陳淑文 朱耘

力沖千億的美的置業(yè)（03990.HK）曝出了項目安全事故。

2019年10月28日16時21分，美的置業(yè)位于貴州貴陽觀山湖區(qū)的一項施工在建停車場發(fā)生局部擋墻垮塌事件。截至10月29日凌晨3點，10名失聯人員已全部找到，其中8人不幸遇難，2人受傷。10月29日，美的置業(yè)在官方微博發(fā)表聲明稱，將不惜一切代價救治傷員，全力配合政府開展事故原因調查，已責令項目全面停工，全面排查安全隱患。

哪里出了問題？

出事的貴陽美的廣場開發(fā)公司為貴陽國龍置業(yè)有限公司，這家公司在2017年之前由永貴能源開發(fā)有限責任公司全資所有，2017年美的西南房地產發(fā)展有限公司成為占股90%的股東，永貴能源退居占股一成的小股東。彼時，美的置業(yè)接盤了永貴能源正在開發(fā)的項目，項目名稱也由當初的龍宇城市廣場改名為美的廣場。

在美的置業(yè)獲得控股權后，美的廣場改變了項目規(guī)劃?！渡虒W院》記者從貴陽市自然資源和規(guī)劃局網站翻閱到，美的廣場在項目申報中和項目審批材料中，做了關于新增不計容面積（車庫面積）的情況說明：“本項目在設計初期為減少土方開挖，對基地建設影響小的大背景下，將地下車庫設計為平層車位與機械車位混合設置。地庫只做到地下二層，總停車數滿足規(guī)劃要求。但在經過多輪方案優(yōu)化后，建設方充分考慮未來實際使用情況，將原來機械車位取消，全部改為平層停車，此舉可以大大提高停車效率，因此本輪調整時將地下車庫多做一層，局部做到地下三層，并在地下一層上空局部加設一層夾層車庫，總停車數仍為1900輛，滿足規(guī)劃要求?！?/p>

按美的置業(yè)的聲明，該工地發(fā)生的是局部擋墻垮塌事件。一名業(yè)內建造師告訴《商學院》記者，本來設計方案基坑深度只有兩層，如果改動成3層半，深度越大，擋墻承受的土體荷載也大。當土體荷載大于擋墻的承受力，擋墻就會發(fā)生坍塌。

《商學院》記者就美的廣場是否因改變了項目規(guī)劃致函美的置業(yè)媒體對接人，其表示，目前政府正在主導調查事故的具體原因，以官方口徑和企業(yè)聲明為準。

10月30日，《商學院》記者來到貴陽坍塌事故現場，工地已經全面停工，周邊已經收拾干凈，工地周圍的工人告訴記者，本來工地門前有貼著“中國第二工程局和美的廣場”的字號，現在撕下來了。

激進擴張埋隱患？

美的置業(yè)董事會主席郝恒樂曾公開提出“四年沖千億”擴張計劃，目標是在2019年實現銷售600億元，2020年沖刺1000億元規(guī)模。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《商學院》記者，千億目標的達成需要在拿地層面、建造和銷售階段都具備相匹配的運營能力和資源，過于激進的目標往往會帶來一定風險。

某知名地產分析師指出，事故的發(fā)生跟美的置業(yè)的擴張戰(zhàn)略是有關系的。上市之后，過快追求“千億”目標，地產項目完成周期，內部人力資源匹配等會出現把控不到位的情況，這將會引起很多問題。從客觀上講，過高的目標制定加上大環(huán)境房地產市場下行，給美的置業(yè)留下不少壓力。

在張波看來，樓市降溫的大背景下，美的置業(yè)自身的謹慎度的確在提升。下半年，美的置業(yè)的拿地動作變得理性一些，例如其7月以1.069億元競得徐州2019-21興鎮(zhèn)路東側地塊接近于底價，9月以底價27.53億元拿到順德北滘地塊?？梢钥闯?，雖然規(guī)?；脑V求依然存在，但相對比上半年來說，“激進”程度明顯減弱。

