文/尹貫全 （中國建設銀行湖南省分行住房金融業(yè)務部）

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長，對其他行業(yè)的輻射和帶動效應強，既是地方財政收入的重要來源，也是支撐經(jīng)濟社會發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。2018年四季度，受房地產(chǎn)調控政策效應持續(xù)作用、前期市場過熱階段透支大量住房需求的影響，全國房地產(chǎn)市場進入調整周期，但今年一季度部分熱點一二線城市重現(xiàn)回暖跡象，引發(fā)社會各界的關注和熱議。

當前全國房地產(chǎn)市場運行情況

今年以來，全國房地產(chǎn)市場總體延續(xù)去年四季度以來的調整態(tài)勢，商品房銷售持續(xù)下滑；但部分熱點一二線城市商品房銷售和土地市場升溫，市場初現(xiàn)回暖跡象。

（一）前三個月全國商品房銷售整體持續(xù)下降，但熱點一二線城市銷量有所回升

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-3月全國商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7個百分點。進入3月份，房企推盤意愿明顯加強，加之受部分城市政策微調帶動，購房者預期出現(xiàn)回溫，一二線城市銷售規(guī)模明顯回升，當月全國商品房銷售增速轉正，同比上升1.8%。中房數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示：3月北上廣深等一線城市一二手房銷售顯著增長，4城新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長108%，同比增長36%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：3月北京網(wǎng)簽套數(shù)為1.61萬套，創(chuàng)近10個月最高值，上海網(wǎng)簽套數(shù)為2.59萬套，創(chuàng)近兩年以來的新高，廈門、杭州、南京等二線城市銷售也出現(xiàn)不同程度回暖。

（二）二手住房價格環(huán)比漲幅擴大，新房價格環(huán)比漲幅僅三線城市有所上升

國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示：新房價格方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%、0.6%和0.7%，一二線城市環(huán)比漲幅比上月均下降0.1個百分點，三線城市比上月擴大0.3個百分點。由于新房限價，二手住房價格更能反映市場真實情況：3月一二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.3%、1.2%、0.5%，漲幅分別比上月擴大0.2、1.4、0.3個百分點。

（三）土地市場整體供需雙降，但一二線城市市場有所升溫

在棚改規(guī)模下降以及貨幣化安置收緊等不利因素作用下，房企在三四線城市拿地力度減弱，而一二線城市成為房企拿地的中心。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：一季度全國300個城市各類用地共推出4.6億平方米，同比下降7.3%。分各線城市來看，一線城市住宅用地同比增長13.2%；二線城市同比增長4.4%；三四線城市同比下降17.5%。從成交量來看，全國300個城市各類用地成交3.8億平方米，同比下降14.3%，其中三四線城市成交8089萬平方米，同比下降25.8%，降幅在各線城市中最大。與此同時，土地流拍情況大幅減少，合肥、杭州、重慶等熱點城市成交樓面價及溢價率均出現(xiàn)回升。

（四）受新開工加速、資金面改善等因素拉動，房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長

一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，增速創(chuàng)2014年底以來新高。增速較高的主要原因：一是房企新開工意愿明顯提升，一季度全國房地產(chǎn)新開工面積38728萬平方米，同比增長11.9%，增速較1-2月提高5.9個百分點。二是資金面得到較大改善，房企到位資金38948億元，同比增長5.9%，增速較1-2月份提高3.8個百分點；其中國內(nèi)貸款7134億元，增速從2018年的-4.9%提高至2.5%。

房地產(chǎn)市場存在的問題

目前，我國房地產(chǎn)市場存在以下幾個突出問題：

（一）經(jīng)濟增長和地方財政收入對房地產(chǎn)依然存在慣性依賴

2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12萬億元，占同期GDP的13.4%；商品房銷售額15萬億元，占社會消費品總額的39.4%；全國土地使用權出讓收入6.5萬億元，盡管2018年下半年土地市場成交遇冷，同比增速仍高達25%；有的省房地產(chǎn)稅收占地方稅收收入比重達到40%以上。可以看出，經(jīng)濟增長和地方財政收入對于房地產(chǎn)行業(yè)依賴程度較高，隨著全省商品房銷售增速放緩，未來可能會對部分高依賴房地產(chǎn)的城市地方財政收入及經(jīng)濟增長帶來一定的壓力。

（二）房地產(chǎn)市場總體供大于求，具體表現(xiàn)為高人均面積、高擁有率、高空置率

住建部數(shù)據(jù)顯示，目前我國人均建筑面積大概在35平方米-40平方米之間，居住水平遠高于日本（19.6平方米）、韓國（19.8平方米）、西班牙（25.8平方米）、香港（8.1平方米）等國家或地區(qū)，對我國這樣一個人多地少的國家，人均面積明顯偏高。城鎮(zhèn)戶均擁有住房達到1.1套，大量已購住房閑置，據(jù)抽樣調查，有的省會城市交房1至3年內(nèi)的新建商品住宅平均空置達40%以上，市場總體明顯供大于求。

