◎ 文 《法人》特約撰稿 王洪禹 全媒體記者 彭飛

2019年11月14日，星期四。這一天北京限行的尾號是1和6，正好是唐海的汽車尾號，但他照例向單位請了一天的事假，趕往燕郊探望自己的父母。

唐海是土生土長的老北京，目前是北京某國企的高管，他的父母原來都是北京市某政府機關的干部。父母退休后，就開始規(guī)劃如何養(yǎng)老，經(jīng)過多輪的考察和算賬后，在河北燕郊找到一家老年公寓，并與其簽訂了合同。幾年前，二人把北京的房產(chǎn)租了出去，住進了這家老年公寓的一個花園洋房里，開始了康養(yǎng)生活。作為唯一的兒子，唐海會在每周四到燕郊探望父母，帶一些生活用品，并且陪父母吃一頓飯。

像唐海父母這樣退休后選擇適合的養(yǎng)老項目居住和生活的老人，目前在國內(nèi)并不罕見。正是由于很多公立的養(yǎng)老機構需要排隊數(shù)年甚至十幾年的時間，并且能夠提供的醫(yī)療服務頗為有限，才給了社會資金和醫(yī)療資源這種結(jié)合體巨大的市場和生存空間。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目由此逐漸發(fā)展，這些項目或出租，或出售，皆以康養(yǎng)、宜居、醫(yī)療等作為賣點，貼合老人的實際需求。在試水的過程中，有成功，亦有失敗，可謂幾家歡喜幾家愁。

從養(yǎng)護中心到“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”小鎮(zhèn)

唐海父母居住的這家位于河北省三河市燕郊鎮(zhèn)的養(yǎng)護中心全稱為“燕達金色年華健康養(yǎng)護中心”，總建筑面積約60萬平方米，共設置床位10000張，是一座超大規(guī)模的綜合醫(yī)養(yǎng)機構。

唐海告訴《法人》記者，父母每月共計兩萬多元的退休工資，他們把自己城里的房子出租，每月租金收入就足以支付他們目前每月的開銷，并且還有盈余。

值得一提的是，燕達養(yǎng)護中心隔壁就是同一家開發(fā)商投資的燕達醫(yī)院，入住這里的北京老人可以很方便地在燕達醫(yī)院就診，而且可以刷北京醫(yī)?？?。燕達醫(yī)院屬于“北京市參保人員持卡直接結(jié)算醫(yī)療機構”和“京津冀跨省異地就醫(yī)直接結(jié)算定點醫(yī)療機構”。

距離燕達養(yǎng)護中心1800多公里外的四川成都青城山上，一處名為“孫思邈康養(yǎng)文化小鎮(zhèn)”的康養(yǎng)項目已經(jīng)開業(yè)半年左右的時間，多位長期租客和老人已經(jīng)入住這里，而這些人入住的一個主要原因，就是每周都會有一位曾經(jīng)的中醫(yī)院院長到這里坐診。

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鐘森，四川瀘州人，曾任成都中醫(yī)藥大學附屬醫(yī)院院長，享受國務院特殊津貼專家，中國中西醫(yī)結(jié)合學會傳染病、肝病專業(yè)委員會委員。在四川省的醫(yī)療系統(tǒng)都知道，想要掛到鐘院長門診的號是非常不容易的，哪怕是在他卸任省中醫(yī)院院長后，掛他的門診號也需要提前一個月甚至更長的時間。

2019年6月，位于成都市青城山的孫思邈康養(yǎng)文化小鎮(zhèn)正式開始營業(yè)，人們吃驚地發(fā)現(xiàn)，原本一“號”難求的鐘森居然會每周到這里坐診，于是小鎮(zhèn)的酒店和公寓迅速被預訂或租賃，進而越來越多的人紛紛慕名而來，成為小鎮(zhèn)的長期住客。

“孫思邈康養(yǎng)文化小鎮(zhèn)”與“燕達金色年華健康養(yǎng)護中心”項目有著相似的背景，也是因社會資金的注入，才得以成功實施。這一社會資金，就來自四川省最大的黃金零售企業(yè)“愛心金店”。

