練珊琴

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括開發(fā)直接成本、開發(fā)間接費用和其它成本費用。其中開發(fā)直接成本又細(xì)分為土地征用及拆遷補償費、勘察設(shè)計報批等前期工程費、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、園林綠化成本、公共配套設(shè)施成本。開發(fā)間接費用包括工程管理費用、項目開發(fā)融資成本、項目開發(fā)人員的薪酬支出等。其他成本費用主要指房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期費用，包括稅金及附加、管理費用、銷售費用等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的問題

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要存在以下四個方面的問題：第一，管理觀念滯后，成本核算不科學(xué)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理還停留在基礎(chǔ)的事后的成本核算階段，缺乏事前成本預(yù)測和事中成本控制。成本管理的范圍較為狹窄，成本核算的數(shù)據(jù)口徑不一，成本費用的歸集和分配不科學(xué)等。第二，成本控制力度不強，忽視成本的動態(tài)管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的成本控制體系，成本管理的制度不完善，成本監(jiān)管不到位，且多為事后的靜態(tài)成本管理，對于成本發(fā)生過程缺乏管控，未能準(zhǔn)確把握成本控制關(guān)鍵節(jié)點，導(dǎo)致成本管理成效不佳。第三，成本控制方法落后，成本管理精細(xì)化程度不足。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本控制時大多依靠管理者主觀的經(jīng)驗判斷，缺乏系統(tǒng)、量化、科學(xué)的成本控制方法。第四，信息化技術(shù)應(yīng)用不足，成本管理效率低下。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一個項目開發(fā)完成后，缺乏成本數(shù)據(jù)的沉淀，沒有對項目開發(fā)成本數(shù)據(jù)作進一步的應(yīng)用分析，難以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下一階段的成本指標(biāo)的構(gòu)建、成本數(shù)據(jù)的測算等提供全面、可靠的參考依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的系統(tǒng)之間缺乏有效的數(shù)據(jù)對接，使得財務(wù)人員需要重復(fù)大量的成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析工作，并且數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性也難以得到保障。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理改進對策

（一）完善成本核算，轉(zhuǎn)變成本管理觀念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進一步完善成本核算，實施全面預(yù)算管理，做好開發(fā)項目的成本竣工結(jié)算工作。首先，擴大預(yù)算編制范圍，了解項目開發(fā)各個方面的成本因素，包括市場環(huán)境變化、同類型開發(fā)項目的成本情況，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的成本特點進行預(yù)算編制。同時在預(yù)算支出環(huán)節(jié)加強審核監(jiān)管，制定嚴(yán)格的費用報銷審批制度，要求各項費用的報銷流程要合規(guī)，資料要完整。其次，強化工程決算管理，準(zhǔn)確核定工程決算期間，將超限期的項目成本納入期間費用。確保成本核算口徑一致，實現(xiàn)不同項目開發(fā)成本的縱橫對比。在進行成本核算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合開發(fā)項目的特點合理地確定成本核算對象，科學(xué)地進行成本費用的歸集和分配，尤其需要注意加強間接費用核算，按照一定的配比原則，真實地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用支出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的預(yù)算提供準(zhǔn)確、完整的成本核算數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極轉(zhuǎn)變成本管理觀念，基于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)視角思考成本管理，通過優(yōu)化流程及價值鏈分析等提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的開發(fā)成本效益。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)著要積極推動建立全過程的成本管理體系，成本管理不應(yīng)該只停留在事后的成本核算階段，而應(yīng)全面覆蓋企業(yè)項目開發(fā)的全過程、全員、全方位。要逐步地從靜態(tài)成本管理思想轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)的成本控制理念，從經(jīng)營性的成本核算轉(zhuǎn)向規(guī)劃性地成本控制。

