(武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 湖北 武漢 430000)

一、引言

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按國際人口學(xué)會制定的標(biāo)準(zhǔn)，我國已于2000年進(jìn)入老齡化社會。由于我國特殊的國情，導(dǎo)致我國老齡化趨勢呈現(xiàn)出老齡人口規(guī)模大、發(fā)展快、空巢現(xiàn)象嚴(yán)重等特點，同時隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，醫(yī)療系統(tǒng)也在不斷完善，我國老齡化進(jìn)程也在不斷加快。

在我國老齡化進(jìn)程加快，家庭養(yǎng)老無法滿足老人需求的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)的興起是必然結(jié)果。而我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前正處于初期發(fā)展階段，由于種種原因，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展緩慢，研究養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展所面臨的問題并提出針對性建議有利于養(yǎng)老地產(chǎn)健康快速發(fā)展，有利于我國應(yīng)對發(fā)展迅速的社會老齡化。

二、老齡化及養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

(一)我國老齡化現(xiàn)狀及特點分析

我國于2000年進(jìn)入老齡化社會，目前老齡化程度較輕，現(xiàn)處于老齡化的初級階段。根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，到2016年底，日本、德國、美國、法國、英國、新加坡這6個國家65歲及以上的人口占總?cè)丝诘陌俜直确謩e為26.57%、21.27%、15.03%、19.35%、18.35%、12.29%。在我國，該數(shù)據(jù)為10.8%，這表明我國老齡化程度較發(fā)達(dá)國家來說更輕，與新加坡的數(shù)據(jù)較為相近。但不能忽視的是我國人口數(shù)量為世界之最，人口基數(shù)大使我國老齡人口表現(xiàn)出規(guī)模大，增長速度快的特點。

(二)國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

美國、德國、英國、日本、法國等發(fā)達(dá)國家早已進(jìn)入老齡化社會，且其老齡化發(fā)展趨勢與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致，這使得這些國家在應(yīng)對老齡化問題時，有足夠的時間和資金去完善相應(yīng)政策和發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

美國于二十世紀(jì)中葉進(jìn)入老齡化社會，據(jù)統(tǒng)計，在1950年，美國有1 227萬人年齡達(dá)到或者超過65歲，占比8.1%，美國從此進(jìn)入老齡化。美國養(yǎng)老地產(chǎn)根據(jù)護(hù)理服務(wù)的不同可以分為四種。第一種類型是獨立生活社區(qū)，適合生活能夠自理的老年人。第二種類型是協(xié)助生活社區(qū)，適合生活不能完全自理的老年人。第三種類型是醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老院，適合需要康復(fù)治療的老年人。第四種類型是持續(xù)護(hù)理社區(qū)，適合生活自理沒問題但希望在未來自理能力下降時不愿更換住所的老年人。

1970年，日本65歲及以上人口總數(shù)達(dá)到了717萬人，占比為7.03%，日本進(jìn)入老齡化社會。日本的養(yǎng)老地產(chǎn)多種多樣，主要可以分為兩大類，一種是“兩代居”，提供老少多代人共同生活的居住空間，有助于老年人與人交流，保持心理健康；另一種是養(yǎng)老院，其中又分為公立、低費和自費三種，不同類型的養(yǎng)老院所提供的服務(wù)不完全相同，適合具備不同自理能力和經(jīng)濟(jì)狀況的老年人根據(jù)需要選擇。

(三)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，不少資本都參與其中，包括地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)、外資投資企業(yè)等等。這些資本的注入使得我國出現(xiàn)了各種養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這些項目大多集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，面向經(jīng)濟(jì)水平較高的老人，沒有形成規(guī)模和系統(tǒng)的運(yùn)營模式。例如，北京萬科幸福匯、上海21城孝賢坊、匯晨老年公寓等等。而目前比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有上海親和源以及北京太陽城。

上海親和源項目屬于高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目，在融資方面，由于前期效益不高，親和源曾抵押公寓所有權(quán)以獲得銀行資金。在運(yùn)營方面，親和源主要采用了會員制的運(yùn)營模式，開發(fā)商持有公寓產(chǎn)權(quán)，入住的老年人通過會員得到老年公寓的使用權(quán)。上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目會員費比較昂貴，經(jīng)濟(jì)實力達(dá)不到一定水平的老年人無法入住其中享受高質(zhì)量的晚年生活，即便如此，該項目目前也只是基本實現(xiàn)收支平衡。

