□劉 濱

鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）重點(diǎn)樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀

1.總體概況。鼓樓區(qū)已投入使用的建筑面積在1 萬(wàn)平方米的商務(wù)樓宇70 個(gè)，總建筑面積近400 萬(wàn)平方米，日均租金每平米2.7元，2018年稅收總額70.11 億元，樓宇經(jīng)濟(jì)的稅收貢獻(xiàn)，全區(qū)平均為每平方米1752.75元。據(jù)鼓樓區(qū)第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示：樓宇內(nèi)共入駐企業(yè)3554個(gè)，樓宇的平均入駐率為91.7%，企業(yè)的屬地納稅率為75%。

2.樓宇稅收狀況。鼓樓區(qū)1萬(wàn)平方米以上樓宇中，稅收超億元樓宇12 幢，5 千萬(wàn)～1 億元樓宇8 幢，5 千萬(wàn)元以下樓宇53 幢。從稅收貢獻(xiàn)度角度看，中南國(guó)際大廈和和泰大廈這兩幢樓宇的稅收貢獻(xiàn)度在10000元/平方米以上，稅收貢獻(xiàn)度在1000～10000元/平方米以上的樓宇有12幢，稅收貢獻(xiàn)度在500～1000元/平方米以上的樓宇有11 幢，稅收貢獻(xiàn)度在500元/平方米以下的樓宇有45幢。

3.樓宇內(nèi)單位的行業(yè)分布狀況。據(jù)鼓樓區(qū)第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示：建筑面積在1 萬(wàn)平方米的商務(wù)樓宇中有單位3554 個(gè)。在行業(yè)分布狀況中服務(wù)業(yè)類企業(yè)共有1903 個(gè)，占單位總數(shù)的53.5%，批發(fā)和零售業(yè)1294 個(gè)，占單位總數(shù)的36.4%，由此可見(jiàn)服務(wù)業(yè)和批發(fā)零售業(yè)在商務(wù)樓宇中占有較大的比重，也是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)需要重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)。

對(duì)鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的SWOT 分析

（一）鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)(Strengths)分析

1.得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。鼓樓區(qū)是南京市的中心城區(qū)，交通便捷，公交、地鐵網(wǎng)線密布，輻射全市。市區(qū)有中山北路、城西干道、江東北路，漢中路等多條主干道貫穿而過(guò)。同時(shí)也擁有南京的黃金江岸線，以及緯三路過(guò)江隧道等在建和待建的大型交通工程，也將使鼓樓區(qū)的交通條件不斷改善，為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。此外，鼓樓區(qū)還是江蘇省委、省政府、江蘇省軍區(qū)司令部所在地，很多省級(jí)和市級(jí)機(jī)關(guān)均坐落于本區(qū)，具有不可復(fù)制的政治優(yōu)勢(shì)。

2.寸土寸金的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。商賈云集、人潮涌動(dòng)的湖南路商業(yè)街是鼓樓的黃金走廊，轄區(qū)內(nèi)有江蘇第一高的紫峰大廈，還有世界貿(mào)易中心、金陵亞太商務(wù)樓、金山大廈、銀河國(guó)際廣場(chǎng)、鳳凰廣場(chǎng)、南京國(guó)際服務(wù)外包大廈等1萬(wàn)平方米商務(wù)樓宇70個(gè)。

3.質(zhì)量領(lǐng)先的教育優(yōu)勢(shì)。鼓樓區(qū)具有南京市最好的基礎(chǔ)教育資源，一批名校、名校長(zhǎng)、名教師和一批國(guó)家級(jí)、市級(jí)學(xué)科帶頭人集聚；區(qū)內(nèi)還擁有南京大學(xué)、南京工業(yè)大學(xué)等18所高等院校、25 個(gè)部省級(jí)工程技術(shù)研究中心、47 名兩院院士及10 萬(wàn)多專業(yè)科技人員，集中了南京市70%以上的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源，人才與教育的疊加優(yōu)勢(shì)為鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力源。

