岳小明

近年來社會各大行業(yè)的環(huán)境都發(fā)生了很大的變化，房地產行業(yè)作為國家經濟建設的支柱性產業(yè)，在國家經濟建設中的地位不斷提升。我國自從實施市場經濟體制以來，在房地產行業(yè)的發(fā)展中逐漸實行了宏觀調控與政策扶持的方式，房地產市場不斷地規(guī)范起來。在房地產企業(yè)的發(fā)展中，稅收成本是最主要的財務支出形式，所以想要提升企業(yè)的經濟效益，就必須要對稅收政策進行認真細致的分析，納稅籌劃對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的影響進行精準分析，使房地產企業(yè)能夠更好地控制自身的經營成本，健康穩(wěn)定持續(xù)地發(fā)展下去。

一、納稅統(tǒng)籌的定義及內容

稅收在一個國家發(fā)展中具有非常重要的作用，是國民經濟發(fā)展到一定階段的必然產物，也是所有公民應該主動履行的基本義務。我國稅收政策在多年的發(fā)展過程中進行了不斷地調整，形成了較為完善的稅收體系。納稅統(tǒng)籌，就是要對涉稅的業(yè)務進行籌劃，然后制定出完善的納稅方案，節(jié)約稅務支出。納稅籌劃的出發(fā)點是為了節(jié)約經濟利益，也就是要實現籌劃者經濟效益的最大化。在納稅統(tǒng)籌當中主要包括的內容有合法避稅、規(guī)避稅收陷阱、合理節(jié)稅、轉嫁籌劃、零風險實現等方面。

（一）合法避稅

納稅人故意使用不違法的手段，利用稅務法中的漏洞取得稅收利益的籌劃。這種行為不違法但也不合法。對于這種行為稅務機關應該客觀看待，不能全盤否認。國家在這方面要不斷地完善法律內容，彌補法律空白與漏洞，避免這類情況的發(fā)生。

（二）規(guī)避稅收陷阱

納稅人在生產經營過程中，要規(guī)避進入到法律規(guī)定的稅收陷阱條款中去。例如，在增值稅條例中，如果同一企業(yè)同時經營不同稅務的貨物或者勞務，那么就需要進行分別核算，如果沒有進行分別核算，就要提高增值稅稅率。所以，企業(yè)必須要進行納稅統(tǒng)籌，避免陷入到國家政策的陷阱中。

（三）合理節(jié)稅

在不違反法律的前提下，利用減稅、免稅等優(yōu)惠政策等對調控政策進行傾斜，然后利用企業(yè)籌資、投資等生產經營活動進行規(guī)劃布置，最終實現少繳納稅款的目的。這種納稅統(tǒng)籌形式已經得到了國家的認可，國家并采取了相應的扶持措施。

（四）轉嫁籌劃

生產經營過程中，銷售者會對商品的價格進行調整，然后將納稅負擔轉嫁給他人。這種方式能夠降低自身的稅收負擔，所以屬于納稅籌劃的范疇。

（五）涉稅零風險

納稅人在生產經營過程中，能夠清楚自身賬目，保障項目申報流程無誤且稅款繳納及時充足，沒有出現任何的違法亂紀行為就被稱之為涉稅零風險。這種方式可以避免涉稅風險，是很重要的納稅籌劃內容。

二、納稅統(tǒng)籌對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的影響

（一）建房方式要科學

在建房時采取代建或者合建的方式能夠擴大納稅統(tǒng)籌的空間。首先是代建方式。房地產開發(fā)商向客戶收取代建費用，并代客戶進行房地產開發(fā)。這樣房地產開發(fā)企業(yè)所取得的收入屬于勞務報酬，不需要繳納土地增值稅，這就可以降低很多的稅務份額。需要強調的是在開發(fā)之前就要確定代建客戶，采取定向開發(fā)的方式。其次是合建方式。合作雙方分別提供土地和資金，共同建造房屋。房屋在建成之后要按照比例進行分房，自用則可以暫時免除征收土地增值稅。而轉讓則需要按照規(guī)定增收土地增值稅。在建房過程中，如果有入股合作行為的，則共同承擔風險。

（二）科學制定借款利息的扣除方式

相關法律規(guī)定，根據項目轉讓利息支出，并提供了金融機構證明的借款，按實扣息，但是不能夠高于商業(yè)銀行同期的貸款利率。如果無法對房產項目借息和其他項目借息進行區(qū)分，且不能提供金融機構證明的，則要根據土地成本和開發(fā)成本兩項之后的5%作為扣息的限額。因此，企業(yè)必須要科學地估計借息支出和土地成本和開發(fā)成本之和的5%孰大孰小，進而選擇最為合理的利息扣除方式。