據(jù)小鎮(zhèn)投資人、四川愛心金店法定代表人熊保興介紹，他在這300多畝的土地上先后建設了酒店、公寓等基礎設施，最關鍵的是建了一個名為“紫薇三醫(yī)堂”的康養(yǎng)診療機構，邀請的就是鐘森和另外50多位四川省頂級的醫(yī)療養(yǎng)生專家坐診，這就是小鎮(zhèn)的核心項目，更是核心競爭力。

熊保興告訴記者，下一步，他將在小鎮(zhèn)建設50棟大型四合院，每個四合院內(nèi)可以容納百人左右的食宿，讓小鎮(zhèn)形成可以容納5000人左右生活居住的規(guī)模。

同時，小鎮(zhèn)還在和國內(nèi)諸多旅游景區(qū)的酒店進行合作，讓在小鎮(zhèn)長期居住的會員可以輪流到諸多旅游景區(qū)的酒店康養(yǎng)居住，甚至包括歐洲的一些酒店。

“我們這里就是會員制。”熊保興說，“入住到我們這里的，就是我們的會員，一次性充值會員費，然后在這個康養(yǎng)小鎮(zhèn)的吃、住、康養(yǎng)都從會員費中扣除。相對來說，我們屬于比較高端的康養(yǎng)項目，甚至可以說是一種定制的康養(yǎng)項目?！?/p>

中國老齡化問題研究會研究員麥興孝在接受記者采訪時指出，未來醫(yī)養(yǎng)項目將成為諸多的社會資金的投資熱點。養(yǎng)老行業(yè)目前在國內(nèi)存在高端和普通養(yǎng)老的區(qū)別，高端的養(yǎng)老項目基本上都是由醫(yī)療力量和社會資金結(jié)合在一起，形成一種半醫(yī)半養(yǎng)的養(yǎng)老模式。

“這將會吸引大量的社會資金參與進來。”麥興孝說，我國已經(jīng)進入到老齡化社會，其所蘊含的巨大潛力正被越來越多的社會資金所關注。

東北老人在三亞

據(jù)記者了解，沿海地產(chǎn)因其自然環(huán)境獨受青睞。其中最為知名的就是海南的養(yǎng)老地產(chǎn)群體了。

國慶節(jié)剛剛結(jié)束，哈爾濱市民張強的父母就坐上了飛往三亞的航班，他們得趕在哈爾濱的供暖季開始之前離開，因為他們認為供暖后隨之而來的就是霧霾，而海南三亞，依舊會是藍天、白云，和永遠不會到來的冬天。

三亞市到底有多少黑龍江來的老人過冬？這個數(shù)據(jù)一直沒有一個官方的統(tǒng)計，甚至連新華社的報道里，也只能籠統(tǒng)地給出每年“數(shù)十萬”東北老人來此過冬的數(shù)據(jù)，而這幾十萬的東北老人，就被形象地比喻為“候鳥老人”。雖然沒有準確數(shù)據(jù)顯示到底有多少東北老人會在海南過冬，但有兩個細節(jié)會對這個現(xiàn)象進行佐證。

2018年2月，一張“哈爾濱市公安局三亞警務站”的照片開始在網(wǎng)絡上流傳，最終哈爾濱市公安局外宣人員證實，該警務站確實在籌備之中，而此前就已經(jīng)有黑龍江省公安廳在三亞設立了“出入境管理服務站”，為在此過冬的老人提供辦理出入境證件的服務。而在黑龍江警方設立三亞辦事機構前，黑龍江的電臺早已經(jīng)開始與三亞人民廣播電臺合作，開辦了聯(lián)動的新聞和生活節(jié)目，讓在三亞越冬的東北籍老人也能從電臺里聽到鄉(xiāng)音。

張強的父母就是這數(shù)十萬候鳥老人中的一員，他們在三亞市鹿回頭景區(qū)附近的一個小區(qū)內(nèi)購買了一套60多平方米的電梯公寓，從樓上就可以看到蔚藍的大海，這對在東北活了半輩子的老人而言，無疑是最美麗的景色了。