4.優(yōu)質(zhì)方便的醫(yī)療優(yōu)勢(shì)。鼓樓區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生資源比較豐富，江蘇省人民醫(yī)院、南京鼓樓醫(yī)院、江蘇省口腔醫(yī)院、南京腦科醫(yī)院等一批省市級(jí)綜合性醫(yī)院和?？漆t(yī)院均落戶于此。千人床位數(shù)達(dá)到10.3 張，醫(yī)療水平位于全國(guó)領(lǐng)先水平。

(二)鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的劣勢(shì)(Weaknesses)分析

1.區(qū)域樓宇管理缺少統(tǒng)一的規(guī)劃布局，功能定位和產(chǎn)業(yè)分布不合理。從規(guī)劃布局上看，鼓樓區(qū)商務(wù)樓宇在發(fā)展過(guò)程中缺少統(tǒng)一的、科學(xué)的整體規(guī)劃思路和布局，也缺乏整體運(yùn)作和協(xié)調(diào)發(fā)展，使商務(wù)樓宇沒(méi)有達(dá)到特色產(chǎn)業(yè)聚集和上下游企業(yè)聯(lián)動(dòng)。商務(wù)樓宇和住宅型高層建筑在同一地塊內(nèi)混雜的現(xiàn)象較突出，對(duì)突出樓宇本身及周邊的商務(wù)功能較為不利，使樓宇經(jīng)濟(jì)難以成為規(guī)模大，效率高的綜合經(jīng)濟(jì)效益體。從產(chǎn)業(yè)分布上看，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)等其他行業(yè)混雜，政府管理和整合的難度都比較大。

2.產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)較低，缺乏特色樓宇，不利于政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。鼓樓區(qū)現(xiàn)有紫峰大廈、亞太商務(wù)樓、鳳凰廣場(chǎng)、油運(yùn)大廈等一批高端商務(wù)樓宇，以及國(guó)際服務(wù)外包大廈、科技廣場(chǎng)、老學(xué)堂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等特色樓宇（園區(qū)），形成了一定的產(chǎn)業(yè)集聚和品牌效益。但大多數(shù)樓宇產(chǎn)業(yè)布局比較分散，沒(méi)有形成合力。

3.樓宇總量規(guī)模較小，從載體上制約了政府樓宇經(jīng)濟(jì)管理。鼓樓區(qū)與上海、北京、深圳等地的中心城區(qū)相比，樓宇規(guī)模存在一定差距。鼓樓區(qū)在原鼓樓區(qū)和原下關(guān)區(qū)合并后，1萬(wàn)平方米以上的樓宇為70 個(gè)，而5 萬(wàn)平方米以上的樓宇僅有25 個(gè)，其余均為5 萬(wàn)平方米以下的中低檔寫字樓或綜合性商住樓。同時(shí)，樓宇進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量雖然達(dá)到3554 個(gè)，但企業(yè)規(guī)模偏小，制約了轄區(qū)內(nèi)樓宇發(fā)展的潛力及速度。

4.原有樓宇的軟硬件設(shè)施條件相對(duì)較差，影響樓宇高端管理。除近年相繼建成的紫峰大廈等部分較高檔次樓宇外，目前鼓樓區(qū)多數(shù)商務(wù)樓宇始建于上世紀(jì)90年代中后期，硬件配置較低，配套功能較差，樓宇外表陳舊。許多樓宇內(nèi)部裝修檔次不高，缺乏辦公通信自動(dòng)化、安保監(jiān)控自動(dòng)化等星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置，甚至連基本的車位問(wèn)題也不能很好解決。還有的樓宇經(jīng)過(guò)多次易手，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主分散，原本單一的商務(wù)樓宇變成商務(wù)、商貿(mào)、居住混雜的綜合樓。這些問(wèn)題一方面嚴(yán)重影響了樓宇的整體對(duì)外招商推介，另一方面也影響了入駐樓宇企業(yè)開(kāi)展高端商務(wù)活動(dòng)、提高規(guī)?；F(xiàn)代化水平。

