王 挺 句容恭華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 引文

工程結(jié)算是成本管理中的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。只有在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中高度重視影響工程結(jié)算造價(jià)的全部因素，才能有效充分的做好工程結(jié)算造價(jià)控制。這篇文章主要對(duì)招投標(biāo)階段、合同履行階段、工程結(jié)算審核階段的工程結(jié)算控制造價(jià)進(jìn)行了深入的研究和探析。

2 招投標(biāo)階段對(duì)工程結(jié)算造價(jià)的控制辦法

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，只有工程結(jié)算審核高效穩(wěn)定的進(jìn)行，才可能保證工程結(jié)算造價(jià)的有效控制，那么在這個(gè)階段務(wù)必要充分地做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，尤其是對(duì)招標(biāo)文件的編制工作。在招標(biāo)文件編制的過(guò)程中一定要保證其內(nèi)容的完整性、全面性以及對(duì)相關(guān)問題的針對(duì)性，務(wù)必要高度重視以下內(nèi)容。

2.1 合同價(jià)格形式

招標(biāo)文件內(nèi)容編制是企業(yè)招投標(biāo)過(guò)程中的重點(diǎn)內(nèi)容，在內(nèi)容編制的過(guò)程中需要標(biāo)明施工合同的價(jià)格形式，招投標(biāo)內(nèi)容編制主要包括多方面內(nèi)容，其中合同價(jià)格形式主要有總包合同、部分總價(jià)包干、單價(jià)合同三種，例如在土方工程項(xiàng)目中施工合同的價(jià)格形式通常采用的是單價(jià)包干合同，但是在這項(xiàng)工程項(xiàng)目中措施費(fèi)中的降水、排水，建議采用總價(jià)包干的形式，這在一定程度上能夠有效的降低在實(shí)際的施工過(guò)程中施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作量。

2.2 合同施工范圍

所謂的施工范圍通常所指的是工程建設(shè)界面劃分，這項(xiàng)工作的工作量比較小，難度比較低，要求比較低，普通的建設(shè)企業(yè)能夠獨(dú)自進(jìn)行。例如，在土方回填項(xiàng)目施工的過(guò)程中，合同施工范圍工作可由土石方單位完成，也可以將此項(xiàng)工作分配到總包單位；在進(jìn)行樁基鑿樁施工的過(guò)程中，施工界面劃分工作可以由樁基礎(chǔ)單位完成，也可將此項(xiàng)工作分配到總包單位等。如在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的地下室頂板和地下室側(cè)壁土方回填施工中，則應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確施工界面規(guī)劃是由哪家單位完成，這樣能夠有效的防止施工界面分化不清晰、不明確阻礙施工正常進(jìn)行的現(xiàn)象發(fā)生，而且還可以有效的避免在工程項(xiàng)目結(jié)算時(shí)此項(xiàng)工程施工環(huán)節(jié)規(guī)劃造價(jià)重復(fù)計(jì)算提升工程建設(shè)整體造價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2.3 工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目投標(biāo)階段應(yīng)對(duì)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的控制，需要將項(xiàng)目工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)在相關(guān)的合同條款和招標(biāo)文件中明確的標(biāo)注出來(lái)，工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)主要包括預(yù)售完成節(jié)點(diǎn)、工程竣工完成節(jié)點(diǎn)、以及結(jié)構(gòu)封頂完成節(jié)點(diǎn)等多方面的內(nèi)容，這樣能夠有效防止由于工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)工期約定不明確而造成加快施工進(jìn)度措施費(fèi)用增長(zhǎng)的現(xiàn)象產(chǎn)生。如果工程項(xiàng)目進(jìn)度節(jié)點(diǎn)模糊，極可能增加工程建設(shè)施工過(guò)程的管理難度，在工程結(jié)算階段極可能發(fā)生趕工措施費(fèi)簽證、提前完成獎(jiǎng)勵(lì)等問題。

