摘 要：物業(yè)管理在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已有上百年的發(fā)展歷史，但在我國(guó)卻呈現(xiàn)出較為緩慢的發(fā)展勢(shì)頭。近幾年，我國(guó)的大中型城市都掀起了新一輪的城市化熱潮，物業(yè)管理行業(yè)也迎來(lái)了發(fā)展的新契機(jī)。但由于我國(guó)在物業(yè)管理方面的立法層級(jí)較低、可操作性不強(qiáng)，法律只能對(duì)前期物業(yè)管理發(fā)揮十分有限的作用，這種弱勢(shì)也使得業(yè)主與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾日益突出。鑒于此，本文從前期物業(yè)管理的兩大特殊性出發(fā)，剖析前期物業(yè)管理概念的不足，并從業(yè)主團(tuán)體和個(gè)人兩方面重新定義業(yè)主權(quán)利，試圖建立業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧關(guān)系來(lái)規(guī)范前期物業(yè)管理。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理;業(yè)主權(quán)利;業(yè)主;建設(shè)單位;物業(yè)服務(wù)企業(yè)

中圖分類號(hào)：D922.181文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）29-0201-02

作者簡(jiǎn)介：管箏（1997-），女，漢族，山東諸城人，北京交通大學(xué)法學(xué)院，法學(xué)碩士在讀，民商法專業(yè)，研究方向：民商法。

前期物業(yè)管理對(duì)整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)而言具有極其重要的法律意義，它不僅是物業(yè)管理活動(dòng)的開端，還通過(guò)許多制度影響著日后物業(yè)管理的整體發(fā)展。在此階段選聘出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、形成的前期物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主臨時(shí)規(guī)約等，都是住宅小區(qū)依法開展物業(yè)管理所必不可少的內(nèi)容。但由于前期物業(yè)管理在時(shí)間和主體上存在特殊性，也就使其成為了諸多社會(huì)矛盾爆發(fā)的導(dǎo)火索。

一、前期物業(yè)管理的概念缺陷

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。這一概念指出了前期物業(yè)管理的截止時(shí)間，肯定了建設(shè)單位占據(jù)主導(dǎo)地位的社會(huì)現(xiàn)實(shí)。但這一概念過(guò)于簡(jiǎn)單抽象，忽視了物業(yè)管理應(yīng)以業(yè)主為本位的原則。主要是立法者未能充分考慮到前期物業(yè)管理的特殊性所導(dǎo)致的。

在時(shí)間上，概念中僅就前期物業(yè)管理的截止時(shí)間做出規(guī)定是不夠全面的。一方面，法律規(guī)定的這一截止時(shí)間被社會(huì)現(xiàn)實(shí)左右。另一方面，前期物業(yè)管理本就應(yīng)該是一個(gè)完整的區(qū)間，有終止自然就會(huì)有開始。它的開始時(shí)間是比較明確的，關(guān)鍵是要將其與建設(shè)單位自己負(fù)責(zé)物業(yè)管理的階段區(qū)分開來(lái)，而認(rèn)定前期物業(yè)管理是從建設(shè)單位進(jìn)行商品房售賣開始，到業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止的包含多個(gè)階段內(nèi)容的活動(dòng)。

在主體上，概念中肯定建設(shè)單位在物業(yè)選聘階段的主導(dǎo)地位是無(wú)可厚非的，但美中不足的是未突出業(yè)主在前期物業(yè)管理各項(xiàng)活動(dòng)中的同等地位。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于生存不得不服從于建設(shè)單位的無(wú)理要求，更無(wú)暇考慮物業(yè)真正的主人——業(yè)主的需求。實(shí)際上，業(yè)主雖未參與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備活動(dòng)。合同中就業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)做出了詳細(xì)規(guī)定，揭示了前期物業(yè)是圍繞以上兩主體開展的服務(wù)與被服務(wù)的活動(dòng)。故業(yè)主作為前期物業(yè)管理所涉及的三方主體之一，無(wú)論在物業(yè)選聘還是物業(yè)服務(wù)階段，應(yīng)具備與建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等的法律地位。