張強父母的鄰居，也都是來自東北的老人，雖然來自不同的城市或省份，但一口聽上去硬朗的東北話會迅速拉近鄰里之間的距離，特別是在距離東北近4000公里的海南。

海南省某縣級市的房地產(chǎn)協(xié)會會長鄭先生告訴記者，該市幾十個住宅小區(qū)里，一半以上的住戶是來自東北的老人，也就是候鳥老人。

養(yǎng)老小鎮(zhèn)逐漸升溫

除海南外，其他一些沿海城市也吸引著東北老人的目光。來自黑龍江省雞西市人民醫(yī)院的退休干部王艷擁有山東威海和福建廈門兩套房產(chǎn)，其中威海房產(chǎn)所在的小區(qū)原本名叫“濱海小城”，但兩年后，那個小區(qū)就改名叫“濱海養(yǎng)老小鎮(zhèn)”了?！扒澳_還叫濱海小城呢，沒兩年就改叫養(yǎng)老小鎮(zhèn)了。”王艷感慨這些地產(chǎn)項目聞風而動，要搭上“養(yǎng)老經(jīng)濟的快車”。

“其實什么也都沒多，就是多了個班車，每天路過中心醫(yī)院罷了?！痹谡劦叫^(qū)改名后的變化時，王艷對記者說，“不過事實也是這樣的，我們這樣的小區(qū)購買的還是老人多，年輕人哪里會為了每年在海邊度假幾天就買套房子呢?！?/p>

記者注意到，從山東東營開始，沿海岸線的威海、青島、廈門一直到廣西的北海，越來越多的沿海項目正在打出“養(yǎng)老”的招牌，吸引更多的老人前來購買房產(chǎn)，在海邊安享晚年。

而這些項目所在地的醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)也正在積極地順應這種變革，開始向這些小區(qū)配套基礎的醫(yī)療服務設施，以便讓這些項目能夠名副其實。而自從很多地區(qū)開始實施限購政策以后，很多的養(yǎng)老地產(chǎn)就都放棄原來的銷售模式，而是改為了租賃模式，就是老人隨時可以來居住，按期付租金就可以了。

資深房地產(chǎn)分析師、房產(chǎn)評論人蔣舉在接受記者采訪時表示，北方地區(qū)受自然環(huán)境的影響，每年接近半年時間不適合戶外活動，更不適合開窗通風，特別是在有霧霾出現(xiàn)之后，更是很多老年人無法忍受和居住的。而此時，在海南有一套房子，數(shù)九寒天還可以穿著背心短褲，整天的藍天白云，空氣沒有絲毫的污染，這就是北方老人的購買動機。

“再算算經(jīng)濟賬，每年可以在海南居住接近半年的時間，等到北方春暖花開，再回去生活，如此高利用率的房產(chǎn)，從經(jīng)濟角度也是劃算的。于是，北方老人迅速占據(jù)了海南房產(chǎn)的半壁江山。而很多開發(fā)商也迅速調(diào)整了銷售策略，于是養(yǎng)老地產(chǎn)的概念就出現(xiàn)了。”蔣舉說，“很多小區(qū)會在頭一年還叫某某小區(qū)，第二年就叫養(yǎng)老小鎮(zhèn)了。事實上這些項目也都沒什么養(yǎng)老的功能，無非就是一些炒作，什么空氣、環(huán)境、配套什么的，基本上都是新瓶裝舊酒，只要能賣出去房子，叫什么名字開發(fā)商都是無所謂的?！?/p>

觀望中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資者

多家在沿海、景區(qū)投入過巨資打造養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商或者投資商向記者表示，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)特別是高端的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，很多都是看上去很美好，但現(xiàn)實往往事與愿違。

據(jù)各地房屋監(jiān)管部門提供的數(shù)據(jù)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)項目目前普遍存在著空置率較高的問題，五大分布區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)空置率分別在30%至50% 之間，個別地區(qū)的空置率甚至超過了項目的70%。由此不難看出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于投資量大、回收成本周期長的非快速消費型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。

有投資商指出，在投入資金之初，考察市場得到的數(shù)據(jù)是中國已經(jīng)進入嚴重的老齡化社會，養(yǎng)老將是未來巨大的市場和持續(xù)時間相當長的經(jīng)濟增長點。

