(四川大學(xué) 公共管理學(xué)院 四川 成都 610065)

一、引言

二、理論研究及假設(shè)

房?jī)r(jià)空間溢出效應(yīng)在一定程度上與空間地理分布有關(guān)，并且其強(qiáng)度也通常受空間地理位置的影響而變化，一般來(lái)說(shuō)，相對(duì)地理距離小的空間單元之間的空間相關(guān)程度較大，相反相對(duì)地理距離大的空間單元?jiǎng)t空間相關(guān)程度較小。

同時(shí)，空間距離鄰近的房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者可能形成相似的市場(chǎng)預(yù)期。空間地理分布鄰近的省市之間發(fā)展的歷史、地理環(huán)境相似，且政治、經(jīng)濟(jì)、文化相互滲透、相互影響，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的歷史積淀，相鄰省市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的相似程度。且空間地理分布鄰近使得相鄰省市之間的信息流通較快，當(dāng)房地產(chǎn)消費(fèi)者在對(duì)本省市房地產(chǎn)市場(chǎng)作出預(yù)期時(shí)，往往會(huì)參照鄰近省市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，從而形成房?jī)r(jià)的空間溢出。

再者，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的帶動(dòng)作用，使得其房?jī)r(jià)波動(dòng)具有輻射效應(yīng)，并且領(lǐng)先先于其他城市。在這個(gè)過(guò)程中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求水平也隨之變化，首先經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到宏觀因素沖擊改變供求關(guān)系，供求失衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)將向周邊地區(qū)，轉(zhuǎn)移過(guò)剩的需求，從而帶動(dòng)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，由此產(chǎn)生溢出效應(yīng)。

基于對(duì)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)溢出效應(yīng)的機(jī)理研究，本文以廣東省為研究區(qū)域，提出以下假設(shè)：H1：廣東省內(nèi)各城市商品住宅價(jià)格波動(dòng)之間存在空間關(guān)聯(lián)的溢出效應(yīng)；H2：珠三角城市群是廣東省商品住宅價(jià)格溢出效應(yīng)的中心

三、實(shí)證研究

(一)模型選取

1.全局自相關(guān)檢驗(yàn)

空間相關(guān)性測(cè)度可以用來(lái)定量地描述住房?jī)r(jià)格在空間相關(guān)性及空間變化特征，同時(shí)也是正確設(shè)定空間計(jì)量模型的必要條件。本文首先通過(guò)Moran`s I 考察廣東省內(nèi)21個(gè)城市住房?jī)r(jià)格波動(dòng)在空間上是否存在聯(lián)系，即住房?jī)r(jià)格波動(dòng)是否具有顯著空間相關(guān)性。其計(jì)算公式為：

2.空間滯后模型(SLM)

SLM也稱空間自回歸模型，主要研究區(qū)域之間是否在空間上存在關(guān)聯(lián)及溢出效應(yīng)，即某地區(qū)的變量Yi是否受到鄰近區(qū)域Yj值的影響?？臻g滯后模型的一般形式為：

理順城市防洪指揮機(jī)構(gòu)與防汛抗旱指揮機(jī)構(gòu)的關(guān)系，落實(shí)其辦事機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)城區(qū)防洪工作多頭管理的現(xiàn)象。落實(shí)城市防洪行政首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，加強(qiáng)制度協(xié)調(diào)、規(guī)劃協(xié)調(diào)和政策協(xié)調(diào)，確保防洪減災(zāi)工作責(zé)任到位、措施到位。明確防洪指揮機(jī)構(gòu)各成員單位及其各自職責(zé)，細(xì)化各部門在防洪應(yīng)急管理中的職責(zé)，劃清權(quán)限范圍，建立溝通協(xié)作機(jī)制，避免職能交叉，杜絕職責(zé)缺位。將城市防洪減災(zāi)組織延伸到街道、社區(qū)和企事業(yè)單位等基層單位，確定具體防汛防災(zāi)人員和職責(zé)，建立順暢的政令通報(bào)、信息報(bào)送機(jī)制，確保防汛減災(zāi)措施落實(shí)到位，形成上下協(xié)同、步調(diào)一致的防洪減災(zāi)體系。

y=ρWy+Xβ+ε

本文采用SLM對(duì)珠三角的房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)進(jìn)行回歸檢驗(yàn)。根據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)空間溢出效應(yīng)的機(jī)理分析，參考陳薛宇(2017)，黃燕芬(2018)，公言常(2018)等人的研究，本文選取研究商品房?jī)r(jià)格的空間溢出效應(yīng)的變量有：房地產(chǎn)投資額REI、實(shí)際貸款利率RI、地區(qū)生產(chǎn)總值GDP、人均可支配收入INC、人口增長(zhǎng)率等POP。各變量基本定義及解釋如表1所示。

