林東彬

（250100 山東大學(xué)中心校區(qū) 山東 濟(jì)南）

一、宅基地買賣居間合同的法律效力問題

案例：2011年5月12日，買賣徐氏家園的主要代理人孫某（甲方）與被告人張某（乙方）簽訂合約，協(xié)商買賣宅基地。協(xié)議的具體內(nèi)容是“甲方委托乙方”。賣自己的宅基地雙鳳豐中社區(qū)獨(dú)棟別墅，總價35萬，乙方需要3萬元人工費(fèi)，甲方獲得32萬元?！?011年6月10日，徐某與外地高人簽署了”宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議“，并表示徐和他的家人同意分發(fā)位于雙鳳鎮(zhèn)某處的宅基地。轉(zhuǎn)讓給外國人高某，協(xié)議由雙方簽署，并由張某作為證人簽字。簽署協(xié)議當(dāng)天，張某收到2萬元并簽發(fā)了收據(jù)。由于上述宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的非法轉(zhuǎn)讓合同無效，高某無法建房。許和外地高某于4月14日駁回上述宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，為此，2013年8月1日當(dāng)天，徐某將中介張某作為被告人進(jìn)入太倉市人民法院，要求被告人返還臨時勞務(wù)費(fèi)2萬元并承擔(dān)案件的訴訟費(fèi)用。被告辯稱，在上述宅基地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前和之后需要三到四個月，這花費(fèi)了他很多錢。高某是他正在尋找的第四個買主，被告付出了的勞動力故應(yīng)收取人工費(fèi)。

“中華人民共和國土地管理法”第八條第二款和第六十三條規(guī)定，宅基地由農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓或者出租。用于非農(nóng)業(yè)建筑。同時，根據(jù)“合同法”第五十二條第五款關(guān)于違反法律，行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效的規(guī)定，宅基地商業(yè)交易合同的標(biāo)的物為農(nóng)村宅基地，而且內(nèi)容違反了法律。因此規(guī)定合同無效。在上述情況下，雖然原告的請愿書是基于宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的無效性，但是局外人高無法建造房屋，被告被要求歸還中間人的勞務(wù)成本。然而，承包商認(rèn)為宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，但宅基地交易合同也無效，因為合同內(nèi)容違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，這是基于中介合同的無效性而不是隨后的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。中間人應(yīng)該返還中間人的勞動力成本。

二、宅基地買賣居間合同和宅基地買賣合同的關(guān)系問題

筆者認(rèn)為，中介合同與買賣合同是兩個獨(dú)立的法律關(guān)系。首先，根據(jù)“中華人民共和國合同法”第424條（以下簡稱“合同法”）的規(guī)定：“中間合同是中介人向客戶報告合同的機(jī)會或者是提供合同媒體服務(wù)，委托人支付報酬。中介合同由委托人和中介人簽字，銷售合同由買賣雙方簽訂。因此，兩份合同的簽字機(jī)構(gòu)不同，第二，合同內(nèi)容不同，賣方委托中介人進(jìn)行中介活動為主要內(nèi)容，委托內(nèi)容主要包括中介活動的類型，范圍和要求，數(shù)量，方法和支付報酬的時間。宅基地銷售合同是根據(jù)賣方提供的宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，買方支付價格作為主要內(nèi)容；最后，雖然宅基地交易合同和宅基地銷售合同的最終目標(biāo)是希望促進(jìn)宅基地使用權(quán)的最終轉(zhuǎn)讓，但很明顯，宅基地合同是為了后續(xù)的買賣合同，并且建立銷售合同的基礎(chǔ)不是建立中介合同。

在上述情況下，由于違反合同，出售和購買宅基地的合同以及出售宅基地的合同已經(jīng)簽訂合同，但合同無效。然而，前者的無效性并不直接導(dǎo)致后者的無效性，即后者的無效性與前者的無效性無關(guān)。兩份合同的獨(dú)立性對彼此的法律效力沒有任何影響。