（三）分析好土地增值稅的起征點和稅收優(yōu)惠

國家規(guī)定建筑普通標準住宅進行出售的，如果增值額沒有超過項目扣除的20%，則可以免除土地增值稅。但如果超過20%，就需要按照超額累進稅率進行土地增值稅的繳納。因此，在房地產項目進行銷售時，就需要對增值額的比例進行預測，同時還要考慮增值額增加收益與超過20%所增加的稅收之間的關系，最后進行房產定價銷售。

（四）合理籌劃企業(yè)增值稅

對房地產業(yè)務進行科學地拆分，將價外費用進行剝離。比如，在房地產項目的銷售過程中，需要代收天然氣、有線電視等費用。那么，在房地產銷售時，要將代繳的項目與房地產銷售進行剝離，以達到降稅的目的。再如，在精裝修的房屋征稅計算時，要將裝修的建材費用、安裝費用等單獨簽訂合同，與房地產銷售分離出去，向對方收兩次價款，進而降低應繳稅務金額。

（五）納稅籌劃的延遲

房地產企業(yè)在房屋施工時可以延期交工以推延納稅的時間，緩解企業(yè)資金緊張的問題。根據國家規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)稅款繳納必須要在完工之后進行，如果工程沒有完工，企業(yè)則需要按照計稅毛利率的方式進行稅款預繳。因此，企業(yè)可以根據法律規(guī)定中的完工條件進行選擇性的拖延，從而達到合法推遲納稅的目的。

（六）將房產銷售變更為房產投資

國家法律規(guī)定，通過不動產投資方式入股的，可以參與投資方的利潤分配，與投資商共同承擔投資的風險，所以可以將房產銷售變更為房產投資，通過投資規(guī)劃為房地產企業(yè)的納稅籌劃取得更多的空間。

例如：房地產企業(yè)可以通過不動產投資的形式入股該公司，然后通過向購買方轉讓股權的形式進行房地產的銷售。以某房地產公司為例，假設其2017年的銷售收入為3億，如果直接銷售需要交納土地增值稅、城市維護稅、教育費等。如果該企業(yè)與另外一家企業(yè)簽訂協議，該企業(yè)先以房產向另外一家企業(yè)進行投資，然后再以3億元的價格向另外一家企業(yè)進行股權轉讓，那么就可以免除土地增值稅和城市維護、教育費等附加費用的繳納。

（七）在納稅籌劃中兼顧成本收益的原則

房地產企業(yè)進行納稅統(tǒng)籌規(guī)劃最主要的目的就是降低企業(yè)的成本，提升企業(yè)的整體經濟利益。但這并不意味著要單獨地控制某一環(huán)節(jié)的稅務金額，因為稅種之間是相互聯系，互相依存的，某一稅種稅務金額的降低，很可能會導致其他稅種應繳金額的增加。因此，企業(yè)在進行稅務籌劃時必須要做好成本收益的分析，然后再決定是否使用即將應用的籌劃方式。從計稅原理上來看，主要可以通過可扣除項目增加、產品售價降低、合并核算低增值率業(yè)務等幾個方式進行。但在應用這些方式時要從企業(yè)最大的收益出發(fā)，對籌劃方式進行綜合地考慮，以免出現增加納稅成本的現象。

結束語

綜上所述，經濟的發(fā)展提升了人們的物質生活水平，也推進了房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產行業(yè)作為當前國家經濟建設的支柱性產業(yè)，為國家經濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。房地產行業(yè)所涉及的工程均為大型的房屋建造工程，所以行業(yè)稅收政策的成本費用也相對復雜，對于稅收的核算也是很嚴格的，這就導致房地產行業(yè)具有很高的涉稅風險，同時稅收金額的過多也會增加房地產行業(yè)的經濟成本，降低其整體的經濟效益。稅收籌劃最根本的目的就是要降低納稅成本，所以房地產企業(yè)需要利用好稅收籌劃的方式，采取科學合理的稅收籌劃調節(jié)方式，控制住企業(yè)的稅收成本。同時，房地產企業(yè)也要不斷地強化財務人員對稅收籌劃的認識，制定出更加科學的稅收籌劃方案，促進房地產企業(yè)的健康長久發(fā)展。