云南工投曲靖經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)有限公司 彭禮云

云南省政府日前出臺(tái)《云南省工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃(2016—2025年)》，提出到2025年，工業(yè)園區(qū)主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到3000億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值突破7600億元，占全省工業(yè)的比重達(dá)90%，培育打造10個(gè)主營業(yè)務(wù)收入增量超千億元的重點(diǎn)園區(qū)，50個(gè)增量超百億元的專業(yè)園區(qū)?！兑?guī)劃》明確，到2025年，新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)裝備制造業(yè)主營業(yè)務(wù)收入占全省園區(qū)工業(yè)的比重達(dá)60%，形成40個(gè)左右特色產(chǎn)業(yè)集群，爭(zhēng)取建成3～5個(gè)國家級(jí)制造業(yè)創(chuàng)新中心，培育建設(shè)一批綠色示范工廠和綠色示范園區(qū)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和效益顯著增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)取得明顯成效，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成，產(chǎn)業(yè)空間格局進(jìn)一步優(yōu)化，園區(qū)配套設(shè)施水平大幅提升、支撐服務(wù)體系日趨完善。因此，近幾年產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的步伐不會(huì)停止，建設(shè)的規(guī)模和質(zhì)量會(huì)不斷提升，研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)自主開發(fā)模式項(xiàng)目投資具有一定的實(shí)踐意義。

1 云南省產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展概況分析

截至2018年底，云南省共有131個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國家級(jí)園區(qū)8個(gè)（國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5個(gè)，國家級(jí)高新區(qū)3個(gè)），省級(jí)園區(qū)60個(gè)，州市級(jí)園區(qū)63個(gè)，實(shí)現(xiàn)了129個(gè)縣域全覆蓋；入駐工業(yè)企業(yè)約8000多家，園區(qū)從業(yè)人數(shù)116.55萬人；全省產(chǎn)業(yè)園區(qū)主營業(yè)務(wù)收入16935.36億元。其中：主營業(yè)務(wù)收入超千億元的園區(qū)4個(gè)，100～500億元的29個(gè)，全部工業(yè)企業(yè)利潤總額實(shí)現(xiàn)750.58億元，利稅總額達(dá)到1272.45億元。

2 云南省產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中取得成績(jī)和遇到的瓶頸

云南省產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，在全省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位日益突出。取得了如下的成績(jī)：(1)園區(qū)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大；(2)園區(qū)分層分類格局初步確立；(3)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施逐步改善；(4)科技創(chuàng)新能力逐漸強(qiáng)化；(5)政策支撐體系初步完善。

全省各州（市）都有一定數(shù)量的園區(qū)，但發(fā)展過程中也面臨許多問題，成為園區(qū)開發(fā)過程的瓶頸：(1)園區(qū)發(fā)展不平衡，空間集中度高；(2)整體發(fā)展水平低，工業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)能不足；(3)園區(qū)總體規(guī)劃水平較低，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不突出，產(chǎn)業(yè)定位不明確，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化較為嚴(yán)重；(4)園區(qū)建設(shè)資金不足，融資渠道狹窄；(5)產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展意識(shí)不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)性不高，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不強(qiáng)；(6)招商引資吸引力和力度不夠，優(yōu)惠政策落實(shí)不到位。

雖然云南省產(chǎn)業(yè)園區(qū)在開發(fā)建設(shè)的過程遇到了不同程度的問題，但是在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展大局中的戰(zhàn)略地位已日益突出，特別是園區(qū)開發(fā)平臺(tái)企業(yè)在與地方政府接洽過程中，各方所體現(xiàn)出的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)研究與規(guī)劃、資源導(dǎo)入賦能、招商引資和園區(qū)運(yùn)營服務(wù)等訴求，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然需要園區(qū)的支撐。在推動(dòng)供給側(cè)改革中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展依然處于重大機(jī)遇期。

3 A公司自主開發(fā)模式項(xiàng)目投資收益的案例分析

3.1 背景介紹

A公司是云南省園區(qū)投資開發(fā)公司，近年來先后參與了云南省省會(huì)及各地州城市的園區(qū)投資開發(fā)，在本省基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、自主投資開發(fā)、存量土地盤活和園區(qū)運(yùn)營等方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。假設(shè)A公司自主投資開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為B產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位于云南省C市。