表1 變量說(shuō)明

(二)研究區(qū)域與數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文數(shù)據(jù)樣本為廣東省域內(nèi)21個(gè)城市，包括珠三角9市以及其他12個(gè)地級(jí)市，采用2013～2017的年度數(shù)據(jù)，其中各市商品住宅銷售價(jià)格=各市商品住宅銷售額÷各市商品住宅銷售面積，人口增長(zhǎng)率=(本年末常住人口-上一年末常住人口)÷上一年末常住人口*100%，數(shù)據(jù)皆來(lái)源于廣東統(tǒng)計(jì)年鑒；各市實(shí)際貸款利率=名義貸款利率-各市通貨膨脹率，其中名義貸款利率來(lái)源于中國(guó)人民銀行網(wǎng)站公布的歷年利率水平數(shù)據(jù)，各市通貨膨脹率來(lái)源于廣東統(tǒng)計(jì)年鑒。為避免異方差，所有數(shù)值較大的變量都取自然對(duì)數(shù)。

(三)廣東省商品住宅價(jià)格空間相關(guān)性測(cè)度

利用Arcmap10.2對(duì)廣東省域內(nèi)不同城市范圍2013～2017年商品住宅價(jià)格進(jìn)行全局Moran’s I 指數(shù)及其顯著性檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示：

表2 廣東省不同維度城市范圍商品住宅價(jià)格全局莫蘭指數(shù)

續(xù)表

表2顯示了廣東省內(nèi)不同維度區(qū)域商品住宅價(jià)格的全局莫蘭指數(shù)情況。從第一列可看出，廣東省21個(gè)城市的房?jī)r(jià)在近五年來(lái)呈現(xiàn)出正向的空間關(guān)聯(lián)并且關(guān)聯(lián)較為緊密，這說(shuō)明廣東省內(nèi)存在住宅價(jià)格波動(dòng)的溢出效應(yīng)。對(duì)比第一列和第二列可看出，剔除深圳后廣東其余20個(gè)城市之間商品住宅價(jià)格的空間關(guān)聯(lián)顯著上升，這說(shuō)明深圳的房?jī)r(jià)明顯偏離廣東省其他各城市，深圳的房?jī)r(jià)與廣東其他區(qū)域之間存在空間負(fù)相關(guān)的關(guān)系，加上深圳的房?jī)r(jià)反而會(huì)使廣東省域內(nèi)房?jī)r(jià)的空間關(guān)聯(lián)性降低。對(duì)比第一列和第三列可知，剔除廣州之后廣東省其余20個(gè)城市之間房?jī)r(jià)空間關(guān)聯(lián)性變?nèi)?，說(shuō)明廣州的房?jī)r(jià)對(duì)廣東其他地區(qū)的房?jī)r(jià)有著較強(qiáng)的溢出效應(yīng)。通過(guò)第四列數(shù)據(jù)可知，剔除掉珠三角9個(gè)城市后廣東11個(gè)城市商品住宅價(jià)格之間不存在空間關(guān)聯(lián)性。綜合分析，可得出結(jié)論廣州是廣東省域內(nèi)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)溢出的中心，由此可驗(yàn)證假設(shè)H1及H2。

莫蘭散點(diǎn)圖也是描述空間自相關(guān)較為常用的方法。其橫坐標(biāo)為各城市房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)化值，縱坐標(biāo)為空間滯后因子，圖中四個(gè)象限分別表示某一城市與其周圍城市的局部空間自相關(guān)程度。利用空間計(jì)量軟件GeoDa對(duì)廣東省商品住宅價(jià)格生產(chǎn)的局部Moran散點(diǎn)圖如圖1所示。