三、宅基地買賣居間合同無效后，因該合同而取得的居間報酬應(yīng)當(dāng)如何返還

宅基地商業(yè)交易合同無效，因為內(nèi)容違反了法律禁令。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同無效后，合同取得的財產(chǎn)歸還。如果雙方都有過錯，他們應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告作為村民出售自己的宅基地。他知道宅基地屬于農(nóng)民集體，不給予或轉(zhuǎn)讓。原告對合同無效也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。原告如何歸還被告人的勞動力以促進(jìn)貿(mào)易關(guān)系的建立，如果退回，應(yīng)該退回多少？筆者認(rèn)為，如果中介機(jī)構(gòu)不方便設(shè)立合同，雖然不能要求付款，但在中介活動中，中介機(jī)構(gòu)將了解相關(guān)合同信息，業(yè)務(wù)信息以及相關(guān)人員的信用狀況和信譽(yù)?；诖饲闆r發(fā)生的情況和必要的費(fèi)用可以向委托人，即賣方索賠。由于沒有相關(guān)法律法規(guī)作為命令的依據(jù)，有多少索賠的問題只能由法官根據(jù)案件的具體情況來判斷。在上述案件中，根據(jù)原件的情況和被告的過錯以及被告的賠償，法院官員最終判決被告人返還1萬元的中介報酬。

四、幾點建議

目前，中國的房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展，但總的來說，房地產(chǎn)業(yè)仍然比較混亂，主要有以下特點：一是規(guī)模小，自身實力弱，往往由少數(shù)中介機(jī)構(gòu)第二是中介從業(yè)人員的素質(zhì)不同，包括全職和兼職。似乎只要有足夠的聯(lián)系，他們就可以成為中間人。缺乏專業(yè)性和弱法律意識的特點尤為突出。最常見的做法是混亂的收費(fèi)方法，包括收取固定費(fèi)率，賺取超額價格和收取傭金。這導(dǎo)致消費(fèi)者無法清楚地了解消費(fèi)，也給中間產(chǎn)業(yè)帶來了困難。從這些現(xiàn)象可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)的中介作用和市場競爭機(jī)制尚未充分發(fā)揮，法律法規(guī)尚不完善。為了減少房地產(chǎn)合同糾紛，筆者提出以下建議：

首先，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)。只有通過嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營規(guī)則，才能充分適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前的發(fā)展需求。因此，完善的政策法規(guī)是對房地產(chǎn)業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)和違法的有力調(diào)整。在提升中介產(chǎn)業(yè)形象的同時，也要積極借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗，只有這樣才能使中國房地產(chǎn)業(yè)的快速有序發(fā)展。

其次，規(guī)范員工素質(zhì)，提高員工的專業(yè)服務(wù)意識。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的專業(yè)門檻較低，往往導(dǎo)致人員素質(zhì)參差不齊，加強(qiáng)管理，確保專業(yè)化。標(biāo)準(zhǔn)化，我們應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)管理規(guī)范，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度，除法定義務(wù)外還從事中介服務(wù)，還應(yīng)根據(jù)交易習(xí)慣，公共秩序和履行職責(zé)，履行職責(zé)。良好的習(xí)慣，如在中介過程中，為客戶提供必要的專業(yè)建議，解釋房地產(chǎn)交易的政策和法規(guī)，并對客戶提供的各種材料進(jìn)行專業(yè)審查，以確保所提供信息的真實性和合法性由客戶。

再次，完善實施子項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于中國房地產(chǎn)中介市場收費(fèi)方式的混亂，故一些非法中介人員有機(jī)會利用這個漏洞，因此糾紛也產(chǎn)生了大量糾紛以至于影響了房地產(chǎn)中介的信譽(yù)。如果采用服務(wù)項目收費(fèi)，并且中介服務(wù)中的單獨(dú)服務(wù)鏈接需要另外收費(fèi)，客戶可以根據(jù)需要選擇不同的服務(wù)項目和內(nèi)容，同時可以更好實現(xiàn)風(fēng)險控制。