文/欒沖，山東省煙臺市住房公積金管理中心萊山管理部

1 文獻(xiàn)綜述

楊剛、王洪衛(wèi)(2011)實證檢驗住房公積金制度對上海市住房市場價格和成交量的影響，發(fā)現(xiàn)住房公積金制度雖提高了居民的住房消費(fèi)能力，但是也成為助推房價上漲的因素之一，更促進(jìn)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于單個城市樣本的代表性較小，因此楊黎明、余勁(2013)以7個二線城市的面板數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行研究，實證檢驗發(fā)現(xiàn)住房公積金貸款對房價的影響存在區(qū)域差異性。前面兩位學(xué)者僅用住房公積金貸款代表住房公積金制度的影響，存在一定的缺陷。為了綜合反映住房公積金制度對房價的影響，顧澄龍、周應(yīng)恒和嚴(yán)斌劍(2015)利用住房公積金覆蓋率指標(biāo)代表住房公積金制度，實證檢驗證明若取消住房公積金制度，房價將會下跌13.5%。為了更好地研究由于中國住房公積金區(qū)域差異對房價產(chǎn)生的不同影響，李果(2016)發(fā)現(xiàn)住房公積金貸款是影響住房成交量和房價水平的顯著因素，且區(qū)域差異較為明顯。

2 公積金政策效應(yīng)的理論分析

2.1 公積金政策效應(yīng)的內(nèi)涵

公積金制度是通過強(qiáng)制儲蓄進(jìn)行資金積累的長期制度安排。在追求個人效用最大化的前提下，不同收入居民會調(diào)整個人最優(yōu)消費(fèi)組合，以滿足個人住房需求。同時，假定居民消費(fèi)主要由住房消費(fèi)和非住房消費(fèi)構(gòu)成。

公積金要求企業(yè)和個人按照工資收入比例共同繳存，相當(dāng)于企業(yè)以轉(zhuǎn)移支付形式增加居民的實際可支配收入，這在一定程度上會影響居民的住房選擇，進(jìn)而改變居民的預(yù)算。

2.2 居民跨期消費(fèi)分析

若住房消費(fèi)和非住房消費(fèi)品均為正常商品，隨著個人收入的增加，居民的住房需求將提高，進(jìn)而促進(jìn)住房消費(fèi)；公積金將通過提高個人收入而增加個人初始稟賦，進(jìn)而強(qiáng)化收入對住房消費(fèi)量的正向影響。

若住房消費(fèi)和非住房消費(fèi)品均為正常商品，繳納公積金和公積金貸款對住房消費(fèi)和住房投資具有相同的正向影響；只有繳納公積金的居民能獲得公積金貸款，公積金繳存額越高，越有可能獲得公積金貸款；相比于商業(yè)貸款，公積金貸款降低了購房成本，提高了居民購房能力，進(jìn)而促進(jìn)住房消費(fèi)。

3 實證檢驗

3.1 指標(biāo)選取及模型設(shè)定

3.1.1 指標(biāo)選取

本文主要研究住房公積金對房價的影響，因此將各地房價作為被解釋變量。從供給側(cè)來看，住房公積金通過支持保障性住房建設(shè)可增加房地產(chǎn)市場房屋供給，因此，將住房公積金發(fā)放的支持保障性住房建設(shè)貸款和上繳的城市廉租房(公共租賃住房)補(bǔ)充資金兩項之和作為衡量住房公積金支持保障性住房建設(shè)的指標(biāo)，視為解釋變量。

3.1.2 模型設(shè)定

模型具體形式如下：

lnHPit=α+β1 lnLEit+β2 lnLAit+β3 ln(CR×LP)it+β4 lnAA it+β5 lnAPit+β6 lnHIit+εit

其中，i和t表示城市和年份;HP表示城市住宅均價;LE表示廣義住房公積金貸款額;LA表示住房公積金支持保障性住房建設(shè)總額;CR×LP表示住房公積金通過影響流動人口定居進(jìn)而對房價產(chǎn)生的間接影響;AA表示在崗職工平均工資;HI表示住宅投資額;α是常數(shù)項，β是各變量的系數(shù)，εit表示隨機(jī)擾動項。

3.2 數(shù)據(jù)來源及處理

選取中國40個經(jīng)濟(jì)水平及人口規(guī)模不一的大中城市2008-2016年住房市場數(shù)據(jù)，所選樣本城市覆蓋中國22個省直轄市，橫跨東中西部。其中，房屋均價來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒(2009-2017)》。

3.3 描述性統(tǒng)計

目前國內(nèi)住宅均價整體水平不高，為5632.68元/平方米，但極差較大，樣本房價最大值達(dá)到22408.82元/平方米，最小值僅為1349.88元/平方米。此外，城市年末總?cè)丝凇V義住房公積金貸款、住宅投資額等指標(biāo)數(shù)據(jù)也相差較大。

3.4 回歸結(jié)果及分析

從國內(nèi)數(shù)據(jù)回歸結(jié)果來看，住房公積金支持保障性住房建設(shè)總額對房價的影響并不顯著，這可能是因為：一方面，住房公積金支持保障性住房建設(shè)總額相較社會住宅投資來說太小;另一方面，保障性住房供給在解決社會住房需求方面簡直是杯水車薪，其提供的房源無法抑制房價的上漲。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人口規(guī)模不同的城市住房公積金對房價影響不同。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論與建議

國內(nèi)各城市住房公積金對房價影響的區(qū)域差異較為明顯，一線、三線城市的廣義住房公積金貸款均與房價正相關(guān)，一線城市廣義住房公積金對房價的促進(jìn)作用更大，二線城市廣義住房公積金貸款對房價的作用并不顯著，但住房公積金可通過影響流動人口定居進(jìn)而對房價產(chǎn)生促進(jìn)作用，因此建議：1.一線城市人口向周邊城市流動，減輕一線城市住房壓力；2.提高二、三線城市住房公積金覆蓋率，將更多崗位納入到住房公積金保障體系中，提高人口住房能力；3.加強(qiáng)對房產(chǎn)備案的管理，打擊投資、投機(jī)行為，杜絕炒房。

[1]楊剛，王洪衛(wèi).公積金制度對上海住房市場量價波動的影響研究[J].上海財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2012(14):85-91.

[2]楊黎明，余勁.中國住房公積金貸款對房價影響的動態(tài)研究——基于2002-2011年七個二線城市的面板數(shù)據(jù)[J].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2013(5):76-83.

[3]顧澄龍，周應(yīng)恒，嚴(yán)斌劍.住房公積金制度、房價與住房福利[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)(季刊)，2015(1):109-124.

[4]李果.住房公積金貸款對中國房地產(chǎn)市場的影響研究——基于區(qū)域差異的視角[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2016(4):15-20.