姚麗蔚

(天健世同置業(yè)(上海)有限公司，上海 200125)

1 樣板間和精裝修住宅的關(guān)系研究

1.1 精裝修住宅的相關(guān)特點分析

對于精裝修住宅而言，它在這些年被越來越多的大眾消費者所推崇，其很大一個原因是精裝修免除了很多人裝修困擾，迎合了部分消費者的購房需求，減少了購房上不必要的麻煩；此外對于投資者而言，如果將房屋的裝修款計入購房款中，就可以有效地降低置業(yè)的難度，還能提高售房的銷量；不過對于一些追求生活個性和注重生活品味的人群來說，他們很多都不看好精裝修房屋，因為可選擇的余地較小，很多人更愿意購置普通商品房，然后自己裝修。

但是不管怎么說，精裝修有它的優(yōu)勢可言，精裝修的房屋不僅提升了附加價值，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，精裝修的房屋還能促進銷量，增加項目的賣點。不過有利必有弊，精裝修房屋相對于普通房屋而言，既增加了成本也增大施工難度，尤其是在管理運營上的成本都會很明顯提升。不管是在設(shè)計，還是到后面的施工管理，都將會做相應(yīng)調(diào)整，比如從合作單位的選擇到方案的確定，再從材料的進場到施工管理、質(zhì)量監(jiān)控和售后服務(wù)，相關(guān)企業(yè)都需要做好嚴密的規(guī)劃以及定制相關(guān)管理體系，并且在此期間還需要明確各個合作單位之間的權(quán)責范圍，因地制宜地合理分配資源，將資源配置最優(yōu)化。所以不難看出不管是對于施工方還是開發(fā)商都有很高的難度要求。

1.2 有關(guān)于樣板間的形式和特點分析

1)毛坯房，它沒有任何的裝修，價格也是其中最便宜的。購房者看到毛胚房通常是實實在在的戶型、墻體、管道及地面等。

2)交房樣板間，這種房屋通常一般是按照交房標準進行過一定的簡單裝修的房屋，并且其中通常不會涉及復雜的家具、燈飾和墻面修飾，屬于普通型裝修。

3)豪華裝修的樣板間，這種樣品房是經(jīng)過精心裝修以后的房屋，并且按照購房者要求進行的，通常也將這種裝修叫創(chuàng)意樣板間，這其中所裝修的點就比較多，比如一般都配置了精美的家具、燈飾和裝飾品等。

除此之外，豪華裝修的樣板間還注重細節(jié)與品味，一般是為高質(zhì)量購房者定制購房需求，并且整個房屋注重設(shè)計個性，凸出表現(xiàn)風格，所以其也會有適當?shù)块g原有功能的特性，而它也注重利用房屋設(shè)計上的表現(xiàn)形式來賦予房屋不一樣的視覺體驗，并借助設(shè)計手法來制造一些產(chǎn)品的亮點和記憶點,在參觀過程中令客戶感覺愉悅，以此來誘導購房者購房。精裝修住宅進行交房時，它必須嚴格按照現(xiàn)房的尺度、結(jié)構(gòu)來進行設(shè)計，房屋內(nèi)各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該保持一致，比如說衛(wèi)生間的管道布置以及廚房各個功能區(qū)都應(yīng)該一致，絕對不允許出現(xiàn)誤導消費者購房現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后在設(shè)計方面，還需要注重對房屋實用性的體現(xiàn)。

1.3 樣板間與精裝修住宅關(guān)系分析

樣板間跟精裝修住宅有著本質(zhì)上的區(qū)別，不過兩者也有著重要的聯(lián)系。兩者之間的區(qū)別在于，一個只用于向觀眾展示，并不具備實用價值，而另一個則主要用于商用，并不拿來展示。

所以說豪華裝修的樣板間也更接近于實用商品房，不過它有標桿的作用，具有極強的藝術(shù)性，并且其中強調(diào)設(shè)計師的個性；另外精裝修住宅是面向大眾消費者的產(chǎn)品，它注重實用性以及共同性要求，所以兩者間就有一個很明顯的區(qū)別，也就是個性與共同性是相悖的，因此，可以理解為樣品房是購房者的購房參考，前期強調(diào)個性，當成精裝房屋以后，它則強調(diào)共同性，滿足消費者實用需求。所以在設(shè)計時相關(guān)人員就需要掌握兩者間的關(guān)系。