（三）鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇(Opportunities)分析

1.豐富的新鼓樓區(qū)資源。2013年區(qū)劃調(diào)整后，鼓樓區(qū)的面積達(dá)到53.35 平方公里，人口超過(guò)百萬(wàn)，區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)和發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)明顯增多，全區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目達(dá)到203個(gè)，大批土地儲(chǔ)備陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，增加了可開(kāi)發(fā)的土地資源，其中尤以濱江商務(wù)區(qū)為代表，將成為鼓樓產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新引擎。這些都為鼓樓區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展空間和可觀的市場(chǎng)規(guī)模。

2.鼓樓區(qū)政府自身對(duì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的大力支持。鼓樓區(qū)成立鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，根據(jù)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，建立全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，搭建了鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)，全面調(diào)查摸底樓宇狀況，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)研究工作。出臺(tái)了《鼓樓區(qū)促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)的通知》，通過(guò)招商引資，制定激勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)措施，吸引投資，增加就業(yè)，為區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)稅收，達(dá)到政府、樓宇業(yè)主、入駐企業(yè)三方共贏的可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)模式，為鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展指明了方向。

3.加快發(fā)展?jié)摿薮蟮臑I江經(jīng)濟(jì)帶。鼓樓區(qū)擁有南京長(zhǎng)江段11 公里最佳親水黃金岸線，串聯(lián)江東軟件城、下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)及幕府山新產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)，這是鼓樓區(qū)濱江總部樓宇經(jīng)濟(jì)帶形成的“一帶三區(qū)”的空間布局，這個(gè)總面積約18 平方公里的總部樓宇經(jīng)濟(jì)帶，規(guī)劃建設(shè)載體面積將超過(guò)1000 萬(wàn)平方米。區(qū)域內(nèi)已建成使用總部樓宇7 幢，總建筑面積38 萬(wàn)平方米，包括南京國(guó)際服務(wù)外包大廈、聯(lián)創(chuàng)科技大廈、南大蘇富特創(chuàng)新科技園等總部樓宇載體。在建總部樓宇近20 幢，總建筑面積340萬(wàn)平方米。到2020年，“鼓樓區(qū)濱江總部樓宇經(jīng)濟(jì)帶”將建成總建筑面積達(dá)1000 萬(wàn)平方米的總部樓宇及大型商業(yè)綜合體，引進(jìn)30 個(gè)地區(qū)總部以上企業(yè)入駐。

(四)鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的威脅(Threats)分析

1.與南京市兄弟區(qū)縣的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。新區(qū)劃調(diào)整完成之后，南京各兄弟城區(qū)也在區(qū)劃調(diào)整的機(jī)遇中獲得了新的優(yōu)勢(shì)。這些改變將給鼓樓區(qū)帶來(lái)更加激烈的區(qū)際競(jìng)爭(zhēng)。在此尤其要關(guān)注的是南京市新成立的江北新區(qū)，給鼓樓區(qū)形成的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論從項(xiàng)目建設(shè)還是稅款征收，江北新區(qū)享受的是一系列的國(guó)家優(yōu)惠扶持政策，并且隨著多條過(guò)江隧道的開(kāi)通，地鐵和定制交通的運(yùn)行，進(jìn)入市區(qū)的時(shí)間也大大減少，伴隨著南京北站和六合機(jī)場(chǎng)的開(kāi)建，這些勢(shì)必將影響到鼓樓區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，形成企業(yè)資源的搶奪，對(duì)濱江經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展形成了挑戰(zhàn)。

2.現(xiàn)有企業(yè)流失的風(fēng)險(xiǎn)。由于工程施工、租金水平、軟硬件設(shè)施等因素的影響，會(huì)改變?cè)械钠髽I(yè)布局和人氣布局，這些因素給鼓樓區(qū)帶來(lái)新的資源流失的壓力，如何合理控制流失，保證樓宇的入駐率，是擺在政府面前的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

3.樓宇空置率過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。樓宇的空置率一向被視為商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，隨著政府規(guī)劃的多個(gè)新項(xiàng)目上馬，投入的資金也越來(lái)越多，鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)面臨樓宇空置率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。2018年鼓樓區(qū)樓宇空置率為8.3%，現(xiàn)有企業(yè)流失或倒閉是造成樓宇空置的主要原因。樓宇空置造成資源的浪費(fèi)，對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，同時(shí)降低了政府的財(cái)政收入。