2.4 評(píng)標(biāo)規(guī)范性

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)采用的招標(biāo)方式通常是最低價(jià)中標(biāo)，這種招標(biāo)的方式盲目的注重標(biāo)價(jià)和報(bào)價(jià)，因此而產(chǎn)生了不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象普遍發(fā)生。在工程項(xiàng)目招投標(biāo)的過(guò)程中，招標(biāo)的人往往重視標(biāo)價(jià)，投標(biāo)的人卻往往重視壓低價(jià)格，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這直接造成競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)價(jià)格和房地產(chǎn)工程項(xiàng)目不相符，從而產(chǎn)生低價(jià)競(jìng)標(biāo)的不良競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。中標(biāo)的人為了追求自身的經(jīng)濟(jì)效益，往往會(huì)在工程建設(shè)過(guò)程中偷工減料，剝削勞動(dòng)力成本，從而造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量低下。

3 合同履行階段對(duì)工程結(jié)算造價(jià)控制措施

在房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目結(jié)算造價(jià)控制的過(guò)程中務(wù)必要高度關(guān)注工程設(shè)計(jì)變更、工程簽證、施工指令以及一些責(zé)任扣款等重要的內(nèi)容，否則極可能造成超支的現(xiàn)象發(fā)生，工程結(jié)算造價(jià)控制措施主要有以下幾方面內(nèi)容。

3.1 工程設(shè)計(jì)變更、施工指令能做到事先審批

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同履行階段工程設(shè)計(jì)變更和施工指令的事先審批環(huán)節(jié)有著重要的意義和作用，只有工程設(shè)計(jì)變更和一些施工指令通過(guò)事前審批之后，才可以由甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師統(tǒng)一下發(fā)。在現(xiàn)階段，許多的聯(lián)發(fā)集團(tuán)已經(jīng)擁有了獨(dú)自的成本管理系統(tǒng)，并通過(guò)獨(dú)自的成本管理系統(tǒng)可有效實(shí)現(xiàn)和完成設(shè)計(jì)變更、施工指令的事前線上審批工作，能夠有效的實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)變更和施工指令等一些重要環(huán)節(jié)的工作，與此同時(shí)，能夠?qū)ζ浣?jīng)濟(jì)性和可行性做出正確的判定，通過(guò)這個(gè)過(guò)程能有有效的避免工程建設(shè)無(wú)效成本和低效成本的提升和產(chǎn)生。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和管理的工作中，對(duì)各個(gè)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行事先審批，可以有效提升對(duì)施工單位的管理和控制水平，從而實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算造價(jià)控制目標(biāo)。

3.2 現(xiàn)場(chǎng)收方管理要及時(shí)，不得后補(bǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工合同中部分是單方合同，在工程建設(shè)的過(guò)程中進(jìn)行工程量完成的確認(rèn)；部分工程簽證在竣工圖中并沒有充分的展現(xiàn)出來(lái)，在房地產(chǎn)工程建設(shè)的竣工圖中不包括全部的工程簽證，但是沒有體現(xiàn)在竣工圖中的工程簽證也需要記錄其工程量，這些工程量的記錄和測(cè)量工作，通常都是在工程建設(shè)施工的過(guò)程中完成確定的。例如，在房地產(chǎn)工程土石方施工的過(guò)程中，在此項(xiàng)工程施工的準(zhǔn)備階段務(wù)必要將施工現(xiàn)場(chǎng)最初的地貌標(biāo)高進(jìn)行精確的測(cè)量和記錄。只有實(shí)際參與工程施工的單位才可獲取工程結(jié)算資金，結(jié)算資金應(yīng)充分的結(jié)合實(shí)際測(cè)量的工程量，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)其工程結(jié)算造價(jià)的有效管理。

3.3 變更簽證的審核要嚴(yán)謹(jǐn)

如果在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中頻繁出現(xiàn)變更和簽證的問題，極可能造成工程造價(jià)的提升，在施工單位提出變更和簽證時(shí)，務(wù)必要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審核，并將其與施工條款合同相比對(duì)，檢查是否與合同條款約定一致，這樣能夠有效的避免重復(fù)記取的現(xiàn)象發(fā)生。

3.4 責(zé)任扣款要及時(shí)確認(rèn)