2 精裝修住宅在造價成本上的分析

通常來說，參照銷售的面積來做評估，一般單位的裝修造價與精裝修住宅的售價按照1∶8～1∶10來定。筆者近期負責管理的一個項目，位于上海臨港，售價為23 000萬元，精裝修的成本為2 000元上下，占售價的9%左右。一直以來，精裝修的房屋要滿足消費者物超所值的愿望一直是設(shè)計師與開發(fā)商遇到的難點問題。為了更好平衡消費者與開發(fā)商之間的矛盾并解決問題，這就需要設(shè)計師跟開發(fā)商合理設(shè)計、合理選材，從而滿足消費者需求。材料注重品質(zhì)，也需要注重設(shè)計形式，如何選材將成為精裝修的重點，其中還需要注意不同材料間的相互映襯。廚房中的一些重要功能器件，如油煙機、廚衛(wèi)等要與設(shè)計風格相匹配，并且盡可能購置知名品牌，讓消費者滿意；而對房屋室內(nèi)精裝就需要注重很多細節(jié)，比如瓷磚的選擇就包括了地板、墻磚等一系列材料，不同的材料還需要考慮顏色、形狀搭配以及材質(zhì)，有的是有機合成、有的是大理石、還有的是木質(zhì)品，由于表面差異不大,所以在選材時就要考慮其性能與美觀性要求，可以不必追求品牌，但是一定要保證質(zhì)量。

3 精裝修住宅的設(shè)計要點

3.1 面向消費者需求設(shè)計

第一，設(shè)計風格，風格是精裝修的重要關(guān)鍵點，也是吸引消費者重要的手段，所以設(shè)計時設(shè)計師就需要對設(shè)計風格進行精心把控，從而抓住消費者購買欲望；第二，考慮實用價值，并不是所有消費者都需要煥然一新的房屋布局，有些購房者更加注重實用價值，比如空間明暗、空間布局、一些人性化的設(shè)計等，這都會成為吸引購房者的重要參考因素，肯定會得到一部分購房者的特別青睞，不過過分追求實用也會受到一些消費者的反感，這就需要設(shè)計師好好把控。所以一個房屋精裝的設(shè)計既需要創(chuàng)新，也需要實用，更需要滿足消費者的主觀訴求，因此，設(shè)計時必須把握好設(shè)計的分寸、鎖定一個適宜的可平衡大眾化和藝術(shù)性的臨界點，從而更好地吸引消費者。

3.2 定位成本與品質(zhì)設(shè)計

精裝修的設(shè)計既需要滿足消費者需求，也需要滿足開發(fā)商設(shè)計要求，精裝重點不在于設(shè)計風格，而更加注重對裝修工藝的改良，從而保障產(chǎn)品的質(zhì)量和實用性。因此，在進行精裝設(shè)計時，盡可能地優(yōu)化需求配置，優(yōu)化成本控制，也要注意品質(zhì)保障。如何有效利用材料，科學合理的設(shè)計，將對于施工質(zhì)量、施工成本帶來重要影響。若采用非知名的地磚、涂料、地板等材料進行設(shè)計，可通過合理的施工工藝和合理的色彩搭配提高設(shè)計效果與設(shè)計質(zhì)量，同樣也可通過這種辦法給消費者不一樣的視覺體驗，營造出極高的生活品味。

4 施工管理分析

4.1 強化質(zhì)量監(jiān)管

1)強化測量控制：這些就包括對建筑施工中的相關(guān)測量數(shù)據(jù)進行更加嚴格管控；對使用的測量工具有選擇性要求；強化數(shù)據(jù)標準，按要求執(zhí)行等。

2)落實指令文件控制：對于承包房屋建筑的施工企業(yè)，監(jiān)管方管理人員要進行書面形式的文件控制，這樣及時指出問題發(fā)生點，及時改進，并做出相關(guān)追責制度。

3)注重實驗控制效果：相關(guān)實驗得出的數(shù)據(jù)將決定房建所需要的用量，所以相關(guān)管理要強化此項工作，保證數(shù)量也要保證質(zhì)量。

4)精裝設(shè)計必須符合房屋設(shè)計要求，對于其中涉及到的相關(guān)規(guī)章制度也應(yīng)該嚴格執(zhí)行，保障質(zhì)量與設(shè)計風格。