3.2 項(xiàng)目介紹

(1)項(xiàng)目位置及交通。B產(chǎn)業(yè)園位于C市東南，初步規(guī)劃用地約為1071畝，目前園區(qū)僅完成一條主道路建設(shè)及部分用地平整工作；擬配套的商住用地位于C市東南新城，總用地約2300畝，距離B產(chǎn)業(yè)園約6.5公里，項(xiàng)目用地自繞城河與西環(huán)線交叉帶起，沿西環(huán)線兩側(cè)的區(qū)域分布。(2)B產(chǎn)業(yè)園配套建設(shè)道路及水電投資估算。假設(shè)C市政府要求A入園企業(yè)先進(jìn)行園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，具體為道路、管網(wǎng)、綠化及照明工程，待基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)完畢后，按照投資總額C市政府會(huì)通過招拍掛的方式將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的住宅用地按照80萬元/畝的價(jià)格計(jì)算畝數(shù)賣給A公司。按照C市工信局提供的原控制性規(guī)劃、部分道路斷面示意圖，結(jié)合相關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，初步估算建設(shè)總投資為13074萬元，如表1所示。(3)擬配套建設(shè)的商住項(xiàng)目投資估算。第一，商住項(xiàng)目區(qū)位及市場(chǎng)初步調(diào)查。2019年A公司市場(chǎng)營銷部對(duì)項(xiàng)目用地周邊5公里范圍內(nèi)的樓盤進(jìn)行了初步市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，商住項(xiàng)目周邊為近山郊區(qū)，配套設(shè)施不完善，目前僅有西環(huán)公路一條城市主干路經(jīng)過項(xiàng)目用地，項(xiàng)目用地距離C市政府約10公里，距離城市公園約7公里，距離C市人民醫(yī)院約5公里，距離C市第一中學(xué)約9公里，距離配套完善的C市碧桂園、雍和居、世紀(jì)花園、匯東駿園、天一公園首府約5公里；項(xiàng)目周邊配套完善的樓盤中高層項(xiàng)目售價(jià)為4500～5500元/m2，花園洋房及別墅售價(jià)為6000～6900元/m2，其中C市碧桂園開盤價(jià)為6000元/m2，目前二手房?jī)r(jià)格為8000元/m2。第二，商住項(xiàng)目投資估算。A公司通過自主開發(fā)模式擬建設(shè)的商住用地，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查情況，擬摘牌的商住用地總計(jì)按照600畝，容積率2.4，土地摘牌單價(jià)為80萬元/畝，總建筑面積為960005平方米，建安成本按照2700元/平米，開發(fā)成本按照3075元/平米，銷售單價(jià)按照5000元/平米，結(jié)合各類稅費(fèi)綜合測(cè)算，項(xiàng)目?jī)衾麧櫈?3781萬元，此金額覆蓋了B產(chǎn)業(yè)園園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資額，如表2所示。

表1 B產(chǎn)業(yè)園園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資估算表(單位：萬元)

表2 B產(chǎn)業(yè)園園區(qū)自主開發(fā)項(xiàng)目收益測(cè)算(單位：萬元)

通過B產(chǎn)業(yè)園園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資估算表和自主開發(fā)項(xiàng)目收益測(cè)算表可以看出，A公司在拿地面積、建筑容積率和產(chǎn)品售價(jià)方面是按照基礎(chǔ)設(shè)施投資表的投資總額來控制的，是出于先收回投資成本的基礎(chǔ)上按照最低的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)自主開發(fā)項(xiàng)目的指標(biāo)進(jìn)行估算，在真正進(jìn)行投資開發(fā)時(shí)會(huì)按照市場(chǎng)來調(diào)整相應(yīng)指標(biāo)來達(dá)到公司的預(yù)期利潤。

4 項(xiàng)目投資建議

為了使A公司通過在B產(chǎn)業(yè)園首先進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)投資建設(shè)，再通過政府招拍掛的方式獲得商住用地，進(jìn)行項(xiàng)目自主開發(fā)商品房首先收回基礎(chǔ)設(shè)施投資，并獲得相應(yīng)項(xiàng)目收益，為了順利摘牌土地、完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和自主項(xiàng)目開發(fā)，能夠有效及時(shí)地進(jìn)入項(xiàng)目和退出項(xiàng)目以及獲得C市政府更多的政策扶持和優(yōu)惠，可以采取以下措施。

一是政府擁有土地和政策，在洽談協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)一企一策進(jìn)行明確，如拿地價(jià)格、優(yōu)惠扶持補(bǔ)助政策、稅收優(yōu)惠政策等，并獲取政府在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營管理等方面的綜合服務(wù)。

二是在項(xiàng)目開發(fā)推進(jìn)過程中需政府相關(guān)部門能給予基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的大力支持，避免因基礎(chǔ)設(shè)施配套的不完善影響項(xiàng)目落地。

三是短期內(nèi)，引入品牌房企對(duì)商住用地進(jìn)行合作開發(fā)，利用品牌房企的開發(fā)專業(yè)優(yōu)勢(shì)和品牌溢價(jià)能力，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)快開工，公司分享收益；或在能夠以產(chǎn)城融合爭(zhēng)取商住用地價(jià)格最低的前提下，政府同意以投入B產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總成本以相應(yīng)的商住用地進(jìn)行沖抵，以資源前置為前提，獲取一定數(shù)量的項(xiàng)目用地，在一定時(shí)段有序退出。