王琴娥

江蘇常明律師事務(wù)所，江蘇 常州 213300

宅基地是我國農(nóng)民的立身之本。但是隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村房屋拆遷已經(jīng)是一個常見事件了，加之當(dāng)前房價上漲，宅基地上的房屋買賣糾紛問題也是越發(fā)的常見。而其買賣合同的效力認(rèn)定也成為了當(dāng)今司法的難題，本文就針對此類問題進(jìn)行了相關(guān)的探討。

一、問題的提出

宅基地上房屋買賣合同的糾紛究其原因主要有三點，下面本文那就進(jìn)行簡要的講述：

(一)受我國房地一體原則的影響

土地與房屋聯(lián)系密切。我國處理房屋轉(zhuǎn)讓及其使用權(quán)問題時也多是房地一體。像我國的《房地產(chǎn)管理法》就明確指出，房屋及土地的使用權(quán)是同時轉(zhuǎn)讓的。而《物權(quán)法》中也是體現(xiàn)了房地一體原則。而所謂的房地一體，并不是指房屋以及土地所有權(quán)的一體。也就是我們在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，僅涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而其所有權(quán)不變。所以對應(yīng)的房屋買賣合同的效力確定就很困難。

(二)宅基地使用權(quán)的資格性

我們想要房屋買賣合同的效力，那么首先就要確定房屋對應(yīng)的宅基地使用權(quán)能否可以進(jìn)行相關(guān)的流轉(zhuǎn)。宅基地雖屬于集體，但其使用權(quán)卻是戶主，所以集體內(nèi)部流通肯定是可行的，并且國家也承認(rèn)，而集體外的人資格則會受到限制，使得宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)具有法律上的天然障礙。

(三)統(tǒng)一立法的缺失

我們想要確定宅基地上房屋買賣合同的法律效力，那么就要有法可依，有法必依。但是我國無論是《土地管理法》《物權(quán)法》等對其買賣均無明確相關(guān)規(guī)定。同類案件援引不同法律事件時有發(fā)生，其判決結(jié)果也是千差萬別。并且最高人民法院也無特定案由參考，這樣就導(dǎo)致了我國各地法院判決難以統(tǒng)一，結(jié)果差異甚大。而為解決這一問題，各級法院都有政策及規(guī)定出臺，但是它們的效力層級太低，矛盾沖突頻發(fā)。這就使農(nóng)村房屋買賣合同爭論空間頗大。

二、我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度變遷

建國以來，農(nóng)村宅基地制度幾經(jīng)轉(zhuǎn)變，對應(yīng)的其上的房屋買賣合同效力也是風(fēng)雨飄搖，我國獨特的城市土地及房屋可以自由流轉(zhuǎn)經(jīng)營，而農(nóng)村宅基地和其上房屋限制流轉(zhuǎn)的局面就形成了。

我國的《物權(quán)法》也將農(nóng)村宅基地的兩權(quán)分離，并且兩權(quán)相對獨立，這一政策的主旨是維護(hù)農(nóng)民合法利益。但物權(quán)法也沒有直接表明立法態(tài)度，所以留有探討空間。所以研究我國的宅基地買賣合同的效力不僅要著眼當(dāng)下，更要立足過去。

(一)一戶一宅原則的設(shè)立

我國《土地管理法》就明確指出，我國的農(nóng)村村民一戶僅能有一處宅基地，不得超標(biāo)準(zhǔn)用地。這也是我國一戶一宅原則的基礎(chǔ)由來。早期因為理解有誤，所以我國農(nóng)民多余的宅基地以及房屋存在被強制收回、轉(zhuǎn)讓的問題。這與《土地管理法》的立法初衷是有背的，也不是保護(hù)農(nóng)民利益的行為。同時農(nóng)民房屋的贈與、買賣、繼承都受到了明顯的影響，這也與《繼承法》和《憲法》相左?，F(xiàn)如今我國的一戶一宅原則是對宅基地的初始分配，也就是農(nóng)民有一次免費的初始分配權(quán)。而我國實行的一戶一宅原則，目的是保護(hù)農(nóng)村土地，保護(hù)耕地，而不是限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

(二)《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》

該通知是1999年由國務(wù)院出臺，目的就是限制城市居民敢賭購買宅基地。并且在2004《國務(wù)院關(guān)于深化改革，嚴(yán)格土地管理的決定》的頒布也是表明了禁止農(nóng)村土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)的態(tài)度。在2011年我國的相關(guān)司法機關(guān)也是對這一上述政策明確表明了支持態(tài)度。并重申宅基上房屋轉(zhuǎn)讓買賣合同的效力范圍。對于城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋，合同基本上就是無效力的。

