文/許恬 編輯/易可

筆者代理本案后，認(rèn)真研究了相關(guān)證據(jù)材料，認(rèn)為本案的關(guān)鍵在于徐匯區(qū)房屋在產(chǎn)權(quán)過戶給張家芳之前的所有權(quán)人是誰，有權(quán)人是誰。也就是要理清三個(gè)問題：一是購房人是誰？二是出資人是誰？三是購房人與出資人之間是什么關(guān)系？

法院依法判決：胡媽媽有權(quán)獨(dú)自處置房產(chǎn)

本案中，從房產(chǎn)開發(fā)商處購得徐匯區(qū)房屋的購房人為胡招娣是明確的，胡招娣與出資購房人的關(guān)系不是借貸關(guān)系而是代持關(guān)系也是明確的，也就是說胡招娣代實(shí)際出資人持有上述房屋也是明確的。本案的關(guān)鍵點(diǎn)是購買這套房屋的出資人是誰，只要搞清楚出資人，本案的其他問題也就會(huì)迎刃而解。從原被告各方提供的現(xiàn)有證據(jù)足以充分確定，購買徐匯區(qū)房屋的出資人為胡媽媽。因此，該套房屋歸胡媽媽所有。

那么，1992年胡招娣做出的《聲明書》和胡媽媽做出的《談話筆錄》中所陳述的徐匯區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)歸胡媽媽和張家興所有是怎么一回事呢？從法律角度分析，這只是胡媽媽將其一人獨(dú)有的房屋的一半產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與張家興的一種意思表示，是單方面的贈(zèng)與行為，而且胡媽媽并未將贈(zèng)予張家興的房屋過戶至其名下。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十七條“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)”， 以及《物權(quán)法》第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，在房屋權(quán)利未過戶至張家興名下前，贈(zèng)與未生效。2002年，胡媽媽指示胡招娣將徐匯區(qū)房屋以房地產(chǎn)買賣的形式贈(zèng)與其女兒張家芳，以自己的行為事實(shí)上撤銷了1992年將徐匯區(qū)房屋一半產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與兒子張家興的意思表示，而將徐匯區(qū)房屋全部贈(zèng)與張家芳并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與”的規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移到張家興名下之前撤銷贈(zèng)與，并將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)贈(zèng)張家芳是合法有效的，故該房屋的所有權(quán)歸張家芳所有當(dāng)無疑義。而且，張家芳向法庭提供的證據(jù)也可證明，張家興早就知曉該房屋屬張家芳所有，水、電、煤等手續(xù)的過戶還是張家興在2008年代理張家芳辦理的。

該案在發(fā)回重審后，上海徐匯區(qū)人民法院另行組織合議庭進(jìn)行審理，經(jīng)過三次庭審后，合議庭充分采納了被告律師的抗辯意見，認(rèn)定胡媽媽系徐匯區(qū)房屋的原實(shí)際權(quán)利人，故胡招娣與張家芳于2002年就徐匯區(qū)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。因此，依法駁回了張家興的訴訟請(qǐng)求。張家興不服一審判決，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴，二審駁回了張家興的上訴，維持了原審判決。

這起房產(chǎn)訴訟歷時(shí)三年，經(jīng)歷了發(fā)回重審以及重審之后判決結(jié)果的逆轉(zhuǎn)，最終胡媽媽的真實(shí)意愿終于得到了法律的確認(rèn)，張家芳保住了這套千萬豪宅的所有權(quán)。