4.2 強化安全管理

安全永遠是第一位，所以整個施工管理，就需要做好相關(guān)安全準備。這些就包括了強化安全意識；合理、安全化工作流程；做好施工環(huán)境安全措施準備等，此外施工單位還需要定期做好相關(guān)安全培訓工作，保證人員上崗都是符合安全、規(guī)范要求。

4.3 精裝管理中的一些重點分析

精裝管理需要與房建工程做好有效配合，所以在相關(guān)施工單位進場后，房地產(chǎn)公司現(xiàn)場管理人員就應(yīng)該做好合理的監(jiān)管工作，與施工單位進行密切配合。其中就需要房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)人員組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位依照合同總工期，土建移交情況最終明確關(guān)鍵節(jié)點。除此之外，有關(guān)精裝施工單位需要按照合同上的關(guān)鍵節(jié)點進行進一步的施工節(jié)點優(yōu)化，從而保障施工質(zhì)量與施工期限。

1)土建移交場地遲，對時間會產(chǎn)生影響，所以相關(guān)單位要及時做好交場工作。

2)垂直運輸?shù)男视绊懸蛩?，這與人員安全管理有關(guān)，所以相關(guān)人員應(yīng)該做好合理任務(wù)分配，保障進度順利有效完成。

3)精裝修單位的勞動力投入，相關(guān)精裝施工單位人力多少也對施工進度有著很大影響，所以就需要房地產(chǎn)開發(fā)商與施工方做好有效溝通，保障在工期內(nèi)順利完成。

4)泥水及復雜的木作業(yè)，這也是影響因素之一，做好有效的監(jiān)管，合理分配任務(wù)以提高工作效率。

4.4 精裝修住宅的施工質(zhì)量控制

除了以上需要注意的點外。還需要做好材料、設(shè)備管理和質(zhì)量控制，因此，這里就需要對所有的材料和設(shè)備做好嚴格的質(zhì)量檢查，這些就涉及到這幾點：包括了對材料的品種、規(guī)格、外觀以及尺寸等信息都需要做好嚴格監(jiān)管，這些參數(shù)必須符合精裝設(shè)計要求，滿足最終的設(shè)計和規(guī)范要求。對相關(guān)施工材料的監(jiān)管，需要對產(chǎn)品的完整，產(chǎn)品合格證書，產(chǎn)品的質(zhì)量以及使用說明書都應(yīng)該做好嚴格的監(jiān)管，最后還需要對相應(yīng)的材料做好性能實驗，比如粉刷墻體的墻膠、水泥粉都應(yīng)該做質(zhì)量測試，其內(nèi)部甲醛等有害物質(zhì)是否滿足國家規(guī)定要求，若其中產(chǎn)品不符合要求應(yīng)該及時更換；對材料進行質(zhì)量測試，比如水泥、墻膠等材料進行針對性實驗，是否滿足設(shè)計施工的質(zhì)量要求，并做好相關(guān)產(chǎn)品性能測試報告以及有害物質(zhì)含量試驗報告，最后綜合性考慮設(shè)計要求，并提出最佳方案。做完相關(guān)材料的質(zhì)量測試實驗以后，還應(yīng)該將材料和設(shè)備進行合理管理，比如在施工結(jié)束以后，都應(yīng)該將兩者進行單獨存放，由于一些材料以及工具具有危險性，所以務(wù)必將危險性高的工具以及材料進行嚴格存放管理，保障施工人員的安全。最后還需要明確檢驗報告和記錄是否保存完整符合施工要求，確保工程在交尾階段每一個環(huán)節(jié)都有相關(guān)材料可以進行及時查詢。

5 結(jié) 語

隨著社會的發(fā)展與進步，人們對于精裝住房的需求也與日俱增，在一定程度講是人們對于生活方式的轉(zhuǎn)變，越來越多人注重對產(chǎn)品風格以及實用價值的追求，而這也符合社會發(fā)展所需。所以不難發(fā)現(xiàn)，精裝房屋從某種程度上是推進住宅產(chǎn)業(yè)化的一個過程,促進我國房地產(chǎn)的標準化發(fā)展。不過精裝對于房屋施工、管理也提出了更高的要求，不管是質(zhì)量還是功能性都有了進一步提高，所以如何做好精裝設(shè)計與施工管理工作將是房屋精裝工作的重點內(nèi)容，才能有效促進企業(yè)快速發(fā)展。

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