(三)宅基地改革試點政策出臺

2013年，我國正式開啟了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點改革。同時在2017年我國的第八次全國法院民事會議中，也是對于我國農(nóng)民的宅基地上房屋買賣糾紛進(jìn)行了相對深入的探討，并形成了以下統(tǒng)一的意見：第一，在宅基地改革試點地區(qū)，相關(guān)糾紛可依據(jù)指導(dǎo)意見執(zhí)行。而對于非試點地區(qū)則不適用，農(nóng)民宅基地上房屋的買賣合同涉及集體以外的人均是無效合同。在2018年的中央一號文件中將宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)”三權(quán)分置，也一定程度上促進(jìn)了宅基地使用權(quán)的靈活化，使宅基地流轉(zhuǎn)成為了可能。

三、法律效力

(一)集體經(jīng)濟成員間的轉(zhuǎn)讓

我國相關(guān)法律法規(guī)并未禁止集體成員間流轉(zhuǎn)宅基地，所以對應(yīng)的他們之間轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋也是可行的，只要他們的買賣合同合乎我國的相關(guān)規(guī)章制度，在原則上這份合同就是有效的。

但是目前仍有部分法院堅持此類房屋買賣合同無效。這是因為有以下兩種情形的也是可以認(rèn)定其合同無效的，首先，違背“一戶一宅原則”。第二，未經(jīng)村民委員會同意，并未通知相關(guān)的個人或集體這樣的房屋買賣合同都是無效的。

(二)向集體成員以外的村民轉(zhuǎn)讓

因為我國在國家層面并未明確限制宅基地上房屋的非集體轉(zhuǎn)讓。雖然宅基地上房屋僅限于集體內(nèi)部成員流轉(zhuǎn)是最好也是最合理的，但是對于向集體以外村民轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋的行為也僅是限制而不是制止。并且總結(jié)我國多年的實踐來看，不少法院也是贊成上述觀點的，而限制向集體以外村民轉(zhuǎn)讓宅基地，其限制途徑主要有以下幾點：首先，涉及到的買賣合同就是無效合同也就是不具備法律效力。除城鎮(zhèn)居民之外，集體以外的村民還包括本集體以外的同村以及外村的人。并且為減少爭議，非試點地區(qū)的農(nóng)民將房屋出售給非農(nóng)業(yè)戶口人員也是無效的房屋買賣合同。其次，用行政手段限制買賣。就像河北省出臺的相關(guān)宅基地管理辦法中就明確的規(guī)定宅基地上房屋買賣的必須經(jīng)過審批才可以。最后，未經(jīng)批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓行為則可以認(rèn)定是無效行為也就是買賣合同沒有法律效力。

(三)向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓

我國的宅基地使用權(quán)制度，其設(shè)立的根本就是保障我國農(nóng)民生存的合法權(quán)利，使他們可以永久性的安居樂業(yè)。同時也減少我國不必要的耕地浪費以及占用，減少違法占用耕地的破壞行為。我國國務(wù)院對于宅基地的初衷就是：加強轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣，深化改革，嚴(yán)格管理。同時也順應(yīng)當(dāng)今的發(fā)展趨勢，進(jìn)行宅基地的改革試點，但是無論是何種情況，村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋都是不受法律所保護(hù)的，其對應(yīng)的買賣合同也是沒有法律效力的。就我國目前的立法和政策框架來看，農(nóng)村宅基地上的房屋是很難進(jìn)人市場的，僅限于集體村民間的流轉(zhuǎn)。這種情況就目前的國情而言，是不利于我國農(nóng)民利益的保護(hù)以及發(fā)展的。所以我們應(yīng)該積極探尋其改革以及創(chuàng)新的方向，在確保村民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上為他們尋找一條解決之道。

四、總結(jié)

我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)民占我國人口的80%以上，所以農(nóng)民的問題無小事，所以如何處理宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)問題，應(yīng)當(dāng)是我國學(xué)術(shù)界需要盡快解決的重要問題，這不僅與農(nóng)民的切身利益相關(guān)，更是國家長遠(yuǎn)發(fā)展的根本。我們首先就要對宅基地上房屋買賣合同進(jìn)行界定，從而確定其合適的效力范圍，厘清本質(zhì)，找準(zhǔn)切入點從而盡可能保證農(nóng)民宅基地的基本權(quán)益。建立符合我國基本國情的宅基地流轉(zhuǎn)法規(guī)，盡可能的減少司法不確定因素。