圖1 2013-2017年廣東省21市商品住宅價(jià)格Moran散點(diǎn)圖

從整體看來(lái)，廣東省21個(gè)城市2013-2017的商品住宅價(jià)格空間自相關(guān)程度的趨勢(shì)相同，主要集中于第三象限，其次是第一象限。從時(shí)間上看，2014年以及2017年商品住宅價(jià)格的空間自相關(guān)程度較高，空間異質(zhì)性程度有所下降，這與使用Arcmap10.2得到的全局Moran’s I指數(shù)的結(jié)果一致。第一象限的樣本點(diǎn)表明這些城市的房?jī)r(jià)本身較高，且周圍城市的房?jī)r(jià)也較高，在一定程度上揭示了這些城市的高房?jī)r(jià)對(duì)周圍城市的空間溢出現(xiàn)象，應(yīng)包括廣州、深圳、珠海、東莞等具有顯著影響力的樣本點(diǎn)。集中在第三象限的樣本點(diǎn)則表明，廣東大部分城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出整體趨同的發(fā)展模式，即房?jī)r(jià)較低的城市周圍也是低房?jī)r(jià)城市。其中，“低房?jī)r(jià)”是一個(gè)相對(duì)概念，表明相對(duì)于深圳、廣東等城市的超高房?jī)r(jià)而言，其他城市的房?jī)r(jià)較低。

四、回歸結(jié)果分析

通過(guò)GeoDa軟件基于距離分別生成廣東省21市、剔除廣州的20市、剔除珠三角9市的12市的空間權(quán)重矩陣，并選取空間滯后模型進(jìn)行空間回歸分析，得到具體回歸結(jié)果如表3所示：

表3 廣東省不同維度城市范圍商品住宅價(jià)格空間誤差模型回歸結(jié)果

從廣東21個(gè)城市的空間滯后模型來(lái)看，其商品住宅價(jià)格空間滯后項(xiàng)的參數(shù)估計(jì)值為0.418且最大，這表示廣東省域內(nèi)的房?jī)r(jià)空間溢出效應(yīng)最明顯，說(shuō)明本市的房?jī)r(jià)受周圍其他廣東省域內(nèi)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。從而得出結(jié)論，廣東省域內(nèi)房?jī)r(jià)存在明顯空間溢出效應(yīng)，其他城市的房?jī)r(jià)的空間溢出效應(yīng)，跨越空間地理分布通過(guò)空間權(quán)重矩陣的形式影響本市的房?jī)r(jià)。從解釋變量的系數(shù)來(lái)看，在考慮空間效應(yīng)的條件下，住宅投資額是影響房?jī)r(jià)的最主要因素，此外地區(qū)生產(chǎn)總值、人口增長(zhǎng)率以及居民可支配收入也是影響房?jī)r(jià)的重要因素，實(shí)際貸款利率的回歸系數(shù)為-0.079，說(shuō)明貸款利率與房?jī)r(jià)為負(fù)相關(guān)關(guān)系，貸款利率的下降會(huì)造成房?jī)r(jià)的上升

從剔除廣州的SLM來(lái)看，其商品住宅價(jià)格的空間滯后項(xiàng)為0.203，表明剔除掉廣州后的廣東20市空間溢出效應(yīng)明顯減弱，除了地區(qū)生產(chǎn)總值、人均可支配收入及人口增長(zhǎng)率外其余解釋變量皆不顯著。從剔除珠三角9市的SLM來(lái)看，廣東省其余12市房?jī)r(jià)之間不存在空間關(guān)聯(lián)性。綜合分析，可知珠三角地區(qū)是廣東省商品住宅價(jià)格波動(dòng)的溢出中心，其中廣州的溢出效應(yīng)最為明顯。

五、政策建議

基于對(duì)廣東省內(nèi)各城市之間住宅價(jià)格波動(dòng)溢出效應(yīng)的驗(yàn)證，本文提出以下政策建議：

1.在因城施策的同時(shí)，應(yīng)考慮區(qū)域整體調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性。研究發(fā)現(xiàn)城市間住宅價(jià)格波動(dòng)溢出效應(yīng)的存在會(huì)使得一個(gè)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在空間上相互關(guān)聯(lián)且相互影響，因此在制定某個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策時(shí)不僅要具體情況具體分析，考慮各城市獨(dú)特的市場(chǎng)狀況，還應(yīng)在宏觀的整體視角下考慮其對(duì)所屬區(qū)域房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)影響。應(yīng)在省域范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制，提高對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)變動(dòng)的把控能力。

2.區(qū)域中中心城市或核心地區(qū)制定住房調(diào)控政策應(yīng)考慮其對(duì)周邊城市的房?jī)r(jià)影響，同時(shí)邊緣城市的住房政策也應(yīng)考慮中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其的傳導(dǎo)影響。中心城市在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)應(yīng)避免抑制過(guò)猛而造成周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求暴增，外圍城市也應(yīng)在時(shí)刻掌握中心城市當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和房市預(yù)期的基礎(chǔ)上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健發(fā)展。