楊武裝 臨沂市河?xùn)|區(qū)人力資源和社會(huì)保障局

租購(gòu)并舉形勢(shì)下對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，物業(yè)企業(yè)發(fā)展需要不斷創(chuàng)新，提升服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)發(fā)展中存在一些問(wèn)題，制約著自身的發(fā)展，需要相關(guān)政策的支持。

一、租購(gòu)并舉及金融政策含義

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷提高，很多家庭無(wú)法滿足購(gòu)房的需求，大量樓房處于閑置狀態(tài)，在這種情況下，租購(gòu)并舉被提出。租購(gòu)并舉指的是對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的居民可以購(gòu)買房屋用以居住，對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件比較差的居民則可以通過(guò)租賃的方式獲取房屋使用權(quán)。租購(gòu)并購(gòu)制度的提出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有幫助作用，其可以加快房屋的銷售，提升資源的利用效率。不僅如此，租購(gòu)并舉制度的提出對(duì)于維護(hù)社會(huì)公平具有很大的作用，租購(gòu)并舉下，經(jīng)濟(jì)條件較差的人員可以通過(guò)租房獲得居住場(chǎng)所，這樣就可以緩解社會(huì)矛盾，營(yíng)造一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境，因此可以說(shuō)租購(gòu)并舉是一項(xiàng)符合國(guó)家形勢(shì)的重要手段，對(duì)于國(guó)家的發(fā)展具有推動(dòng)作用。

二、我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題

（一）物業(yè)管理法規(guī)不完善

早在2003 年，我國(guó)就針對(duì)物業(yè)管理頒布了相關(guān)的法規(guī)，例如，目前實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等，但是目前的管理模式具有很大劣勢(shì)，缺乏對(duì)于業(yè)主權(quán)利的尊重，物業(yè)管理公司的模式存在一定問(wèn)題。

（二）住宅小區(qū)的業(yè)主缺乏管理知識(shí)

首先，社會(huì)的輿論方向缺乏準(zhǔn)確性。其次，我國(guó)的部分媒體為了吸引眼球，增強(qiáng)收益，夸大物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，對(duì)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題也沒(méi)有如實(shí)報(bào)道，如此缺乏職業(yè)道德的行為導(dǎo)致業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的看法較為片面，缺乏科學(xué)的物業(yè)管理知識(shí)。在缺少公平的環(huán)境下，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的參與沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)存在的問(wèn)題

（1）物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)較低。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的物業(yè)管理人員的總數(shù)超過(guò)280 萬(wàn)，且還在不斷增加，在2020 年將會(huì)突破300 萬(wàn)，雖然人數(shù)眾多，但是高素質(zhì)人才的數(shù)量屈指可數(shù)，在經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單培訓(xùn)之后即可上崗，管理人員的質(zhì)量的不大保障，整體的素質(zhì)較低。一般情況下，物業(yè)管理公司中有4 成以上的人員從事安保工作，有將近1成的人員從事管理工作，但是管理素質(zhì)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到物業(yè)管理的需求。（2）老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)不到位。我國(guó)目前的物業(yè)管理公司大部分是由開(kāi)發(fā)商委托構(gòu)建的，因此，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系較為密切，當(dāng)業(yè)主入住時(shí)，物業(yè)管理公司已經(jīng)確定好，并且一旦物業(yè)管理公司開(kāi)始物業(yè)管理工作之后，其他公司很難取代，業(yè)主往往喪失了選擇物業(yè)公司的自由。此外，對(duì)于老舊小區(qū)的改造工作不到位，尤其是針對(duì)老小區(qū)，部分小區(qū)建設(shè)的時(shí)間較早，使用時(shí)間較長(zhǎng)，小區(qū)的建筑已經(jīng)出現(xiàn)很多質(zhì)量問(wèn)題，但是這些小區(qū)往往缺乏完善的物業(yè)管理，當(dāng)住房的質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)無(wú)法得到及時(shí)解決。

三、金融政策支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展的路徑

（一）加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的政策支持

當(dāng)今形勢(shì)下，在對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行政策支持時(shí)可以采用稅收優(yōu)惠的政策，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅為5.7%，而其他行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅只有3%，具有很大的差距，同等收入下物業(yè)企業(yè)需要承擔(dān)更多的稅負(fù)，這樣就增加了物業(yè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，制約物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。因此國(guó)家可以通過(guò)金融政策對(duì)物業(yè)行業(yè)的稅率進(jìn)行調(diào)整，保證物業(yè)企業(yè)的稅率與其他服務(wù)行業(yè)的稅率相同，降低物業(yè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，加快其發(fā)展。物業(yè)企業(yè)在發(fā)展階段可能會(huì)購(gòu)買一些設(shè)備，對(duì)于一些價(jià)值比較高的設(shè)備可以進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼，這樣能夠降低其發(fā)展成本，加快發(fā)展。政府還可以加大宣傳力度，改變社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。在進(jìn)行宣傳時(shí)可以采用多種宣傳方式，包括開(kāi)展講座活動(dòng)、利用微信微博等新媒體手段進(jìn)行宣傳。講座活動(dòng)指的是在小區(qū)邀請(qǐng)相關(guān)的專家進(jìn)行物業(yè)行業(yè)的講解，通過(guò)講解使群眾轉(zhuǎn)變自身的觀念。講座中群眾可以與專家學(xué)者進(jìn)行溝通，通過(guò)微信成立相應(yīng)的公眾號(hào)，定期在公眾號(hào)上發(fā)布相關(guān)的文章，居民在家中就可以了解物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提升對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。這種宣傳方式具有很多優(yōu)勢(shì)，省時(shí)省力，并且不受時(shí)間和空間的限制，具有很好的宣傳效果。

（二）為物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供貸款

物業(yè)企業(yè)發(fā)展時(shí)要做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。銀行可以為物業(yè)企業(yè)提供相應(yīng)的貸款，滿足物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的開(kāi)展。金融政策支持物業(yè)企業(yè)時(shí)可以對(duì)企業(yè)實(shí)施采用低稅率政策，企業(yè)貸款需要支付一定的利息，利息支出是物業(yè)企業(yè)發(fā)展中的重要成本支出，銀行在對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行貸款時(shí)可以降低利率，減少物業(yè)企業(yè)的償還壓力。物業(yè)行業(yè)在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)需要了解業(yè)主的需求，從業(yè)主的需求出發(fā)，這樣可以使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更具有針對(duì)性。物業(yè)管理工作中工作人員需要與業(yè)主進(jìn)行溝通，定期了解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意度情況，對(duì)業(yè)主提出的一些具有可行價(jià)值的建議積極采納，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)企業(yè)發(fā)展時(shí)還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融獲得發(fā)展所需的資金，即在融資時(shí)采用多元化的融資方式，拓展融資渠道，提升融資效率，這樣可以使物業(yè)企業(yè)獲得資金，加快物業(yè)企業(yè)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)目前的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作依然存在很大問(wèn)題，從國(guó)家法律到管理公司內(nèi)部的問(wèn)題，之后的物業(yè)管理工作必然朝著規(guī)模化、信息化以及法制化的方向發(fā)展，要想盡快實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的作用，就必須充分利用有利的資源和條件，發(fā)揮物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的重要作用，同時(shí)增加物業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)鏈，提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展。