二、前期物業(yè)管理中的業(yè)主權(quán)利

（一）業(yè)主權(quán)利內(nèi)容劃分

前期物業(yè)管理中，借助業(yè)主自治來(lái)維護(hù)業(yè)主權(quán)益的美好愿景，往往會(huì)因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理的特殊性而落空。所以，要想實(shí)現(xiàn)某些權(quán)利就不得不另辟蹊徑重新界定行使權(quán)利的主體。在前期物業(yè)管理階段，需引入業(yè)主團(tuán)體和業(yè)主個(gè)體的概念對(duì)業(yè)主權(quán)利內(nèi)容進(jìn)行劃分。

（二）業(yè)主團(tuán)體可行使的權(quán)利

我國(guó)目前還沒(méi)有從立法上確認(rèn)業(yè)主團(tuán)體這一概念，也沒(méi)有界定業(yè)主團(tuán)體是否具有法人資格，但其存在價(jià)值已經(jīng)得到了學(xué)術(shù)界的基本認(rèn)可。筆者認(rèn)為，業(yè)主團(tuán)體只是暫時(shí)扮演著“代班管理者”的角色，最終會(huì)被業(yè)主大會(huì)所取代。所以，它既可以代表業(yè)主行使其原來(lái)在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)中行使的部分權(quán)利，也可以根據(jù)自身的特殊性行使某些特殊權(quán)利。

（三）業(yè)主個(gè)體可行使的權(quán)利

1.知情權(quán)

在前期物業(yè)管理的不同時(shí)間段內(nèi)，業(yè)主知情權(quán)需要依靠不同的義務(wù)主體來(lái)實(shí)現(xiàn)，主要是指建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)環(huán)節(jié)，建設(shè)單位有義務(wù)將有關(guān)招標(biāo)文件、招標(biāo)人員名單、招標(biāo)組織的相關(guān)信息向業(yè)主公布。另外，建設(shè)單位在與廣大業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)將之前訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的具體內(nèi)容告知業(yè)主，提醒業(yè)主注意有關(guān)格式條款。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，主要就是對(duì)物業(yè)管理中涉及的重大問(wèn)題以及物業(yè)管理中出現(xiàn)的緊急情況及時(shí)進(jìn)行公示，并就采取何種有效的管理措施廣泛聽取業(yè)主的意見。

2.監(jiān)督權(quán)

業(yè)主監(jiān)督權(quán)與業(yè)主知情權(quán)不同，知情權(quán)的重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)信息公開，而監(jiān)督權(quán)的重點(diǎn)在于指出并糾正不當(dāng)行為，所以監(jiān)督權(quán)要比知情權(quán)更進(jìn)一步。在前期物業(yè)管理中，業(yè)主個(gè)體必須自己承擔(dān)起監(jiān)督的責(zé)任，既要對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)的招投標(biāo)程序、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，也要對(duì)前期物業(yè)管理階段臨時(shí)組成的業(yè)主團(tuán)體進(jìn)行監(jiān)督。通過(guò)將監(jiān)督內(nèi)化為一種自覺、日常的行動(dòng)，防止任何一方主體對(duì)權(quán)力的濫用，推動(dòng)物業(yè)管理的秩序化運(yùn)作。

3.訴訟權(quán)

在未建立業(yè)主委員會(huì)的前期物業(yè)管理階段，業(yè)主遭受權(quán)益損害也只能從個(gè)體利益的角度尋求賠付。此處所講的訴訟權(quán)并不是指《物權(quán)法》規(guī)定中針對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所做決定的撤銷權(quán)，而是特指針對(duì)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法或違約行為，業(yè)主可動(dòng)用司法救濟(jì)的權(quán)利。具體而言，建設(shè)單位未按法定程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了暗箱操作或者在與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同時(shí)故意隱瞞了前期物業(yè)服務(wù)合同中的主要條款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)占用公共空間私搭亂建或者擅自改變小區(qū)公共部位的結(jié)構(gòu)、用途或者未按合同約定的質(zhì)量提供物業(yè)服務(wù)，上述這些情況都有可能會(huì)觸發(fā)業(yè)主訴訟權(quán)。