促進(jìn)鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議

（一）充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，完善樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

要樹(shù)立政府為樓宇服務(wù)、樓宇為企業(yè)服務(wù)、企業(yè)創(chuàng)造效益的觀念，充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，政府應(yīng)扮演不同角色。在起步階段，服務(wù)模式應(yīng)是“行政主導(dǎo)型”，發(fā)揮干預(yù)者、主導(dǎo)者的作用；在發(fā)展階段，服務(wù)模式應(yīng)是“合作共治型”，發(fā)揮參與者、扶持者的作用；在成熟階段，服務(wù)模式應(yīng)是“社區(qū)自治型”，發(fā)揮提升者、服務(wù)者的作用。提倡什么，主抓什么，怎樣去抓，政府的思路要非常清晰，要形成工作合力，才能取得好的效果。

（二）制定樓宇發(fā)展優(yōu)惠政策，規(guī)范樓宇項(xiàng)目招商條件

科學(xué)制定樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)惠政策，出臺(tái)導(dǎo)向性、傾向性、區(qū)別性的政策措施，重點(diǎn)扶持樓宇及樓宇中符合鼓樓區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)，政策和措施要有力度，要有比較優(yōu)勢(shì)。獎(jiǎng)勵(lì)那些樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的樓宇業(yè)主和經(jīng)營(yíng)管理單位，對(duì)入駐企業(yè)要在裝修、資金獎(jiǎng)勵(lì)、購(gòu)房補(bǔ)貼、房租補(bǔ)助等方面進(jìn)行扶持。對(duì)實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、效益好的企業(yè)和總部更要以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目光加大鼓勵(lì)，免費(fèi)提供鼓樓區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育資源名額，甚至于生活住房和解決老人養(yǎng)老的問(wèn)題，讓企業(yè)感覺(jué)有家的溫暖，留得住人心。同時(shí)在企業(yè)工商、稅務(wù)審批方面給予綠色通道，減少審批程序，縮短審批時(shí)間。

（三）打造特色樓宇標(biāo)簽，引導(dǎo)樓宇形成產(chǎn)業(yè)聚集

根據(jù)現(xiàn)在實(shí)際情況，對(duì)一些具備產(chǎn)業(yè)聚集雛形的樓宇、樓群進(jìn)行試點(diǎn)，有重點(diǎn)地進(jìn)行策劃和整合，引導(dǎo)關(guān)聯(lián)企業(yè)向一棟樓宇或一定區(qū)域聚集，打造特色樓宇，引導(dǎo)發(fā)展一批“金融樓”“律師樓”“會(huì)計(jì)樓”“設(shè)計(jì)樓”“IT 樓”“總部樓”等樓宇。注重樓宇聚集服務(wù)能力的提升，通過(guò)服務(wù)吸引高端企業(yè)入駐樓宇，提高入駐率、注冊(cè)率和貢獻(xiàn)率，從而直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，而且要通過(guò)提升樓宇企業(yè)和員工的集體認(rèn)同和情感歸屬，吸引更多信息、資本、人才、技術(shù)等關(guān)鍵生產(chǎn)要素的聚集，推動(dòng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)效益的聚集。

（四）提檔升級(jí)樓宇環(huán)境，增強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)品味

在廣泛聽(tīng)取樓宇內(nèi)企業(yè)的需求的基礎(chǔ)上，定期進(jìn)行樓宇的升級(jí)改造和維護(hù)。將全年的樓宇改造項(xiàng)目打包，由政府提供專項(xiàng)資金，不但提升樓宇形象和企業(yè)的辦公環(huán)境，也能提高鼓樓的固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資水平和數(shù)據(jù)指標(biāo)。將文化元素滲透到樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，以深厚歷史文化底蘊(yùn)、文化內(nèi)涵提升樓宇的效益和品位，從而提高樓宇整體附加值和含金量，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)建立諸如副省級(jí)城市中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇等形式，通過(guò)論壇交流，學(xué)習(xí)借鑒同等規(guī)模城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)，更好地為鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。