上述知名地產分析師表示，“貴陽項目坍塌事故”讓市場對美的置業(yè)的品牌產生顧慮，對其的銷售業(yè)績也會留下一些隱患。

千億僅是一個小目標？

2004年美的置業(yè)成立，成為美的集團進軍房地產行業(yè)的開端。

2018 年10 月11 日，美的置業(yè)正式在香港聯交所主板掛牌交易。

四年時間，其銷售額從百億級晉升到接近820億元，美的置業(yè)2019年前10個月以完成合約銷售額816億元，距離其千億目標不到200億元。而且這種增長速度是在房地產行業(yè)整體放緩的背景下發(fā)生的。

在傳統的地產商正尋求“地產+產業(yè)”轉型時，美的置業(yè)創(chuàng)立以來就用“房地產開發(fā)+產業(yè)”的復合型模式，業(yè)內人士表示地產可以吸引現金流來反哺產業(yè)，但對于高負債的房企可行嗎？

同策研究院總監(jiān)張宏偉對《商學院》記者表示：“美的集團對美的置業(yè)支持不可少?！睆牡禺a開發(fā)商邏輯角度來講，如果產業(yè)是服務于地產銷售或者運營，地產是可以吸引現金流來反哺產業(yè)，但從產業(yè)發(fā)展邏輯角度來講，地產加產業(yè)型的項目，產業(yè)部分實際上做得很一般，不一定像預期那么好。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，“地產+產業(yè)”的發(fā)展模式已經有不少房企不斷探索、實踐和落地。運作良好的“地產+產業(yè)”發(fā)展模型核心優(yōu)勢在于產業(yè)發(fā)展，通過產業(yè)發(fā)展帶動區(qū)域經濟提升，吸引和導入人群，從而帶動區(qū)域地產價值不斷提升。美的置業(yè)近幾年的高速發(fā)展必然也離不開集團的各項資源支持。

但產業(yè)的發(fā)展并非一蹴而就，往往會和地產開發(fā)同步而行，運作得當則可以促進兩者有序互補前行。

在千億元的目標道路上，美的置業(yè)是負重前行。高溢價拿地和規(guī)模性擴張讓公司負債持續(xù)走高，美的置業(yè)招股書顯示，2015年～2017年的凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。

上市并沒有過多地解決美的置業(yè)的根本問題，根據公司2019年中報披露，美的置業(yè)上半年負債總額高達1861.66億元，較2018年末的負債總額1537.35億元上升21.10%。上半年的資產負債率為87.1%。2019年上半年，美的置業(yè)的凈負債率高達95.6%。

值得一提的是，美的置業(yè)的流動負債超過1400億元，占總負債的比重超過七成，由此可見，美的置業(yè)的短期償債壓力山大。

張波表示，高速發(fā)展一般來說總是和高負債如影隨行，適當地提升負債水平來保障規(guī)?；墓?jié)奏亦屬正常。利用財務杠桿效應本身就是一把“雙刃劍”，合理增加有息負債，可有效助力房企有序規(guī)?；?/p>

張波解析到，房地產上升周期，高負債帶來高回報的機率較大，但如果處于下行周期，高負債的房企如果繼續(xù)擴張債務，資金周轉的難度將會逐步增加，房企或將面臨生存風險。同時值得關注的是，未來針對房企融資的收緊還難言放松，對于現有負債率過高且規(guī)?；^于“激進”房企的融資監(jiān)管更會有所加強。

在如此高的負債額、負債率及行業(yè)寒冬背景下，美的置業(yè)的激進擴張策略可能存在很大的風險。記者在現場看到，在美的廣場樓盤上有句警示語：寒霜偏打無根草，事故專找懶惰人。

面對此次事件，美的置業(yè)會反思嗎？又會做怎樣的反思？《商學院》將持續(xù)關注。