張文龍

甘肅省文縣自然資源局 甘肅隴南 746400

不動產(chǎn)登記也是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項重要的物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿，保障不動產(chǎn)交易安全，有效地保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)的行為。由于歷史等原因，目前大多數(shù)不動產(chǎn)登記部門的不動產(chǎn)信息以各種不同的介質(zhì)、不同的格式存儲，沒有建立起統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，因此，探討對這些歷史存量資料的整合方法就顯得十分必要[1]。

1 房產(chǎn)測繪概述

在對不動產(chǎn)測繪從進行歸檔中，主要有三個方面的歸檔內(nèi)容：第一，備案的審批資料。備案審批資料主要包含有核準通知書、審批表、申請表等；第二，歸檔申請方資料。歸檔申請方資料內(nèi)容有人防工程施工圖、工程規(guī)劃許可證、立項審批資料等；第三，測繪單位資料，包含的內(nèi)容具體內(nèi)容有項目設(shè)計方案、測繪技術(shù)報告、成果檢查報告等。不動產(chǎn)測繪成果歸檔之后被送往房產(chǎn)行政管理部門，房產(chǎn)行政管理部門會從各個方面對其進行一定程度的審核。審核通過之后，此時的不動產(chǎn)測繪成果便具有了法律效力，在日后相應(yīng)的工作事項中提供重要的法律依據(jù)。一般情況下，不動產(chǎn)測繪成果的主要用途主要表現(xiàn)在如下幾個方面：首先，當產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛問題時，房產(chǎn)測繪成果可作為重要的參考依據(jù)；其次，不動產(chǎn)測繪成果還可以運用于房產(chǎn)交易、房產(chǎn)稅征收、舊城區(qū)改造等工作之中。隨著時代的發(fā)展與社會的進步，人們的產(chǎn)權(quán)意識不斷提升，不動產(chǎn)測繪成果的有效應(yīng)用，對于提升司法公正性具有十分重要的意義[2]。

2 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪中的問題

2.1 缺少法律條例

我國的《測繪法》中對不動產(chǎn)登記有相關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn)測繪與地籍測量工作也進行了描述，能夠在房地產(chǎn)與地籍測繪工作中起到一定作用，但也存在諸多不足。需要國家出臺一系列測繪管理辦法，對房地產(chǎn)地籍測繪工作做出明確規(guī)定，從而促進我國房地產(chǎn)與地籍測繪工作不斷發(fā)展[3]。

2.2 數(shù)據(jù)來源廣泛，多源異構(gòu)情況突出

由于分散登記，各機構(gòu)均從自身領(lǐng)域的管理特征出發(fā)，確定了有關(guān)的技術(shù)要求并且單獨開展管理，不同的管理體系造成了不動產(chǎn)基礎(chǔ)登記數(shù)據(jù)的多源異構(gòu)性。其主要表現(xiàn)在數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)對象、數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)管理方式、數(shù)據(jù)更新途徑不一致等方面。這些數(shù)據(jù)特性導致在進行數(shù)據(jù)整合時幾乎無規(guī)律可循，難度很大。

3 不動產(chǎn)登記中的房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合的方式

3.1 整合前的準備

土地登記類空間數(shù)據(jù)主要收集、分析和整理集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等圖形數(shù)據(jù)。主要包括相關(guān)的地籍圖、宗地圖、測量范圍線、建設(shè)用地批準范圍線等權(quán)屬界線，及相應(yīng)空間參考和其數(shù)據(jù)說明。房產(chǎn)登記類空間數(shù)據(jù)主要包括自然幢、分層分戶圖等圖形數(shù)據(jù)。主要收集房屋測繪平面圖，包括項目信息、幢信息、樓層戶室信息等。土地登記類非空間數(shù)據(jù)主要包括集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地他項權(quán)利等權(quán)利類型的屬性信息，以及每種權(quán)利類型對應(yīng)的登記簿信息、與宗地相關(guān)聯(lián)的權(quán)利信息、權(quán)利人信息、登記業(yè)務(wù)信息、登記臺賬記錄以及地役權(quán)、抵押權(quán)、查封登記、異議登記、預告登記信息。房產(chǎn)登記類非空間數(shù)據(jù)包括樓盤表和構(gòu)筑物信息，包括房產(chǎn)的權(quán)利人信息、權(quán)利信息以及地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記、查封登記、異議登記的信息等[4]。

3.2 電子數(shù)據(jù)管理手段

就目前狀況而言，較為常見的信息化數(shù)據(jù)管理手段主要有如下三種：（1）坐標管理：坐標管理在便捷性上具有較大的優(yōu)勢，這一管理手段可以借助數(shù)據(jù)化管理技術(shù)改善傳統(tǒng)管理手段的不足之處，并在此基礎(chǔ)之上對數(shù)據(jù)信息保存的使用年限進行有效的延長。除此之外，相關(guān)管理人員可以充分參考不動產(chǎn)整合的特點，并將之與地域信息進行一定程度的結(jié)合，從而實現(xiàn)對于不動產(chǎn)測繪成果相關(guān)資料的科學分類。（2）分宗管理：分宗管理建立在房產(chǎn)位置信息的基礎(chǔ)之上，并由此進行分區(qū)運算工作，通過分區(qū)管理，能夠?qū)ㄖ锏奈恢眠M行有效的確定。（3）分幅管理：分幅管理通過對分幅圖中坐標進行一定程度的應(yīng)用，并由此來進行地籍測繪工作，在分幅管理模式之下，建筑物圖形與坐標能夠進行有機的結(jié)合，并在此基礎(chǔ)之上實現(xiàn)對于相關(guān)信息的有序匹配[5]。

3.3 整合相關(guān)數(shù)據(jù)

在對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合過程中，需要將原有的不動產(chǎn)以及財產(chǎn)狀況進行分析，將已經(jīng)注銷登記的數(shù)據(jù)再次登記好，注明權(quán)利表中的使用權(quán)及所有權(quán)，將相應(yīng)信息傳達給專業(yè)的檔案管理部門。在對整套房屋登記流程分析的過程中成立聯(lián)合管理小組，促進數(shù)據(jù)的清查和判斷工作。在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合轉(zhuǎn)化后，需要對數(shù)據(jù)進行全面的檢查，保證登記數(shù)據(jù)的準確性。在進行數(shù)據(jù)核查時應(yīng)當重視現(xiàn)有的數(shù)據(jù)檢驗規(guī)則，利用計算機軟件確保各項審查工作順利進行。

4 結(jié)語

本文主要針對不動產(chǎn)測繪成果的整合與利用進行研究與分析。首先對不動產(chǎn)測繪成果進行了一定程度的闡述，指出不動產(chǎn)測繪成果的組成與特點，然后在此基礎(chǔ)之上從電子數(shù)據(jù)管理手段、測繪成果檔案管理的優(yōu)化以及技術(shù)標準統(tǒng)一化幾個方面分析了不動產(chǎn)測繪成果的整合與利用。