廖蘇井

通常，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)使用“4率”指標(biāo)，即進場率、成交率、競價率和增值率，來統(tǒng)計和評價機構(gòu)效能。但“4率”指標(biāo)更多反映的是產(chǎn)權(quán)市場交易活動的結(jié)果，而非產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的效能水平。

交易活動的結(jié)果主要受市場規(guī)范程度、經(jīng)濟活躍程度及產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響，與“4率”指標(biāo)呈強相關(guān)性。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)作為交易活動的第三方，在市場中扮演信息中介和平臺服務(wù)的角色，其效益往往受市場整體所影響。在產(chǎn)權(quán)市場逐步健全的過程中，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)起著重要的推動作用。因此，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的效能更多體現(xiàn)在自身的資源、流程和價值觀上。如今，在互聯(lián)開放的市場環(huán)境中，如何更好地發(fā)揮產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的作用，需從了解產(chǎn)權(quán)市場的幾個重要特征開始。

1 ?非標(biāo)市場

產(chǎn)權(quán)市場的基本功能是運用市場化手段進行資源配置。市場化配置包含兩個要件：產(chǎn)品和供需關(guān)系。當(dāng)產(chǎn)品信息充分完整，并通過技術(shù)方法成為可量化的標(biāo)準(zhǔn)，最終形成可預(yù)期的供需關(guān)系，那就會形成標(biāo)準(zhǔn)市場，如證券、大宗商品市場等。反之，為非標(biāo)市場。

以二手房市場舉例，其就具有典型的非標(biāo)特征。購置一套房產(chǎn)，除了核心的區(qū)位，戶型設(shè)計（比如樓層朝向）、周邊配套（比如醫(yī)療教育）、小區(qū)環(huán)境（比如物業(yè)交通），甚至風(fēng)水、鄰里關(guān)系都會影響資產(chǎn)價值判斷。信息的不充分、存在失真及無法量化，就會導(dǎo)致客戶很難通過某個網(wǎng)站或平臺達成購房決策，同時購房人線上的不可預(yù)見，也就無法獲取其需求和偏好進而形成明確關(guān)系。因此，二手房市場就得重心下沉，線下延伸開展一對一服務(wù)，于是形成了街頭巷尾形形色色的線下經(jīng)紀人實體。

產(chǎn)權(quán)交易也是典型的非標(biāo)市場，在政策防止產(chǎn)品金融化的背景下，交易活動多是個性化的。個性化的交易增大了信息獲取的難度和交易決策的成本。僅“線上”可見的掛牌信息又很難滿足投資人的決策要求，再加上交易機構(gòu)自身的風(fēng)險偏好，一項交易的起意或準(zhǔn)備工作，自然而然地常常發(fā)生在“線下”。

2 ?區(qū)域市場

現(xiàn)實中的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)服務(wù)半徑具有明顯的區(qū)域特征。區(qū)域中的產(chǎn)權(quán)資源是有限的，并多掌握在賣方。機構(gòu)間要么相互爭奪存量資源，誰獲取更多的賣方資源，誰就可以獲得更大的市場空間。要么相互達成默契，界限清晰，但區(qū)域市場天花板畢竟很低，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)只能形成有限市場或初級市場，存量思維突出。

與存量思維相反的是增量思維，也叫增量效應(yīng)，是指在資源大量聚集融合后，涌現(xiàn)出來的更多產(chǎn)品或服務(wù)需求。產(chǎn)權(quán)市場的大量資源以長尾的方式遍布各處，當(dāng)市場產(chǎn)品足夠豐富，交易方規(guī)模足夠大，才可能形成聚合效應(yīng)。如同占地球面積不足1/20的亞馬遜雨林，擁有了全球近半數(shù)的物種。

盡管部分機構(gòu)成員或多或少有意聯(lián)通融合，但各種原因使然，市場無法形成增量效應(yīng)，依然是一個有限的區(qū)域市場。

3 ?低頻市場

現(xiàn)階段的產(chǎn)權(quán)市場，還具有一級市場特征。在交易活動中，除了少數(shù)投資人，參與雙方都是低頻行為，反復(fù)交易可能性小。因此，在有限的時間內(nèi)，各方恰逢“對手”概率極低，交易完成后，往往也很難再“相逢”。交易活動一旦成為一錘子買賣，就會帶來市場信任缺乏的問題，并進一步強化市場的初級特征。

社會學(xué)家盧曼說，一切信任和信用都起源于重逢，在沒有重逢的地方是沒有信任的。每一次交易就是信任建立的過程，但如果建立信任的機會很小或成本很高，那穩(wěn)定的市場信用體系也就缺乏根基，低頻態(tài)持續(xù)。

4 ?互聯(lián)網(wǎng)思維下的交易機構(gòu)

自互聯(lián)網(wǎng)平臺興起壯大，產(chǎn)權(quán)交易平臺就與電商平臺摩擦不斷。表面上是對交易產(chǎn)品和界面通道的爭奪，實則是市場模式的較量。交易機構(gòu)是在與互聯(lián)網(wǎng)平臺競爭？還是在與互聯(lián)網(wǎng)模式競爭？

起初，人們認為互聯(lián)網(wǎng)就是去中介化，但凡利用信息不對稱紅利的行業(yè)終會萎縮直至消失。然而如今，我們看到二手車平臺（如瓜子）、二手房平臺（如貝殼）和生活服務(wù)平臺（如58同城）等等中介平臺，依然處在資本風(fēng)口。也就是說，那些掌握信息豐富程度遠高于傳統(tǒng)信息中介的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，依然如日中天。

事實上，交易機構(gòu)正在與淘寶、京東這類平臺背后的思維模式和市場生態(tài)進行較量?；ヂ?lián)網(wǎng)思維不是簡單的搭建一個網(wǎng)站或者APP實現(xiàn)線上全流程交易，而是市場成為一個去中心化的開放市場。

