葉燕

（廣西欽州市浦北縣龍門鎮(zhèn)國土規(guī)建環(huán)保安監(jiān)站，廣西 欽州 535317）

由于國土資源交易的政策、法規(guī)、具體運行的細則都不甚系統(tǒng)完整。導(dǎo)致全國的國有土地交易工作都在摸索中進行，各自為政，使得國有土地交易中的管理辦法和交易流程差異性很大。隨著現(xiàn)階段國有土地交易的業(yè)務(wù)量明顯增多，使得對國有土地交易系統(tǒng)全方位的調(diào)查研究更具有現(xiàn)實而迫切的意義。在此前提下，需要對國有土地資源系統(tǒng)制度化建設(shè)進行調(diào)研，試圖摸索出一條適合使合國土交易更加健康有序發(fā)展的新路子。

一、當前國土交易管理中存在的不足

（一）管理成本高，交易不規(guī)范

目前，我國的國土交易管理工作比較分散。而各個部門出于對自身利益的考慮，分別設(shè)定了對于自身較為有利的規(guī)定，建立了自己的交易市場和管理體系。而在建設(shè)辦公場所、購置硬件設(shè)備、配置人員等方面，存在著十分嚴重的重復(fù)現(xiàn)象。這樣不但不利于國土資源交易管理的優(yōu)化與發(fā)展，同時也造成了大量人力和物力的浪費，使得管理成本大大提高。

正是由于國土交易管理和監(jiān)管方面的不力，使得很多交易程序缺乏規(guī)范性，十分不嚴謹。有些業(yè)主和單位為了規(guī)避管理，將工程進行拆分。還有一些在交易達成之后對合同進行更改，極大的妨害了國土交易的市場秩序，也產(chǎn)生了很多不公平競爭和豆腐渣工程。

（二）土地權(quán)利劃分和界定不夠細化

城市土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)通?？梢詣澐譃椋和恋厮袡?quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利三個部分。這三部分權(quán)利，依據(jù)邏輯關(guān)系，又可劃分成不同單項權(quán)利。但是，目前各項權(quán)利劃分和界定仍然不夠詳細。比如，土地所有權(quán)和土地使用權(quán)二者間有著本質(zhì)的不同，但有關(guān)兩者的法律規(guī)定卻并不明晰。這使土地使用者在其使用期間可行使絕大部分土地權(quán)利成為事實，致使土地所有者對土地收益和處置難以做到有效控制。這些都是由土地權(quán)利劃分和界定不細化造成的。

（三）土地征用制度與交易制度不合理

從整體上看，中國現(xiàn)有的土地征用與交易制度存在很多不合理的現(xiàn)象，在一定程度上影響了國有土地的利用效率和配置水平。例如，國有土地征用權(quán)利濫用的現(xiàn)象比較普遍，在一定程度上損害了農(nóng)民和集體的利益，經(jīng)常出現(xiàn)低價征收、高價出讓的情況。此外，因為征地補償與交易標準不統(tǒng)一的問題，也在一定程度上引發(fā)了一些社會問題，因為土地征用與交易制度上的缺陷，容易帶來政府與企業(yè)之間的相互勾結(jié)和權(quán)利尋租等問題，弱勢群體的利益反而很難得到保證，增加了社會的不和諧因素。

二、強化國有土地交易與管理的有效策略

（一）完善國有土地交易的配套法律制度

國有土地的交易、使用與管理會涉及到規(guī)劃、房管、建設(shè)、發(fā)改、環(huán)保、經(jīng)貿(mào)、監(jiān)察等多個部門，是一項十分系統(tǒng)的工程，因此各級政府和相關(guān)部門必須盡快完善與國有土地交易相關(guān)的配套法律制度，多加強各部門之間的相互溝通與協(xié)調(diào)。首先，要對現(xiàn)行的《土地管理法》與《土地管理法實施條例》進行完善和發(fā)展，明確界定國家征地的公共利益的范圍，對國有土地的征收和使用進行嚴格的限制，避免土地征用權(quán)和交易權(quán)的濫用。其次，要充分考慮到土地由于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化產(chǎn)生的巨額級差收益的分配方向，提高征地補償標準，避免國有土地成為地方“創(chuàng)收”的工具，合理保護弱勢群體的切實利益。

（二）有效防范土地金融風(fēng)險

在國有土地的交易過程中，由于存在很多不規(guī)范、不合理的現(xiàn)象，例如地方政府的違規(guī)融資、銀行放貸把關(guān)不嚴、用地單位經(jīng)營不合理等問題，都會在一定程度上增加土地金融風(fēng)險。因此，必須采取有效的土地金融風(fēng)險防范措施，從源頭上鏟除土地金融風(fēng)險發(fā)生的可能性，一方面要及時完善相關(guān)法律法規(guī)和土地交易制度，對不合理的土地融資與交易行為進行有效監(jiān)管，另一方面要完善土地出讓暨土地招拍掛制度，充分發(fā)揮市場機制的調(diào)節(jié)作用，三是要加大監(jiān)管與控制的力度，有效協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系。

（三）建立健全的監(jiān)督機制

由于政府享有土地的支配權(quán)和使用權(quán)，并且還擔任土地交易制度制定者的角色，因此在招標、拍賣以及掛牌交易過程中，要加強對政府機構(gòu)的監(jiān)督，使交易過程公平公正的進行，更加透明化。從土地價格的評估到開發(fā)商資質(zhì)審查，加之后期的評標開標等過程均應(yīng)設(shè)置監(jiān)督機制，對于每塊待轉(zhuǎn)讓土地的評選結(jié)果應(yīng)予以公示，不允許有私下協(xié)議的土地通過公開招標、拍賣以及掛牌的形式而達成交易的目的，避免錢權(quán)交易的現(xiàn)象發(fā)生。

（四）調(diào)整土地價格機制，規(guī)范土地市場行為

1.基準土地價格測算，就是在土地定級基礎(chǔ)上，依據(jù)土地市場交易歷史的及近期的相關(guān)資料，連同現(xiàn)實經(jīng)濟效益狀況所得的平均地價。而強調(diào)土地基準地價動態(tài)信息系統(tǒng)的目的，就是為了對基準地價及其變動情況進行全方位動態(tài)監(jiān)測，并將動態(tài)監(jiān)測結(jié)果公諸社會。

2.加強土地市場制度建設(shè)和監(jiān)管力度的目的就是為了防止利用權(quán)利操縱土地價格，避免地方政府一些官員因權(quán)力過大而產(chǎn)生的尋租行為。加強土地市場制度建設(shè)和監(jiān)管力度的具體運作方式是，通過“招拍掛”（對土地招標、拍賣、掛牌）方式進行交易，并對整個交易過程中進行嚴格監(jiān)督，使土地價格在市場機制前提下自然形成，進而對土地市場交易中的各類信息（包括“招拍掛”程序和結(jié)果的各類信息）向全社會公布，以便社會公眾進行監(jiān)督。

三、結(jié)束語

綜上所述，土地交易是一項全面而系統(tǒng)的工程，在最初實行公開的土地交易方式時，交易流程的設(shè)置存在一定的問題，因此要積極吸取成功的經(jīng)驗教訓(xùn)，使土地公開交易方式盡快成為主要的交易形式，確保土地交易市場的穩(wěn)步運行。