)有所不同。同時(shí)逐步完善公司會(huì)計(jì)管理制度，對(duì)相關(guān)的會(huì)計(jì)核算工作、財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行有效規(guī)范，使整個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理工作逐步納入標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化上來。不定期的進(jìn)行財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，使之能夠查缺補(bǔ)漏，提高財(cái)務(wù)管理效率，為業(yè)主提供一份滿意的服務(wù)同時(shí)，也能交上一份滿意的財(cái)務(wù)報(bào)表。

（二）提高物業(yè)公司資金管理力度

資金是企業(yè)的“血液”。物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)特殊的行業(yè)，其資金的流動(dòng)量較大。那么企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)資金的統(tǒng)籌和監(jiān)管力度，針對(duì)企業(yè)的資金收入，要提高財(cái)務(wù)管理工作對(duì)資金收入的管轄，制定每項(xiàng)有償服務(wù)管理費(fèi)的收費(fèi)工作標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)執(zhí)行應(yīng)收盡收、提升回收率的原則。其次是每一個(gè)物業(yè)單位有應(yīng)該以自己為一個(gè)獨(dú)立體實(shí)行資金收支兩條線的方案，才能切實(shí)保障企業(yè)每項(xiàng)資金收入和支出更加明晰，在進(jìn)行財(cái)務(wù)工作總結(jié)時(shí)，能夠快速的對(duì)各個(gè)子單位財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。最后是總公司依據(jù)發(fā)展需要統(tǒng)一籌劃調(diào)度集中的資金，在不影響企業(yè)順利運(yùn)營的前提下，作合理的投資，使資金能投到回報(bào)大、安全性高的行業(yè)，為企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）提高企業(yè)成本核算效益

物業(yè)公司的成本核算涉及的會(huì)計(jì)科目較多，因此在初期設(shè)立成本類科目時(shí)就應(yīng)該分化到三級(jí)科目，這樣財(cái)務(wù)人員的成本數(shù)據(jù)分析能夠通過一級(jí)科目的非正常表現(xiàn)，逐一分析到問題成本項(xiàng)目中，這樣不僅能夠減少成本核算工作量，還能夠快速找到企業(yè)營運(yùn)過程中存在的問題，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營問題，提高企業(yè)成本效益。在物業(yè)管理企業(yè)成本核算中，變動(dòng)成本占的比例最大，主要是基層服務(wù)人員的工資。對(duì)此，成本核算工作可以通過工作完成量和人員工資額度匹配到合理的人員編制，以此減少企業(yè)不必要的成本支出。

四、結(jié)束語

由此可見，物業(yè)公司的發(fā)展必須重視企業(yè)自身的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作，才能夠清楚的認(rèn)識(shí)到企業(yè)營運(yùn)過程中存在的問題，逐步改善企業(yè)經(jīng)營狀況。對(duì)此，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人才的建設(shè)，制定標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理制度，以此約束企業(yè)每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；統(tǒng)籌企業(yè)各種資金，提高資金使用效益，充分利用成本效益原則，實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大效益。