南昌這些小區(qū)，為何沒(méi)有業(yè)委會(huì)
2019-12-20 09:42:48郭杰文余賢紅
瞭望東方周刊 2019年24期
郭杰文 余賢紅
南昌綠地香頌小區(qū)，業(yè)主入住7 年來(lái)多次籌備業(yè)委會(huì)未果，目前仍在努力（郭杰文/ 攝）
根據(jù)物權(quán)法等相關(guān)法律規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)是保障業(yè)主主人翁地位、維護(hù)自身合法權(quán)益的重要途徑。然而，在南昌市紅谷灘新區(qū)紅角洲片區(qū)，涉及10多萬(wàn)居民的20多個(gè)小區(qū)，多年來(lái)無(wú)一處成立業(yè)委會(huì)。
業(yè)委會(huì)缺席對(duì)業(yè)主生活造成了何種影響？籌備成立業(yè)委會(huì)存在哪些難處？如何才能促進(jìn)業(yè)委會(huì)更好更快成立？《瞭望東方周刊》就此進(jìn)行了調(diào)查。
沒(méi)有業(yè)委會(huì)，問(wèn)題一大堆
本刊記者走訪得知，南昌市紅谷灘新區(qū)紅角洲片區(qū)的多個(gè)小區(qū)，業(yè)主多年尋求組建業(yè)委會(huì)卻未能如愿。存在類(lèi)似情況的至少有綠地香頌、地中海陽(yáng)光、聯(lián)泰梧桐壹號(hào)等7個(gè)小區(qū)，涉及居民數(shù)萬(wàn)人。這些業(yè)委會(huì)缺席的小區(qū)中，存在管理有漏洞、收支不透明、服務(wù)質(zhì)量差等多種問(wèn)題。
記者在綠地香頌小區(qū)看到，該小區(qū)東便門(mén)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人值守。部分照明設(shè)施損壞，導(dǎo)致小區(qū)多處步道夜晚光線較暗，影響居民通行。該小區(qū)一位業(yè)主告訴記者，居民已多次向小區(qū)物業(yè)反映這些問(wèn)題，卻久未得到解決。
綠地香頌小區(qū)的另一位業(yè)主稱(chēng)，小區(qū)電梯曾發(fā)生過(guò)急墜事故，居民向物業(yè)反映了電梯安全隱患卻無(wú)人處理，后來(lái)居民發(fā)現(xiàn)，10月份物業(yè)的電梯巡檢記錄表已經(jīng)簽完了11月。
記者在地中海陽(yáng)光、綠地香頌等多個(gè)小區(qū)看到，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)電梯、公告欄、墻體等區(qū)域設(shè)立了不少?gòu)V告位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。但這些小區(qū)的業(yè)主們卻表示，自己對(duì)相關(guān)情況一無(wú)所知。還有業(yè)主透露，綠地香頌小區(qū)業(yè)主曾要求物業(yè)公示小區(qū)廣告收支情況，物業(yè)不但拒絕，還對(duì)業(yè)主辱罵、推搡。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)是行使業(yè)主權(quán)利的重要方式，其中就包括依法選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。有小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組成員告訴記者，一些業(yè)主為維護(hù)自身權(quán)益與小區(qū)物業(yè)溝通時(shí)，物業(yè)聲稱(chēng)“只跟業(yè)委會(huì)談，不跟業(yè)主談”。但當(dāng)業(yè)主籌備組建業(yè)委會(huì)時(shí)，物業(yè)卻敷衍搪塞，拒不配合。
物業(yè)公司暗中阻撓？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，紅角洲多個(gè)小區(qū)在籌備組建業(yè)委會(huì)過(guò)程中，面臨耗時(shí)長(zhǎng)、成立難的困境。例如，綠地香頌小區(qū)交房入住7年成立業(yè)委會(huì)未果。
在一些小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)公司缺乏互信。不少業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備工作受到物業(yè)公司暗中阻撓。
“物業(yè)公司安排人深夜派發(fā)反對(duì)成立業(yè)委會(huì)的傳單，還破壞業(yè)主大會(huì)籌備組的宣傳橫幅?！?/blockquote>
“我們貼在小區(qū)公告欄的業(yè)主大會(huì)籌備組公告被物業(yè)公司撕毀，換上物業(yè)公司‘致業(yè)主的一封信，物業(yè)公司還安排人深夜派發(fā)反對(duì)成立業(yè)委會(huì)的傳單，還破壞業(yè)主大會(huì)籌備組的宣傳橫幅?！钡刂泻ｊ?yáng)光小區(qū)的一位業(yè)主說(shuō)。還有業(yè)主反映，物業(yè)公司故意拖延，不向業(yè)委會(huì)籌備組提供相關(guān)材料。