但實際投入后，特別是項目一邊建設一邊開始預售后才發(fā)現(xiàn)，原來根本不是那樣一回事。

中國養(yǎng)老市場還沒有成熟的消費觀念，多數(shù)人還沒有對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比如照護式養(yǎng)老等模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還未傳導到養(yǎng)老市場。

“現(xiàn)在的老年人大多出生于上世紀三四十年代，那個年代出生的老年人大多有三個、四個甚至更多的子女，并且這種年紀的老年人受傳統(tǒng)觀念影響很大，講究要養(yǎng)兒防老，要由子女來養(yǎng)老送終。”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資商孔維奇指出，這些老人的子女在思想觀念上也是要給父母養(yǎng)老送終，很少有愿意把父母送到養(yǎng)老機構，或者買套老年公寓讓老年人自己生活。所以真正到養(yǎng)老院、老年公寓或養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老的老年人還不屬于主流，更多的老人和其子女的觀念，還是在家養(yǎng)老，兒孫繞膝，最后在家人的關照下走完一生。

《2019—2023中國養(yǎng)老投資分析報告》指出，截至2018年底，我國60歲以上老齡人口高達2.49億人，位居世界之首，未來的養(yǎng)老需求空間無限。中國養(yǎng)老服務需求的滿足率僅為16%，有近84%的老年需求暫時還沒有得到滿足，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”狀態(tài)。也就是說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是目前以及未來較長時期內(nèi)經(jīng)濟的一個發(fā)力方向，可謂是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機遇期。

但諸多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資商經(jīng)過實際投資或親身的市場調(diào)研得出的結(jié)論卻是，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資大、資金回收緩慢、多數(shù)老人觀念沒有更新以及巨大的投資風險，是限制和束縛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老投資的重要因素。

2019年4月，被業(yè)內(nèi)譽為近幾年來養(yǎng)老相關政策中“重視程度最高、可行性最強”的文件——《國務院辦公廳關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》（下稱“5號文”）印發(fā)，該文件提出目標，確保到2022年在保障人人享有基本養(yǎng)老服務的基礎上，有效滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務需求。業(yè)內(nèi)認為，5號文印發(fā)之后，更多的配套政策將會密集出臺，我國將形成養(yǎng)老業(yè)的第二次政策高峰期。

2019年7月4日，財政部、稅務總局、發(fā)展改革委、民政部、商務部、衛(wèi)生健康委發(fā)布《關于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務業(yè)稅費優(yōu)惠政策的公告》，自2019年6月1日起執(zhí)行至2025年12月31日。

2019年8月5日，國務院辦公廳發(fā)布文件，正式批復同意建立養(yǎng)老服務部際聯(lián)席會議制度。

從政策層面上看，盡管國家對于養(yǎng)老市場不斷有利好政策出臺，但關鍵問題尚未破解，實際操作中制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題，比如資金支持、養(yǎng)老用地屬性及出讓、營利性養(yǎng)老機構規(guī)費、津補貼、監(jiān)管等問題， 尚未完全破解，政策體系尚需進一步完善。

因此，很多投資方在擔心市場反饋不理想、風險大、回報周期長等因素下，往往處于觀望的狀態(tài)。

投資商王志強曾表示：人們的養(yǎng)老觀念不改變、官辦養(yǎng)老機構還拿我們當假想敵、契約精神沒有深入人心之前，在中國投資養(yǎng)老項目就是高風險的項目，相信越來越多和我一樣的投資人會看透這一點，起碼此刻，他們在觀望。

不過從另一個角度來看，由于受到計劃生育的影響，上世紀五六十年代出生的這批人在進入到老齡時，是很難能夠依靠兒女來照顧和贍養(yǎng)的，一對夫妻上面父母輩的四個、祖父母輩的八個，這不是普通中國家庭能夠承受的。

因此看來，養(yǎng)老市場盡管市場空間巨大，但完善仍需時間來磨合。

在這一過程中，老人和子女需要認同和接受新的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老投資方需要接受高投入、慢回報的盈利模式；國家也從宏觀政策層面，盡量向民營的養(yǎng)老機構、地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)傾斜。三方面的共同努力，才能真正做好養(yǎng)老市場這塊大蛋糕，讓每一方都能夠滿足自己的需求。