那么，我們參照《創(chuàng)新者的窘境》作者克里斯坦森提出的：資源—流程—價值觀（RPV）框架，再來看交易機構(gòu)變革迭代的某種可能。

5 ?資源

政府資源方面，產(chǎn)權(quán)市場具有較強的制度性，主要在國有產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)也因此具有先天的體制優(yōu)勢，對政策高度依賴的同時也獲得紅利。

交易品種方面，除傳統(tǒng)的股權(quán)、物權(quán)和債權(quán)外?？v向衍生各類權(quán)益類品種，如特許經(jīng)營權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)、用益物權(quán)。橫向擴大交易領(lǐng)域，如礦業(yè)權(quán)、文化產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)、環(huán)境產(chǎn)權(quán)、體育資源等。

在客戶資源方面，一方面通過長期組織交易，聚集了較多的當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源，掌握了部分供應(yīng)信息和客戶需求。一方面通過逐步建立產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀制度，發(fā)展了代理經(jīng)紀業(yè)務(wù)，為交易機構(gòu)開發(fā)延伸服務(wù)創(chuàng)造了一定的基礎(chǔ)。

因此，從資源稟賦上看，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)受益于區(qū)域化，也受制于區(qū)域化。但在交易效率和資源配置上仍存在弊端，賣方較難廣泛地尋找到優(yōu)質(zhì)的買方，買方則需要不斷切換平臺以尋找優(yōu)質(zhì)的項目。

6 ?流程

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)多采用縱向一體的業(yè)務(wù)模式。流程上以“接受委托—前期準(zhǔn)備—掛牌交易—結(jié)算鑒證”為主線。從交易發(fā)起到完成，均由一家機構(gòu)完成。

該流程需要解決的問題，一是交易機構(gòu)的服務(wù)鏈條是否足夠長。因為交易活動中仍有大量工作存在于進場前或離場后。服務(wù)鏈短，則弱化交易功能;交易功能弱，則服務(wù)價值低;二是各項服務(wù)能力是否足夠強。因為交易活動中任何一環(huán)出現(xiàn)問題，都會影響項目正常進行，導(dǎo)致項目停滯或重頭再來。服務(wù)能力存在短板，就容易被詬病效率低下。

現(xiàn)今，交易流程還在不斷嘗試一種新的方式，即橫向一體化。橫向一體化是交易機構(gòu)只負責(zé)交易價值鏈中最核心的部分，其余部分都由經(jīng)紀人或合作單位來完成。部分交易機構(gòu)初步探索成型的主要是這一類的流程，即“會員模式”。

再進一步，就是由橫向一體化改良而來的網(wǎng)絡(luò)一體化。它強調(diào)的是流程再拆分和資源全面開放共享。房產(chǎn)中介鏈家建立了經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)模式ACN（Agent Cooperation Network），它把交易環(huán)節(jié)拆分為兩大部分若干環(huán)節(jié)。一部分面向房源（資產(chǎn)），一部分面向客源（資金）。不同的經(jīng)紀人在不同的環(huán)節(jié)擁有不同的能力和資源，經(jīng)紀人在某個具體的環(huán)節(jié)中擔(dān)任相應(yīng)的角色。平臺徹底完成去中心化，而經(jīng)紀人之間自由聯(lián)合，自由流動。

在網(wǎng)絡(luò)一體化模式下，要建立一個統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)。交易機構(gòu)可以是規(guī)則的制定和管理者，也可以是交易活動中的經(jīng)紀人。在項目區(qū)域歸屬不變的情況下，形成開放共享市場，機構(gòu)可以以不同的角色或?qū)I(yè)分工進入網(wǎng)絡(luò)市場，將零和博弈轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘹A博弈，進而提高市場整體效率。

7 ?價值觀

某種程度上講，資源和流程是可以遷移復(fù)制的，然而價值觀決定一個市場或者機構(gòu)的走向。誠然，產(chǎn)權(quán)市場的痛點除了低頻態(tài)、非標(biāo)性和區(qū)域化，還有很多，要想一次性徹底解決不夠現(xiàn)實。然而變革思維，或許能夠?qū)⑹袌龊蜋C構(gòu)推往良性發(fā)展的循環(huán)中。

交易機構(gòu)本質(zhì)是服務(wù)機構(gòu)，提供的服務(wù)就是不斷解決市場中的痛點和需求。而互聯(lián)網(wǎng)思維就是通過一系列模式的變革嘗試，再造市場體系。

表面上看，產(chǎn)權(quán)市場提供的是以股權(quán)、資產(chǎn)、經(jīng)營權(quán)等形式體現(xiàn)出來的產(chǎn)品。而實際上，市場提供的應(yīng)是標(biāo)的流轉(zhuǎn)后所帶來的便利或好處。如萊維特所說，世界上根本沒有商品這種東西，用戶真正要的是使用這個產(chǎn)品所得到的好處。所以，交易機構(gòu)應(yīng)考慮如何協(xié)助供需雙方獲得交易背后的好處，而不僅僅是掛牌項目有多少。

最后，在新的思維模式下，交易機構(gòu)還應(yīng)考慮如何通過資源、流程的持續(xù)改進和創(chuàng)新，進一步降低交易成本?？扑估碚撎岢?，只要產(chǎn)權(quán)自愿交易的費用低于交易引起的產(chǎn)權(quán)安排改善所帶來的好處，即便資源錯置也會得到糾正。也就是說，我們充分挖掘并放大交易所得的“好處”，優(yōu)化并降低交易過程中產(chǎn)生的“成本”，那么交易市場自然就會活躍起來，由此，市場資源配置的功能才能得以更好地實現(xiàn)。