（三）優(yōu)質資源的集中化，導致城市格局走向分化

二線城市特別是一線城市集中了眾多優(yōu)質的就業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、商業(yè)資源，加上大城市本身的吸引力，導致人流和物流大量涌入，吸引了大量外地企業(yè)和外來人口的購房需求，房價上漲壓力較大。三四線城市房地產(chǎn)市場近兩年回暖主要依靠去庫存政策、棚改貨幣化安置等外部因素拉動，已透支大量未來的住房需求，發(fā)展后勁面臨不足，住宅庫存將重回上升通道。

（四）部分城市房價過高，帶來較大的金融風險

一方面，房價收入脫離合理區(qū)間。目前，北上廣深的房價居高不下，分別達到63918元/平方米、52480元/平方米、33246元/平方米、62835元/平方米。據(jù)此推算，房價收入比分別為31.0、25.5、18.3、36.0，遠超過6—7的合理區(qū)間范圍。另一方面，購房貸款支出與居民負債率快速上升。有關數(shù)據(jù)顯示我國居民負債率由2014年的36.4%上升到2017年的49%以上。2018年末，我國個人住房貸款余額達到25.75萬億元，占居民總貸款的54%左右，同比增長了 17.8%，不僅遠高于居民收入的增長速度，也高于居民存款增速。房貸余額快速增長，跟房價上漲脫不了關系。國際貨幣基金組織2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》中指出：當住戶部門杠桿率高于30%時，該國中期經(jīng)濟增長將會受到影響；而當住戶部門杠桿率超過65%時，將會影響到金融穩(wěn)定。

發(fā)展趨勢研判

（一）政策分析

2018年7月，中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”。12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“要構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”的要求。12月底，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出了“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”的目標。由于房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟、上下游產(chǎn)業(yè)的巨大拉動作用暫時無法被取代，預計“穩(wěn)市場”將成為未來較長時間內(nèi)的政策主線，一方面，房地產(chǎn)調控政策在未來一段時間內(nèi)保持穩(wěn)定的概率較大，很難出現(xiàn)轉向。另外一方面，各城市也將根據(jù)自身發(fā)展需求，對調控政策進行因地制宜的優(yōu)化。

（二）行業(yè)發(fā)展大勢分析

一是租賃市場迎來風口。目前我國房屋租賃僅占交易市場的6%，比照美國舊金山、紐約和日本東京40%的租賃比重，還有很大的發(fā)展空間。2014年起，國家頻頻出臺支持租賃市場發(fā)展的政策文件，特別是近期國家金融監(jiān)管機構密集出臺支持租賃融資的相關政策，更是一道有效的催化劑，促使開發(fā)商、機構投資者、中介等各路人馬紛紛搶灘長租公寓市場，長租公寓及相關企業(yè)正迎來快速發(fā)展的風口。

二是行業(yè)集中度不斷提升。本輪房價的輪漲特性使不同級別城市的調控周期錯開，區(qū)域性小房企受制于調控政策生存艱難，而龍頭房企布局全國“東方不亮西方亮”，銷售額可以繼續(xù)保持增長。同時，龍頭房企還具有融資成本低、操盤能力優(yōu)秀、品牌效應等優(yōu)勢，即便面對嚴格的調控政策，也能獲得不錯的利潤。中小房企在這些方面明顯弱勢，很容易被市場擠出。近年來房地產(chǎn)行業(yè)集中度穩(wěn)步攀升，前四大房企銷售金額占比從2013年的6.9%上升至2018年的14.2%，前50強房企銷售規(guī)模占比超過五成，達到52.0%，預計2020年這一比重將提升至60%。

三是發(fā)展邏輯從“增量建設”轉向“經(jīng)營存量”。經(jīng)過20年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)從增量建設進入存量經(jīng)營時代，物業(yè)服務的重要性進一步凸顯。據(jù)估算，即便不考慮未來物業(yè)管理的提價，僅依靠住宅及商業(yè)、辦公面積的自然增長，預計2021年國內(nèi)物業(yè)服務市場規(guī)模將達到9481億元，2030年將達到1.35萬億元，相比當前行業(yè)規(guī)模存在兩倍以上的成長空間。作為占據(jù)整個房地產(chǎn)生命周期90%以上的物業(yè)服務行業(yè)，歷經(jīng)30年風雨前行，正迎來快速發(fā)展的黃金時代。

（三）下階段形勢研判

今年以來，國家推出減稅降費2萬億元等多項穩(wěn)經(jīng)濟政策，貨幣政策從去杠桿轉向穩(wěn)杠桿，房地產(chǎn)信貸環(huán)境有所改善，為緩解房地產(chǎn)市場下行壓力創(chuàng)造了有利條件。

從全國房地產(chǎn)形勢來看，一季度新建商品住宅成交面積同比繼續(xù)下降，但一線、部分東部熱點二線城市購房者在市場及政策趨穩(wěn)影響下，購買預期逐步升溫，市場出現(xiàn)回暖。三四線城市房地產(chǎn)市場受城區(qū)人口流入緩慢、棚改政策調整以及前段住房需求大幅透支等影響，仍面臨一定調整壓力。綜合上述分析，預計今年銷售面積小幅調整的局面不會改變，房價將保持基本穩(wěn)定，總體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。