（二）健全成本控制體系，強化成本動態(tài)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要逐步健全成本控制體系，完善成本管理制度，針對不同開發(fā)階段制定相應(yīng)的成本控制辦法。要優(yōu)化成本控制組織結(jié)構(gòu)，分離不相容成本管理崗位，明確各個部門或崗位的成本控制權(quán)責(zé)，加強成本的績效考核，以提升人員的成本管理意識，強化成本控制約束。同時，進一步強化成本監(jiān)管。一方面在工程量清單、簽證變更以及工程結(jié)算等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實行雙軌制度，通過運用重點抽查、標(biāo)準(zhǔn)工程指標(biāo)以及對比審核等方法加強審核監(jiān)管力度，另一方面將成本監(jiān)管中心前移，在確保內(nèi)部審計獨立性和權(quán)威性的基礎(chǔ)上開展日常審計和不定期專項審計活動，著重審核成本數(shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本控制活動提供準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的事后的靜態(tài)成本管理模式，實現(xiàn)動態(tài)的成本控制管理。動態(tài)成本控制即對實時的成本費用進行管控，是對成本從開發(fā)項目啟動到最終竣工結(jié)算的整個過程進行成本的跟蹤控制管理。過程中針對不同的業(yè)務(wù)類型、明確關(guān)鍵成本控制節(jié)點，節(jié)點類型包括項目立項、預(yù)算編制、主體施工、流程審核、項目尾款等多個方面的內(nèi)容，各個節(jié)點都有與之對應(yīng)的成本控制崗位，該崗位包括項目工程師、采購人員等，各崗位應(yīng)互相配合對企業(yè)項目的所有資源進行統(tǒng)籌管理，形成動態(tài)的成本控制機制，從整體上提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益，降低成本費用損耗。

（三）改進成本控制方法，實現(xiàn)精細(xì)化成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要改進成本控制方法，運用多元化的成本控制工具提高成本控制效率和質(zhì)量，可以有效結(jié)合目標(biāo)成本與作業(yè)成本法進行成本控制。目標(biāo)成本是通過建立成本目標(biāo)來規(guī)劃和指導(dǎo)成本控制活動，提升整體經(jīng)營效益。作業(yè)成本法是資源動因以及成本動因合理地進行成本費用的歸集和分配，提高成本控制水平。二者相結(jié)合，可以促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確項目開發(fā)各個階段以及各個崗位具體的成本管理目標(biāo)，以目標(biāo)為導(dǎo)向進行成本控制，并且在控制過程中應(yīng)用作業(yè)成本法的理論手段，通過合理地歸集和分配成本費用找出并消除不增值成本作業(yè)，控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本費用，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈增值。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進行精細(xì)化成本管理，一方面通過分解的成本目標(biāo)，對各個環(huán)節(jié)的工程數(shù)量、施工圖數(shù)量、驗工計價數(shù)量等作出詳細(xì)規(guī)定，為實際工程施工提供借鑒依據(jù)，同時也為成本考核提供借鑒。按照計劃、核算以及分析多個階段細(xì)化成本管理流程，科學(xué)地規(guī)劃成本控制路徑。分階段控制成本時，要明確各個階段的成本控制重點，如項目計劃設(shè)計階段，主要是招投標(biāo)過程的項目決策成本。在核算階段，根據(jù)具體的核算內(nèi)容有針對性地進行管控。項目銷售階段，主要考慮相同或相似營銷效果下不同營銷方式帶來的現(xiàn)金流出和稅費成本。比如房地產(chǎn)企業(yè)常見的“老帶新”營銷，即給推薦新客戶的老客戶送一定價值的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物，比如送購物卡、物業(yè)費抵用券或者車位抵用券，首選是送車位抵用券，因為車位抵用券直接抵減車位銷售價格，銷售價格的降低在流轉(zhuǎn)稅、附加稅、土地增值稅上都可以實現(xiàn)稅費最小化。

（四）加強成本信息化管理，提高成本管理效率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目完成后，應(yīng)及時收集相關(guān)資料，編制相應(yīng)的結(jié)算文件，借助現(xiàn)代化的信息技術(shù)對成本結(jié)算數(shù)據(jù)進行分析，找出其中可以完善的環(huán)節(jié)，同時將數(shù)據(jù)錄入成本數(shù)據(jù)庫。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)有的成本管理信息化系統(tǒng)進行改進和完善，將目標(biāo)成本、作業(yè)成本、責(zé)任成本等融入到信息化管理流程中，將開發(fā)設(shè)計階段的測算及目標(biāo)成本、執(zhí)行階段的動態(tài)成本、項目結(jié)算后形成的核算成本等數(shù)據(jù)都沉淀到成本數(shù)據(jù)庫中，確保成本數(shù)據(jù)的完整性。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極促進業(yè)務(wù)與財務(wù)融合管理，實現(xiàn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)如采購系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)以及成本系統(tǒng)等多個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)對接，提高成本管理效率。

四、結(jié)束語

綜上所述，成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的重要組成部分，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)管理人員一定要對此引起足夠的重視，通過完善成本核算、健全成本控制體系等舉措提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。