在工程項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中往往會(huì)由于施工單位的原因而造成相應(yīng)的責(zé)任和扣款，則應(yīng)當(dāng)對(duì)責(zé)任扣款進(jìn)行及時(shí)確認(rèn)，并以相關(guān)單據(jù)進(jìn)行記錄。例如，在進(jìn)行樁基基礎(chǔ)工程的砍樁頭施工工作若在合同中規(guī)定此項(xiàng)工作由樁基基礎(chǔ)施工單位完成，但是實(shí)際上是總包單位完成的，那么應(yīng)扣除樁基礎(chǔ)施工合同中的相關(guān)造價(jià)，而且還需要充分的準(zhǔn)備并做好相關(guān)的紙質(zhì)版確認(rèn)單據(jù)工作。

4 工程結(jié)算階段對(duì)工程結(jié)算造價(jià)的控制辦法

在工程結(jié)算階段對(duì)工程結(jié)算造價(jià)控制時(shí)務(wù)必要充分的結(jié)合結(jié)算審核依據(jù)和結(jié)算審核的原則和重點(diǎn)。工程結(jié)算階段結(jié)算審核依據(jù)包括多方面內(nèi)容，主要有施工合同、工程設(shè)計(jì)變更、工程簽證、工程竣工圖紙、政府相關(guān)政策文件等；其中結(jié)算審核的重點(diǎn)內(nèi)容主要有以下內(nèi)容。

在工程項(xiàng)目結(jié)算過(guò)程中，一定要保證工程結(jié)算資料的完整性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性，工程結(jié)算資料包括多方面內(nèi)容主要有工程竣工圖紙、工程竣工驗(yàn)收單、中標(biāo)合同報(bào)價(jià)、工程設(shè)計(jì)變更等多方面內(nèi)容；對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算審核時(shí)首先應(yīng)從材料入手，對(duì)相關(guān)的結(jié)算材料的完整性、準(zhǔn)確性以及真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格全面的審查，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)工程結(jié)算造價(jià)的有效控制。

在工程合同方面，工程結(jié)算審核時(shí)務(wù)必要深入的了解施工，對(duì)施工合同條款進(jìn)行有效全面的整理和了解，包括工期、合同價(jià)格形式、合同風(fēng)險(xiǎn)范圍、主要材料價(jià)格調(diào)整等相關(guān)的條款內(nèi)容，只有這樣才能夠有效的保證設(shè)計(jì)變更和工程簽證的合理性，可有效的防止重復(fù)計(jì)價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生。

在變更和簽證管理方面，對(duì)設(shè)計(jì)變更、施工指令以及相關(guān)的工程簽證進(jìn)行全面有效的梳理，并要求施工單位充分詳細(xì)作好并整理變更和簽證相關(guān)的結(jié)算資料，并將其裝訂成冊(cè)，對(duì)沒有進(jìn)行的項(xiàng)目或者是變更去除的項(xiàng)目應(yīng)詳細(xì)的記錄，并在工程結(jié)算造價(jià)中將其去除。

在人工勞務(wù)費(fèi)調(diào)整方面，高度重視人工、主要材料調(diào)整價(jià)差，首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要熟練的掌握政府相關(guān)政策文件信息，尤其是人工費(fèi)調(diào)整政策文件以及一些人工和主要材料調(diào)整價(jià)差的相關(guān)條款，這樣可以有效的避免施工單位產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)損失。

在工程量計(jì)算方面，熟練掌握工程量計(jì)算規(guī)則，這要求審核人員綜合技術(shù)水平要達(dá)到要求的標(biāo)準(zhǔn)，熟練的掌握工程量計(jì)算規(guī)則，主要包括三方面內(nèi)容分別是計(jì)算范圍、措施項(xiàng)目的計(jì)算以及尺寸與圖示尺寸的核對(duì)。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)主要有三個(gè)階段：招投標(biāo)階段、合同履行階段、工程結(jié)算審核階段，只有在這三個(gè)階段中充分的做好工程結(jié)算造價(jià)控制，才能有效的實(shí)現(xiàn)工程成本控制目標(biāo)。