然而，在物業(yè)公司處，記者聽(tīng)到了另一種說(shuō)法。為綠地香頌小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司江西分公司一位朱姓項(xiàng)目經(jīng)理向記者表示，他們也支持成立業(yè)委會(huì)，認(rèn)為這樣有助于公司聯(lián)系業(yè)主，方便開(kāi)展相關(guān)工作。但朱經(jīng)理同時(shí)強(qiáng)調(diào)，物業(yè)方面是出于信息安全考慮，不敢向除政府以外的第三方提供業(yè)主花名冊(cè)、建筑物資料等信息。
北京德恒（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任郭靂指出，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十一條要求，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作?！赌喜形飿I(yè)管理?xiàng)l例》中也明確規(guī)定，“建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）和已籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件”，相關(guān)物業(yè)單位不配合依法成立的業(yè)委會(huì)籌備組工作的行為既不合理也不合法。
另外，業(yè)主與基層管理部門(mén)在業(yè)委會(huì)籌備組成員產(chǎn)生方式方面也存在爭(zhēng)議。
如何破解“業(yè)委會(huì)成立難”
多名專(zhuān)家表示，部分物業(yè)公司謀求經(jīng)濟(jì)利益、相關(guān)法律法規(guī)仍存疏漏是“業(yè)委會(huì)成立難”的重要原因。有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)履行好自身的指導(dǎo)協(xié)調(diào)職責(zé)，并完善相關(guān)法律法規(guī)，促進(jìn)小區(qū)業(yè)委會(huì)良性發(fā)展。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎認(rèn)為，出現(xiàn)業(yè)主物業(yè)信任不足、規(guī)范性文件適用有爭(zhēng)議等問(wèn)題時(shí)，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)依法協(xié)調(diào)處理，保障業(yè)主法定權(quán)利不打折扣。
江西省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝表示，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)是完善城市基層治理的大勢(shì)所趨，根據(jù)民情實(shí)際特點(diǎn)，可以考慮通過(guò)在業(yè)委會(huì)中吸納基層管理部門(mén)代表或德高望重的退休黨員干部，增強(qiáng)業(yè)委會(huì)的公信力，以此打破多方的“信任困局”。
萬(wàn)科物業(yè)相關(guān)工作負(fù)責(zé)人向記者表示，在業(yè)委會(huì)籌備過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從多方面履行好協(xié)助者的職責(zé)：一是協(xié)助溝通街道社區(qū)資源，物業(yè)企業(yè)在常年的管理實(shí)踐中，與街道辦、居委會(huì)形成了良好互動(dòng)，可以協(xié)助籌備組安排會(huì)議時(shí)間，進(jìn)行信息傳遞;二是幫助宣告推廣籌備組相關(guān)工作，盡可能擴(kuò)大業(yè)主知悉范圍;三是通過(guò)與公司法務(wù)和主管部門(mén)溝通，為成立進(jìn)程提供專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。
記者采訪了解到，目前紅角洲管理處相關(guān)部門(mén)正在為各小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)積極努力，編印《物業(yè)管理政策法規(guī)文件選編》手冊(cè)200本，分發(fā)到各小區(qū)居委會(huì)，以加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)條例的宣傳，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主做好業(yè)委會(huì)籌備工作。
南昌市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前正著手搭建網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，目標(biāo)是方便業(yè)主進(jìn)行在線投票決定物業(yè)去留，以“優(yōu)勝劣汰”提升物業(yè)品質(zhì)，保障業(yè)主權(quán)利。
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