北京太陽城項目包含了多種類型住宅，以及醫(yī)療中心、文化中心、購物中心、物業(yè)管理等等配套設(shè)施。在北京太陽城有四種居住和養(yǎng)老方式，第一種是購買式，是指老年人購買了住宅的所有權(quán)；第二種是租賃式，是指老年人按月繳納租金，可以租住在老年公寓；第三種是安養(yǎng)式，是指生活不能自理或者生活不能完全自理的老年人在老年公寓可以接受醫(yī)療護(hù)理和康復(fù)訓(xùn)練等養(yǎng)老服務(wù)；第四種是度假式，是指老年人采用到各個風(fēng)景優(yōu)美的地方度假的方式來安享晚年。太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項目價格昂貴，要求入住的老年人具備較高的經(jīng)濟(jì)實力，這導(dǎo)致其只有銀齡公寓反響較好，其他的項目反響一般。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在仍舊在摸索中前進(jìn)，市場制度尚未完善，養(yǎng)老地產(chǎn)市場并未形成規(guī)模，也沒有可以復(fù)制的成功商業(yè)模式，在我國老齡化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，老齡人口越來越多的情況下，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題分析

(一)融資渠道不通暢

目前，我國不少養(yǎng)老地產(chǎn)是由敬老院等轉(zhuǎn)化而來，這些養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源主要是政府提供財政支持，而其他的商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)資金來源主要是銀行抵押貸款或者是企業(yè)自有資金。來自政府、銀行、企業(yè)自身的資金成了我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前主要的資金來源，融資渠道十分狹窄。

(二)運(yùn)營模式不成熟

從運(yùn)營主體的角度來看，我國各種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均不成熟，而大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目也是由開發(fā)商投資開發(fā)之后，仍舊由開發(fā)商進(jìn)行運(yùn)營管理，缺乏專業(yè)團(tuán)隊。

從盈利的角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利方式大致有五種。第一種是銷售產(chǎn)權(quán)的方式，這種方式有利于開發(fā)商在短時間內(nèi)回籠資金，使得項目周期縮短，風(fēng)險也大大下降。第二種是出租公寓和服務(wù)的方式，這種方式使得投資回收期長，項目風(fēng)險較大，一般企業(yè)無法承受。第三種是租售結(jié)合的方式，有利于開發(fā)商資金收回和降低風(fēng)險，有利于項目的良性循環(huán)，但出租與銷售的比例不好確定，北京太陽城就是采用這種方式。第四種是會員制的方式，這種方式同樣可以使開發(fā)商迅速回收資金，縮短資金的回收期，同時老年人能夠持續(xù)享有高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，如上海親和源。第五種是反向抵押的方式，由于這一方式依賴于強(qiáng)有力的金融機(jī)構(gòu)和完善的政策制度，所以在我國這種方式運(yùn)用得很少。

(三)市場劃分不清晰

一方面，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多都針對經(jīng)濟(jì)實力較高的老年人群體，不論是出售產(chǎn)權(quán)、出售會籍還是住宅租賃，收費都比較高，并非廣大的經(jīng)濟(jì)水平一般的老年人群體所能承受；另一方面，現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)大多針對的是具有一定生活自理能力的老年人，針對沒有生活自理能力的老年人和需要持續(xù)照護(hù)的老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)很少，而這部分老年人才是急需養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的群體。

四、結(jié)論與對策建議

我國老齡化趨勢明顯，老齡人口基數(shù)大、發(fā)展快，而目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)正是起步階段，因此養(yǎng)老地產(chǎn)市場可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，針對養(yǎng)老地產(chǎn)所面臨的問題，提出以下建議：

(一)拓寬融資渠道

首先是要爭取更多的政策性融資，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)積極與政府溝通，建立合適的融資和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。其次是中小企業(yè)需要拓寬銀行貸款融資渠道，如組團(tuán)尋求貸款、申請政策性貸款等等。再次是尋求信托、債券、保險資金等資本的支持，資本市場的資金無疑是充足的，養(yǎng)老地產(chǎn)市場的未來也是極具潛力的，通過合適的方式將資本市場資金引入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，可以擴(kuò)大養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道，也有利于資本市場發(fā)展。最后是挖掘老年人的資金潛力，如“以房養(yǎng)老”方式，這種方式需要注意結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營和管理。

(二)創(chuàng)新運(yùn)營模式

我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中，產(chǎn)生了幾種典型的運(yùn)營模式，但這些并未形成可模仿的成功范式。養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合了地產(chǎn)和老年人福利，由于老年人需求和其退休資金的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營也比普通地產(chǎn)要復(fù)雜。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，后期配套服務(wù)與前期產(chǎn)品銷售同樣重要，如何創(chuàng)新和選擇合適的運(yùn)營模式，關(guān)系到養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利和可持續(xù)發(fā)展，投資開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況進(jìn)行積極探索。

(三)細(xì)分市場需求

養(yǎng)老地產(chǎn)市場需要對消費者的不同需求進(jìn)行細(xì)分，這有助于為老年人提供專業(yè)的合適的產(chǎn)品和服務(wù)。根據(jù)老年人的身體健康狀況、經(jīng)濟(jì)水平等細(xì)分市場，企業(yè)不能只盯準(zhǔn)高收入老年人群體，以期獲得高利潤，一般收入水平的老年人群體才是養(yǎng)老地產(chǎn)市場的主流。