三、前期物業(yè)管理業(yè)主權(quán)利保護(hù)立法完善之建議

（一）建立部分管理團(tuán)體實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治

前期物業(yè)管理階段，直接成立業(yè)主大會(huì)或選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是不切實(shí)際的。但是可以在小區(qū)入住業(yè)主達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，成立一個(gè)臨時(shí)性的物業(yè)管理團(tuán)體——部分管理團(tuán)體，①該管理團(tuán)體可以就前期物業(yè)管理中的相關(guān)事項(xiàng)代表業(yè)主與建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，從而在實(shí)現(xiàn)業(yè)主團(tuán)體權(quán)利的基礎(chǔ)上維護(hù)好業(yè)主權(quán)益。部分管理團(tuán)體應(yīng)當(dāng)樹立起強(qiáng)烈的自主管理意識(shí)，沖破僅由建設(shè)單位負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的桎梏。

（二）明確建設(shè)單位所要承擔(dān)的前期物業(yè)責(zé)任

在前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位一般要承擔(dān)配套設(shè)施建設(shè)、制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量保修、移交建設(shè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)文件和協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任。在履行好上述責(zé)任之外，還要減少其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的互相推諉給業(yè)主權(quán)利帶來(lái)的損害，實(shí)行物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。建設(shè)單位應(yīng)該在出售房產(chǎn)時(shí)按照法律規(guī)定的一定比例向獨(dú)立于其自身的第三方銀行預(yù)交保證金，如發(fā)現(xiàn)由建設(shè)單位開發(fā)的住房存在質(zhì)量和違約問(wèn)題，業(yè)主就可以憑借有效的法律憑證向第三方銀行劃撥物業(yè)保證金。②

（三）建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督制度

業(yè)主在與建設(shè)單位簽訂購(gòu)房合同之后開始享受物業(yè)服務(wù)。顯然，建設(shè)單位此時(shí)已經(jīng)從前期物業(yè)管理中抽身而出，無(wú)法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，業(yè)主可能就要承擔(dān)因此所帶來(lái)的不利后果。因而，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督制度是避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得物業(yè)管理權(quán)后形成懈怠心理的重要舉措。具體又可分為以下幾方面：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期向業(yè)主團(tuán)體匯報(bào)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)情況，聽取其批評(píng)和建議;第二，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以主動(dòng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商;也可以聘用專門的物業(yè)管理監(jiān)理機(jī)構(gòu)，用第三方來(lái)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督;③第三，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主間溝通渠道不暢通的情況下，相關(guān)行政管理部門應(yīng)及時(shí)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表召開座談會(huì)，防止兩者間矛盾的進(jìn)一步激化。

四、結(jié)論

我國(guó)大陸的物業(yè)管理是引進(jìn)于香港、臺(tái)灣等地，雖然在立法上為我國(guó)大陸提供了良好的借鑒，但實(shí)際不能與物業(yè)管理的發(fā)展特征相契合。目前，物業(yè)管理行業(yè)仍呈現(xiàn)出成長(zhǎng)速度過(guò)慢、制度不夠成熟的特點(diǎn)，尤其是法律對(duì)前期物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的諸多忽視，造成了層出不窮、紛繁復(fù)雜的各種問(wèn)題。但不可否認(rèn)的是，前期物業(yè)管理在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中具有堅(jiān)不可摧的基礎(chǔ)性地位，相對(duì)地也應(yīng)恢復(fù)業(yè)主前期物業(yè)管理中的主導(dǎo)性地位。保護(hù)業(yè)主權(quán)利應(yīng)貫穿于前期物業(yè)管理的始終，關(guān)鍵還是要在業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方主體的具體活動(dòng)中加以體現(xiàn)。

[ 注 釋 ]

①邱剛.物業(yè)管理法律制度研究[D].吉林大學(xué)，2013.8.

②李延榮，梁宇.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因及對(duì)策——兼論物業(yè)保證金制度[J].法學(xué)雜志，2006（1）：85-87.

③林昆明.物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機(jī)制的探討[J].城市開發(fā)，2009（7）.

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]賈茹.物權(quán)法下的物業(yè)管理權(quán)[J].現(xiàn)代物業(yè)，2007（9）：82-83.

[2]林昆明.物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機(jī)制的探討[J].城市開發(fā)，2009（7）：49-50.

[3]張翠芳.前期物業(yè)管理法律關(guān)系解析[J].法制與社會(huì)，2007（11）：584-585.